El lanzamiento de una línea de créditos del gobierno nacional para la construcción de viviendas, conocido como Plan Pro.Cre.Ar, ha despertado grandes expectativas entre la comunidad profesional especializada y, con más razón, en la inmensa masa de población (más de tres millones de los hogares argentinos, una cuarta parte del total según Censo Nacional 2010) con dificultades de distinto tipo en el acceso al suelo y a la vivienda. De la misma manera, ha abierto una gran cantidad de interrogantes; a partir de aspectos aun no aclarados del plan. Han pasado pocos días desde el anuncio presidencial, por lo cual algunos de estos interrogantes que quedarán planteados en esta nota pueden ser develados a la brevedad como resultado de la propia implementación de la línea o porque en realidad ya están resueltos de alguna manera y simplemente no han sido objeto de la comunicación oficial. De todas maneras, la importancia del tema justifica una primera aproximación, a riesgo de aventurarnos en alguna inexactitud respecto a los temas tratados.
El Decreto 902/2012, sustento legal de la iniciativa, crea el fondo fiduciario publico Programa Credito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Unica Familiar (Pro.Cre.Ar), “cuyo objeto es facilitar el acceso a la vivienda propia de la población y la generación de empleo como políticas de desarrollo económico y social”. Su patrimonio, que está vedado utilizar con otros fines que los establecidos en el decreto, estará constituido por recursos del Tesoro Nacional, bienes inmuebles transferidos directamente por el Estado (de los cuales hay un primer listado incluido como Anexo del decreto), los ingresos por la emisión de valores fiduciarios de deuda u otros empréstitos que contraiga, y contribuciones, subsidios, legados o donaciones específicamente destinados al Fondo. También, y esto puede arrojar alguna luz sobre las posibilidades de implementación de este programa, por “el producido de sus operaciones, la renta, frutos e inversión de los bienes fideicomitidos”.
Según el artículo 5° del Decreto, los bienes fideicomitidos se destinarán “a la construcción de viviendas y desarrollo integral de proyectos urbanísticos e inmobiliarios para el acceso a la vivienda familiar, al otorgamiento de créditos hipotecarios para la adquisición de las viviendas a las que se refiere el inciso anterior, o para la construcción de viviendas familiares, únicas y permanentes” y otros destinos.
De acuerdo al anuncio presidencial, la iniciativa contempla la construcción de 400.000 viviendas en 4 años, con créditos blandos otorgados a partir del fondo fiduciario. Las viviendas se construirán sobre terrenos propios de los beneficiarios, sobre terrenos cedidos por el Estado Nacional (o los que cedan a tal efecto las provincias que deseen adherirse, como ya lo ha hecho la Provincia de Buenos Aires) o sobre terrenos aportados por desarrolladores privados.
La información oficial a los aspirantes señala que aquellos que dispongan de un terreno propio o de familiares podrán participar de un sorteo en el que se repartirán los créditos, y que para aquellos que “no tienen terreno y califican, la adjudicación se realizará a través de sorteos de la Lotería Nacional. En estos casos, si no tenés terreno, accedés al crédito mediante proyectos de urbanización o a través de proyectos de constructores privados. En estos casos los tiempos dependerán de cada proyecto:
Para ingresos familiares inferiores a $5.000, con empresas constructoras, se desarrollarán obras de construcción de viviendas para acelerar los tiempos de realización, sin perder el objetivo principal de este programa de brindar viviendas moderna y confortable.
Para ingresos familiares superiores a $5.001, en conjunto con empresas constructoras, se propiciarán proyectos en terrenos con mayor valuación y se realizarán complejos urbanísticos. (…) En algunos casos, se desarrollarán obras de mayor envergadura para aquellos que tengan mayores ingresos, a los cuales se les cobrará una tasa mayor, que dará una mayor rentabilidad. De este modo colaborarán con aquellos de menores ingresos”.
La información no aclara si existe un porcentaje determinado de créditos que serán otorgados a unos y otros aspirantes, o si los sorteos se realizarán sin diferenciación entre quienes poseen terrenos y quienes no. Tampoco se deduce de la información, aunque probablemente sea un problema de redacción, que diferencia las “obras de construcción de viviendas” para las familias de menores ingresos de los “complejos urbanísticos” para las mejor remuneradas.
Con buen criterio, se exige para los terrenos de los aspirantes que estén ubicados “en zona urbana o semi-urbana consolidada (con infraestructura de servicios y acceso a medios de transporte), sobre calle o camino trazado y con baja probabilidad de inundaciones”. Aunque no se precisa el alcance de los servicios requeridos, es de suponer que involucran la provisión de agua y desagües y la existencia de cordón cuneta y/o pavimento. No hay indicación en cambio sobre los requisitos que deberán cumplir los terrenos aportados por desarrolladores privados ni los que cumplen los predios cedidos por el Estado (o por la Provincia de Buenos Aires, que inmediatamente se adhirió a la propuesta). De la lectura de ese listado no se desprende las pautas de localización y las condiciones actuales de urbanización e infraestructuras de dichos predios.
Se ha señalado que las 1.820 hectáreas que pone en juego el Estado Nacional para el Pro.Cre.Ar pueden contribuir a la baja de los precios del suelo privado por la ampliación que suponen sobre la oferta existente (equivalen a unos 60.000 terrenos de 300 m2, por considerar la superficie de parcela mínima que requieren las normativas de la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires). Es cierto, pero también se debe considerar que en caso de estar ubicados en localizaciones muy apartadas de los centros urbanos pueden contribuir involuntariamente a valorizar terrenos más cercanos a aquellos, como ha ocurrido históricamente con la construcción de grandes conjuntos de vivienda estatales en situaciones extraurbanas. Por otro lado, si estos terrenos carecen de los servicios y equipamientos urbanos necesarios, será necesario a corto plazo su provisión, lo que generará otros compromisos para el Estado. No es que esté mal que se encare la urbanización integral de un predio, incluyendo las infraestructuras, pero esto también puede valorizar predios privados vecinos, lo cual debe considerarse. En todos los casos, está claro que la iniciativa Pro.Cre.Ar. requiere como complemento la instrumentación de normativas e instrumentos de política de suelo para su efecto virtuoso sobre esa variable fundamental en la materialización del acceso popular a la vivienda.
Se debe considerar también el grado de densificación que podrán soportar estos predios. Por lo pronto, ni el Decreto 902 ni la información disponible niegan la posibilidad de que se construyan viviendas colectivas para su adquisición mediante los créditos Pro.Cre.Ar., aunque los prototipos difundidos por el Banco Hipotecario son exclusivamente de vivienda individual. Cuando se habla de “desarrollos inmobiliarios” y “conjuntos urbanísticos” y de la intervención de empresas constructoras, ¿se trata simplemente de la generación de suelo urbano en forma de loteos para la posterior construcción de viviendas por los beneficiarios de créditos? ¿O se habilita la posibilidad de operaciones de media o alta densidad? Aunque en esos casos, ¿cómo se cumpliría el enunciado de que los créditos solo se destinarán a la construcción y no a la compra, “porque los créditos para la compra disparan la burbuja inmobiliaria”? ¿O lo que se piensa es en la intervención de empresas que construyen sucesiva o simultáneamente una cantidad importante de viviendas individuales, con las economías de escala consecuentes?
MC
Sobre la relación entre la iniciativa Pro.Cre.Ar y los precios del suelo urbano, ver la nota de Javier Lewkowicz en Página 12.
Ver en la revista Fortuna la comparación entre los créditos para construcción del Pro.Cre.Ar y los créditos para compra de primera vivienda ofrecidos por el Banco Ciudad.
Sobre normativa urbanística y políticas de suelo, ver en café de las ciudades las notas que integran el análisis crítico de la legislación urbanística y de ordenamiento territorial en la Argentina.
