El déficit de vivienda en El Salvador ha alcanzado niveles preocupantes. Según un informe de INCAE, CLACDS y CNN (2018), se estima que 1.388.500 hacen falta o no están en condiciones adecuadas. Lo que representa el 91% de la demanda total de viviendas en el país. De ese porcentaje, el 16% corresponde a la falta de viviendas nuevas y accesibles para familias con menos ingresos (déficit cuantitativo). El 75% restante se debe a que muchas de las viviendas existentes están en malas condiciones y no cumplen con estándares básicos de habitabilidad.
En plenos centros urbanos, se encuentran los mesones, que, según la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (FUNDASAL), son una alternativa habitacional para la población que es parte del déficit. Una solución insuficiente por las condiciones de inseguridad de las edificaciones, alto riesgo a los desalojos, infraestructura y servicios básicos insuficientes y en mal estado, condiciones que generan insalubridad y conflictos, reflejo de la profunda crisis habitacional que impacta especialmente a los sectores más vulnerables.
“A pesar de haber vivido allí por 19 años, las condiciones no han mejorado debido al abandono por parte de los propietarios. Yo soy un niño de mesón. Vengo de una familia ‘acomodada’, pero acomodada al mesón, acomodada a dormir en la misma cama los tres juntos con mis hermanas”. Habitante de mesón en la ciudad de Santa Ana, El Salvador.
FUNDASAL, en su reciente investigación Habitando el olvido, los define de la siguiente manera: los mesones son construcciones antiguas que albergan a familias de escasos recursos, donde se comparten espacios reducidos de alquiler y los servicios básicos como sanitarios y lavaderos son de uso colectivo. Representan una parte significativa de la centralidad urbana. Los mesones, que albergan a miles de personas, constituyen un reflejo de la evolución de las ciudades, mientras que las comunidades marginales y las lotificaciones ilegales tienden a concentrarse en las periferias de las ciudades, lejos del centro económico y social.
El origen de los mesones se remonta a principios del siglo XX, cuando la migración del campo a la ciudad comenzó a intensificarse debido a la concentración de tierras en manos de unos pocos y el abandono del agro, lo que dejó a miles de campesinos sin medios de subsistencia. La guerra civil también contribuyó a este fenómeno, forzando el desplazamiento de miles de personas hacia las zonas urbanas. Con el paso del tiempo, los mesones se convirtieron en refugios para miles de familias que no contaban con acceso a la propiedad, viviendo en condiciones de hacinamiento y en edificios que compartían servicios, muchas veces en estado de deterioro.
Estos mesones, al ser estructuras con más de un siglo de existencia, han sufrido un desgaste acelerado, agravado por los terremotos y la falta de mantenimiento. Sin embargo, cuando se realizan mejoras en estas edificaciones, los alquileres suelen aumentar drásticamente, lo que obliga a los residentes a desplazarse. Este fenómeno, conocido como “desalojo sutil”, ocurre cuando las familias más vulnerables, que no pueden hacer frente a los aumentos de alquiler, se ven forzadas a abandonar estos espacios. La especulación del suelo, motivada por el deseo de los propietarios de vender los terrenos, es uno de los principales motores de esta dinámica. A menudo, la falta de interés en mantener los edificios deteriorados se convierte en una estrategia para presionar a los inquilinos a abandonar los lugares, facilitando así la venta de los inmuebles.
Los mesones, que albergan a miles de personas, constituyen un reflejo de la evolución de las ciudades, mientras que las comunidades marginales y las lotificaciones ilegales tienden a concentrarse en las periferias de las ciudades
Tanto la seguridad de la tenencia como la calidad del lugar en que se habita son derechos internacionalmente reconocidos según Naciones Unidas. La Conferencia Hábitat III hace un llamado a garantizar el Derecho a la Ciudad, es decir, el derecho que tienen todas las personas para habitar, utilizar, ocupar, producir, transformar, gobernar y disfrutar ciudades, pueblos y asentamientos urbanos justos, inclusivos, seguros, sostenibles y democráticos, definidos como bienes comunes para una vida digna. Según la Oficina Regional para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), el Derecho a la Ciudad conlleva promover políticas de desarrollo urbano justas, democráticas y sostenibles. Desde esta concepción, es imprescindible recuperar la función habitacional de los centros fundacionales de las ciudades, asegurando la creación de un espacio vivido, socialmente diversificado y que favorezca la convivencia.
A pesar de la relevancia de los centros urbanos como espacios habitacionales fundamentales para los sectores populares, la tendencia refleja una gradual disminución de las alternativas de vivienda asequibles para estas poblaciones. Estos grupos, que han habitado los centros urbanos durante generaciones, tienen un fuerte arraigo al espacio, ya que en estos lugares desarrollan su actividad económica, viven sus familias y mantienen sus vínculos de apoyo social. Aunque las familias se ven obligadas a trasladarse debido al deterioro de los mesones, los incrementos de alquiler o incluso el desalojo directo, su preferencia es trasladarse dentro de la misma centralidad de la ciudad, buscando permanecer cerca de sus actividades económicas y de los servicios que les son esenciales.
Sin embargo, este arraigo actualmente se ve amenazado también por las presiones derivadas de las políticas de desarrollo urbano que apuestan por el impulso del turismo como la principal fuente de ingresos para estos espacios. Las autoridades locales y los actores económicos promueven la renovación de edificios para la actividad comercial, favoreciendo la inversión de grandes capitales, en su mayoría extranjeros. Esto ha generado una remodelación urbana que favorece la construcción de edificios comerciales y residenciales de lujo, pero que a su vez ha dado lugar a la expulsión del comercio informal, principal medio de vida de las familias más vulnerables. A su vez, pequeños y medianos comercios que no logran adaptarse a los estándares y a los costos de los nuevos desarrollos también han sido desplazados.
Uno de los efectos más visibles de este proceso ha sido el abandono de los mesones, ya que los propietarios, al prever la venta de los terrenos, optan por no invertir en el mantenimiento de los edificios, permitiendo que se deterioren aún más. Este deterioro acelerado de las viviendas actúa como un mecanismo indirecto para presionar a las familias a abandonar los mesones, facilitando así la venta de los terrenos para nuevos proyectos inmobiliarios.
Aunque las familias se ven obligadas a trasladarse debido al deterioro de los mesones, los incrementos de alquiler o incluso el desalojo directo, su preferencia es trasladarse dentro de la misma centralidad de la ciudad
La investigación llevada a cabo por FUNDASAL en cuatro de las principales ciudades de El Salvador (Sonsonate, Santa Ana, San Salvador y San Miguel) reveló que entre los años 2009 y 2024 se observó una reducción del 40% en la cantidad de mesones ubicados en los centros fundacionales de estas ciudades. Esta disminución refleja el impacto de las políticas de gentrificación y especulación inmobiliaria, que están cambiando la naturaleza de los centros urbanos y afectando la vida de miles de familias que históricamente han sido parte de estos espacios.
Condiciones de Vida en los Mesones
La vida en los mesones no es fácil. Muchos de los residentes, sobre todo mujeres (54%) y adultos mayores, viven en condiciones de hacinamiento, con servicios básicos insuficientes. En algunas áreas, el agua es escasa y las instalaciones sanitarias son compartidas por varios habitantes, lo que genera tensiones y conflictos. A pesar de estos desafíos, los residentes de los mesones continúan luchando por mejorar su calidad de vida.
“En otros mesones te cortan el agua temprano o te prohíben entrar después de las 10 de la noche, pero no nos permiten poner refri, y eso significa que tenemos que comprar comida todos los días, lo que aumenta los gastos”. A pesar de ofrecer pagar un alquiler más alto para obtener este permiso, no han logrado convencer a la encargada. “Mi sueño es que mis hijos crezcan felices y con oportunidades y por eso seguiré trabajando”, comenta un habitante de mesón en San Miguel. Estas historias reflejan la lucha diaria de quienes, a pesar de vivir en espacios deteriorados y de enfrentarse a la inseguridad, siguen buscando una mejor calidad de vida para sus familias.
Los techos no protegen de la lluvia y las paredes representan riesgo para los habitantes, las mujeres y principalmente niñas, jóvenes y adolescentes están expuestas al acoso y abusos por las condiciones de hacinamiento y la precariedad de los servicios compartidos. Un mismo sanitario es compartido por un promedio de ocho personas de diferentes familias, y una ducha compartida por un promedio de once personas, según el estudio de FUNDASAL. La falta de contratos de arrendamiento deja sin protección a los inquilinos, con mayor riesgo de desalojo y sin regular el compromiso de los propietarios por mantener el lugar que alquilan, en condiciones adecuadas.
‘En otros mesones te cortan el agua temprano o te prohíben entrar después de las 10 de la noche, pero no nos permiten poner refri, y eso significa que tenemos que comprar comida todos los días, lo que aumenta los gastos‘.
El 75% se dedica al comercio informal o actividades de servicio, incluyendo una diversidad de oficios, muchos de los cuales constituyen un patrimonio intangible de las ciudades, tal como los artesanos con capacidad de generar productos artísticos y de alta calidad. Sin embargo, este trabajo se caracteriza por ingresos diarios inestables y sin seguridad social. El pago de la vivienda es la prioridad para las familias para no ser desalojadas, pagando puntualmente el alquiler del cuarto que puede ser entre el 14% al 66% de sus ingresos; la alimentación es la segunda prioridad que puede no ser cubierta si el ingreso de cada día no es suficiente.
“He sido un zapatero de buena calidad… he trabajado para talleres que entregaban a almacenes de prestigio… [pero hoy] la economía se ha venido abajo y nos ha afectado. Por decirle, gané US$80 una semana, pero la siguiente no puedo trabajar”. Habitante de mesón de Santa Ana.
A pesar de los esfuerzos de renovación urbana, la calidad de vida en los centros urbanos de El Salvador sigue siendo un reto. La urbanización desordenada y la falta de acceso a vivienda asequible agravan las desigualdades sociales, especialmente cuando la oferta inmobiliaria privada es inaccesible para la mayoría. En este contexto, se está creando una ciudad de lujos que contrasta brutalmente con la realidad de las familias pobres, especialmente los habitantes de mesones, quienes enfrentan condiciones precarias y la amenaza constante de desalojo.
Rodolfo Cardenal (2025) señala como las vendedoras ambulantes, los comerciantes informales, artistas populares y mendigos son expulsados por la fuerza de los centros de las ciudades y los escenarios turísticos sin ofrecerles una alternativa viable. Este fenómeno se repite en muchas ciudades latinoamericanas, donde la especulación del suelo y los precios altos alejan a las familias más vulnerables de sus hogares históricos.
El cooperativismo de vivienda: una estrategia de mejora
El cooperativismo de vivienda ha emergido como una herramienta clave para mejorar las condiciones habitacionales en El Salvador, especialmente en un contexto de creciente desigualdad y escasez de viviendas accesibles para los sectores más vulnerables. FUNDASAL ha promovido diversos programas destinados a fortalecer el movimiento cooperativo, brindando a las comunidades la oportunidad de acceder a viviendas adecuadas y asequibles mediante un modelo autogestionario y participativo.
La construcción de un edificio cooperativo en el lugar donde antes existía un mesón no solo transforma la vida de sus habitantes, sino que cambia toda la ciudad, mejorando inmediatamente todo el entorno urbano.
Este enfoque cooperativo no solo se centra en la construcción de viviendas sino que fomenta un proceso integral de organización, empoderamiento y solidaridad dentro de las comunidades. A través de la autogestión, los grupos vulnerables –tales como trabajadores informales y personas de bajos ingresos– pueden superar las barreras del acceso al crédito en las instituciones financieras tradicionales, que comúnmente excluyen a aquellos con menos recursos.
En este contexto, dos cooperativas han logrado materializar el modelo de vivienda cooperativa, llevando más de 10 años habitando un moderno edificio construido por ayuda mutua en su mayoría por mujeres, muchas de las cuales vivían anteriormente en mesones y forman parte del sector informal de la población. Este proyecto fue financiado por la cooperación española y alemana, lo que les permitió materializar viviendas de calidad que responden a las necesidades específicas de sus miembros. La participación activa de las y los cooperativistas en el proceso de diseño y construcción de sus hogares no solo garantiza la adecuación de las infraestructuras, sino que también fortalece el tejido social y la cohesión comunitaria.
Además, el modelo presenta una notable resiliencia frente a crisis económicas y situaciones de emergencia. La solidaridad y la capacidad de autogestión de los miembros de las cooperativas permiten que, incluso en tiempos de dificultades, se mantenga la estabilidad y la continuidad de los proyectos habitacionales. La construcción de un edificio cooperativo en el lugar donde antes existía un mesón no solo transforma la vida de sus habitantes, sino que cambia toda la ciudad, mejorando inmediatamente todo el entorno urbano.
Un llamado a la esperanzadora acción
Para que los centros urbanos de El Salvador puedan recuperar su función habitacional y garantizar una vida digna a sus habitantes, es urgente adoptar políticas públicas que promuevan la equidad, la inclusión y la sostenibilidad. Es esencial no solo recuperar la infraestructura deteriorada, sino también asegurar la seguridad y la estabilidad de quienes han vivido durante generaciones en estos espacios. La apuesta por modelos de vivienda social y cooperativa, junto con un enfoque integral que aborde los aspectos sociales, económicos y ambientales, puede ofrecer una solución viable y justa para las familias más vulnerables.
FUNDASAL
La Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (FUNDASAL) es una institución privada, no gubernamental y sin fines de lucro. Inició sus actividades en 1968. En 1970 obtiene su personería jurídica. Desde esa fecha trabajas para erradicar y humanizar los indignantes entornos y viviendas en que habitan las familias empobrecidas en El Salvador, para que vivan más dignamente, con seguridad, esperanza y en convivencia comunitaria.
Fotos de mesones: revista Gato Encerrado.
Fuentes consultadas
Avendaño, A. (2018). Función habitacional del patrimonio cultural en el centro histórico de San Salvador. Estoa. Revista de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Cuenca, 71-81.
Banco Mundial. (2018). Estudio de la urbanización en Centroamérica: Oportunidades de una Centroamérica urbana. Washington, D.C.: María, Agustín, José Luis Acero, Ana I. Aguilera y Marisa García Lozano, editores.
Cardenal, R. (2025). El “país de las maravillas” fugaces. Noticias UCA
Cardenal, R. (2024). La guerra contra los pobres. Noticias UCA.
Fuentes, Patricia y Ramos, Ricardo. (2012). Ciudad intermedia en la escala regional. ECA, Estudios Centroamericanos, 435-444.
FUNDASAL. (2025). Habitando el olvido. San Salvador.
FUNDASAL y PNUD. (2009). Escenarios de vida desde la exclusión urbana. Una mirada al hábitat popular de 32 ciudades de El Salvador. San Salvador.
HIC-AL. (2005). Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad. México.
INCAE, CLACDS, CNN. (2018). Vivienda en Centroamérica.
Martínez, Edin. FUNDASAL. (2016). Barrios. Una mirada desde la ciudad profunda. San Salvador.
Villanueva, R. (2017). Gentrificación en centros históricos: una discusión conceptual. Universidad Nacional de Ingeniería, Lima, Devenir, 69-82.
Janoschka, Michael. (2016). Gentrificación, desplazamiento, desposesión: procesos urbanos claves en América Latina. Revista INVI, vol. 31, núm. 88, noviembre, 2016, pp. 27-71.
La Prensa Gráfica (2025). Informe.
PNUD. (2024). Mapa socio económico de El Salvador.
