En el mes de noviembre pasado llegó a SAPLAT la inquietud en relación a las gestiones que estaría realizando la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) ante algunos municipios, con el fin de que estos asignen indicadores urbanísticos a inmuebles del Estado Nacional que se han puesto en venta y están dentro de las jurisdicciones municipales.
Desde SAPLAT surge la necesidad de expresar nuestra opinión al respecto. En primer lugar, decimos que no vemos razonable la venta de inmuebles del Estado Nacional sin un fin especifico vinculado al desarrollo territorial. Ahora bien, más allá de esta consideración y en vistas de la normativa recientemente emitida (Decreto 950/24) hacemos las siguientes observaciones con la intención de que estos inmuebles, que son bienes públicos, tengan como destino el mejor desarrollo posible de cada municipio o localidad, y que su utilización esté esencialmente orientada hacia el bien común y a constituir emprendimientos de interés público, destinados al desarrollo y la inclusión social.
Es necesario tener claro que estos indicadores urbanísticos son otorgados por ordenanzas municipales, dictadas por los Concejos Deliberantes, que son los representantes de la ciudadanía en cada municipio.
Los inmuebles sin indicadores urbanísticos (FOS, FOT, alturas máximas) que permitan construir grandes superficies en ellos, valen casi nada para el mercado inmobiliario. En cambio, con indicadores que permitan edificar grandes superficies cubiertas, los mismos inmuebles cobran un valor significativamente más alto.
Es necesario tener claro que estos indicadores urbanísticos son otorgados por ordenanzas municipales, dictadas por los Concejos Deliberantes, que son los representantes de la ciudadanía en cada municipio. Es decir que otorgar (o no) indicadores urbanísticos a los inmuebles es una competencia, una capacidad y una responsabilidad del Estado Municipal.
Entonces, dotar a esos inmuebles de indicadores urbanísticos para poder construir mayores superficies en ellos, implica valorizarlos varias veces por sobre su precio inicial, mediante la acción del municipio. Por el contrario, asignar indicadores de baja o nula edificabilidad implica desvalorizarlos para el mercado inmobiliario, pero preservar el valor ambiental, patrimonial, social o estratégico a futuro de ciertos inmuebles.
Cuadro de estación Ribera Sud, Dock Sud, Avellaneda. Uno de los inmuebles en venta. En portada: Acuña de Figueroa 981, Buenos Aires.
Si en los planes urbanos de los municipios es conveniente asignar indicadores de mayor edificabilidad a ciertos inmuebles (porque se busca densificar el sector urbano o crear una nueva centralidad) se debe tener claro que esa valorización les pertenece a los municipios porque ellos mismos la están creando al dictar una ordenanza y por ello, es preciso recuperarla para reinvertirla en el desarrollo urbano. Para esto se pueden utilizar varias opciones. Por ejemplo, asignar indicadores con la condición de recibir la parte correspondiente del valor de venta de los predios, o asignarlos luego para cobrarla cuando el comprador del terreno presente un proyecto, entre otras formas.
Tenemos que saber qué queremos hacer con esos inmuebles en el marco de la planificación urbana antes de asignar indicadores. ¿Serán plazas o parques? ¿Serán viviendas para sectores de clase media? ¿Serán predios para reubicar asentamientos informales en riesgo?
Ahora bien, si la ciudad no tiene un Plan Urbano es casi imposible asignar indicadores urbanísticos a un inmueble. Porque no se trata solo de valorizarlos mediante indicadores. Tenemos que saber qué queremos hacer con esos inmuebles en el marco de la planificación urbana antes de asignar indicadores. ¿Serán plazas o parques? ¿Serán viviendas para sectores de clase media? ¿Serán predios para reubicar asentamientos informales en riesgo? ¿Serán tierras para un nuevo centro cívico? ¿Deberán preservarse para el funcionamiento del ferrocarril o para una nueva terminal de transporte multi modal?
Si no hubiera en el municipio un Plan Urbano o de Ordenamiento Territorial que permita tener claro el mejor destino de esos predios, lo más saludable sería declararlos Reserva Verde o Reserva Urbana de Usos Múltiples, sujeta a un Plan, de modo de preservar la integridad del inmueble y su valor estratégico para la ciudad hasta tanto se defina su destino. Luego hacer un Plan para el sector de la ciudad donde está el/los inmuebles/s en venta (Plan de Sector) y a partir de allí analizar qué indicadores urbanísticos asignarles y cómo recuperar para la ciudad la valorización que esto genera.
La gestión del suelo es una de las mayores competencias y herramientas de los municipios para el desarrollo local. Es necesario tomar conciencia de ello y utilizarla en pos del bien común y el desarrollo sostenible e inclusivo de cada localidad.
SAPLAT
20/12/2024
La Sociedad Argentina de Planificación Territorial, SAPLAT, es una sociedad sin fines de lucro, creada en 2018, con alcance federal y de carácter multidisciplinario, que nuclea a profesionales de la planificación territorial de todo el país, organizada en ocho regionales.
