La Ordenanza Nº 1988/12, recientemente sancionada por la Municipalidad de Río Ceballos, Provincia de Córdoba, establece el marco normativo para toda ampliación o modificación del núcleo urbano. La localidad cordobesa, ubicada en las denominadas Sierras Chicas y otrora eminentemente turística, ha quedado incluida de hecho en la extensión metropolitana norte de la capital provincial. Como tal está sujeta a las tensiones propias de ese crecimiento y se ha convertido en un enclave residencial de sectores de ingresos medios y medios altos. La normativa sancionada apunta a promover la integración urbana y social, alentar la densificación en sectores consolidados y preservar las áreas de reserva hídrica. En esa línea se inscribe el artículo 5º de la Ordenanza, que en su muy comentado inciso a-2 prohíbe la localización de loteos privados y urbanizaciones cerradas en todo el radio municipal.
La localidad cordobesa presenta en su estructura territorial una división muy marcada entre su sector este, serrano y mayormente en estado natural, el sector oeste, llano y rural, y su sector central urbanizado; esta urbanización presenta a su vez una manifiesta fragmentación entre el núcleo histórico desarrollado en el valle del río Tica San, los loteos sobre las sierras (muchas veces solo existentes en el papel) y el corredor de la ruta E53, una vía rápida que conecta a Río Ceballos con el aeropuerto, la circunvalación y la ciudad de Córdoba. Sobre esta vía, eje del “sprawl” cordobés, se asientan urbanizaciones privadas o loteos abiertos con algunas manifestaciones aspiracionales de privacidad; estos enclaves están completamente desconectados de la ciudad original y solo responden a su conectividad con la autovía.
La cercanía con el sector noroeste de la capital (la típica cuña residencial de sectores altos de las ciudades latinoamericanas), las bondades del paisaje y la existencia de preexistencias urbanas de cierto valor patrimonial han convertido así a Río Ceballos en una embrionaria “ciudad dormitorio” para clases medias que trabajan en Córdoba (el propio slogan municipal “Cerca tuyo”, pareciera hacer alusión a esta característica socio-territorial). Este fenómeno, repetido en otras escalas en casi todo el ámbito de las Sierras Chicas, genera una nueva base económica para el municipio pero también una cantidad de problemas asociados, siendo los más graves la presión sobre el recurso hídrico (muy vulnerable en la zona) y las consecuencias segregadoras, banalizadoras y antiurbanas que caracterizan en general a las privatopías contemporáneas.
Pero a diferencia de otras jurisdicciones que se resignan al avance de las urbanizaciones privadas o que llegan a ilusionarse con “las inversiones” y la “modernización” que las acompañarían, los encargados/as de planeamiento urbano y las autoridades de Río Ceballos han demostrado una encomiable sensibilidad y alerta ante los peligros de esta tendencia. Por ejemplo, la convocatoria del Seminario Taller “Ciudades inclusivas y Arquitecturas sociales” (título de por si sugestivo), celebrado el pasado mes de septiembre, afirmaba “El potencial ambiental de estos valles, caracterizado por los afluentes del sistema hídrico y la vegetación de pie de monte, está en riesgo. El impacto producido por las migraciones poblacionales hacia las ciudades dormitorio, la fragmentación de los barrios cerrados y el desarrollo ilimitado de las ciudades sobre el bosque nativo, están deteriorando de modo irreversible sus calidades de biodiversidad, provisión de agua dulce, ámbito de recreación y paisaje. La sustentabilidad social y cultural se ve perturbada por los desequilibrios en las infraestructuras y servicios, equipamientos y viviendas. En estos valles de las sierras de Córdoba, se revela la abundancia de su paisaje y lo reducido de su capacidad de soporte. El desarrollo de estas ciudades a futuro podría delinearse en un horizonte que contemple las necesidades, los recursos emergentes, las tradiciones y las nuevas tecnologías, los deseos colectivos y el derecho a imaginar un “nuevo techo común”.
La Ordenanza de fraccionamiento de tierras plantea en ese sentido una serie de disposiciones de muy buen tino sobre el futuro del desarrollo territorial en el municipio, además del ya comentado freno a la urbanización privada:
– El Art. 6° establece que “No se permitirán fraccionamientos en zonas con pendientes superiores al 30 %” (aunque sin embargo, no se establece taxativamente una cota máxima para la edificación).
– El Art. 9º clasifica las áreas urbanas en función de la consolidación de sus tejidos, su accesibilidad, su acceso a infraestructuras, su pendiente y su valor paisajístico. Además, establece Áreas de Englobamiento Parcelario, correspondientes a “áreas urbanas loteadas, con baja o nula consolidación, orientadas a la calificación del paisaje serrano y a la restructuración parcelaria para la adecuación a un nuevo modo de ocupación del territorio. Se trata de áreas ubicadas en la zona alta de los cerros, con pendientes medias y altas, de alto valor paisajístico ambiental. Forman parte de cuencas hídricas. El permiso de edificación en estas áreas está sujeto al englobamiento parcelario de acuerdo a la superficie mínima establecida para esta zona”. Esta disposición no solo es sensata y criteriosa sino que establece una antecedente de sumo valor para muchas ciudades argentinas, al abrir un camino para la revisión de preexistencias catastrales de origen especulativo y con peligrosas consecuencias para la calidad y la sustentabilidad del territorio.
– El Art. 28° establece para todo proyecto de urbanización para inmuebles afectados por ríos, arroyos o cauces naturales de agua la intervención de la Subsecretaría de Recursos Hídricos de la Provincia determinando Línea de Ribera.
– El Art. 49° limita a cien hectáreas la superficie de los proyectos de urbanización o sus etapas.
– La Sección 8 establece atinados criterios para la ubicación y trazado de espacios verdes y espacios de uso común en los nuevos fraccionamientos o subdivisiones.
– El Art. 59° establece la obligatoriedad de realizar en las urbanizaciones las obras de apertura y consolidación de calles, cordón cuneta, badenes y bocacalles de hormigón, evacuación de aguas pluviales, planta de tratamiento de efluentes y líquidos cloacales, red de desagües pluviales, provisión de agua potable, energía eléctrica domiciliaria, alumbrado público, arbolado de calles y tratamiento de espacios verdes, que el Art. 60° dispone se proyecten, realicen y conserven a cargo exclusivo del loteador y el Art. 61° que sean calculadas y diagramadas “de manera tal que sirva para el crecimiento urbano previsto para la zona”.
Previsiblemente (y por suerte, ya que implica que se han afectado intereses contrarios a la calidad del desarrollo urbano de Río Ceballos), la Ordenanza ha despertado algún ruido mediático y presentaciones judiciales con los habituales argumentos en defensa de la propiedad privada (sin regulaciones) y la seguridad jurídica (para los especuladores…). Estas reacciones no deberían tener consecuencias sobre la aplicación de una norma virtuosa y necesaria para un área de oportunidad y de riesgo como es Río Ceballos.
MC
Ver el texto completo de la Ordenanza Nº 1988/12 de Río Ceballos, sancionada el 13 de noviembre de 2012.
Sobre el avance de la urbanización privada en Córdoba, ver también en café de las ciudades:
Número 116 | POSICiones cordobesas
Cerrando Barrios | El debate sobre la normativa que regula los barrios cerrados en Córdoba | Carola Inés Posic (incluido en 100 Cafés)
Y sobre la regulación de los barrios cerrados:
Número 100 | Política de las ciudades (I)
Los barrios cerrados en la agenda pública y política | Contra la privatización de la ciudad | Norberto Iglesias
El análisis crítico de la legislación urbanística y de ordenamiento territorial en la Argentina comenzó en el número 82 de café de las ciudades con la nota La Ley de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de Mendoza, por Marcelo Corti. Continuó en el número 83 con la nota Ordenamiento territorial y ordenamiento ambiental, por Hernán Petrelli, en el número 84 con El Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires, por Marcelo Corti, en el número 85 con El Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires, en el número 86 con El Plan de Comuna en la Ciudad de Buenos Aires, por Marcelo Corti, en el número 87 con El Proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial de la Provincia de Chaco, por Nadia Finck, en el número 88 con Hacia la función social de la actividad urbanística en la Provincia de Corrientes, por José Luís Basualdo, en el número 89 con Reglamentaciones y contradicciones de “la 8912”, por Marcelo Corti, en el número 91 con Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Sustentable, Entrevista a Diego Fernández, en el número 96 con Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial: reflexiones a partir de tres propuestas normativas, por Melinda Lis Maldonado, y Perspectivas para una ley de suelos y desarrollo urbano, por Silvia Augsburger, en el número 97 con El florecer de las normas…, por Marcelo Corti, y ¿Por qué es importante para Argentina contar con una ley de ordenamiento territorial nacional?, por Soledad Arenaza y Juan Ignacio Duarte, y en el número 102 con
El proyecto de Ley de Promoción del Hábitat Popular de la Provincia de Buenos Aires, por Marcelo Corti.
