Durante el año 2023 las obras recibidas por la ciudad de Pinamar (en la costa atlántica de la provincia de Buenos Aires, Argentina) en concepto de convenios urbanísticos superaron el total de lo invertido por el municipio en obras para la ciudad. Un análisis de los Convenios aprobados por el Concejo Deliberante local da cuenta de esta realidad, al compararlo con los datos de ejecución presupuestaria publicados por la Municipalidad.
Los convenios urbanísticos son acuerdos entre el Estado y actores privados o públicos que permiten un mayor aprovechamiento de la capacidad constructiva de un inmueble, sea por aumento de indicadores, cambios en los usos o una combinación de ambos, que exceden lo autorizado por la normativa urbanística vigente. Esto tiene como consecuencia una valorización del bien que permite al Estado, en contraprestación, recibir una “Compensación Urbana” en beneficio de la comunidad. Prima aquí la valorización de lo urbanístico por sobre los beneficios recaudatorios.
Desde la aprobación de las Ordenanzas 6016 y 6025 por el Honorable Concejo Deliberante (HCD) de la ciudad de Pinamar en 2021, la ciudad cuenta con una herramienta de gestión que le permite incorporar esas compensaciones urbanas derivadas de la aprobación de obras privadas que superen los indicadores máximos permitidos por el Código Urbanístico. Este Código actualmente vigente en la ciudad es el de la Ordenanza 422/87, que fue convalidado por la provincia bajo el Decreto 1147/1993. Así, desde hace más de 35 años la ciudad cuenta con un Código que ha quedado obsoleto frente a los nuevos desafíos que enfrenta la ciudad en términos urbanísticos y constructivos.
Desarrollo por convenio urbanístico Del Tuyú, antes y después de las obras convenidas.
Los convenios urbanísticos son acuerdos entre el Estado y actores privados o públicos que permiten un mayor aprovechamiento de la capacidad constructiva de un inmueble, sea por aumento de indicadores, cambios en los usos o una combinación de ambos
Esta herramienta dada por las nuevas ordenanzas permite regularizar la situación previa de excepciones que vivió la ciudad durante las últimas dos décadas, con un boom de construcción dado por el crecimiento turístico y las demandas de nuevos residentes. Así, se hace partícipe al Municipio en la renta diferencial generada por su propia decisión administrativa.
La Ordenanza 6025 aprobada en el año 2021, posterior a la 6016 que regulaba la participación del municipio en la valorización inmobiliaria (plusvalía), tiene por objetivo evaluar proyectos y propuestas con incidencia urbana que propongan cambios de indicadores y/o usos que incluyan compensaciones para la ciudad. Estos son un instrumento complementario al Código de Ordenamiento Urbano, tal cual lo define su artículo 2. Crea así un mecanismo de gestión transparente y con previsibilidad para las necesidades de la ciudad. Asimismo, permite complementar las capacidades de inversión real del presupuesto municipal.
El trámite para la aprobación de los convenios inicia en la Dirección de Planeamiento de la ciudad, que es la que recibe la propuesta de obra del desarrollista privado ubicada en la Zona de Desarrollo Prioritario previamente estipulada. Ésta es quien debe analizar la propuesta y asegurarse de que cumpla con los requisitos indicados por la ordenanza, entre ellos, que la propuesta no sea para regularizar obras no autorizadas o irregulares. En ese caso, el proyecto no se aprueba.
Asimismo, la ordenanza estipula que sea el privado quien proponga al municipio la realización de una obra en compensación por el pedido de construcción por sobre los límites y condiciones exigidas por el código urbanístico. En este sentido, la Ciudad cuenta con un banco de obras prioritarias que el privado puede utilizar.
Una vez determinado el monto de obra a compensar, la Municipalidad suscribe un convenio con el privado que será analizado y aprobado en el HCD. La ordenanza estipula que el privado debe realizar esa obra en un lapso máximo de 180 días desde el inicio del desarrollo que se aprobó. De igual manera, la obra de compensación debe terminar antes de la finalización de la obra privada. Esta situación busca asegurar la correcta realización de obra para la ciudad, así como el pleno cumplimiento del convenio suscripto.
En el cuadro siguiente se resumen los convenios urbanísticos aprobados en la Ciudad desde el año 2022.
Convenios Urbanísticos en Pinamar desde el año 2022. Fuente: Portal de Transparencia HCD Pinamar
Los datos recolectados muestran una realidad novedosa para la ciudad: con el Convenio Urbanístico la ciudad está regularizando la construcción de nuevos emprendimientos en la localidad al mismo tiempo que está siendo beneficiada en términos de obras públicas. Esto quiere decir que, por sus propias decisiones administrativas, un privado es autorizado a llevar adelante una obra que supera las condiciones impuestas por el Código Urbano y debe compensar por eso al Municipio.
Así, cuando el Municipio suscribe esos Convenios con el privado lo que hace es lograr un doble beneficio, por un lado, el aumento en el valor fiscal de esos terrenos que deriva en mayores ingresos tributarios futuros y, por otro lado, obras públicas para la ciudad.
Un análisis de los distintos convenios permite ver que su objeto fue el aumento de indicadores constructivos, así como el cambio de zonificación.
Desarrollo por convenio urbanístico Del Tuyú, antes y después de las obras convenidas.
Por otro lado, el conjunto de Convenios Urbanísticos suscritos entre 2022 y 2023 suponen un monto de $353.740.227,76 a valores de diciembre de 2023. En todos los casos esto ha implicado obras concretas para la ciudad. Entre ellas se puede destacar la del “Convenio del Tuyú” que supuso una obra de infraestructura pluvial y pavimentación de 340 metros lineales entre las calles Del Pejerrey (270) y Centauro (70). Los convenios “Torre Artes” y “Renata 34” por su parte han implicado la construcción de seis viviendas con afectación a planes de vivienda en la ciudad.
(…) cuando el Municipio suscribe esos Convenios con el privado lo que hace es lograr un doble beneficio, por un lado, el aumento en el valor fiscal de esos terrenos que deriva en mayores ingresos tributarios futuros y, por otro lado, obras públicas para la ciudad.
De igual manera, en el siguiente gráfico se muestra para el año 2023 el monto del Gasto Devengado por el Municipio en términos de Bienes de Uso, esto es, inversiones de capital para la localidad. De este valor, lo efectivamente destinado es comparado con los valores percibidos por el municipio en términos de Convenio Urbanístico.
Inversión en Bienes de Uso y Convenios Urbanísticos en Pinamar en 2023 en millones de pesos. Fuente: Portal de Transparencia Pinamar
Un tema importante para destacar es que durante el año 2023 el Ejecutivo invirtió un monto en obras para la ciudad de $292.891.136, lo cual supone $60.849.092 menos que los recibidos en concepto de Convenio Urbanístico (alrededor de un 20,78%).
Esto quiere decir que la ciudad fue beneficiada por obras públicas realizadas por el sector privado en un monto mucho mayor de aquel que realizó por sí mismo. En este sentido se puede ver que la ciudad fue beneficiada de múltiples maneras. Por un lado, por la realización de las obras privadas que se desean llevar a cabo. Por otro lado, con la compensación recibida en términos de obras necesarias para la ciudad. Es menester destacar que, por la regulación vigente, estas obras no se ubican en los mismos lugares que los desarrollos privados, lo cual supone que la obra tenga un impacto directo para la ciudad sin generar intereses ni especulaciones para el privado.
Para el año 2023, el presupuesto vigente tenía previsto un monto comprometido de $755.003.868,06 y lo efectivamente devengado, los $292.891.136, fueron un 38,79% de ese valor, quedando un remanente disponible de $462.112.732,37.
Si se toma la suma entre lo realizado por los privados y lo realmente ejecutado llegó a $646.631.363. Este monto es un 16,76% menor a lo comprometido. Así podría decirse que, si bien la ciudad ejecutó tan solo un 38,79% de lo previsto, al sumar lo percibido por los convenios con privados, los valores de ejecución se acercan mucho más al total de lo que se había comprometido realizar.
Adicionalmente, al observar el total de obras llevadas a cabo durante 2023 se puede decir que un 54,71% fue realizada producto de convenios urbanísticos y un 45,29% por la Municipalidad.
(…) por la regulación vigente, estas obras no se ubican en los mismos lugares que los desarrollos privados, lo cual supone que la obra tenga un impacto directo para la ciudad sin generar intereses ni especulaciones para el privado.
Participación en obras de infraestructura según fuente en Pinamar, 2023. Fuente: Portal de Transparencia Pinamar
En este sentido, sin dejar de tener en cuenta que se habla del primer año de los Convenios Urbanísticos en plena vigencia, sería interesante observar si esta situación en la que el sector privado ejecuta obras públicas prioritarias para el municipio es tan solo una excepción o una realidad para quedarse.
A pesar de eso, el Municipio ha logrado implementar un instrumento de política que ha ordenado y sistematizado los pedidos de construcción en la ciudad por parte de privados, que evita la discrecionalidad a la vez que aprovecha ese incentivo para obtener beneficios para la comunidad en términos urbanísticos.
AAF
El autor es economista por la Universidad Nacional de Córdoba (UNC), Maestrando en Economía Urbana por la Universidad Di Tella. Docente en la Facultad de Ciencias Económicas de la UNC.
Sobre el tema, ver también la nota Compensación Urbana, una nueva normativa al proyectar en Pinamar, en el diario Opinión de la Costa.
