N. de la R.: El texto de esta nota reproduce fragmentos del capítulo 1, Las dinámicas de transformación del capital financiero, del libro The Financialization of Latin American Real Estate Markets, de Alfonso Valenzuela Aguilera, publicado por el sello Routledge de la editorial Taylor & Francis Group. Traducido al castellano, el libro será publicado este año por café de las ciudades.
De acuerdo con el geógrafo brasileño Milton Santos, la estructura del espacio responde a fuerzas cambiantes que crean patrones distintivos que reajustan constantemente su configuración. Los componentes de esta forma de dialéctica espacial se reúnen en distintas combinaciones que pueden producir inestabilidad, cuyas especificidades están determinadas por las variaciones históricas (Santos, 1977, p. 47). Además, el geógrafo brasileño argumenta que en los países en desarrollo se combinan dos circuitos económicos espaciales: las fuerzas tradicionales, en las que el consumo se difunde y localiza en el territorio, en tanto que las fuerzas modernizadoras –que implican tecnología, capital y gestión– crean espacios discontinuos, polarizados e inestables.
Si bien la relación entre el espacio y la economía centrada en patrones, aglomeraciones y fuerzas participantes ha sido cuestionada en los últimos dos siglos, se ha introducido un nuevo factor dentro de las configuraciones espaciales, que es la financiarización del mercado inmobiliario. Este factor ha comprometido el rendimiento de los instrumentos de la planificación urbana, ya que la creciente escala de las inversiones de capital persuade a los funcionarios de los gobiernos locales para que aprueben las operaciones a gran escala, sin tener en cuenta las consecuencias medioambientales, espaciales y sociales que estas puedan tener en el futuro.
(…) la creciente escala de las inversiones de capital persuade a los funcionarios de los gobiernos locales para que aprueben las operaciones a gran escala, sin tener en cuenta las consecuencias medioambientales, espaciales y sociales que estas puedan tener en el futuro.
Los instrumentos financieros de la titulización son muy perjudiciales para la configuración urbana, ya que permiten a los grandes fondos de inversión internacionales, los fondos de cobertura, los fondos de pensiones y las compañías de seguros de inversión internacionales, fondos de pensiones y compañías de seguros participar en activos inmobiliarios a través de los siguientes instrumentos financieros: obligaciones de deuda colateralizada (CDOs), fideicomisos de inversión inmobiliaria (REITs); valores respaldados por activos (ABS); oportunidades de tramos a medida (BTO); posiciones de deuda colateralizada (CDP); valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS); así como otros productos derivados, todos los cuales permiten participar en el crecimiento y la explotación de grandes propiedades e infraestructuras urbanas.
Los mercados inmobiliarios responden a los ciclos económicos, ya que el suelo es uno de los tres principales factores de producción, junto con el trabajo y el capital. Sin embargo, los mecanismos que configuran el espacio urbano no responden necesariamente a axiomas económicos clásicos/neoclásicos, ya que las ciudades también están conformadas por las políticas públicas, las dinámicas sociales, las estrategias corporativas aplicadas por los promotores inmobiliarios, y el impacto de las inversiones de capital global en el tejido urbano. Como sugiere Harvey, las transformaciones en las formas de organización capitalista, como es el caso del impacto del capital financiero, las empresas multinacionales y la relocalización de la manufactura, permiten a los grandes inversores el control sobre áreas urbanas cada vez más grandes, derivando en fuerzas que “[…] tienden a socavar cualquier coherencia estructurada dentro de un territorio” (2001, p. 329). Lo anterior puede verificarse en distintas ciudades en todo el mundo, lo que ha derivado, entre otras cosas, en la producción de grandes desarrollos de viviendas deshabitadas en Ciudad de México y São Paulo, barrios históricos gentrificados en Barcelona y Río de Janeiro, sectores urbanos vacíos en Ordos, China, acaparamiento de tierras en la selva amazónica, y ejecuciones hipotecarias masivas en Oakland, California.
Es en este contexto, de alta complejidad para el mercado inmobiliario, que analizaremos el impacto de los factores de escala, aglomeración, competitividad y organización del uso del suelo. Pretendemos esbozar los elementos, más allá de la eficacia aparente del mercado, que intervienen en la formación del espacio urbano, revelando los componentes más importantes de la economía espacial. Entre dichos factores encontramos los costes de transporte y comunicación, que siempre han influido en el precio del suelo al limitar el acceso a los mercados de trabajo, a la educación, y a los equipamientos culturales o recreativos, todos ellos muy valorados por los ciudadanos. Otro factor por considerar son las dinámicas oligopólicas y oligopsónicas que conforman el mercado inmobiliario, en el que los grandes promotores están en condiciones de influir tanto en la oferta como en la demanda de los inmuebles. Es por ello que argumentamos que la renta del suelo urbano se correlaciona con la actividad constructora, las restricciones de uso del suelo, la intensidad de su utilización, e incluso con los instrumentos de captura del valor del suelo que puedan existir en determinadas zonas de la ciudad.
(…) la estructura urbana se determina hasta cierto punto por el mercado inmobiliario que, en las últimas décadas, ha integrado componentes financieros que inciden en los principios económicos de la oferta y la demanda
Una premisa inicial en el debate es que existe una correlación entre los precios del suelo y las densidades de construcción, que siguen patrones predecibles producidos por las fuerzas del mercado que pueden determinar la distribución espacial de la ciudad (Bertaud, 2018). En consecuencia, la estructura urbana se determina hasta cierto punto por el mercado inmobiliario que, en las últimas décadas, ha integrado componentes financieros que inciden en los principios económicos de la oferta y la demanda. Al comprender los modelos económicos espaciales, los planificadores podrían predecir mejor tanto los patrones de localización como las densidades para la estructuración del paisaje urbano. Es así que el capital financiero ha desestabilizado las dinámicas del mercado que solían responder al crecimiento orgánico de las ciudades y, en cambio, las transformaciones espaciales ahora tienden a responder a los flujos financieros antes que de las necesidades reales de los ciudadanos. Esto ha dado lugar –entre otras cosas– a la producción de las mencionadas viviendas deshabitadas, a la profundización de los mecanismos de segregación socioespacial, y a la construcción de equipamientos urbanos que no tendrán ninguna utilidad para la población residente.
Si analizamos el suelo urbano como un bien transaccional, su valor aumenta con el tiempo, lo que activa los procesos de especulación, a diferencia de los edificios, que tienden a depreciarse. No obstante, el concepto de producto o mercancía (commodity) ha cambiado a lo largo del tiempo, primero refiriéndose a bienes que poseen un valor y utilidad, que requieren un bajo nivel de procesamiento, y que pueden comercializarse sin diferenciación cualitativa como componentes básicos de productos más complejos. De este modo, las materias primas se negocian mediante venta directa o en mercados de futuros, en tanto que en la actualidad, el concepto se ha ampliado para referirse a cualquier bien de consumo, lo que permite incluir activos financieros como divisas, índices bursátiles, intereses o tasas de referencia.
Mientras que los mercados inmobiliarios dependen de factores externos como el crédito, los tipos de interés, la renta, la inflación o las preferencias de los consumidores, tanto el suelo como los edificios se consideran bienes de consumo duraderos de inversión que se revalorizan con el tiempo. Estos bienes se intercambian en el mercado inmobiliario. Sin embargo, no son simplemente mercancías: en muchos países latinoamericanos se ha decretado el derecho constitucional a una vivienda adecuada e incluso existe el derecho a la ciudad, también concedido en los estatutos locales de algunas grandes ciudades.
AVA
El autor es catedrático de Urbanismo en la Universidad Autónoma del estado de Morelos, México y John Bousfield Distinguished Professor en Planificación en la Universidad de Toronto. También trabaja como analista/consultor de planificación y asesora a varias juntas y consejos ciudadanos.
Referencias
Bertaud, A. (2018). Order without Design: How Markets Shape Cities. Cambridge, MA: MIT Press.
Harvey, D. (2001). Spaces of capital: Towards a critical geography. Edinburgh: Edinburgh University Press.
Santos, M. (1977). Spatial dialectics: The two circuits of urban economy in underdeveloped countries. Antipode, 9(3), 49– 60.
