En las ciudades, los valores de mercado del suelo aumentan de manera colosal –a menor distancia con las centralidades mayor es el precio– sin que los propietarios individuales de la tierra hayan realizado algún esfuerzo personal para obtener dicho beneficio. Es un aumento generado por condiciones externas al esfuerzo del poseedor, generalmente condiciones resultantes del esfuerzo de la sociedad en conjunto (infraestructura estatal, obras públicas, redes viales, etc.). En la sociedad capitalista este beneficio es conocido como renta urbana –comúnmente como plusvalía– y es capitalizado en el proceso constructivo a través delos precios del suelo en el mercado inmobiliario. Pero, ¿cómo se forman dichos valores?, ¿cuáles son las características en la formación de los precios y en la configuración de las rentas urbanas?
En la teoría marxista “el valor de uso” es el valor de usufructo personal que poseen los bienes y “el valor de cambio” es el valor que adquieren los bienes cuando ya no son sólo para suplir una necesidad, en otras palabras, es el beneficio que se obtiene de cualquier bien para la ganancia o el ahorro. Según Harvey, a partir del siglo XVIII, apareció la construcción de casas para la especulación y para el ahorro, como un bien patrimonial. El sistema del valor de cambio destruyó al sistema del valor de uso de la vivienda, bajo la teoría de que éste garantizaría el valor de uso” (Harvey, 2013).
La tierra es un bien irreproducible y escaso (no se puede reproducir como una mercancía, con lo cual se va escaseando), características que lo convierten en un bien patrimonial; las personas lo poseen para ahorrar y para obtener ganancia mediante la retención y la especulación. La localización del suelo respecto a la distancia con ciertas centralidades en la ciudad le da un valor adicional a éste; bajo esta lógica, un predio más cerca de algún centro debería tener más valor que un predio más alejado. Además, el desarrollador inmobiliario requiere del suelo urbano para llevar a cabola construcción, por lo tanto está dispuesto a pagar al propietario de la tierra –quien se apropia de la renta inicial– el valor de mercado de la propiedad. Posteriormente el desarrollador produce más unidades inmobiliarias y se apropia de las nuevas rentas urbanas, de las rentas capitalizadas en el nuevo proceso constructivo. El usuario final está dispuesto a pagar el valor de mercado del inmueble, puesto que en el proceso de capitalización de la renta –operación de venta recupera– la inversión inicial y además una ganancia adicional –la plusvalía– que lo motiva a realizar la operación para ahorrar dinero y para capitalizar la inversión.
En otros términos, la plusvalía urbana es igual a:valor de mercado del inmueble menos los costos de construcción (directos e indirectos), menos la utilidad del desarrollador, menos el valor del suelo. En un ejemplo supuesto, si el valor final de venta del bien es de 300, menos los costos de construcción que son 100, menos la utilidad sobre la venta que es 30 (10%), menos 70 del valor del suelo original obtenemos una plusvalía de 100. Esta plusvalía se la puede apropiar el dueño del predio, el constructor, el promotor, el inversionista; en otra instancia se la pueden repartir entre dos o varios agentes. No obstante la cadena no termina allí: el usuario final también percibe una ganancia extra a través de la retención y de la especulación, ya que en el futuro el valor final del inmueble será mayor, repitiéndose el proceso de capitalización de la renta.
Representado en una ecuación:
Valor de mercado final – (Costos de construcción directos e indirectos + utilidad) – valor del suelo = Plusvalía
Reemplazado con nuestro ejemplo:
300 – (100 + 30) – 70 = 100
Como se mencionó anteriormente, la localización del predio dentro de la ciudad altera las condiciones para la formación de la renta y, como consecuencia, para la formación de los precios del suelo, debido a que la distancia con diversos servicios –transporte público, educación, salud, vías de comunicación, trabajo, servicios públicos, infraestructura, etc.–hace variar el valor de mercado; a menor distancia con las infraestructuras mayor es el precio de la tierra. Otro factor determinante es la actividad del predio, dependiendo del uso urbano que dichoinmueble tenga (vivienda, industria, comercio) también afectará la formación de los precios. De esta forma, un predio con uso comercial es más rentable si está localizado en una vía de comunicación centralporque tiene fácil y rápido acceso, y por el contrario si una vivienda está ubicada en esta misma zona su renta será más baja porqueel uso comercial genera ganancias adicionales derivadas de su actividad y el uso residencial no.
Una oficina en el centro de la ciudad es más rentable que una vivienda con las mismas condiciones en cuanto a sus características físicas, de área y de localización, por las razones mencionadas y porque el usuario final está dispuesto a pagar más dinero por un uso comercial, ya que obtienen mayor capitalización de la renta;además las localizaciones centrales tienen mayor demanda debido a las extra ganancias que producen. Por otra parte el uso residencial requiere de otras infraestructuras adicionales que ocupan más espacio –zonas verdes,salud, educación–y los usos comerciales requieren menos infraestructuras y área construida para operar. El propietario (o quien alquila) el inmueble lo usará para tener comercios, no para vivir, por lo tanto pagará un valor más elevado de suelo porque considera que es una inversión que generará más ganancias.Otro caso son las localizaciones especializadas de ciertas actividades que poseen convenciones colectivas deubicación, es decir, las zonas de venta de ciertos productos que históricamente se localizaron allí;entonces, es sabido que en ese lugar se encuentran determinados productos de tal tipo. Pueden ser zonas de joyerías, zonas de cueros, zonas de partes para automóviles, zonas de textiles, zonas de mercados tradicionales, etc.
Por otra parte, existen predios más construibles que otros, inmuebles que permiten más construcción en altura (másderechos de desarrollo), con lo cual existen ganancias extraordinarias en éstos, condición dada por la sociedad –códigos y normas– y no por el propietario, por el constructor o por el inversionista, sin embargo, todos estos agentes se apropian de una parte o de la totalidad de dichas rentas urbanas. Éste es uno de los grandes dilemas en la sociedad actual, acerca de cómo y quién se apropia de las rentas urbanas, puesto que son producidas colectivamente y no por la acción individual de los agentes involucrados en el proceso. Aunque existen terrenos con mayor capacidad de construcción dada la geomorfología del mismo –tienen mayor capacidad natural portante, permitiendo mayor desarrollo en altura– de igual forma están condicionados por la norma y requieren de la aprobación colectiva para su construcción.
Ahora veamos en síntesis algunas de las principales condiciones para la formación de los precios del suelo y para la configuración de las diferentes rentas urbanas y sus ejemplos (Jaramillo, 2003):
§ Dependiendo de la constructibilidad, de las características geomorfológicas (capacidad portante, pendiente, anegabilidad) y de la distancia con la infraestructura de servicios públicos; de la construcción en altura y del sobreprecio de localización que está dispuesto a pagar el consumidor final, el valor de mercado de los predios es más elevado. Por ejemplo, un inmuebleen el centro de la ciudad, que posee un suelo muy resistente y que permite la construcción en altura (edificios), que está cerca de todas las redes de infraestructura de la ciudad (transporte, cultura, salud, educación),tiene características de valor agregado que se ven reflejadas en la renta que produce y en el precio que paga el usuario final.
§ El carácter urbano de los terrenos no puede ser reproducido de forma unilateral por el capital, lo que produce una renta general para los predios urbanos, y ésta constituye la magnitud mínima de renta para todos ellos. Esta renta absoluta es mayor en ciudades grandes y que están en proceso de crecimiento acelerado. Por ejemplo, para cualquier inmueble ubicado en una urbe o en la ciudad capital de un país o de una provincia, a medida que se acerque al centro de la ciudad o a otro tipo de servicio urbano, su precio es mayor y por consiguiente la renta urbana que produce.
§ Las actividades comerciales se llevan a cabo en lugares muy precisos de la ciudad, con suficiente accesibilidad y con convenciones colectivas de localización; a medida que el terreno se acerca o se aleja de estas características disminuye o aumenta su renta urbana. Por ejemplo, un inmueble comercial ubicado en el corazón de la zona histórica de venta de cualquier materia prima, posee una ventaja sobre cualquier otro predio comercial más alejado del foco de este tipo de comercio, traducido en una renta urbana más alta.
§ La actividad de vivienda no es autosuficiente espacialmente, requiere de otras actividades complementarias (trabajo, aprovisionamiento, esparcimiento, educación, salud), entonces cuanto más cerca de estas condiciones será más económica la reproducción de la fuerza de trabajo, puesto que serán menores los gastos de transporte y los costos de desplazamiento. Por ejemplo, un inmueble ubicado cerca de los centros de trabajo tiene más valor porque los gastos de transporte y el tiempo de viaje son menores, además, porque el uso de vivienda ocupa más área que otras actividades mucho más rentables como las oficinas que ocupan menos espacio en los centros de ciudad.
§ Los distintos grupos sociales (clases) tienen que ocupar lugares separados y diferenciados en el espacio (segregación socio-espacial), la diferenciación se establece mediante la exclusión a través de la solvencia económica, entonces el consumo se convierte en una señal de rango social, de esta manera esta renta es un impuesto privado por diferenciación social. Por ejemplo, un inmueble en algún sector exclusivo de la ciudad –zonas nobles, barrios privados/cerrados– es más costoso sólo por el hecho de tener esa exclusividad, además de los costos en los que puede incurrir por las distintas características ya descritas en las diferentes rentas urbanas.
§ Las industrias tienden a localizarse en las aglomeraciones urbanas sin importar el lugar dentro de las mismas, sin embargo, las actividades industriales están restringidas dentro de las ciudades –generalmente a parques industriales y a predios residuales o periféricos–, por las extensas áreas que requieren. Estas condiciones generan escasez de espacio para dichas actividades, lo que se traduce en rentas de monopolio industrial. Por ejemplo, un terreno de uso industrial extenso ubicado en una importante aglomeración, con buena accesibilidad o en un parque industrial desarrollado, tiene ventajas sobre cualquier otro inmueble industrial en la ciudad, representadas en una renta urbana industrial más alta.
El propietario de la tierra es un agente pasivo que percibe la renta inicial del suelo sin realizar ningún esfuerzo o trabajo; existe la creencia de que merece la renta por su esfuerzo personal al comprar el bien con su dinero. El desarrollador inmobiliario percibe una ganancia o utilidad al construir el predio, en algunos casos actúa como inversor capitalista y de esta forma percibe una parte de lasnuevasrentas,y el socio inversor percibe la renta finalcuandose realiza la operación de ventade los inmuebles. Puede ser que un solo agente represente a los otros y se apropie de las rentas en su totalidad–o que se la dividan– dependiendo de la parte del proceso en la cual intervinieron. No obstante,¿por qué el valor del suelo urbano aumenta de manera tan acelerada en poco tiempo? y ¿por qué hay gente que está dispuesta a pagar ese valor?
Existen los propietarios patrimonialistas que adquieren la propiedad para ahorrar dinero (bien patrimonial) reteniéndola y especulando con las futuras rentas urbanas; están los propietarios capitalistas que compran propiedades para (re)invertir su capital excedente, que les proporciona mejores rendimientos que el interés de las entidades crediticias y de los prestamistas;hay socios inversionistas que colocan el dinero en desarrollos inmobiliarios para capitalizarlo a través de la renta; en todos los casos la base de la especulación es la capitalización de la renta inmobiliaria. Y por último está el usuario final que no percibe ninguna renta al principio del proceso, pero que sabe que la percibirá en el futuro cuando venda el inmueble y se repita el proceso de nuevo.
Al ser la tierra un bien escaso la oferta es fija –la cantidad de suelo disponible–; como resultado, cuando aumenta la demanda –la cantidad de compradores– aumenta el precio, es decir, cuanto mayor sea la necesidad de suelo mayores serán los precios. En casi todas las ciudades el suelo disponible es escaso, ya que la mayoría está en manos de privados; el Estado tiene que pagar altos costos por el suelo que necesita para poder desarrollar infraestructura públicaqueterminavalorizandoy beneficiando a los inmuebles de las zonas de intervención.El crecimiento de la población, por consiguiente de la ciudad, presiona los precios del suelo elevándolos hasta el punto donde el usuario esté dispuesto y pueda pagar por él. Al final “lo que se está negociando en el mercado no es el suelo en sí mismo, sino el derecho a apropiarse de las rentas” (Jaramillo, 2003).
Por otro lado, poner el dinero en el mercado inmobiliario –activos urbanos – es más seguro desde la década de 1980; el capitalista prefiere poner el excedente de capital en un mercado que no represente riesgo, que capitalice mejor y más rápido el dinero, “el capitalista ya no produce nada, ahora sólo invierte para sacar ganancia” (Harvey, 2014). En la actual sociedad capitalista comprar bienes inmuebles significa ahorrar y sobretodo asegurar un mejor futuro económico, sin necesidades; se vuelve un fetiche para las personas el poseer bienes perdurables. El sueño de “la casa propia” adquiere mayor significado en nuestros días: tener un inmueble no es sólo tener un “techo propio”, es asegurar el futuro de la familia.Sin embargo, esto significa seguir reproduciendo la lógica del capital y del mercado inmobiliario, permitiendo que unos pocos se apropien de las rentas urbanas producidas por la sociedad en conjunto.
En conclusión, la configuración de las rentas en la ciudad capitalista y, en consecuencia, la formación de los precios del suelo urbano, son un mecanismo basado en la especulación inmobiliaria de todos los agentes que intervienen en el proceso, legitimado por gran parte de la sociedad, argumentando el beneficio que merece cada agente respecto a su esfuerzo personal medido en su capacidad económica. Es un mecanismo basado en la acumulación de capital a través de ganancias ficticias, es decir, un incremento imaginado por los poseedores de los bienes inmuebles que sólo se capitaliza cuando se realiza la operación económica. Como resultado, existe el fetiche común hacia el dinero por medio de la posesión de inmuebles, generando la ilusión de que la retención y la especulación “hacen crecer la inversión como si fuera una planta, pero en realidad la fuente de ese crecimiento está basada en la explotación del trabajo ”y en la apropiación individual de beneficios colectivos (Marx, 1867).
La apropiación de las rentas urbanas es una de las formas básicas en la cual opera el capitalismo en la mayoría de las ciudades. Es necesario conocer todos estos mecanismos para poder regularlos, como punto inicial, y para poder revertirlos posteriormente. El desarrollo de la ciudad capitalista bajo esta lógica no significa solamente el beneficio individual económico de unos pocos, también significa el desarrollo bajo un modelo socio-económico desigual que está ampliando las brechas de diferenciación social y desigual territorial, al construir ciudad únicamente para los que tienen dinero. Las ciudades se están fragmentado espacialmente, lo podemos ver en el desarrollo de una ciudad para los ricos y otra para los pobres, una ciudad llena de lujos con todos los servicios públicos, dotada de toda la infraestructura y, por el otro lado la ciudad oculta, la que no se muestra, con condiciones antagónicas a la ciudad que se vende en el mercado global.
ECN
El autor es Arquitecto de la Universidad Católica de Colombia [2005]. Planificador Urbano y Regional de la Universidad de Buenos Aires [2012]. Docente de Cursos de Actualización Profesional de posgrado [UBA]. Miembro y cofundador de la organización Surbanistas.
Sobre plusvalías urbanas, ver también en café de las ciudades:
Número 20 | Economía de las ciudades
“Ahora existen mecanismos para corregir las distorsiones del mercado” | Entrevista a Samuel Jaramillo: la gestión del suelo urbano en Latinoamérica. | Marcelo Corti
Número 23 | Economía
El impuesto predial como instrumento de urbanización | Los mitos sobre la política del suelo en Latinoamérica, en una entrevista con Martim Smolka. | MartimSmolka
Número 37 | Economía de las ciudades
Instrumentos para la recuperación de plusvalías en Bogotá (III y última) | Instrumentos, estudio particular de un caso y conclusiones. |Gloria Henao González | Ver PDF
Número 80 | Economía de las ciudades
Sobre la captación de plusvalías urbanísticas | Una herramienta para la construcción de ciudades más justas y sustentables | Grisela García Ortiz |
Referencias Bibliográficas
Harvey, D. Os limites do Capital, Revista: Poli, ano VI – n. 32 –ene-feb 2014. p 11-13.
Harvey, D.The importance of postcapitalism imagination, Revista: Irish Left Review Journal, v. 1 n. 2 otoño 2013.
Harvey, D.The Right to the City, Revista: New Left Review NLR 53 sept-oct 2008. Londres, Inglaterra. p. 23-40.
Jaramillo, S. Los fundamentos económicos de la participación en plusvalías. Lincoln Institute, 2003.
Marx, K. (1867). El Capital, Tomo III. México. Ediciones Siglo XXI y FCE 1991.
