Una mirada arrabalera a Buenos Aires

“…Terquedades será una tribuna de doctrina” (C. Ricot)

Eran nomás las parrillas ferroviarias esos inmuebles que según la Presidenta Cristina Fernández de Kirchner “tenemos en la ciudad de Buenos Aires y pueden ser destinados a desarrollos urbanos”, como sostuvo hace un mes al anunciar el Polo Audiovisual de la Isla Demarchi (ver nuestra Terquedad del número anterior). Se trata de los polígonos de Liniers, Caballito y Palermo-Pacífico, tres predios de grandes dimensiones de propiedad del Estado nacional y objeto desde hace varios años de una disputa de difícil resolución política:

– El Estado Nacional actúa con la lógica del terrateniente, buscando el mayor lucro posible de estos terrenos estratégicamente ubicados en la Ciudad. No está mal que lo haga, si creemos (como lo cree quien esto escribe) que el Estado debe ser el único especulador sobre el suelo y si se considera que dichos predios son propiedad de todos los argentinos, incluso de quienes más lejos están geográfica y socialmente de Buenos Aires. Esta lógica, aclaremos, es independiente del signo político que tenga el gobierno nacional y de su relación con quien circunstancialmente esté a cargo del siguiente actor.

– El Gobierno de la Ciudad debe fijar la normativa urbanística de esos terrenos, para lo cual debe atender lógicas técnicas, ambientales y sociales. Puede oscilar entre una normativa que impida la edificabilidad de los predios (aunque eso implicaría que la Nación postergaría su venta esperando tiempos más propicios y autoridades porteñas más afines) y otra, de máxima capacidad constructiva, en la que procure asociarse con los intereses federales: esto resulta difícil de instrumentar en la práctica debido a que la normativa debe ser aprobada en la Legislatura porteña (y por lo tanto se requiere establecer algún tipo de acuerdo entre distintos bloques) y, especialmente, al conflicto que esto ocasionaría con el tercer actor de este juego…

– …, es decir, el conglomerado de colectivos vecinales, sociales, ONGs, etc., cuya lógica predominante es pretender para estos predios su uso como espacios verdes de uso público. En el caso de Caballito, este pedido resulta explícito y ha derivado incluso en un proyecto de Ley, presentado en el año 2010 para la creación del Parque del Bicentenario (ver nuestra Terquedad de los parques).

En ese laberinto de difícil salida (que recuerda esas escenas de Tarantino en que varios personajes se apuntan entre sí sin que ninguno pueda disparar), otro actor y otra lógica asoma expectante: el sector privado y su expectativa de valorización inmobiliaria. Resulta sugestivo, en ese sentido, que Eduardo Constantini (cuya empresa Consultatio fue mencionada por la Presidenta, junto a IRSA, como una de las desarrolladoras invitadas a participar de la operación del Polo Audiovisual) haya sido tan contemporizador en sus declaraciones sobre el proyecto de Ley de acceso justo al hábitat presentado a la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires.

La propuesta que ahora realiza el gobierno nacional para destrabar este juego busca legitimarse en la resolución de dos necesidades sociales: la vivienda, destinando los predios a la localización de emprendimientos financiados con el Pro.Cre.Ar. (Programa de Crédito Argentino del Bicentenario), y la movilidad, destinando el monto de lo producido por la venta de los predios al financiamiento de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento. Ambas iniciativas son loables, pero la gestión que a partir de estas bases propone el Estado Nacional parece subestimar el rol que corresponde al Gobierno de la Ciudad y directamente ignorar las reivindicaciones del sector social y vecinal. ¿Soberbia estatal o estrategia de negociación? Veamos lo que dice el Decreto 1723/2012, publicado el pasado 21 de septiembre en el Boletín Oficial.

El decreto desafecta los inmuebles de Liniers, Caballito y Palermo del servicio ferroviario y los destina al desarrollo de proyectos integrales de urbanización y/o inmobiliarios (es inquietante el “y/o”, pero suponemos que se trata de un mero formulismo de redacción). A tal fin se instruye a la ANSES (Administración Nacional de la Seguridad Social, también a cargo del Polo Audiovisual y del Pro.Cre.Ar) y a la Secretaria de Política Económica y Planificación del Desarrollo a constituir en treinta días una Sociedad Anónima que realizará la gestión de esos proyectos. La Agencia de Administración de Bienes del Estado le transferirán gratuitamente a dicha Sociedad Anónima la propiedad de los terrenos. Las rentas, utilidades y/o beneficios que se generen como consecuencia de los proyectos a realizar en los predios se integrarán al Fondo de Garantía de Sustentabilidad del Sistema Integrado Previsional Argentino, “debiéndose evaluar la posibilidad de su reinversión en el financiamiento de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento”. Vale decir, esa reinversión no es obligatoria y está sujeta a la evaluación actuarial. Sin precisar cifras ni justificar la estimación, en la fundamentación del Decreto se menciona que “dichos inmuebles, una vez refuncionalizados y puestos en valor a través de los correspondientes desarrollos inmobiliarios, no sólo lograrán la plena integración urbana procurando revertir los efectos negativos sobre el territorio y el ambiente producidos por la presencia del ferrocarril, (…) sino que por su ubicación y potencial podría implicar un ingreso aproximado equivalente al 25% de la inversión real directa necesaria para la realización de las obras de soterramiento” ferroviario.

El Decreto crea un Comité de Evaluación de Proyectos integrado por representantes de la ANSES, el Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, la Secretaría de Política Económica y Planificación del Desarrollo del Ministerio de Economía y Finanzas Públicas, la Secretaria de Transporte, la Agencia de Administración de Bienes del Estado y, en caso de aceptar la invitación que se les formula, la Sociedad Central de Arquitectos y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dicho Comité realizará la evaluación de las iniciativas y proyectos presentados a un concurso abierto de iniciativas y proyectos.

Ahora bien: ¿con que normativa urbanística se convocará a dicho concurso? ¿O se esperarán los resultados del concurso para formular una normativa ad-hoc que permita la implementación de las propuestas seleccionadas? Actualmente, los tres predios están afectados a la Zonificación UF (Urbanización Futura). Según el artículo 5.4.9. del Código de Planeamiento Urbano, son “terrenos de propiedad pública, aún no urbanizados, u ocupados por instalaciones y usos pasibles de remoción futura” y “están destinados a desarrollos urbanos integrales que exigen un plan de conjunto previo en base a normas y programas especiales”. Todo cambio “deberá ser sometido a estudio, para la futura planificación o urbanización de estos Distritos, bajo normas especiales que requerirán aprobación legislativa”. Por su parte, el artículo 3.1.2. de dicho Código establece que: “Todo parcelamiento que exija la apertura de vía pública o propuesta de urbanización referida a una superficie superior a 1,5 Ha, obligará a la cesión gratuita a la Ciudad de una superficie de terreno no menor del 25% ni mayor del 50% del total del área de la parcela, afectada para uso y utilidad pública. En todos los casos deberá destinarse no menos de una tercera parte de la superficie cedida a espacios verdes de uso público y acceso irrestricto”. Y para el caso de “parcelamiento de tierras de propiedad del Estado Nacional sujetas a privatización o desafectadas del dominio o de un servicio público se destinará como mínimo el 65% de la superficie total para uso y utilidad pública transfiriéndose su dominio a la Ciudad. Deberá afectarse especial y preferentemente dicha superficie a la generación de nuevos espacios verdes parquizados”. Vale decir que la Sociedad Anónima podrá explotar comercialmente un 35% de los predios que le son encomendados, y para ello deberá obtener una norma especial de la Legislatura porteña (norma que será sometida, como prevé la Constitución porteña para todo cambio del Código de Planeamiento Urbano, al procedimiento de doble lectura con Audiencia Pública).Cabe recordar que en los inmuebles de las ex Bodegas Giol y Santa Ana, vecinas al predio de Palermo, Nación y Ciudad firmaron en 2009 un Convenio Urbanístico para la creación de un Polo Científico y Tecnológico (cuyo edificio fue recientemente inaugurado).

El Decreto no realiza ninguna mención al Pro.Cre.Ar., por lo cual el destino de vivienda de clase media tiene también un carácter de mera recomendación presidencial (que es de suponer será obedecida por los funcionarios a cargo de la gestión de estos proyectos). En la misma fecha se publicó el Decreto 1722/2012, que instrumenta la desafectación del inmueble destinado al Polo Audiovisual y la gestión de este emprendimiento.

MLT

Sobre el Programa Pro.Cre.Ar., ver también en café de las ciudades:

Número 118 I Planes y Política de las ciudades
Aristas positivas de un plan todavía ambiguo I Alcanzar estratos medios y medio-bajos hoy sin acceso a la vivienda I Por Artemio Pedro Abba

Número 117 | Política y Economía de las ciudades
Esperanzas e interrogantes del Pro.Cre.Ar. | Créditos, políticas de suelo y acceso a la vivienda | Marcelo Corti