Nadie pone en duda las ventajas que representan los parques industriales en la actualidad. No hay ciudad grande o pequeña que no tenga en su entramado urbano industrias que conviven en barrios residenciales y que por obra de excepciones normativas o históricos arraigamientos forman parte de las ciudades actuales.
En el marco de la necesidad de planificar la ciudades y hacerlas sustentables en el tiempo, la necesidad de una reubicación de las industrias es fundamental. De ahí que el desarrollo de los parques industriales resultan una excelente propuesta que viene a resolver buena parte de las problemáticas que generan las industrias en las ciudades, problemáticas que van desde congestión en el tránsito y deterioro de las calles hasta el tratamiento de efluentes, residuos industriales polución y seguridad.
Existe una clara promoción estatal de los conocidos parques industriales, acompañada por una normativa que ha permitido observar este último tiempo un crecimiento exponencial de su número en la Provincia de Buenos Aires. Los distritos destinatarios son en general aquellos que aun cuentan con la materia prima de los parques, que es la tierra. Tierra en general muy bien ubicada a la vera de rutas y cerca de centros urbanos, de esa que sabemos es “bien” usada para especular.
La legislación en materia de parques o agrupamientos industriales, tanto la nacional cuyo organismo de aplicación es el Ministerio de Industria (ver Decreto 915/2012 BO.28/06/2010, de creación del “Programa Nacional para el Desarrollo de Parques Industriales Públicos en el Bicentenario”), como la provincia de Buenos Aires(ver Ley 13.744 de creación y funcionamiento de Agrupamientos Industriales) contemplan la existencia de emprendimientos públicos y privados, según quien sea el dueño de la tierra. Arriba de la tierra, van las industrias y prestadoras de servicios para la industria.
Concentrándonos en los emprendimientos privados exclusivamente, paso a ejemplificar el recorrido de esta suerte de “tren de la alegría” subsidiado enteramente por el Estado a través de decisiones administrativas.
Partimos de que los lotes destinados a los parques ya cuentan con la bendición del Estado. Se encuentran en general bien ubicados en relación a centros urbanos, conectados y en general servidos con los servicios públicos básicos.
–Estamento municipal: cambia la normativa para el uso del suelo del predio de modo de hacer apto al emprendimiento. Se pueden vender incluso calles, previa desafectación por el HCD. Aprueba planos. Emite un informe de factibilidad municipal.
–Estamento provincial: Estudia y aprueba el proyecto. Analiza y aprueba el reglamento de Administración y Funcionamiento. Autoriza la adjudicación (venta o alquiler) de los lotes o Unidades funcionales.
–Estamento nacional: el programa nacional de promoción de parques contempla beneficios para la radicación de PyMEs en parques industriales. Desde bonificación en la tasa de interés en préstamos del Banco Nación hasta el financiamiento de algunas inversiones.
Solapados como suelen estar entre muy buenas intenciones de creación de empleos genuinos, reordenamiento de las ciudades y mayor competitividad, los dueños de los predios suman paso tras paso administrativo valor a sus lotes sin trabajar. ¿Quienes pagan su fiesta? Quienes compran o alquilan los lotes: los industriales, los dueños de las pymes, los verdaderos generadores de valor agregado y desarrollo, quienes crean los puestos de trabajo, innovan, pagan impuestos y arriesgan su capital en los emprendimientos.
Enfrente tenemos a los especuladores de siempre, asociados con un Estado generalmente indiferente. Esperemos que en algún momento primen decisiones políticas que hagan al Estado partícipe de la renta extraordinaria que sus decisiones administrativas generan en quienes poseen la tierra. Herramientas no faltan, partiendo a nivel municipal de la Provincia de Buenos Aires de las pautas incorporadas en el inciso 31 del Artículo 226 de la Ley Orgánica de las Municipalidades Decreto-Ley 6.769/58 por la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, que dispone como integrante de los recursos propios locales a la “Participación del Municipio en las valorizaciones inmobiliarias originadas en todas aquellas decisiones y acciones urbanísticas que permitan, en conjunto o individualmente, el uso más rentable de un inmueble o bien el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen y/o área edificable”.
GNI
El autor es Abogado con orientación en derecho tributario (UBA. 2004). Trabajó para la Dirección Provincial de Rentas de Buenos Aires (hoy ARBA) 2004-2005, para la Municipalidad de San Fernando 2005-2010 y desde 2011 en la Agencia de Recaudación Fueguina. Becario de la Fundación Bunge &Born (2008) y con seminarios de formación profesional en la Universidad de Georgetown, Washington DC, EEUU en 2008 y 2015.
Sobre recuperación de plusvalías urbanísticas, ver también en café de las ciudades:
Número 20 I Economía de las ciudades
“Ahora existen mecanismos para corregir las distorsiones del mercado” I Entrevista a Samuel Jaramillo: la gestión del suelo urbano en Latinoamérica. I Marcelo Corti
Número 23 I Economía de las ciudades
El impuesto predial como instrumento de urbanización I Los mitos sobre la política del suelo en Latinoamérica, en una entrevista con Martim Smolka. I Martim Smolka
Números 35, 36 y 37 I Economía de las ciudades
Instrumentos para la recuperación de plusvalías en Bogotá (I, II y III y última) I Marco teórico y experiencias internacionales I Recuperación de plusvalías en Colombia I Instrumentos, estudio particular de un caso y conclusiones. I Gloria Henao González
Número 80 | Economía de las ciudades
Sobre la captación de plusvalías urbanísticas | Una herramienta para la construcción de ciudades más justas y sustentables | Grisela García Ortiz
Y sobre la Ley de Acceso Justo al Hábitat en la Provincia de Buenos Aires:
Número 135-136 I Políticade las ciudades
Ley de Acceso Justo al Hábitat en la Provincia de Buenos Aires: nuevas reglas de juego en las políticas de suelo I Un análisis crítico de la legislación argentina (XVII) I Por Laila Robledo
Número 120 | Planes y Política de las ciudades
Ley de acceso justo al hábitat | Fundamentos del proyecto bonaerense | Alberto España, Marcelo Saín, Alicia Sánchez y otros.
N. del E.: Si bien no está directamente relacionado con el objetivo de esta nota, puede ser importante referir que de acuerdo a los siguientes artículos del Nuevo Código Civil y Comercial argentino, los Parques Industriales solo pueden ser encuadrados en la figura de Conjuntos Inmobiliarios, como surge de los siguientes artículos:
ARTICULO 2073. Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
ARTICULO 2074. Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
ARTICULO 2075. Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real
