Nuestro humilde café no podrá instalarse, por el momento, en la esquina de la Quinta Avenida y la calle 57 de Nueva York. Según Main Streets Across the World, un informe de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield Haley & Baker, con sede en Londres, estas dos calles son las más caras del mundo para alquilar un local comercial, con un costo de 7.535 dólares anuales por metro cuadrado. De acuerdo al informe, realizado a partir de datos tomados entre los meses de Junio de 2001 y 2002 en 221 localizaciones de 44 países del mundo, le siguen a cierta distancia la Avenida de los Champs Elysees, en París (U$ 6.209/m2), Causeway Bay en Sidney (U$ 5.382/m2) y Oxford Street en Londres (U$ 4676/m2).
Sorpresivamente, Moscú y Atenas, con las calles Manezhnaya Square y Ermou respectivamente, son más caras que dos bastiones del mundo de la moda: Ginza, en Tokio, y la Vía Montenapoleone en Milán. David Hutchings, director de la investigación, lo atribuye a que la diferencia relativa de rentas entre localizaciones refleja, por supuesto, su poder de compra y su grado de desarrollo, pero también en un alto grado la existencia de espacio comercial de características modernas y las percepciones del mercado sobre el futuro crecimiento de cada centro. Moscú, por ejemplo, es un mercado donde aún escasean los negocios de primera línea, pero se prevé un amplio margen de crecimiento en una futura expansión, y esto explica su fuerte posición en el ranking global. Algo similar ocurre con Atenas: ambas ciudades han figurado entre las 10 primeras durante los pasados 10 años, aunque con alguna inestabilidad. Atenas está bajando en el ranking a medida que se desarrollan nuevas ofertas de espacios comerciales, mientras que Moscú salió enteramente en el período 1999/2000, debido a los problemas económicos que enfrentaba Rusia y a la consecuente y aguda baja en los alquileres.
En Tokio, mientras tanto, y aunque claramente es uno de los sitios de mayor atracción en el mundo, se ha producido un crecimiento limitado de los alquileres debido a la deflación y al estancamiento de la economía japonesa. La demanda internacional en Milán, por su parte, es muy fuerte, y la oferta de espacios comerciales es limitada – lo que explica el fuerte alza reciente -, pero el precio de los alquileres solo explica una parte de la historia: los comerciantes pueden tener que pagar fuertes incentivos para conseguir que los inquilinos actuales se vayan de sus negocios, y así conseguir espacio. Y con una limitada oferta de espacio comercial de primera línea en la ciudad, hay demasiado poca liquidez para que los alquileres se hayan incrementado en mayor medida. Esto está cambiando lentamente, según Hutchings.
El Iguatemi Shopping de San Pablo, en Brasil, es el espacio más caro de Latinoamérica, con 1800 dólares anuales por metro cuadrado, apenas 37 menos que la calle más cara de Milán, y más caro que la Vía Condotti en Roma. En cambio la calle Florida de Buenos Aires fue la que más descendió en el transcurso del año, pasando del puesto 29 al 41, con 480 dólares anuales por metro cuadrado (como consecuencia de la crisis económica y la devaluación en la Argentina). De esta forma, México DF quedó en el ranking de “Main streets…” como la segunda ciudad más cara de Latinoamérica para alquileres comerciales, con 780 dólares anuales por metro cuadrado en la calle Mazaryk. Sin embargo, el centro de Santiago de Chile (quizás la economía de más sólido desempeño en la región), que no fue incluido en la investigación debido a que la consultora solo se especializa en esa ciudad en el mercado de oficinas, alcanza un nivel de renta superior al de México, con 840 dólares por metro cuadrado por año. Y en la misma ciudad, los costos de alquiler en el barrio de Providencia igualan a los de la argentina calle Florida, con 480 dólares.
La omisión de Chile ejemplifica el mayor problema de este ranking, al menos en el formato en que fue presentado, y es que solo se cuenta la calle más cara de cada país, lo cual deja fuera de la comparación a ciudades importantes que no llegan (a veces por ínfimos porcentajes) a ser las más caras en el orden nacional. De todas maneras, la inclusión de las 3 megaciudades latinoamericanas en este ranking muestra la existencia de un segmento de la población regional, concentrado en estas ciudades, que está en condiciones de consumir en forma similar a la de los países más desarrollados del mundo, a pesar de la pobreza y estancamiento de grandes capas de la población de sus países.
La localización comercial cuya renta se incrementó en mayor medida durante el período de la investigación fue el centro de Kuwait City, debido a la apertura del primer centro comercial de tipo occidental (los precios se elevaron un 180%, aunque este aumento no afectó a las zonas más tradicionales). El shopping Oscar Freire Jardins en San Pablo, con un 48 % de incremento, fue el espacio comercial que más se encareció en toda América durante el período considerado.
Los incrementos promedio en los países europeos fueron del 3%, a pesar de la incipiente recesión regional. Hutchings atribuye el aumento a la escasez de espacios comerciales con dimensiones adecuadas. Los mayores incrementos de costo de alquiler en Europa se produjeron en la Avenida de Boavista de Oporto, con un 33,7 %, y en Barcelona, cuyas calles Portal del Angel, Paseo de Gracia y Diagonal figuran entre las 10 que más han aumentado en el continente. Pese a ello, Madrid sigue teniendo la calle comercial más cara de España: Preciados, con 1.458 dólares por metro cuadrado.
¿Que es lo que caracteriza a una calle comercial de niveles mundiales de renta? Por ejemplo, los tamaños de la zona de captación o cuenca de mercado. Aun cuando los niveles de ingreso promedio en Moscú o Atenas son bajos comparados con los mercados más desarrollados, la población de estas ciudades es muy grande (en particular Moscú) y los niveles de ingreso están creciendo con más rapidez que en muchos otros países. Son por lo tanto un objetivo tentador para los comerciantes que buscan establecerse en el orden global. Hutchings aclara que las localizaciones globales elegidas en la investigación reflejan aquellas más demandadas por comerciantes internacionales. La presencia de establecimientos internacionales es, en efecto, una característica que define las más importantes localizaciones urbanas de comercio. Además, las calles “top” son vistas como una ubicación clave para locales “flagship” (insignia) de las grandes marcas mundiales. Son áreas donde la marca “debe estar”, no solo por el potencial de venta que ofrecen, sino por los beneficios de marketing e imagen que les da el localizarse en estas áreas y calles principales. Estas áreas tienen con frecuencia locales disponibles más grandes y de mejor calidad que en otras zonas de la ciudad – pero no en todos los casos – y deben presentar un mix de comercio, ocio y cultura, atractivo y fácilmente accesible. El ejemplo más claro, es que a pesar de la recesión y de los atentados del 11 de septiembre, la zona de las Avenidas Quinta y Madison y la calle 57 este (donde las amigas de Sex and the City gastan fortunas en zapatos y carteras de marca) ha consolidado su primacía mundial en atracción comercial, aunque con la contrapartida de una menor demanda de espacio comercial en otras zonas de la ciudad.
Grandes marcas y lujo son las constantes de los negocios que se instalan en estas calles. En la esquina de la Quinta y 57, por ejemplo, un nuevo local de Louis Vuitton abrirá el próximo año, mientras que los otros 3 ángulos están ocupados por Tiffany (¿recuerdan el celebre desayuno?), Bvlgari y Van Cleef & Arpels. Sobre la Quinta Avenida se han incorporado Boucheron y De Beers, y están expandiéndose las ya instaladas Asprey & Garrard, Ermenegildo Zegna y Façonnable. Y en la 57 se han instalado Christian Dior y Jil Sander, mientras que Graff, Breguet, Jean-Paul Gaultier, Di Modolo y Gucci han arribado a Madison Avenue. La cercanía de equipamientos como el Museo de Arte Moderno, y otros enclaves de recreación y cultura, ejemplifican las características mixtas que se esperan de estas localizaciones.
Como puede apreciarse, las marcas tops en estas calles son con frecuencia internacionales, en su mayoría vendedores de bienes de moda y/o de lujo. Son, típicamente, localizaciones esenciales para estos establecimientos, pero algunos tienen una mayor capacidad de elegir su ubicación que otros. Algunas marcas “top” pueden crear su propia “calle principal”, en virtud de su atracción para los consumidores, y así eligen la correcta localización paras ellos en términos de tamaño, configuración y precio de alquiler del local, más que buscar automáticamente una ubicación en el área más importante. Por supuesto, este privilegio solo pertenece a un pequeño número de comercios, que aun así buscarán tener una presencia en las ubicaciones clave. En cierta forma puede ser el caso del local de Prada en el SoHo neoyorquino, diseñado por Rem Koolhas. Prada tiende a agruparse con otros comercios de lujo, pero por su halo de negocio “chic”, puede también convertirse en pionero en áreas emergentes.
Tanto los factores locales de la ciudad, como los nacionales, influyen en la conformación del precio, aunque según Hutchings lo hacen en diferentes períodos. Generalmente, los factores nacionales marcan los parámetros para el crecimiento, al determinar la potencialidad del mercado. Los factores locales determinarán si ese potencial es o no alcanzado o excedido (eso es típicamente un atributo de la oferta local de espacio comercial). Por ejemplo, el macroentorno italiano es neutral para el crecimiento desde una perspectiva económica, pero es positivo en cuanto a que el mercado está menos desarrollado y tiene menos penetración de comerciantes extranjeros. A nivel local, con limitada oferta de espacios comerciales y un atractivo entorno urbano en las principales ciudades, esto se ha traducido en un fuerte crecimiento. En Japón, mientras tanto, las debilidades de la economía nacional tienden a invalidar los factores de oferta local, resultando en crecimiento mínimo o en declinación en algunas áreas. Con el paso del tiempo, si los factores nacionales ayudan, los factores locales (la oferta) los igualarán, pero esto obviamente puede demorar.
MC
En pocos días quedará abierto el sitio WEB diseñado por Rem Koolhas – OMA para Prada
Ir al sitio WEB de Cushman & Wakefield
Shopping: 100 años de arte y comercio,
es una muestra de 200 obras de 70 artistas que exploran
la relación entre estas dos actividades humanas.
Se realizó hasta hace unos días en Frankfurt,
y del 20 al 23 de Marzo estará en la Tate Gallery de Liverpool.
Una excelente nota sobre el tema, en La Repubblica.