N. de la R.: El texto de esta nota resume la Tesis de Maestría en Economía Urbana, Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), presentada por la autora en septiembre de 2009 con la tutoría de Lic. Cynthia Goytia.
Cuando se analiza la informalidad, generalmente se la considera equivalente a pobreza, pero (como siempre reitera Martim Smolka) en la informalidad conviven los pobres con quienes se benefician de la mayor rentabilidad que se puede obtener en este tipo de submercados. Por ello lo que deseamos remarcar en el texto que sigue es un ejemplo de cómo el mantener a los pobres en la informalidad reproduce el círculo vicioso de la pobreza. Con este trabajo sobre el mercado de alquiler informal en uno de los asentamientos más conocidos de la ciudad de Buenos Aires, hemos tratamos de contribuir a reflexionar sobre esto a partir del aporte de información empírica, subsanando un aspecto del que generalmente se carece, por lo menos en la Argentina, cuando afrontamos este tipo de debates.
1. Introducción
Una de las características más relevantes del proceso urbano en la actualidad, es la existencia de una fuerte segregación social y espacial. En los llamados países emergentes esa segregación se manifiesta en la existencia de extensos sectores donde la calidad de vida es de gran precariedad.
Para definir calidad de vida utilizamos el Modelo de Gulyani y Debabrata, que proponen un nuevo marco teórico sobre la base de 4 dimensiones que interactúan: a) condiciones de tenencia de la vivienda, b) existencia de infraestructura, c) características de la unidad habitacional y d) características del vecindario.
Todos los barrios de viviendas precarias tienen deficiencias en una o más de estas dimensiones. Los autores toman una definición restrictiva bajo la cual sólo cuando hay deficiencias en las cuatro dimensiones un barrio de viviendas precarias se considera villa (slum).
UN-Habitat estimó la población en villas en el mundo, en el 2001, en aproximadamente 870 millones de personas y la proyección al 2020 en 1.430 millones. Como consecuencia de ello se propuso, como Objetivo del Milenio para ese año, lograr una mejora significativa en la calidad de vida de por lo menos 100 millones de esos ocupantes.
En la Ciudad de Buenos Aires, la localización privilegiada de las villas 31 y 31bis (corredor este de la ciudad, altamente valorizado), les ha dado a estos dos barrios precarios gran visibilidad, alimentando recurrentemente el debate social sobre la situación de las villas.
Sus morfologías se caracterizan por la existencia de gran cantidad de edificios de varios pisos. Un periódico recientemente, sobre la base de información que le dio el Gobierno de la Ciudad, tituló una nota al respecto: “Villa 31: Sigue creciendo y ya hay
72 edificios de cinco pisos”. Ambas se han densificado fuertemente con sugestiva rapidez. La creciente densificación no es privativa sólo de estas villas sino de todas en la ciudad, pero estas se destacan por haber adquirido mayor altura en un período relativamente muy corto de tiempo.
Recientemente, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires difundió un censo realizado los días 28 y 29 de marzo del corriente año 2009, que arroja, entre ambas villas, la suma de 25.987 habitantes. Los censos anteriores para ambas villas totalizaron 12.204 habitantes en el año 2001 y 14.588 habitantes en el año 2003. Es decir que la población tuvo un crecimiento de 113% en todo el período de ocho años y del 78% en los últimos seis años. La tasa de crecimiento anual promedio resultante es, para el período 2001-2009 del 9,91%, para el período 2001/2003 del 9,33% y para el período 2003-2009 del 10,10%. Recordemos que el crecimiento poblacional de la Ciudad en su conjunto, en dichos períodos, tendió a cero.
Lo habitual es que la densificación se genere por ausencia de tierras vacantes o “agotamiento de la frontera de expansión”, como denomina Abramo a estos procesos.
En conocimiento de que la densificación en las villas de la ciudad ha venido acompañada de un crecimiento de su oferta de unidades en alquiler, nos hemos focalizado en este segmento del mercado informal de vivienda como objeto de investigación.
Nuestra hipótesis es que una importante proporción de esa expansión poblacional y densificación, no responde solamente a las conductas históricas: crecimiento vegetativo, ingreso de familiares, nuevas ocupaciones tradicionales de tierra, sino a la existencia de un mercado de alquileres, cuyo dinamismo puede ser explicado por las altas tasas de rentabilidad obtenidas ante la demanda de localización y ello ha impulsado fuertemente las construcciones.
Partimos de importantes antecedentes teóricos:
1.- Cristina Cravino afirma: “Sólo los cuartos para alquiler tienen un origen en sí mismo como mercancía para el submercado del arriendo impregnada de lógica de la ganancia”. “Es el submercado (dentro del mercado informal de las villas) más asociado a la lógica capitalista”. En la villa 31 y 31bis, ya al momento de la encuesta realizada por dicha investigadora (2005), surge la existencia de construcción para alquilar.
2.- En ocasión del Seminario dado en la UTDT, el Prof. Vincent Renard (Mercado de Suelo e Inmobiliario y Políticas Públicas”, UTDT, Bs. As., 2006) desarrolló la función de ganancia para inversiones inmobiliarias, destacando que se trata de una curva con tasas muy altas en las ofertas destinadas a los sectores sociales extremos de ingresos bajos e ingresos altos, decreciendo las tasas hasta llegar al mínimo, cuando se trata de ofertas para sectores de ingresos medios.
Autores como Sumila Gulyani y Debabrata Talukdar destacan la poca información y conocimiento que existe sobre pobreza urbana a nivel mundial, más aún sobre villas.
Falta de datos básicos y de información sistemática. Por ello sugieren formularse las siguientes preguntas: quiénes son, cómo viven, qué hacen, cuánto pagan y qué explica las variaciones en los precios que pagan los que viven en villas.
En nuestra investigación nos propusimos formularnos, para los inquilinos que viven en las Villas 31 y 31bis, las preguntas que Gulyani y Talukdar se formularon: quiénes son, cómo viven, qué hacen, cuánto pagan y qué explica las variaciones en los precios que pagan quienes alquilan en esos barrios.
Autores como Pedro Abramo, quien investigó el mercado informal de las favelas en Brasil afirma: “La dinámica de funcionamiento y de formación de precios del mercado informal presenta una gran sofisticación cognitiva y su comprensión exige todavía mayores inversiones en investigación empírica y elaboración conceptual”.
Esta investigación es un ejercicio empírico original que desea contribuir a una reflexión necesaria para la formulación de políticas públicas urbanas que permitan elevar la calidad de vida de los más pobres a partir de un mejor conocimiento del mercado informal de alquileres en las villas.
2. El origen de los datos
En su trabajo, Tetter y De Souza reconocen las dificultades metodológicas existentes para recabar y demostrar datos de investigación en el campo de la vivienda de grupos de bajos ingresos, campo al que denominan de “investigación sensible”. Hay muy poco material publicado sobre métodos de investigación y despliegue de estrategias para explorar y documentar estos procesos de modo de conseguir confiabilidad de la información y validez de las conclusiones.
El desafío es desarrollar métodos apropiados para abarcar situaciones donde imperan algunos o todos los factores que se detallan: experiencias personales profundas, cuestiones fundamentales relacionadas con creencias y sistemas de valores, juicios morales o éticos y condiciones que potencialmente puedan involucrar amenazas para la vida tanto del investigador como del investigado. A todos estos casos se los considera “investigaciones sensibles” y en ese conjunto están involucradas las ocupaciones de terrenos, las urbanizaciones de vivienda económica o para sectores de bajos recursos y el análisis de mercados informales como el que desarrollamos en nuestra investigación.
En general estos tópicos sensibles se relacionan con las potenciales amenazas que el proceso de investigación les puede generar a los que están involucrados en el mismo.
La naturaleza sensible de la tenencia no formal de tierras ocupadas, deriva del hecho de que gran número de hogares desarrollan estrategias “no legales” en ese proceso. La lucha por mantener la posesión de tierra o viviendas usualmente deriva en enfrentamientos violentos entre ocupantes y propietarios o entre ocupantes y autoridades municipales o policiales, con amenazas, desalojos, etc. Estas posibles consecuencias hacen que los ocupantes sospechen de quienes interrogan acerca de sus antecedentes y experiencias. Si el encuestado percibe que las consecuencias del cuestionario lo pueden afectar, las respuestas pueden no ser confiables. En el campo del mercado informal de vivienda las investigaciones no deben proponerse emitir juicios de valor acerca de lo que es correcto o no lo es, sino comprender desde la perspectiva de quienes responden, el proceso que les permite acceder a una vivienda. El objetivo es, entonces, recabar información de modo de mejorar la confianza y calidad de los datos obtenidos.
En nuestro caso, ambas villas están localizadas en terrenos propiedad del Gobierno Nacional y bajo jurisdicción del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Han vivido reiteradas amenazas de erradicación, y más recientemente se han conocido declaraciones y gestiones judiciales de funcionarios de la Ciudad acerca de la necesidad de demolición de unidades de varios pisos por razones de seguridad. La alta exposición mediática de estos asentamientos y el posicionamiento de los distintos intereses que operan en este mercado informal, hacían especialmente sensible la recolección de los datos. La estrategia utilizada para confeccionar las encuestas fue eliminar toda referencia a los locadores y redactar las preguntas del modo más simple y objetivo posible. Lo contrario era peligroso y hubiera podido, incluso, impedir su concreción. Para identificar al encuestado sin atemorizarlo se evitó preguntar su nombre, sólo los datos de la unidad: manzana, casa y piso.
Otro aspecto importante relacionado con la metodología de obtención de los datos es el relativo a cómo acceder al campo de investigación para contar con condiciones de confianza y buena disposición de parte de los potenciales encuestados. Ello requiere identificar quiénes pueden habilitar el ingreso de modo de maximizar la participación de la población estudiada, en este caso, exclusivamente los locatarios de las villas 31 y 31bis, minimizando al mismo tiempo los riesgos. No es un área donde gente externa a la comunidad pueda caminar haciendo preguntas e ingresando a los domicilios sin riesgos, salvo que estén acompañados por vecinos del lugar. Para realizar el relevamiento de datos se debió contar con personas con antigüedad, experiencia y liderazgo en la misma comunidad. En las villas estas personas constituyen redes sociales, que en el caso particular de los escogidos para relevar los datos de esta investigación se han institucionalizado a través de cooperativas de trabajo, es decir, con especial conocimiento de los temas constructivos, manejo de dimensiones y calidades de materiales.
Se intentó que no se asociara la recolección de los datos con políticos o funcionarios para minimizar toda especulación que sesgara el relevamiento. Se garantizó que el único uso sería de investigación académica y se fijó un plazo de concreción breve para completar la recolección y acotar los rumores, comentarios y especulaciones. Un aspecto central de la metodología de recolección, según Zetter y De Souza, es establecer confianza entre el investigador y los investigados, por ello debieron acotarse las preguntas evitando que por avanzar en situaciones de detalle se redujera la disposición a responder por parte de los encuestados, y se utilizó el método de encuesta de papel tradicional que se completa en el momento, evitando el uso de grabador.
Es así como la información básica para el estudio surge de una encuesta especialmente confeccionada para esta investigación y relevada entre el 11 y el 20 de febrero del 2009 por una red social existente en ambas villas denominada Federación de Cooperativas Obra de Carlos Mugica.
Dado que al momento de la realización de las encuestas no se contaba con un censo que permitiese conocer las características de la población de la villa (población total, densidad poblacional de cada manzana, proporción de inquilinos sobre el total de la población, densidad de inquilinos por sector de las villas, etc.), se procedió a construir una muestra que priorizó el barrido completo del barrio seleccionado y cuya realización fuera factible en términos de costos. La consigna fue que la selección de encuestados fuera aleatoria, que se encuestara sólo a inquilinos, en una proporción de 2 encuestas por manzana, cubriendo todas las manzanas, de acuerdo a un plano existente, y cuidando que cada encuesta correspondiera a edificios localizados en sectores físicos distintos de cada manzana. En algunas manzanas correspondientes a las últimas ocupaciones en la Villa 31bis no se encontraron dos inquilinos y sólo se pudo realizar una encuesta. El resultado son 133 observaciones extraídas del total del territorio de ambas villas.
Asimismo se hizo un análisis de costos de la construcción en la Villa correspondiente a la última semana de marzo de 2009, bajo distintas hipótesis. Los datos fueron provistos por parte de la misma red social que relevó la encuesta y que es idónea para formularlos atento su condición de federación de cooperativas de trabajo dedicadas a la construcción.
Se estimaron, adicionalmente, por parte de la misma organización, presupuestos para unidades similares, realizados de acuerdo a la estructura formal de la Cámara Argentina de la Construcción. Todo ello a efectos de poder realizar distintos cálculos teóricos de rentabilidad de las construcciones realizadas para el mercado informal de locaciones en las villas analizadas.
3. Secuencia de análisis
La Sección 1 es un análisis de los estadísticos obtenidos.
La Sección 2 hace un análisis de Calidad de Vida en los términos del Modelo de Gulyani y Debrabata.
La Sección 3, mediante una regresión realizada según el método de mínimos cuadrados, estima una ecuación de precios hedónicos de los alquileres, destinada a explicar los factores más significativos de su composición y que más explican sus variaciones.
La Sección 4 hace un análisis de costos de construcción y su relación con los precios de los alquileres, a efectos de estimar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias destinadas a alquilar en ese mercado informal.
Finalmente se extraen una serie de Conclusiones.
3.1. Resultados estadísticos obtenidos para la muestra
Si algo caracteriza el tejido urbano de las villas es la ausencia de norma o de regularidad. Cada unidad de vivienda tiene una forma y dimensiones singulares que son testimonio del espacio que su ocupante pudo capturar al momento de la toma o adquisición o posteriormente. Describimos todos los datos obtenidos que permiten visualizar el grado de diversidad existente para cada variable, pero al mismo tiempo, además de calcular los promedios se exponen los datos correspondientes a la mediana y al modo para cada una de las variables relevadas a efectos de identificar las condiciones que resultaron dominantes para nuestra muestra.
El haber incorporado a la encuesta una serie de preguntas sociales, nos permite caracterizar los rasgos dominantes de la población encuestada.
i) Nacionalidad: En nuestra muestra, el 71,43 % de los inquilinos encuestados son extranjeros y el 28,57% argentinos. Entre los extranjeros, el 61% son paraguayos, el 32% bolivianos y el 7% peruanos. Mientras Cravino afirma que un 50% de la población total en villas, al momento de realizar su investigación (2005), eran migrantes de países limítrofes, en nuestra muestra de inquilinos, en cambio, la proporción es significativamente mayor. Asimismo, Cravino señala que “las redes de alquileres funcionan por nacionalidad”, de modo que la nacionalidad de los demandantes puede ofrecer información sobre la nacionalidad de los oferentes en dicho mercado.
ii) Nivel de Estudios: El 14,3% declara no haber concluido sus estudios primarios, el 56,3% tener primaria completa o haber realizado algunos estudios de escuela secundaria y sólo el 29,4% haber finalizado su escuela secundaria. Se trata, en consecuencia, de una población cuyo nivel educativo condiciona sus oportunidades en el mercado de trabajo.
iii) Ocupación: El 69% declara trabajar en relación de dependencia. La encuesta no aclara si el trabajo es en el mercado formal o informal, es decir que la relación de dependencia abarca ambos segmentos. El 19% de los consultados declaran ser cuentapropistas. El 12% se declara desocupado.
iv) Dimensiones: En relación a las unidades de vivienda alquiladas que son analizadas en la muestra, el promedio es de 20,3 m2 por unidad, la mediana es de 16 m2 y el modo de 9 m2. Dentro de esas dimensiones no sólo se duerme, sino que se cocina, se come, se guardan todas las pertenencias, se asean los ocupantes, ya que no hay acceso a otros espacios salvo el baño compartido y exterior a la unidad. Para tener una imagen más precisa de lo que estas dimensiones significan, recordemos que un departamento considerado pequeño en la ciudad tiene no menos de 40m2 a 44m2.
v) Ocupantes por unidad: En relación a la cantidad de personas que habitan en cada unidad alquilada, el promedio es de 2,5 personas, el modo y la mediana es de 2 personas. Es evidente que el alquiler de estos cuartos, al ser el primer paso de acceso a la villa y a través de ella a la ciudad de Buenos Aires para los migrantes, es una opción para hogares de un miembro, una pareja, un par de hermanos o situaciones similares, mayoritariamente con pocos niños. Las unidades en alquiler que surgen de nuestra muestra no constituirían el hábitat de una familia numerosa (probablemente los estudios migratorios puedan explicar si es una práctica habitual de las migraciones, tema que no será cubierto en este estudio; Anthony Leeds, Elizabeth Leeds y Peter Lloyd en su “Shantytown” Conference Report, 1979, destacan que “está repetidamente demostrado en la literatura que en las etapas iniciales, la migración rural/urbana se emplaza en villas de la ciudad antes que en intrusiones o asentamientos urbanos irregulares”).
El promedio de m2 por persona es de 9,11m2, con mediana y modo en los 8m2. Si tomamos las dimensiones más habituales de las unidades de alquiler relevadas, de 9m2, 12m2 y 16m2 que representan sumadas el 50% de la muestra, el promedio ponderado de m2 por habitante oscila entre 5,7m2 y 7,7m2. Para un mejor dimensionamiento de lo que significan estas medidas volvemos a la referencia de la ciudad formal: en un departamento pequeño de 42m2 con dos ambientes donde vivan 2 personas el promedio es de 21m2 por ocupante, y en un departamento de tres ambientes regular de 66m2 donde vivan 4 personas el promedio es de 16,5m2 por ocupante; son ejemplos considerados muy estrechos.
vi) Precios: De las 133 observaciones encuestadas, sólo 28 (21%) corresponden a unidades con más de 1 habitación. El promedio de los precios de alquiler correspondiente a toda la muestra es, a febrero de 2009 de $ 317,18 (US$ 86,19; tipo de cambio $3,68/US$1) y la mediana y el modo coinciden en $ 300 (US$ 81,52). Para las unidades de más de un ambiente el promedio es de $ 378 (US$ 102,72), la mediana es de $ 350 (US$ 95,11) y hay dos modos: uno en $ 200 (US$ 54,35) y otro en $ 500 (US$ 135,87). Para el conjunto de la muestra se observa que 4 precios concentran la mayoría de las observaciones. Esto es consistente con lo expuesto por Cravino al afirmar que en relación con los alquileres en la villa “un elemento que se resalta es la homogeneidad de los precios encontrados”
vii) Condiciones constructivas: En relación a la calidad constructiva se destaca que 115 de las 133 unidades encuestadas (86%) tienen el piso de cemento alisado, sólo 47u (35%) cuentan con revoque o mejoras en las paredes y 88u (66%) cuentan con techo de losa mientras que las restantes 45u (34%) tienen el techo de chapa. Se trata, en consecuencia, de unidades precarias con escaso nivel de terminación. Sobre estos aspectos nos volveremos a referir al analizar la ecuación de precios hedónicos.
viii) Comodidades: de las unidades encuestadas, sólo 34u (26%) cuentan con baño individual, 70u (53%) cocina individual y 63u (47%) agua de red dentro de la unidad.
De la información relevada y expuesta surge con claridad que se trata de un mercado de alquiler de piezas.
3.2. Análisis de calidad de vida
Para definir calidad de vida utilizamos, tal como ya lo expresamos, el Modelo de Gulyani y Debabrata, que proponen un nuevo marco teórico sobre la base de 4 dimensiones que interactúan: a) condiciones de tenencia, b) infraestructura, c) características de la unidad habitacional y d) características del vecindario.
Todos los barrios de viviendas sociales tienen deficiencias en una o más de estas dimensiones. Los asentamientos precarios nuevos suelen ser deficientes en las 4 dimensiones. Asumimos la definición ya expuesta de que cuando hay deficiencias en las cuatro dimensiones se los denomina “villas” (slums).
Al respecto, los autores de referencia destacan que: a) en relación a la tenencia, se suele suscribir lo escrito por De Soto (2000), quien expresaba que a mayor seguridad en la tenencia mayor inversión. Ellos afirman que también es cierto lo inverso: a mayor inversión, mayor seguridad en la tenencia (Besley, 1997, proporciona la evidencia empírica acerca de esta condición denominada “reverse causation” en la literatura académica); b) en relación a la infraestructura: se propone evaluar el acceso y calidad de los servicios públicos. Se destaca que en estos sitios la inversión por parte del estado es un signo de legitimación del asentamiento, lo que también provee a los hogares incentivos para una mayor inversión; c) en relación a la unidad de vivienda se evalúa la cantidad de cuartos, personas por cuarto y características constructivas y d) en relación al vecindario: si es de alta densidad, tejido irregular, accesos inseguros, y si contiene zonas especialmente peligrosas.
Los inquilinos de nuestro estudio se encuentran en la siguiente situación:
a) La tenencia es altamente precaria. Todos los habitantes de ambas villas carecen de legalidad en sus tenencias. Como ya expresamos, la propiedad de la tierra es del Estado Nacional, son tierras de origen ferroviario. Si bien para la mayoría de las villas de la Ciudad se dictaron normas de radicación destinadas a impulsar el otorgamiento de títulos a sus ocupantes, en las villas 31 y 31bis se llegó a dictar una Ordenanza que establecía la erradicación, por tratarse de terrenos considerados en dicha norma necesarios para la construcción de infraestructuras de escala metropolitana, viales y portuarias, aunque esa legislación fue revertida y muy recientemente la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires dictó una norma que aprueba la urbanización de estas villas con el objeto de transformarlas en el barrio “Padre Carlos Mugica”. En el caso de los inquilinos bajo estudio, dicha precariedad se agrava por el hecho de vivir bajo el riesgo de ser lanzados de inmediato ante la falta de pago del alquiler, sus relaciones contractuales son verbales aunque confiables;
b) La infraestructura de servicios públicos es deficitaria. Cuentan con electricidad, provisión de agua y recolección de residuos a cargo de la Ciudad, ambos en una calidad de prestación inferior a la del resto de los usuarios de la Ciudad. En su casi totalidad, los tendidos existentes fueron construidos con materiales y asistencia técnica provistos por la Ciudad y mano de obra de los vecinos. La disposición de agua y de electricidad en la Villa 31bis es especialmente deficiente y genera periódicos conflictos que generalmente se expresan como cortes a la autopista lindera. El servicio de agua en la Villa 31bis, por su escasez, se refuerza en verano con tanques públicos y distribución en camiones. La villa 31 cuenta con cloacas con un tendido que abarca el 100% de las viviendas, mientras que la Villa 31bis, mucho más reciente en su ocupación sólo cuenta con cobertura para el 10% de sus unidades en proceso de expansión, la Ciudad presta un servicio de mantenimiento de los pozos ciegos.
En el segmento de inquilinos la precariedad de los servicios sanitarios se ve agravada por el hecho de que sólo el 25,5% de la muestra cuenta con baño individual y sólo el 47,4% con agua dentro de sus unidades;
c) Las condiciones de las viviendas son precarias: sólo el 21% de las unidades encuestadas cuentan con más de un cuarto, el promedio es de más de 2 personas por cuarto, y las características constructivas dominantes: pisos de cemento, paredes sin revoque, alta proporción de techos de chapa, definen baja calidad constructiva;
d) Condiciones del vecindario precarias: El vecindario de ambos barrios presenta todas las deficiencias previstas en el modelo de referencia: alta densidad, tejido irregular, accesos inseguros, y existencia de zonas especialmente peligrosas.
Los inquilinos de nuestra muestra sufren deficiencias en las cuatro dimensiones, por lo cual su calidad de vida es muy precaria, sin embargo la situación no es homogénea sino que hay zonas más precarias que otras. Las más precarias se corresponden con las ocupaciones más nuevas. En nuestro estudio esto se ha intentado caracterizar mediante una variable que se identifica como “seguridad del emplazamiento” y se relaciona en forma directa a la antigüedad de la ocupación y a la prestación de servicios y, consecuentemente, de forma inversa al grado de precariedad. En nuestro modelo, esa variable mide el impacto de la localización intravilla sobre el precio de los alquileres.
3.3. Dinámica de los precios de los alquileres en las villas 31 y 31bis:
3.3.1. Construyendo la ecuación de precios hedónicos:
El objetivo de este capítulo es examinar cuáles son los atributos determinantes del precio de los alquileres que pagan los inquilinos de las Villas 31 y 31bis, la incidencia de cada uno de ellos sobre dicho precio y sobre su variabilidad, a partir de la muestra obtenida y utilizando un Modelo de Precios Hedónicos según lo desarrollan Harrison y Rubinfeld y Crane y Daniere en sus respectivas investigaciones.
El primer paso consiste en individualizar la contribución de los distintos atributos de las unidades de vivienda al valor total del alquiler que se negocia en el mercado. Se estima a partir de la muestra mediante el cálculo de una regresión por mínimos cuadrados. Partimos de que cada unidad en alquiler puede expresarse como un conjunto de atributos y la estimación del modelo comienza con la especificación de la Función de Precios Hedónicos tal que
El precio del alquiler (variable dependiente), es una función que incluye una constante más una cantidad de cada atributo conocido (variables independientes) y una serie de factores no explicados por dichos atributos (u). Atento que la relación entre el precio del alquiler y la cantidad que se consume de los atributos no es lineal, ya que no varía proporcionalmente sino que depende de las cantidades consumidas en relación a las preferencias y al ingreso, seguimos el criterio desarrollado por Quigley y otros, de estimar la ecuación como doblemente logarítmica, donde el precio de mercado del alquiler y de todos los atributos que lo componen, excepto los expuestos mediante variables dicotómicas, se expresan mediante sus logaritmos naturales, es decir:
Estimamos así los parámetros (βi) correspondientes a las variables o atributos que mejor ajustan para la muestra relevada.
Inicialmente tomamos las siguientes variables independientes:
a) ln m2: Una variable de la dimensión, que es el logaritmo natural de los metros cuadrados de cada superficie.
b) ln personas: Logaritmo natural de la cantidad de ocupantes.
c) Calidad constructiva: Considerando tres variables dicotómicas que describen la calidad de: i) pisos, ii) techos y iii) paredes. El valor 1 para la opción de mayor calidad y 0 para las de menor calidad. En pisos, el 1 corresponde a cerámicos o símil y el 0 a cemento. En techos, el 1 corresponde a losa, el 0 a chapa o símil. En paredes, el 1 corresponde a revoque, el 0 a mampostería.
Según Abramo, la “sobreinversión” en materiales pasa a ser una de las referencias en la formación de los precios en el mercado informal de las favelas.
d) Comodidades: Mediante variables dicotómicas relacionadas con la disposición de i) baño y ii) cocina individual (valor 1) o compartidos (0), iii) agua de red (1) o acceso al agua a través de canilla compartida (0). Son indicadores claros de diferencias de categoría habitacional.
e) ln antloc: Es el logaritmo natural de los meses de locación de la misma vivienda.
f) Seguridad: Es un concepto donde intentamos expresar el capital social que tienen determinadas localizaciones dentro del barrio, la caracterizamos como una variable dicotómica donde la mayor antigüedad y grado de consolidación de una localización se pondera con 1 frente a otras más recientes o precarias ponderadas con 0. Mide el impacto de la localización intravilla sobre el precio del alquiler.
El pago de la electricidad se ha desechado como variable porque en las Villas 31 y 31bis, como ya lo señala Cravino, ese servicio público se presta a cargo de la Ciudad.
3.3.2. Resultados empíricos obtenidos
Para estimar la regresión se estimaron dos alternativas, en ellas, se desecharon dos observaciones que no tenían todos los datos (quedando 131).
En las dos estimaciones, el test de bondad del ajuste que determina si el modelo es estadísticamente adecuado (F) da un p-valor del 0.0000, menor al 0.05, que es el nivel de significatividad elegido para este ejercicio. En consecuencia se puede afirmar que el modelo tiene capacidad de explicar la variabilidad del precio de los alquileres.
Las regresiones se estimaron teniendo en cuenta la prueba de heteroscedasticidad. En la primera tabla hay un número de variables cuyos coeficientes no difieren significativamente de cero para un intervalo de confianza del 95%: son las que desechamos para estimar la siguiente tabla. Ellas son las relacionadas con la valorización de la existencia de baño, cocina o agua de red, la de antigüedad en la locación y la de la cantidad de ocupantes. La variable antigüedad, una de las que no resulta significativa, presenta un promedio en las locaciones de la muestra de 10.3 meses, la mediana es de 5 meses y el modo de sólo 3 meses, es decir que la mayoría son alquileres nuevos o hay una gran movilidad propia del alquiler de habitaciones. Al respecto los alquileres que oscilan entre 1 y 9 meses concentran 101 de las 133 observaciones (76%). En la bibliografía de referencia tampoco se encontró una relación significativa entre precio del alquiler y la antigüedad en la locación.
El hecho de que los coeficientes correspondientes a las variables existencia de baño, cocina y agua de red no resulten estadísticamente significativos para explicar la variabilidad de los precios es producto de que quienes demandan estas habitaciones no aspiran a contar con esos atributos. Esto fortalece la conclusión expuesta en el Punto 5 acerca de que se trata de un mercado de alquiler de piezas, consistente con la afirmación de Cristina Cravino (2006): “Los herederos de los conventillos en la topología urbana fueron el inquilinato y los hoteles-pensión, forma de alquiler para los que carecían de empleo formal, ingreso estable, garantía o documentos. Los continuadores de esta modalidad son los alquileres en las villas donde los precios son más bajos que en las pensiones y que en el mercado formal”(varios estudios citan el efecto que las intervenciones urbanas consistentes en la puesta en valor de áreas centrales tienen sobre el precio del suelo, dando lugar a un incremento en el precio de las locaciones).
Los resultados de la regresión hedónica que mejor explica los datos de la muestra se presentan en la tabla 2. La ecuación resultante es, entonces,
El ajuste R2 es razonablemente alto, 0.4366, es decir que obtuvimos una función que explica casi el 44% de la variabilidad en el precio de los alquileres de esta muestra del mercado informal en las Villas 31 y 31bis. Cumple con los antecedentes en la literatura que consideran robusto el modelo si explica a partir del 40%. Las variables tienen además el signo previsible: para todas ellas es positivo, es decir a mayor cantidad de todos los atributos seleccionados, mayor precio del alquiler. Todas las variables seleccionadas, calidad constructiva (pisos, paredes y techo), dimensión de la vivienda y condiciones de su localización, permiten desechar la hipótesis nula para un intervalo de confianza del 95%, es decir que son significativas para explicar la variación en los precios de los alquileres.
Los resultados obtenidos son altamente consistentes también con el trabajo de Gulyani y Talukdar donde se obtuvo que “las variables relacionadas con la dimensión de la unidad y la calidad (constructiva) tienen el mayor poder explicativo (de la variación en el precio de los alquileres)”, “explican el 32% de la variación” (de los alquileres en el mercado informal de las villas de Nairobi). Además, en dicho estudio (como abarcó varias villas) pudieron dimensionar el impacto de la localización intervillas y señalar cómo influye directamente sobre el precio.
En el mismo sentido, en relación al aspecto que Abramo define como “capital locacional”, es decir la capacidad que por su ubicación en relación a la Ciudad tiene un barrio precario determinado para absorber externalidades de infraestructura, accesibilidad, condiciones ambientales, seguridad, etc., derivadas del entorno barrial, es indudable que es un factor muy relevante para las villas que estudiamos. Los ocupantes de los asentamientos, también “se localizan en busca de trabajo, alrededor de los sectores industriales (en la Ciudad de Buenos Aires es el sur), de las vías férreas, así como alrededor de los barrios de clases medias y altas demandantes de servicios”. La medida adecuada de esta variable debería estimarse mediante la comparación de la muestra obtenida en relación a los precios de alquileres vigentes en otras villas localizadas por ejemplo en el sur de la ciudad. Al exceder este trabajo, se trató de obtener una aproximación formulando la pregunta sobre si se eligió estas villas o le resultaba indistinto cualquiera; 113 encuestados (85%) manifestaron haber elegido este localización, ya que no les era indistinto.
Acerca de la localización intravilla y las Estrategias de los Pobres: En el trabajo de Anne Varley sobre Una Ciudad sin Villas, donde se expone el origen de la palabra inglesa “slums” utilizada por los colonizadores ingleses en India para distinguir los barrios de trabajadores nativos de los de la población blanca, se desarrolla, a través de la historia de las políticas oficiales para desalojar a los barrios precarios de la ciudad de Nueva Delhi, un análisis muy rico de las estrategias de los pobres para relacionarse con dichas políticas y poder acceder a una vivienda digna y a la condición de ciudadanos legales de la ciudad (sujetos de derechos): La consolidación de un emplazamiento expresada por su antigüedad y acceso a los servicios públicos, la pertenencia a redes sociales existentes, la existencia de una economía informal de transacciones de vivienda, la construcción de templos religiosos, la inclusión en censos frecuentes (que suelen implicar una multiplicación de beneficiarios), otorgan sentido de “seguridad” aunque se carezca de títulos formales, minimiza el peligro de ser derrumbados por el gobierno o de ser sometidos a la corrupción policial o estatal, incrementa los valores en el mercado informal e incentiva las inversiones en las unidades de vivienda, según la investigación referida. Caracterizamos las manzanas según estos criterios y obtuvimos el parámetro individualmente más alto de explicación de las variaciones del precio de los alquileres estudiados.
Tomamos los coeficientes obtenidos en la Tabla 2 con los cuales construimos nuestra Ecuación de Precios Hedónicos de los Alquileres correspondientes a nuestra muestra del Mercado Informal de las Villas 31 y 31bis y los transformamos para obtener los Precios Marginales con el objeto de obtener información adicional. Para ello trabajamos con la media de las observaciones correspondientes a cada variable. Para las variables continuas los precios implícitos son la derivada parcial del alquiler respecto al atributo estudiado, para las dummy o discretas, es la relación entre el incremento del precio del alquiler cuando el atributo vale 1 respecto del mismo precio cuando el atributo vale 0.
Es así como:
Todo lo expuesto es demostrativo de que los habitantes de la villa objeto del presente estudio tienen capacidad de pago y voluntad de pago para acceder a un conjunto básico de condiciones habitacionales, aspectos a considerar en la formulación de políticas públicas, tal como se abordará más adelante.
3.4. Rentabilidad de la inversión para alquiler en el mercado informal
Con el objeto de completar este trabajo se le solicitó a la Federación de Cooperativas Obra de Carlos Mugica un presupuesto para construir una unidad de vivienda para alquiler en la villa, para poder evaluar la rentabilidad de la inversión con ese fin. Con fecha 13 de abril presentaron una propuesta constructiva de 24 m2, consistente en una habitación con baño, con todas las aberturas, techo de chapa y piso de cemento alisado, detallando distintas alternativas:
1) Detalle de materiales, según anexo respectivo: $ 11.141,08 (US$ 3.027,47, IVA incluido). Cómputo de Mano de Obra, incluido Gastos Generales, Beneficios e Impuestos: $25.370,66 (US$ 6.894,20). Costo Total según planilla de detalle compatible con las exigencias de la Cámara Argentina de la Construcción: $ 36.511,74 (US$ 9.921,67).
2) Detalle de materiales similar al anterior pero sin IVA y ajustando cantidades al uso específico máximo: aproximado de $ 8.000 (US$ 2173,91). Cómputo de Mano de Obra considerando la contratación informal de dos oficiales y un ayudante, 18 días hábiles de trabajo: $ 6.700 (US$ 1820,65). Costo Total bajo estos supuestos: $ 14.700 (US$ 3.994,57).
3) Detalle de materiales según caso similar al anterior: $ 8.000 (US$ 2173,91). Cómputo de mano de Obra considerando la contratación informal de un grupo familiar de padre y dos hijos: $ 3.800 (US$ 1032,61). Costo Total bajo estos supuestos: $ 11.800 (US$ 3.206,52).
4) Inversión inicial o valor de acceso al inmueble para construir en altura. En una construcción formal habría que considerar la inversión inicial de adquisición del suelo. En nuestro caso lo habitual es que los inversores le compren a la población asentada el derecho a construcción en altura. En este sentido, por un lote de aproximadamente 50 m2 el ocupante obtenía del inversor a la fecha del estudio aproximadamente $12.000 (US$ 3.260,87) más la losa sobre la cual se procede a construir y que para el ocupante actúa de nuevo techo. El inversor en nuestra hipótesis construye tres plantas, que para nuestro ejercicio contienen 2 (dos) unidades para alquiler cada una, es decir un total de 6 (seis) unidades para alquiler. En los costos de construcción considerados están incluidas las losas, que son pisos y techos intermedios, y un techo final de chapa; es decir, la estimación corresponde a unidades en el piso más alto. Bajo estas condiciones, la incidencia del derecho de construcción en relación a cada unidad para alquiler asciende a $2.000 (US$ 543,48).
En todos los casos se considera una vida útil del inmueble de 20 años, sin costos de mantenimiento para el locador, y un alquiler que oscila entre $347,14 (US$ 94,33) (promedio de casos asimilables obtenidos en la encuesta) y $ 500 (US$ 135,87) (valor máximo de caso asimilable obtenido en la encuesta).
Las tasas de rentabilidad sobre la inversión resultantes, según rango expuesto del alquiler, son:
1) Para el presupuesto formal CAC entre 9,02% anual y 14,75% anual.
2) Para el presupuesto informal con personal contratado, entre 24,76% anual y 35,90% anual.
3) Para el presupuesto informal con el trabajo de un grupo familiar, entre 30,11% anual y 43,47% anual.
Las diferencias existentes entre el primer caso y los estimados en segundo y tercer lugar, constituyen una aproximación a lo que podríamos denominar el “costo de la formalidad”. “Los capitales inmobiliarios se sienten atraídos por el nicho de la informalidad, por ser más redituable” (Carlos Morales Schechinger. Algunas Reflexiones sobre el Financiamiento de las Ciudades con Suelo Urbano. Seminario sobre Nuevos Instrumentos de Financiamiento y Planificación – Lincoln Institute of Land Policy y Secretaría de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior, Bs. As., 2007).
En el estudio ya mencionado sobre el mercado de alquileres en las villas de Nairobi, las tasas estimadas oscilaron entre el 60% y el 80% con recuperos del capital entre los 9 meses y los 20 meses. Esto es coherente con nuestro análisis, donde el período de recupero para los costos de inversión estimados en condiciones informales oscila entre 28 meses y 49 meses.
Otra posibilidad para estimar la rentabilidad de una inversión para alquiler, tratándose de una inversión de largo plazo, es descontar la denominada “renta perpetua” que es el ingreso periódico por alquiler, dividiéndolo por una tasa de interés de referencia. En este caso, si tomamos una tasa del 1% mensual (se tomó como referencia la tasa BADLAR y el rendimiento de las letras colocadas por el BCRA, opciones alternativas para grandes ahorristas en el mercado formal local), los alquileres esperados permiten obtener dicha tasa con una inversión que oscile entre $ 34.714 (US$ 9.433,15) y $ 50.000 (US$ 13.586,96) frente a la inversión necesaria en nuestro caso, como ya ha sido expuesto en un marco informal, de entre $ 13.800 (US$ 3750) y $ 16.700 (US$ 4.538), sustancialmente menor, por lo que la tasa de rentabilidad es sustancialmente superior.
4. Ratio alquiler/ingresos
El ingreso promedio mensual, estimado por la oficina de Estudios Económicos de la Ciudad de Buenos Aires, de los Jefes de Hogar correspondientes a los radios censales de ambas villas, tomando los datos de la Encuesta Anual de Hogares 2006 GCBA y actualizado por el coeficiente de Variación Salarial editado por el INDEC es de $478 (US$ 129,89) frente al alquiler promedio estimado en la presente investigación de $317,18 (US$ 86,19). Es decir que el ratio alquiler/ingreso para el jefe de hogar promedio tomando el precio del alquiler promedio es de 0,66. Esta relación nos permite afirmar que los pobres que alquilan en estos mercados pagan mucho en relación a sus ingresos.
5. Conclusiones
De todo lo expuesto resulta que los más pobres que pagan por alquilar, favorecen la existencia de renta extraordinaria en beneficio de quienes realizan este tipo de inversiones, tal como lo expuso el Prof. Vincent Renard (Seminario “Mercado de Suelo e Inmobiliario y Políticas Públicas”, UTDT, Bs. As., 2006)) y se mencionó al comienzo de este informe, lo que confirma la hipótesis que dio origen a la investigación.
Asimismo coincide con las reflexiones elaboradas por el equipo del Banco Mundial encabezado por Sumila Gulyani y Debabrata Talukdar, quienes al analizar el mercado informal de alquileres de las villas de Nairobi demostraron que frente a la mirada general que supone que en las villas se ofrece baja calidad a bajo precio, la realidad es que la oferta de alquileres es de baja calidad a precios relativamente altos en relación.
El problema mayor es que, a pesar de que los más pobres que acceden a estos mercados pagan mucho en relación a sus ingresos, ese dinero no impulsa ningún sistema de reinversión que redunde en una posible mejora de la calidad de vida, ya que dichos pagos no se inscriben en ninguna política pública sino que alimentan la renta extraordinaria de capitales informales. Esto es así, debido a que dichos capitales ayudan a satisfacer un segmento de la demanda que ni el sector público ni el sector privado formal suelen atender.
Estas conductas permiten reconocer que los pobres tienen capacidad de pago para participar de políticas públicas con destino a acceder a mejores condiciones habitacionales.
En la actualidad, el pago de estos alquileres es una forma de acceder a la villa y con ello a la ciudad o a la metrópolis, superando las barreras de ingreso, para así sumarse a alguna estrategia que les permita acceder a algún derecho en expectativa de alcanzar una vivienda digna: la pertenencia a la villa puede permitir acceder a un lote en cualquier proceso de nueva toma de suelo en el lugar o bien ser censados y reconocidos para la asignación de derechos.
En la formulación de las políticas públicas que atienden la demanda de mejores condiciones habitacionales, es bueno recordar que el problema de la calidad de vida no está referido sólo a la calidad de la unidad habitacional. La calidad de la infraestructura y las condiciones del vecindario también influyen y se debería analizar cómo impulsar mejoras que no impacten en el precio de los alquileres.
Por otra parte cualquier política pública que se diseñe para otorgar acceso a una vivienda digna a los habitantes de las villas donde rija un mercado informal de alquileres como el analizado deberá tener en cuenta el juego de intereses de los propietarios de las locaciones y sus posibles acciones destinadas a impedir que se modifique el status quo.
KO
La autora, Magister Raquel C. Kismer de Olmos, es Licenciada en Economía, Master en Economía Urbana (UTDT), Consejera Superior de la Universidad Nacional de 3 de Febrero y Secretaria de Asuntos Municipales, Ministerio del Interior de la Nación, Argentina.
Ver los siguientes Anexos:
• Anexo I: Plano de las villas 31 y 31bis
• Anexo II: Encuesta tipo
• Anexo III: Informe de la red social encuestadora
• Anexo IV: Planilla de datos
• Anexo V: Descripción de la unidad tasada según costos CAC
• Anexo VI: Detalle de costos de mano de obra según CAC
• Anexo VII: Detalle de materiales según CAC
• Anexo VIII: Costo de mano de obra para personal contratado por empresa
• Anexo IX: Costo de mano de obra para personal contratado en forma directa
• Anexo X: Costo de mano de obra de un grupo familiar del vecindario
Sobre la Villa 31 y 31 bis, Barrio Carlos Mugica, de Retiro, ver entre otras notas en café de las ciudades la presentación del número 86 y también:
Número 70 | Política de las ciudades (I)
La urbanización del Barrio Carlos Mugica, de Retiro | Un debate recurrente y la opinión de Jorge Jáuregui | Marcelo Corti
Número 89 | Política de las ciudades (II)
La Villa 31, entre el arraigo y el desalojo | El nuevo libro de María Cristina Cravino (y por qué debería leerlo más de un político y política) | Marcelo Corti
Y sobre el mercado inmobiliario informal en Buenos Aires:
Número 56 | Tendencias (I)
Transformaciones estructurales de las villas de emergencia | Despejando mitos sobre los asentamientos informales de Buenos Aires. | María Cristina Cravino |
Número 61 | Economía y Política de las ciudades
“Acordate que la tierra no es de nosotros…” | El mercado inmobiliario en las villas de Buenos Aires, según María Cristina Cravino | Marcelo Corti |
Bibliografía
Pedro Abramo. El Mercado Informal de las Favelas (1999).
Oscar Barrero Ochoa. Las Plusvalías y el Financiamiento Urbano. Seminario sobre Nuevos Instrumentos de Financiamiento y Planificación – Lincoln Institute of Land Policy y Secretaría de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior, Bs. As. (2007).
Randall Crane y Amrita Daniere. Contribución de Infraestructuras Ambientales al Precio de la Vivienda Social en Bangkok y Jakarta (1997).
Maria Cristina Cravino. Las Villas de la Ciudad. Mercado e Informalidad Urbana (Cap. 3: Mercado Inmobiliario informal en las Villas de la Ciudad) (2006).
David Harrison y Daniel L. Rubinfeld. Hedonic Housing Prices and the Demand for Clear Air (1978).
Ayona Datta, Working Paper: A City Without Slums. Building Illegal Geographies through Urban Development in Delhi(2009), Working paper, LSE Cities Programme.
Sumila Gulyani y Debabrata Talukdar. Slum Real State: The Low-Quality High-Price Puzzle in Nairobi´s Slum Rental Market and its Implications for Theory and Practice. World Bank (2008).
Carlos Morales Schechinger. Algunas Reflexiones sobre el Financiamiento de las Ciudades con Suelo Urbano. Seminario sobre Nuevos Instrumentos de Financiamiento y Planificación – Lincoln Institute of Land Policy y Secretaría de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior, Bs. As. (2007).
John Quigley. Nonlinear budget constraints and consumer demand: an application to public programs for residential housing. Journal of Urban Economics, pp. 177-201 (1982).
Prof. Vincent Renard. Seminario “Mercado de Suelo e Inmobiliario y Políticas Públicas” – UTDT, Bs. As. (2006).
Artículos extraídos de la versión digital del diario Clarín (ver listado adjunto).
