En la Argentina de 2026, el debate sobre la tierra y su regulación regresó al centro de la escena política con una propuesta que invierte la lógica del Estado social: el proyecto de ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, impulsado por el gobierno nacional, pretende erigir la propiedad individual como valor absoluto e inconmovible, blindando la especulación inmobiliaria frente a cualquier regulación pública. La iniciativa no es una novedad técnica: es la expresión jurídica más descarnada de una cosmovisión que sacrifica el derecho al hábitat, la ciudad y el ambiente en el altar del mercado.
A mediados del siglo pasado, Rodolfo Puiggrós argumentó de manera documentada, en Historia económica del Río de la Plata (1948), que el problema de la tierra era el problema central de nuestra historia. Esta afirmación conserva una vigencia incómoda, que nos indica una clara clave de lectura para descifrar el poder político en Argentina: quien domina la tierra, domina la política y el Estado. Una gran parte de nuestra historia hasta el presente se construyó a través de disputas que no fueron solo de ideas sino también manifestaciones políticas de la lucha por la apropiación y distribución de la renta de la tierra rural y urbana.
El propio título del proyecto es una falacia: la propiedad ya es inviolable, como lo establece el artículo 17 de la Constitución Nacional. Por lo tanto, si esta consigna es falsa, resulta imprescindible analizar que se oculta.
Las siguientes líneas parten de la sentencia de Puiggrós y, por lo tanto, de un principio opuesto al proyecto de ley que se discute en estos días: la propiedad cumple una función social y ecológica, tal como lo establecen distintos artículos de la Constitución Nacional y de la gran mayoría de las cartas provinciales, la Ley 14.449 de la Provincia de Buenos Aires y los compromisos internacionales asumidos por el Estado argentino en materia de derecho a la vivienda adecuada (PIDESC, Observaciones Generales 4 y 7 del Comité DESC) y a un ambiente sano.
El propio título del proyecto es una falacia: la propiedad ya es inviolable, como lo establece el artículo 17 de la Constitución Nacional. Por lo tanto, si esta consigna es falsa, resulta imprescindible analizar que se oculta.
Desde esa base, a continuación, queremos examinar el sentido político del proyecto de ley, los efectos del libre mercado del suelo y, por último, poner en discusión algunas reflexiones.
el proyecto beneficia de manera directa e identificable a tres fracciones del capital: el sector inmobiliario urbano, los grandes propietarios rurales y el capital financiero transnacional sin restricciones de origen
El sentido político del proyecto de ley
El proyecto promueve la desregulación y extranjerización de la tierra y constituye la cobertura normativa estructural del programa de desmantelamiento del Estado social en materia de hábitat y suelo, que el actual gobierno nacional viene ejecutando desde diciembre de 2023 por vía de decretos, reorganizaciones presupuestarias y desfinanciamiento administrativo. De tal manera, se intenta dotar de rango legislativo a lo que hasta el momento fue una política de hecho que contó con la complicidad de parte del sistema político y del sistema judicial, incluyendo a la Corte Suprema de Justicia.
Bajo la falaz y retórica figura de la “inviolabilidad”, el proyecto pretende llevar a cabo una rejerarquización del ordenamiento de derechos constitucionales, subordinando los derechos sociales (vivienda digna, hábitat adecuado, ambiente sano) al derecho de propiedad individual, en contradicción con la doctrina constitucional vigente que reconoce igual jerarquía y exige hacer una interpretación armónica de todos los derechos incorporados en 1994.
En su conjunto, el proyecto beneficia de manera directa e identificable a tres fracciones del capital: el sector inmobiliario urbano, los grandes propietarios rurales y el capital financiero transnacional sin restricciones de origen, mientras perjudica sistemáticamente a los sectores no propietarios (inquilinos, habitantes de barrios populares, trabajadores rurales sin tierra). Esto revela una explícita opción política de clase dominante enunciada en lenguaje técnico – jurídico supuestamente neutral.
El proyecto es la expresión legislativa de la tesis libertaria según la cual toda regulación del mercado de suelo es una distorsión ilegítima. Esto implica la negación del derecho urbanístico y ambiental moderno como disciplinas, de la planificación territorial como función pública y de la función social de la propiedad como principio constitucional, con lo que Argentina retrocedería a una concepción liberal decimonónica del dominio ya superada por el derecho comparado y por la práctica internacional. Aquí es importante señalar que el Artículo 75, inciso 22 de la Constitución Nacional argentina otorga jerarquía constitucional a los tratados internacionales de derechos humanos, incluyendo el Pacto de San José de Costa Rica (Convención Americana sobre Derechos Humanos) que en su Artículo 21 reconoce el derecho a la propiedad privada, pero establece que las leyes pueden subordinarla al interés social y al bien común.
La retención especulativa de suelo vacante y edificios subutilizados en distintas áreas (especialmente las centrales) genera subutilización del espacio urbano consolidado y promueve la expansión periférica, de alto costo ambiental y social.
Los efectos del mercado desregulado de suelo
La Argentina tiene en la actualidad uno de los mercados de suelo más especulativos y concentrados de la región: en la pampa húmeda, el 1% de los propietarios controla el 36% de la superficie agropecuaria (Censo Agropecuario 2018). Además, en el Área Metropolitana de Buenos Aires los precios del suelo urbano han crecido en términos reales a un ritmo que ha excluido sistemáticamente a los sectores populares y a gran parte de los sectores de ingresos medios del mercado formal.
Cuando el suelo urbano se transa como cualquier mercancía, sin dispositivos de castigo a la retención especulativa de inmuebles, de distribución equitativa de costos y beneficios, de gestión democrática, de perspectiva de género, ni de redistribución de su valorización generada colectivamente, los efectos negativos se acumulan sobre los sectores más vulnerables y sobre el ambiente. No se trata de fallas del mercado: son consecuencias estructurales y previsibles derivadas de subordinar el espacio urbano a la rentabilidad privada.
Pero, ¿de qué efectos negativos hablamos?
En primer lugar, las prácticas especulativas elevan los precios del suelo muy por encima de los ingresos laborales y de la capacidad económica de nuestras PyMes, expulsando a empresas, trabajadorxs y sectores medios de las zonas mejor equipadas y servidas. La renta diferencial del suelo (producto de inversiones públicas en infraestructura, transporte y servicios) es apropiada privadamente sin contraprestación alguna, constituyendo una transferencia regresiva de riqueza.
Esta apropiación de los beneficios generados en el proceso de desarrollo urbano es un problema socialmente relevante porque el mercado no distribuye de manera adecuada los recursos. En efecto, los mecanismos de mercado no tienen ninguna capacidad de garantizar el uso sostenible y equitativo del suelo ni los procesos de producción y reproducción de la ciudad en los mismos términos. Esta es simplemente, la evidencia empírica fácilmente perceptible en todas nuestras regiones.
En segundo lugar, estos procesos tienen impactos socios urbanísticos graves. La desregulación incrementa la fragmentación territorial y la segregación socioeconómica y residencial: barrios ricos con equipamientos de alto estándar conviven con periferias sin servicios básicos. La retención especulativa de suelo vacante y edificios subutilizados en distintas áreas (especialmente las centrales) genera subutilización del espacio urbano consolidado y promueve la expansión periférica, de alto costo ambiental y social. Por último, las provincias y los municipios pierden los recursos derivados del manejo del suelo y no pueden financiar las infraestructuras ni los equipamientos en la escala requerida.
El proyecto no es una anomalía ni es una medida fuera de contexto. Es coherente con una política con la que el gobierno nacional ha acelerado dramáticamente la destrucción del Estado como garante de los derechos colectivos.
Desde el punto de vista ambiental, la expansión urbana desregulada sobre humedales, cuencas y suelo productivo destruye servicios ecosistémicos irreemplazables (regulación hídrica, biodiversidad, mitigación climática). El crecimiento urbano difuso incrementa los niveles de motorización y, simultáneamente, las emisiones de gases de efecto invernadero y el consumo de energía per cápita. El conjunto de estos efectos aumenta la exposición de la población a riesgos ambientales (como inundaciones, contaminación, calor extremo) que afectan especialmente a los sectores de menores recursos que residen en áreas marginales y vulnerables. Dicho de otra forma: sin gestión pública del suelo no hay posibilidades de integrar conservación ecológica y adaptación climática.
En el contexto descripto, el acceso diferencial al suelo reproduce y amplifica las desigualdades de clase, género y etnia: las familias más pobres, las mujeres jefas de hogar, los pueblos originarios y los migrantes son los grupos más afectados en la Argentina por la inseguridad en la tenencia. Las relocalizaciones forzadas y los desalojos, que el proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad pretende facilitar, destruyen redes de proximidad, capitales sociales y arraigos comunitarios construidos durante generaciones.
A todo ello es necesario sumarle que la extranjerización aumentará la concentración monopólica, agravando los problemas enunciados.
En síntesis, la mercantilización del suelo erosiona la posibilidad misma de construir ciudad como bien común. La gestión del suelo no puede limitarse a la lógica del mercado: debe ser un instrumento de justicia social, ambiental y territorial, capaz de equilibrar desarrollo territorial, equidad y sostenibilidad.
Reflexiones finales
La sentencia de Rodolfo Puiggrós, citada al inicio, no era una metáfora: era un diagnóstico estructural porque anunció que la cuestión agraria y la cuestión urbana son en la Argentina dos caras (diferentes pero vinculadas) del mismo problema histórico: la concentración del acceso al suelo como mecanismo de reproducción de la desigualdad y de bloqueo al desarrollo soberano. El proyecto de ley del gobierno nacional actualiza esta vieja ecuación con vocabulario libertario: donde antes se hablaba de oligarquía terrateniente, hoy se habla de “destrabar inversiones” y donde antes se hablaba de desalojo de familias, hoy se habla de “procedimiento sumarísimo de restitución de inmuebles”.
El proyecto no es una anomalía ni es una medida fuera de contexto. Es coherente con una política con la que el gobierno nacional ha acelerado dramáticamente la destrucción del Estado como garante de los derechos colectivos. La derogación de la Ley de Alquileres 27.551, la paralización de más de treinta mil obras en barrios populares que afectan a 330.000 familias y la permanente negación a cumplir órdenes judiciales que le exigían un plan alternativo, la aprobación del RIGI con sus 30 años de estabilidad para el capital transnacional extractivista, el desfinanciamiento del PROCREAR y de los programas habitacionales, la eliminación de la Secretaría de Hábitat, los numerosos intentos para derogar la ley de tierras vigente desde 2011 y la presión sobre las jurisdicciones provinciales para eliminar los marcos regulatorios del mercado de suelo configuran una política territorial que es, en términos de sus efectos distributivos, la más regresiva de las últimas décadas.
Rodolfo Puiggrós entendió que el problema de la tierra en Argentina no es técnico ni jurídico: es político. No se trata de ausencia de títulos, de ineficiencia de funcionamiento de las agencias estatales ni de falta de seguridad jurídica para los inversores. Se trata de la pregunta fundacional de toda sociedad: ¿quién tiene derecho a habitar, a producir, a permanecer sobre la tierra? El proyecto de falsa Inviolabilidad de la Propiedad Privada responde esa pregunta con la contundencia propia del poder: tienen derecho solo quienes tienen recursos y son propietarios. Los demás, como los cinco millones de habitantes de los 6.467 barrios populares, los trabajadores rurales sin tierra, los inquilinos con y sin contrato, quedan expuestos, en el mejor caso, a una supuesta benevolencia del mercado y, en el peor, al “procedimiento sumarísimo” de quien les exige que desocupen.
Lo que este proyecto consuma es lo que David Harvey llamó acumulación por desposesión: la transferencia de activos, derechos y capacidades del campo popular al capital privado mediante la reconfiguración del aparato jurídico del Estado. No es novedad histórica: fue el mecanismo de la Conquista, de la formación de la oligarquía terrateniente en el siglo XIX, de los planes de erradicación de villas de varias gestiones pero sobre todo de la última dictadura cívico militar.
Como dijimos más arriba, lo que cambia es el lenguaje: ya no se habla de civilización o barbarie, ni de orden contra subversión. Hoy se habla de propiedad privada inviolable. La tierra sigue siendo el problema central de la Argentina. Y la pregunta de Puiggrós sigue sin respuestas para lxs que luchan para proteger el ambiente ni para lxs que no tienen nada.
ER
El autor es arquitecto, urbanista y profesor de la Universidad Nacional de General Sarmiento. Es presidente de SAPLAT, Sociedad Argentina de Planificación Territorial.
