N. de la R.: Este artículo fue redactado entre diciembre de 2006 y enero de 2007, sobre la base de un trabajo realizado por los autores en el año 2004. Debido a su extensión se publica en dos partes: en este número de café de las ciudades se analizan las transformaciones más relevantes del Código de Planeamiento Urbano en torno al eje Pedro Goyena, en Caballito y Flores, y se describe su densificación residencial en vertical; en el próximo número se analizará la opinión y acciones de los vecinos organizados de Caballito y Flores respecto de dicho desarrollo y se realizarán las reflexiones finales y recomendaciones específicas sobre el tema.
Introducción
Las herramientas de la planificación urbana, su instrumental de operación, la capacidad de regulación y la valoración de los efectos sobre el tejido preexistente, conforman el andamiaje de aplicación empírica, concreta, emanado desde los marcos teóricos derivados de un plan. Estos dispositivos prácticos de aplicación se procesan y vuelcan finalmente en normas y reglamentaciones que atienden a esos lineamientos teóricos. Hoy también suelen llamársele lineamientos estratégicos, en general asociados a previsiones sobre el desarrollo y el crecimiento urbano.
Independientemente del debate académico y profesional “planificación tradicional (plan) vs. intervención de sector urbano (proyecto urbano)”, lo cierto es que la lógica “primero plan, luego programas, proyectos, normativa – códigos de planificación, edificación y habilitaciones” no se verifica en las políticas públicas de nuestras ciudades, y nos referimos en particular a las urbanísticas en la Ciudad de Buenos Aires -CBA-. Se presenta así una dualidad latente, y situaciones urbanas con fuertes contradicciones y distorsiones. Los mecanismos de aplicación entran en tensión con los lineamientos estratégicos y caen en una especie de inercia, para desde allí suministrar elementos de adaptabilidad de la realidad con una óptica subjetiva, parcial, anacrónica, y con objetivos que otorgan beneficios diferenciales de manera discrecional.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires pueden encontrarse, por así definirlo, ambos elementos. Existe, desde hace más de 7 años, un proyecto de Plan Urbano Ambiental -PUA- (pendiente de aprobación legislativa y que, antes de su puesta en vigencia -aún no garantizada aunque la Carta Magna de la ciudad así lo requiera- ha debido sufrir varias modificaciones y actualizaciones a raíz del tiempo transcurrido desde su formulación). Y existe su instrumento de aplicación, el Código de Planeamiento Urbano -CPU-, con vigencia tanto fáctica como legal-administrativa. Por lo tanto, este último absolutamente desligado del PUA, el cual se encuentra aún en proceso de indagación y escrutinio por parte del cuerpo legislativo. La tensión entre Plan y Código es evidente, mas no deseada ni conveniente, y pareciera estar marcada por la complementariedad mas no por la subordinación, que es lo que correspondería con el CPU respecto del PUA. Esta carga de valor, básicamente empírica, que eleva y equipara los alcances del Código a los de un Plan, no pueden ser contenidos y controlados en sus aplicaciones sobre el territorio, por varios motivos: por el rango de legalidad inequitativo (como dijimos, el PUA aún no fue aprobado en la Legislatura), por la vigencia histórica del CPU en detrimento del PUA (de hecho, desde el famoso Plan Director de mediados del siglo pasado no ha habido más que planes sectoriales e intervenciones fragmentarias en sectores urbanos), por el “dejar hacer” de las políticas públicas urbanísticas del precedente decenio de sesgo neoliberal (y su extemporánea inercia en lo que va de los años dos mil) o por el consenso por parte de los actores intervinientes en el proceso de producción o construcción misma del espacio urbano alrededor de los indicadores urbanísticos emanados del CPU, entre otros factores.
En este contexto, el Código y la potencia de sus indicadores urbanísticos inciden en los destinos de la ciudad y sus habitantes, a través de la regulación de los usos del suelo urbano y las intensidades de su explotación. Por supuesto, existen múltiples elementos que el CPU no puede regular, es más, aparecen situaciones de asignación de plusvalor donde el estado no participa ni regula, ya que carece de políticas en este sentido. Asignación arbitraria de renta, a través de la calificación de porciones del territorio, a veces en detrimento de otras (por ejemplo, desde el punto de vista de la calidad ambiental), a veces con efectos neutros, pero con signo inequitativo, ya que la apropiación de esas rentas en el mejor de los casos es aleatoria, cuando no discrecional. Y el rasgo más saliente de gran parte de las definiciones normativas del CPU en los noventa ha sido esa discrecionalidad, desbalanceada hacia el beneficio de una prevaleciente masa de propietarios particulares de terrenos ubicados en zonas privilegiadas y estratégicas de la ciudad, y algunos contrapuntos como la asignación de normativa específicamente direccionada a la urbanización de villas de emergencia -la mayoría en la zona sur de la ciudad- a través del Distrito urbanístico U31.
Si indagamos la evolución de estos instrumentos urbanísticos en la CBA, obtenemos un recorrido bien desparejo. Porque así como desde el Plan Director y el Esquema Director del Area Metropolitana (formulado por el Consejo Nacional de Desarrollo) realizados entre 1958 y 1969 respectivamente, se saltó a la realización del PUA prácticamente sin intermediaciones en 3 décadas, el CPU (aprobado en sus orígenes mediante la Ordenanza N° 33.867 en el año 1977) fue actualizado y modificado con diferente periodicidad, y ha sido prácticamente el único instrumento de regulación urbanística, excepciones mediante, siendo las transformaciones más significativas y radicales desde su implementación las de los años 1989 y 2000 (ordenanzas N° 44.092/89, 44.094/89, 44.095/89, promulgadas por Decreto 3.517 en 1989; Ley 449/00), sin olvidar nuevos instrumentos complementarios entrados en vigencia recientemente, como por ejemplo la Ley N° 123/98 de Evaluación de Impacto Ambiental (promulgada por Decreto 114/99). Por supuesto que desde el año 2000 hubo nuevas transformaciones. Por ejemplo, una muy relevante fue que en el año 2006 se aprobó una reforma del CPU, ya que la introducida en el año 2000 resultó en una estrategia de residencialización casi fundamentalista de la CBA, hecho que con la reactivación económica y productiva dejaba de tener sentido y ocasionaba una revalorización de la demanda de espacios productivos. Así surgió una revisión del cuadro de usos propendiendo a la flexibilización de los mismos con respecto a los usos productivos.
Posteriormente, hacia fines del año 2006, y a raíz de esa misma reactivación, pero esta vez la acontecida en relación a la industria de la construcción desde el año 2003, eclosionó bajo la forma de “emergencia urbanística” una crisis en torno al tema de la densificación residencial, con particularidad en varios barrios de la ciudad, originada a partir del reclamo de organizaciones vecinales que denunciaron legal y públicamente el perjuicio del impacto de la acelerada proliferación indiscriminada de torres residenciales, fenómeno avalado por la normativa urbanística vigente. Tras una serie de recursos de amparo otorgados por la justicia local, mediante los cuales algunas obras en construcción o prontas a iniciarse se vieron paralizadas, el poder ejecutivo local tomó la decisión política de suspender por un período de 3 meses el otorgamiento de permisos de construcción de edificios de más de 4 niveles de altura, conminando a sus equipos técnicos y empresas prestatarias de servicios públicos e infraestructura urbana (como las redes cloacales, de provisión de agua potable, y energías como electricidad y gas) a realizar una evaluación de la capacidad de carga y provisión de dichas redes, a fin de verificar su compatibilidad con las densidades edilicias y poblacionales que los indicadores urbanísticos vigentes promueven (decreto 1.929/06). Agentes económicos ligados al mercado inmobiliario y la industria de la construcción, así como también organismos de representación de los profesionales del hábitat, manifestaron su disconformidad con estas medidas y advirtieron, a su vez, el riesgo en que se incurre respecto de la generación de empleo calificado y no calificado de la industria de la construcción que se está afectando.
Al día de hoy el conflicto no se ha saldado. Se ha anunciado que los estudios sobre la capacidad de carga y provisión de infraestructuras evidencian serias falencias respecto del proceso de densificación y, mientras se ha procurado rehabilitar gradualmente el otorgamiento de permisos de construcción en altura en ciertos sectores urbanos, la presión inmobiliaria no sólo continúa en los barrios en cuestión, sino que lentamente se está orientando hacia otros barrios donde el conflicto aún no se ha desencadenado, pero no necesariamente aptos para su densificación vertical.
(N. de la R.: con posterioridad a la confección de esta nota, el Gobierno de la Ciudad dictó el Decreto 220/07, que pone fin a las restricciones del Decreto 1.929/06 pero establece modificaciones en la normativa de Evaluación de Impacto Ambiental y la exigencia de que los desarrollos en altura en los barrios de Caballito, Coghlan, Palermo, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza deban contar con un certificado de factibilidad de provisión de agua corriente y desagües cloacales. En forma paralela, el Ejecutivo volvió a enviar a la Legislatura el proyecto de Plan Urbano Ambiental. Estas novedades no alteran en modo alguno el fondo conceptual ni los postulados de esta nota)
Así el CPU, con sus sucesivas modificaciones, no pudo atender más que la regulación edilicia con una visión territorial sesgada prevalecientemente por intereses corporativos y del mercado inmobiliario, sin poder incidir adecuadamente en el resto del proceso de planificación de la ciudad. Pues esta misión es inherente al Plan, llámese plan director, estratégico o urbano ambiental pero, en tanto plan, capaz de encuadrar de manera sustentable las políticas urbanísticas, sean códigos normativos, sean proyectos de sector urbano, la dinámica inmobiliaria y demás prácticas inherentes al espacio urbano en una ciudad metropolitana de la complejidad creciente de Buenos Aires. Los espacios públicos, los residenciales, los productivos, los destinos de los equipamientos, la compatibilidad de usos, las volumetrías pensadas desde su impacto, la inversión en infraestructuras y servicios, entre otros, necesitan y requieren ser ponderados por un Plan Urbano, que adecue y articule las complejidades y contradicciones de la ciudad toda.
A título testimonial y como ejemplo de la inconveniencia de la planificación y gestión urbanística a través del CPU en la CBA, veremos uno de los casos que en nuestro Equipo de Investigación hemos indagado, en torno al corredor residencial vertical oeste en los barrios de Caballito y Flores.
El eje de la Avenida Pedro Goyena, en Caballito y Flores
El CPU ha sufrido transformaciones desde su puesta en vigencia en 1977, a través de modificaciones parciales y excepciones. La relevancia de las modificaciones de 1989 y 2000 radica en el hecho de haber formado parte de un proceso proyectual de reordenamiento, actualización y revisión global del conjunto normativo urbanístico. La implementación de la reforma de 1989 preparó en gran medida a la ciudad para una transformación vinculada a las inversiones de carácter global y local que se darían en la década de los noventa, y que cambiarían su paisaje urbano de manera significativa, incluyendo nuevos mecanismos de producción y uso del espacio urbano en general y del residencial en particular. Uno de los sectores urbanos transformados significativamente a partir del cambio normativo de 1989, donde la transformación prevista y/o proyectada en materia de desarrollo inmobiliario puede verificarse empíricamente (lo que no siempre resulta posible) es el eje residencial en torno a la Avenida Pedro Goyena y sus adyacencias en los barrios de Caballito y Flores.
Persiguiendo tal fin, sintetizaremos los cambios más significativos del CPU en 1989, describiremos el proceso de densificación residencial de la Av. Goyena y adyacencias acontecido en los noventa, analizando la articulación entre normativa urbanística y dinámica inmobiliaria, estudiando además el impacto socio-espacial, y reflexionando sobre el papel del estudio de la dinámica inmobiliaria y la dimensión proyectual de la normativa urbanística, que contribuye al proceso de producción de la ciudad y sesga la orientación y el contenido de las prácticas urbanísticas que allí se dan.
Las transformaciones del Código de Planeamiento Urbano más relevantes en torno al eje Pedro Goyena
Es importante ubicar el proceso de transformación de un instrumento urbanístico como el CPU en el contexto de la política urbana y el marco histórico de su gestación e implementación. El primer instrumento normativo que apuntó a la conformación del espacio urbano privado y público, sobre el cual comenzaron a inspirarse las normativas que dieron sustento a la densificación vertical de la CBA desde mediados del siglo XX fue el Código de Edificación de 1944, al introducir normas que relacionaban elementos internos de un dominio privado con el de otro, inaugurando el uso común de los espacios privados y la idea de crear el centro libre en la manzana, con una compensación basada en el incremento de las alturas máximas. Siguiendo su lógica de máxima explotación del suelo, el sector inmobiliario redujo el diseño edilicio a ecuaciones matemáticas entre las medidas del terreno y los índices de las normas, neutralizándose los beneficios urbanos potenciales de ese Código. Este proceso se agudiza con la introducción del edificio torre en 1957: queda implícita una ocupación de la manzana y un concepto de espacio urbano radicalmente distinto, que ha incentivado la ocupación total con edificios exentos de gran altura, que implicaron un aumento de la densidad edificada (Fernando Diez, 1996, entiende por regulaciones restrictivas a las que, en defensa del bien común, impiden construir más allá de determinados límites, contestando a la incompatibilidad entre el interés común y el desarrollo descontrolado, oponiéndole un límite, prescribiendo lo que no se debe hacer; en las zonas de alta potencialidad constructiva, donde la renovación del tejido es rápida y la ocupación tiende a ser máxima, la tendencia empuja la forma exactamente hasta el límite reglamentario, produciendo un modelo tipológico regulado. Por regulaciones postulativas entiende a las que marcan lo que debe hacerse, partiendo de la hipótesis de que una forma determinada asegura las condiciones de mínima respecto de las regulaciones restrictivas).
Desde fines de los sesenta y principios de los setenta, y bajo la modalidad de la planificación “tradicional” escindida de la opinión de la comunidad involucrada, se venía esbozando el CPU, que resultaría sancionado en 1977 en el marco del último gobierno dictatorial de la Argentina. Según Fernando Diez, este Código resultaría el más postulativo e incluiría normas de zonificación rígidas y excluyentes, en un intento de reducir la complejidad de la ciudad existente a áreas funcionales puras y reduciendo la superficie edificable para evitar que la ciudad alcanzase una densidad descomunal. “Las consecuencias de esta decisión producirían dos efectos inmediatos negativos: en primer lugar, debido al período de gracia que la norma se ve obligada a conceder, un número desproporcionado de planos de obra con las normas anteriores fueron aprobados en el siguiente año, con lo que se aceleró el proceso que se intentaba detener. En segundo lugar, la densidad permitida impediría el completamiento del tejido existente en vastos sectores de la ciudad y desperdigaría ese potencial constructivo a otros sectores de baja densidad y tejido homogéneo, iniciando una sustitución imposible de completar y destruyendo la homogeneidad tipológica de extensos barrios de la ciudad y contribuyendo a la desestructuración de la manzana como elemento significativo“(Diez, 1996).
El Código de 1977, realizado por el Consejo de Planificación Urbana de la Municipalidad de la CBA (MCBA), respondía a lineamientos del Plan Director de 1962 y entre los principales elementos que incorporaba podemos mencionar el tope global de habitantes a través del control de densidad mediante un indicador referido a la ocupación total por parcela (FOT), la especialización funcional por distritos, la reclasificación de locales según condiciones de habitabilidad diferenciados que tendieron a eliminar los patios de aire y luz para ventilar e iluminar locales principales, la promoción de la tipología edilicia de perímetro libre (torres) a través de la asignación de premios en mayor altura y volumen edificable, y la previsión de las trazas del plan de autopistas.
A partir de la recuperación democrática, se dio un período conocido como el de las “excepciones”, al amparo de críticas al Código como instrumento para el crecimiento de la ciudad, que se extendió hasta pasados principios de los noventa (las “excepciones” viabilizaron emprendimientos que de otra manera no hubieran sido factibles, generando un mecanismo atribuido al organismo legislativo, a efectos de saldar los desajustes entre un Código considerado obsoleto y desactualizado, en una reiterada práctica urbanística que se constituyó en costumbre). Paralelamente, se ensayaban las primeras experiencias de pensamiento fragmentado de la ciudad, lo que se materializaría hacia 1986-87 a través del Concurso de las 20 Ideas urbano-arquitectónicas para Buenos Aires. Así, la práctica y el pensamiento urbanístico se volcaron hacia una flexibilización del Código como instrumento regulatorio, que abandonaba el abordaje global por uno más fragmentario, en el contexto de retraimiento del Estado como respuesta a los requerimientos del orden internacional característico de los noventa (Mignaqui y Elguezabal, 1997). Por otra parte, la gestión municipal de 1989, hasta que la CBA adquirió su autonomía en 1996, aceptó la inamovilidad del Código, pero buscó afectarlo mediante ordenanzas que agregaron mecanismos de participación y de protección patrimonial, como contraparte de su política impulsora del accionar de los actores económicos privados. A diferencia de los debates urbanísticos de los ochenta, en sintonía con el pensamiento internacional crítico hacia las totalizaciones modernistas, en los noventa existió una fuerte tensión entre la defensa del fragmento y la existencia de un modelo global de reforma de la ciudad, surgida ya no de una elaboración teórica, sino de la conversión en política de la espontaneidad del mercado (Gorelik, 1993).
Las reformas introducidas al CPU en 1989 demuestran un nuevo punto de inflexión en la historia normativa urbanística de la CBA y su crecimiento. La Ordenanza 44.095/89 permitió construir hasta completar medianeras como estaba autorizado antes de 1977, acentuó las características de los barrios de alta y baja densidad facilitando la construcción en propiedad horizontal en áreas de gran desarrollo y avenidas comerciales, y casas en zonas con viviendas unifamiliares. Se flexibilizó la norma para construcción de oficinas en el distrito céntrico y se dejaron sin efecto las restricciones para la edificación en más de 30 calles donde estaban programadas autopistas. Se autorizó la construcción de edificios para viviendas en diversos barrios y se aumentó la altura según sus características, mejorando la relación entre valor del terreno y costo de construcción. (Elguezabal, 1995). También se disminuyó de 5.000m² a 2.500m² la superficie mínima de los predios sobre los cuales los propietarios podrían solicitar normas especiales, se flexibilizaron los requerimientos de iluminación y ventilación de locales, y se incrementaron los índices de FOT de manera generalizada aumentando así la capacidad edificatoria y la densidad edilicia potencial de la ciudad (Szajnberg, 1998-2000). El discurso oficial de la MCBA argumentaba que esos cambios intentaban fomentar la construcción otorgando más libertad, aunque manteniendo determinadas pautas para evitar el desorden, en un momento en que la actividad no era buen negocio (recordemos la recesión general y de la industria de la construcción desde los períodos hiperinflacionarios de los ochenta), y que por lo tanto no existían demasiadas presiones por parte de los interesados. También destacaba la oportunidad de esa modificación, que se anticipaba a la implementación de la convertibilidad monetaria (un dólar estadounidense equivalente a un peso), el retorno del crédito hipotecario y otros factores macroeconómicos y políticos institucionales que contribuyeron a la recuperación de la industria de la construcción, que ya era un hecho en 1992. Posteriormente, el marco abierto por la autonomía de la CBA desde 1996, posibilitó que la ciudad debiera generar su Plan Urbano Ambiental (PUA), con participación -no vinculante- de la comunidad local, mediante Audiencias Públicas y una Comisión Asesora. Desde el año 2000 el mismo está siendo considerado por el organismo legislativo y lleva varias modificaciones en el modelo territorial propuesto, sin haberse logrado su aprobación. No obstante, desde 2000 se procedió a modificar el CPU (Ley N° 449/00), con una condensación y actualización en 2003. La Ley 449 introdujo modificaciones en las normas de tejido posibilitando “enrases” para completarlo, evitando el control morfológico del FOT y premiando con mas superficie construible por alcanzar la altura de edificios linderos; determinó la figura del Área de Desarrollo Prioritario con premios de 25 % sobre el FOT en el sur; amplió al 50% la cantidad de dormitorios que pueden ventilar e iluminar a patios auxiliares en las viviendas, con leves modificaciones en los indicadores de superficie y relaciones; incorporó la figura del convenio urbanístico, aplicable a casos como la reconversión residencial de inmuebles con en distritos industriales y de equipamiento con superficies mayores a 2500m².
El sector urbano “Goyena y adyacencias” es uno de los casos testigos del “éxito” de la transformación normativa de 1989, en términos de altos niveles de cumplimiento de las prescripciones normativas en función del crecimiento urbano real. Tres situaciones caracterizan al eje Goyena según la normativa urbanística. Un tramo con distrito residencial de alta densidad que admite usos complementarios a la vivienda, que se desarrolla entre su cruce con Alberdi y Riglos, y que es el que más nos interesa destacar. El resto, corresponde a su desarrollo entre Riglos y Av. La Plata, con distrito E3 (equipamiento de escala local). Una situación particular se da en la vereda Goyena norte, en su cruce con Emilio Mitre y Del Barco Centenera, donde existe un conjunto de casas de estilo, que ocupa 6 manzanas y al que se le ha asignado distrito residencial de baja densidad (R2). El resto corresponde al entorno directo (Carabobo, Directorio, Alberdi) que forman parte del polígono residencial de alta densidad del que Goyena es parte, con igual distrito. El entorno indirecto, tiene partes en distrito central barrial en Directorio y Av. La Plata (C3). En cuanto a la evolución normativa del sector Goyena entre 1977 y 1989, no hubo grandes variaciones de los polígonos de los Distritos, pero sí en los indicadores y la diversificación de distritos (que se mantuvieron en la reforma del 2000).
Sector urbano Goyena y adyacencias según distritos de zonificación del CPU en 1989
Matriz de distritos residenciales según los distintos Códigos
En 1977, el distrito R2a presentaba una restricción de 1,5 para la relación entre la altura del frente del edificio y la distancia al eje de la vía pública, para la tipología entre medianeras. En 1989, este cociente ascendía a 2,4, incrementando potencialmente la altura en un 60%. Para la tipología de perímetro libre, esta relación se mantuvo igual que en 1977: R=3 y r (paramentos laterales)=5. En cuanto al factor de ocupación total (FOT), determinante de la capacidad edificatoria potencial de los terrenos, en 1977 para edificios entre medianeras el máximo era 2 y para la tipología de perímetro libre era graduada entre 2,4 si se utilizaba el 40% del FOS (ocupación del suelo) hasta 3,5 en caso de usarse menos del 15% del mismo. Con la reforma de 1989, este indicador se incrementaría en 25% para el FOT básico, computándose un máximo que relaciona el básico con el ancho de calle. Entonces, para una avenida como Goyena de doble mano y con 3 carriles vehiculares, la edificabilidad potencial habría ascendido significativamente.
El proceso de densificación residencial en altura
El “proceso de densificación del tejido urbano” resulta de las acciones de completamiento del tejido existente y de sustitución de tipos edilicios de menor explotación del suelo por otros de explotación más intensiva. Se desarrolla según una secuencia lógica de pasos intermedios de un proceso gradual, en la que el paso de un estado al otro resulta del crecimiento de la ciudad y la densificación progresiva del tejido (Diez, 1996) .A fines operativos, nos regiremos por la clasificación utilizada por Diez, teniendo en cuenta sus rasgos cíclicos y la alternancia de períodos de sustitución y estabilidad:
Clasificación del Tejido Urbano
Definidas las cuestiones conceptuales, realizaremos un aporte empírico, reconociendo parte del proceso de densificación y ampliación de los corredores norte y oeste de la CBA en la década del noventa, no sólo a raíz de cambios en la normativa urbanística sino también en aspectos macroeconómicos e institucionales del momento, que posibilitaron que ese proceso se diera de cierta manera, en cierto momento y en determinado espacio de manera selectiva. Nos referimos al proceso que focalizó en la tipología de vivienda multifamiliar de estándar medio-alto y alto, producida por el sector privado durante los noventa, en relación con la normativa urbanística vinculada a la reforma del CPU de 1989, dando 6 tipologías edilicias que re-configuraron el tejido en dicho territorio. En el estudio de referencia (Szajnberg, 1998-2000) estas tipologías fueron clasificadas de T1 a T6 según variables relacionadas con su calidad edilicia, precio, emplazamiento, infraestructura, etc., y las mismas responden a que el mercado inmobiliario encontró nichos de realización a través de una minuciosa diversificación de sus productos residenciales, en concordancia con la nueva estratificación socio-económica-cultural que generó nuevos tipos de demanda de productos y servicios de consumo.
- La T1 corresponde a pisos y semipisos entre 300 y 450 m2, en torre de perímetro libre en lotes de 1 ha o ½ ha (5000 m2), con parque propio cercado por rejas, servicios especiales como piscinas, canchas de paddle, squash, sala de juegos, gimnasio, parrillas y circuito cerrado de televisión interno, dos o más cocheras por unidad, servicios individuales de aire acondicionado frío – calor, teléfono y TV por cable y seguridad privada. Su target es el nivel socioeconómico más alto.
- La T2 se denomina “countries en altura”: edificios de departamentos en torre organizados en torno a espacios parquizados, con piletas de natación y espacios recreativos y deportivos comunes, cercados por rejas perimetrales y con seguridad privada. En general, se construyen una o más torres en un mismo lote, que combinan unidades de 1, 2, 3 o más ambientes. Su target es el sector socioeconómico de clase media.
- La T3, que es la estudiada en particular en el presente artículo, corresponde a pisos y semipisos de menores dimensiones que la T1, en lotes más pequeños, en torres entre medianeras o de perímetro semi libre, con menor oferta de servicios especiales. Sector socioeconómico medio a medio – alto.
- La T4 corresponde a los lofts, ya sea en edificios reciclados (antiguas industrias, silos, petit palais) o hechos a nuevo, con una superficie mayor de 80 m2. Su objetivo socioeconómico es variable de acuerdo al precio de venta y al nivel de sofisticación de los servicios especiales ofertados.
- La T5 corresponde a los edificios de departamentos de 1, 2, 3 y 4 ambientes en torre, entre medianeras y de construcción standard. Sin servicios especiales ni seguridad privada. Apuntado a la clase media.
- La T6 corresponde a los condominios, en tanto conjuntos de viviendas de no más de 4 pisos, con servicios especiales y cerramiento perimetral, destinados a sectores medios y medios – altos.
El efecto orientador del CPU de 1989 en las tendencias de localización de la inversión inmobiliaria residenciales de los noventa se verificó con un 77% de emprendimientos ubicados en distritos R2 (residencial general) y un 2% en R1 (residencial exclusivo). En distritos C (centrales) se localizó el 15%, en E (equipamiento) el 3% y en otros el 3%.
De las tipologías residenciales destinadas a los sectores de poder adquisitivo alto y medio alto, la T3 (edificio en altura entre medianeras de standard medio-alto y densidad medio-alta, con unidades funcionales en semipisos, vigilancia y equipamiento común de tipo jardín y salón de usos múltiples, con valores de $850 a 1000/m² en los noventa), fue la más voluminosa en la ciudad y, además de ser la prevaleciente en el sector urbano “Goyena y adyacencias”, también ha protagonizado su proceso de densificación en curso.
Distribución de emprendimientos residenciales en sector Goyena en los noventa
Emprendimientos residenciales T3 en sector Goyena y adyacencias (1989-1999)
El 14% de los emprendimientos T3 comercializados en la década de los noventa en el sector urbano Goyena se dio entre los años 1989 y 1992, el 3%, entre 1993 y 1996, y el 48% hasta 1999. En el primer período, los emprendimientos se localizaron hacia el norte en el entorno de Goyena, sobre todo el recorrido de la Av. Alberdi. La etapa 1993-1996 se caracterizó por tendencias similares, pero con una inclinación hacia el sur, en torno a la Av. Goyena y algunos casos en torno a la Av. Directorio, próximo a la autopista. La última etapa denota una consolidación de la tendencia de emplazamiento hacia el sur y con eje en Goyena, aunque continúan las anteriores. Se visualizan 3 aglomeraciones más marcadas en torno a Goyena: el tramo entre Curapaligüe y Puán, el tramo intersectado por Centenera y Riglos, y finalmente la intersección de Goyena con Doblas.
El área indagada fue delimitada, para este estudio, por un polígono determinado por Av. Rivadavia al norte, Av. Directorio al sur, Av. Carabobo al oeste y Av. La Plata al este. A principios de los noventa, ya se destacaba como un manchón atípico en relación a su entorno. La Av. Goyena dista entre 3 y 6 cuadras de la autopista AU1 (25 de Mayo), donde la ciudad disminuye sus indicadores socioeconómicos y socioambientales notoriamente, a 15 cuadras del Barrio Rivadavia y a no más de 20 de los bañados de Flores y las villas de emergencia (Flores Sur). Hacia el norte, se encuentra a una distancia de entre 3 y 8 cuadras de la Av. Rivadavia, donde se localizan los centros comerciales más prestigiosos del corredor oeste (Acoyte y Rivadavia en Caballito, Rivadavia y Rivera Indarte en Flores), y cuenta con importante equipamiento hacia el norte, incluidos la plaza Flores, el parque Rivadavia, el parque Chacabuco, así como proximidad a importantes centros de transbordo como Plaza Flores (modos autobús-ferrocarril y próximamente, con la ampliación de la red, también subterráneo) y Primera Junta (modos autobús-subterráneo).
En 1991, el área se ubicaba en un mix de los dos rangos más altos a nivel socioeconómico, y presentaba una densidad poblacional que se ubicaba en el rango medio alto, (entre 228 y 370 hab/ha) de la Av. Goyena hasta la calle Yerbal, al norte, y en el rango medio (entre 145 y 227 hab/ha) hacia la Av. Directorio, al sur. El parque edilicio presentaba un relativo buen estado, con edificaciones antiguas que no superaban la planta baja y un piso, incluyendo casas unifamiliares de estilo europeo -afrancesado y anglosajón-, entremezcladas con edificios multivivienda entre medianeras característicos de la normativa de propiedad horizontal posterior a los cincuenta y la normativa urbanística de los setenta, lo que daba un tejido “en proceso de densificación”. Esta situación venía estancada desde los ochenta por falta de inversiones (baja energía constructiva necesaria para completar la sustitución) y movilidad social de los sectores socioeconómicos medios radicados en ese sector urbano, con riesgo de consolidarse una situación de “tejido segmentado”.
Porcentaje de renovación el tejido por cuadra en Av. Pedro Goyena (1989-2003)
Se observan leves variaciones entre la vereda par y la impar, pero las principales diferencias se dan en los tramos Doblas a José María Moreno, Víctor Martínez a Hortiguera y Miró a Puan. El tramo con mayor grado de renovación ha sido entre Hortiguera y Puan (al oeste de la Av. Goyena) con casi un 70% de tejido renovado y re-densificado. Le han seguido los tramos entre José María Moreno y Del Barco Centenera y entre Cachimayo y Emilio Mitre, con 30 y 25% de renovación de sus respectivos tejidos, respectivamente.
La altura promedio, medida en pisos de los edificios, se incrementa a medida que nos acercamos al centro de Flores, es decir hacia el oeste de la Av. Goyena. Así tenemos promedios de 6 pisos en el tramo Emilio Mitre-Carabobo, de 5 pisos en el tramo José María Moreno-Emilio Mitre y de 3 pisos en el tramo Av. La Plata-José María Moreno, si consideramos el promedio de ambas veredas. La vereda par presenta valores superiores (9, 6 y 4 pisos respectivamente).
Relevamiento de alturas totales cada seis cuadras en Av. Pedro Goyena (2004)
En relación con la norma urbanística, la renta del suelo y la valorización espacial, este no fue el único sector con incremento de su capacidad edificatoria, pero sí uno de los más “exitosos” en cuanto a la mayor rentabilidad que este aumento de FOT implicó para propietarios del suelo y agentes constructores e inmobiliarios. En la maquetización de la edificabilidad potencial sobre uno de los frentes urbanos de Goyena, a partir de cálculos realizados en un terreno tipo de ese sector y según indicadores urbanísticos del CPU e información catastral, observamos diferencias notorias entre uno y otro estadio, que radican en la potenciación de 2 valores: la R (altura máxima en el frente) y el FOT (factor de ocupación total), y en un aumento sustantivo en la volumetría máxima edificable.
Volumetrías con máxima altura según distintos Códigos
Impacto en el eje Pedro Goyena
Los noventa fueron paradigmáticos: corroborando el proceso de densificación estudiado; presentando las condiciones históricas en que la clase media se desintegró como grupo homogéneo y se reestructuró en sub-grupos de nivel medio-bajo, medio y medio-alto; debiendo el mercado inmobiliario adaptar su oferta según esa nueva realidad. El sector urbano Goyena fue una de las localizaciones predilectas, tanto para la oferta inmobiliaria como para una demanda conformada por población de sectores medios devenidos en los nuevos grupos medio-altos, con capacidad adquisitiva para el tipo de emprendimientos residenciales T3, tipología edilicia protagónica del proceso de densificación en este sector en los noventa. Actualmente, el tejido edilicio de Goyena y sus adyacencias sigue en densificación con un tejido incompleto, con marcadas posibilidades de generarse tejidos completos en algunas cuadras. Este proceso de renovación de la volumetría edilicia crece sensiblemente hacia el extremo oeste de la avenida en su cruce con Curapaligüe, donde se da la mayor renovación por cuadra.
En general, excepto por motivos estéticos subjetivos, relativos a la constitución ecléctica de la arquitectura formal exterior de los emprendimientos T3, que son los que predominan en este sector urbano, la evaluación de impacto, si bien tomamos emprendimientos específicos como por ejemplo el Goyena Paradise, confluyó en ponderaciones extensibles a todos los casos, prácticamente similares.
A continuación se da cuenta de los resultados del proceso de evaluación del impacto ambiental conformado mediante trabajo de campo y entrevistas a los actores involucrados en el proceso de densificación del eje Goyena y sus adyacencias, prioritariamente en relación a las torres que denominamos T3, siguiendo variables constitutivas del medio biofísico y socioeconómico en que las mismas se han erigido. Las entrevistas se estructuraron en base a tres actores, los vecinos residentes de los emprendimientos, los vecinos residentes en el entorno de los mismos y los vecinos con permanencia temporaria en dicho entorno, como por ejemplo comerciantes.
Dicha estructuración, además, es parte de una evaluación de mayor alcance territorial, correspondiente a la Tesis “El proceso de densificación del tejido residencial de Buenos Aires desde los años noventa“, realizada por Daniela Szajnberg en 2006. En dicho trabajo se da cuenta de entrevistas a vecinos, comerciantes y agentes calificados realizadas durante el año 2005 y se trabajaron técnicas de procesamiento matriciales según variables seleccionadas para cubrir los principales componentes del medio (físicos y sociales). Los criterios de ponderación de dicha evaluación consideraron los valores positivo, neutro y negativo, según distintas intensidades (leve, medio y alto). Metodológicamente, se advierte que la evaluación fue realizada con criterio comparativo con otras zonas de la ciudad con procesos de densificación similares a partir de la proliferación de lo que denominamos “torres amuralladas” (Palermo Nuevo, Bajo Belgrano, Caballito-Ferro, entre otros) y que las intensidades de los impactos están relativizadas según dicho criterio, en el que no solo se consideran los problemas, sino también el aprovechamiento de potencialidades y el rol del sector urbano respecto del resto de la ciudad.
En la variable “ruidos, corrientes de aire y fauna” el impacto resultó neutro, principalmente porque se densificó un área que ya había pasado por un importante proceso de densificación, sobre una avenida ancha, con una excelente arboleda que afortunadamente los emprendimientos no propendieron a destruir porque la misma valoriza el paisaje urbano de por sí. En cuanto al rubro “espacios verdes, tierras de reserva y superficies absorbentes”, al registrarse pocos espacios verdes de escala barrial para una población creciente correspondiente a un área de acelerada densificación edilicia y poblacional, además de la tendencia a disminuir espacios con suelo absorbente que antes correspondían a casas individuales con terrenos verdes o baldíos ahora edificados, la ponderación resultó levemente negativa (porque no hubo manifestaciones de necesidad de otros equipamientos que pudiesen requerir de tierras de reserva).
La ponderación altamente positiva del rubro “conectividad, accesibilidad, transporte público” tiene que ver con que estas variables estaban y tal vez siguen estando desaprovechadas por las menores densidades poblacionales y edilicias que se daban desde la avenida Rivadavia hacia el sur, lo que al revertirse permite un uso más eficiente de infraestructuras de transporte, como por ejemplo la línea de subterráneos E, históricamente subutilizada. Lo que no puede obviarse es que al estar la T3 acotada en materia de estacionamientos, por la superficie restringida de su planta inferior y subsuelos (si bien los edificios han de cumplir, para su habilitación, con los requerimientos de estacionamiento exigidos en el CPU y el Código de Edificación), se produce un conflicto en materia de estacionamiento, a partir del boom inmobiliario del área. Más aún, considerando que muchas de las familias residentes en estos edificios, por lo general constituidos por plantas de unidades funcionales del tipo “piso o semipiso”, son propietarias de más de un vehículo, y que el estacionamiento no está permitido en Goyena por tratarse de una avenida, y que no abundan las playas de estacionamiento o garages comerciales por la rentabilidad que estos terrenos representan cuando se trata de la incidencia del costo del suelo en la construcción. La circulación peatonal de la zona no se vio mayormente modificada porque ya de por sí era un área residencial con bastante movimiento, más aún desde que funcionan en las inmediaciones una sede universitaria y varias escuelas privadas.
La ponderación levemente negativa en el ítem “infraestructura cloacal y pluvial, agua potable” responde a comentarios de algunos vecinos, quienes perciben, a partir del boom de T3 en Goyena, menor presión de agua potable en sus domicilios. También a la comprobación de ascenso de agua de napas inundando sótanos de edificios de la zona, incluidos los T3, desbordes cloacales (los vecinos manifiestan sentir olores que emanan de las cloacas y las empresas prestatarias del servicio han debido incrementar las tareas de mantenimientos de la red, al igual que de la red pluvial en la zona). También ha habido más cortes de energía eléctrica en los últimos tiempos. Y los vecinos aducen que se debe a la sobre-densificación de la zona con torres. En materia de “equipamiento educativo, salud” la ponderación levemente positiva también responde a un mejor aprovechamiento del equipamiento educativo existente en la zona, privado, generalmente utilizado por el tipo de nuevos residentes del área. El resto del “equipamiento cultural, deportivo, recreativo, plazas” en términos generales no registró mayores variaciones, a excepción del “equipamiento comercial y administrativo”. En este aspecto, sí hubo una importante renovación funcional y formal de los locales comerciales que sienten que deben estar a la altura de los requerimientos de los nuevos vecinos-consumidores; así el área ofrece ahora restaurantes temáticos, boutiques, nuevas inmobiliarias, locales de diseño, de antigüedades, etc. Por su proximidad con centros barriales como Caballito y Flores, alta y variadamente equipados, este sector urbano no registra mayores carencias ni grandes transformaciones. Por otra parte, hay que considerar que también se ha densificado el barrio de Caballito hacia el Parque Centenario y hacia Flores, lo que generó una mayor dinámica en los centros comerciales de las avenidas Rivadavia y José María Moreno-Acoyte, así como en el eje Avenida La Plata. En ambos casos vinieron a instalarse grandes equipamientos de escala urbana, como complejos de cines y shopping centers, aprovechando la perspectiva concreta del proceso de densificación y la extensión de infraestructura vial como el subterráneo, así como las mejoras en el espacio público (caso Parque Rivadavia y Parque Centenario), lo que le garantiza a los inversores un mayor mercado de consumidores potenciales de poder adquisitivo medio-alto.
En cuanto a “paisaje urbano, morfología edilicia, visuales, asoleamiento”, resultaron relevantes dos ponderaciones de intensidad leve: la negativa, relacionada entre otros, con el hecho de que no a todos los vecinos les gustan estéticamente las fachadas de las T3; la positiva, con el hecho de que, sin embargo, la adaptación morfológica y paisajística de los frentes edilicios de estética pos-moderna (edificios ladrilleros, con balcones corridos con jardines colgantes, verticalidad marcada por el ritmo de columnatas o falsas columnatas y en algunos casos, frontis, plantas bajas semi-libres, etc.) de forma masiva y continua, pareciera resultar tan adecuada en la configuración de la avenida Goyena, con gran similitud a reconocidas avenidas de Barrio Norte y del barrio de Palermo, que adolescentes consultados, que viven desde pequeños en este lugar, no lo recuerdan de otra manera; ni siquiera registran la preexistencia de casas antiguas de valor particular hasta hace no más de una década. Es decir que la adaptación y adecuación parecieran darse casi natural y gradualmente.
La ponderación negativa de intensidad media en el apartado “edificios y lugares de valor patrimonial”, tiene que ver con que muchas casas antiguas, tipo petit hotel o palacete de estilo francés, barrios de estilo sajón victoriano, y casas de estilo italianizante neoclásico, han sido y están sistemáticamente siendo demolidas para dar lugar a la construcción de nuevos edificios, por lo general de tipo T3; no obstante, y ante este riesgo, un barrio de cuatro manzanas de estilo inglés con un ritmo y un lenguaje arquitectónico de alto valor patrimonial obtuvo, por pelea de los vecinos ante los organismos públicos, una protección normativa en el CPU.
El impacto en el “nivel sociohabitacional y socioeconómico” resultó positivo leve, por cuanto si bien no podemos obviar la mejora generalizada, también acontece que, en general, vecinos y comerciantes perciben distancia socioeconómica y sociocultural con los nuevos residentes en T3, y se percibe también por parte de estos últimos poco interés en integrarse con el vecindario.
Otro proceso que no podemos obviar, lento pero en curso, es una suerte de “palermitanización” de este sector urbano. Los servicios que han ido emergiendo en torno a este nuevo tipo de espacio residencial, oficinas inmobiliarias, negocios que comercializan objetos de diseño y decoración, así como también rotiserías con entrega domiciliaria y restaurantes temáticos de alto estándar (similares a los de Palermo “Soho” o Las Cañitas), revelan la existencia no solo de poder adquisitivo, sino también de pautas socioculturales de consumo parecidas a las de Palermo en su nueva faceta. Considerando este proceso, y que ya de por sí en el entorno inmediato del área había equipamiento del tipo pequeños talleres y depósitos cerrados por la debacle económica de los noventa (equipamiento que en varios casos fue renovado por el nuevo tipo de tejido residencial), el impacto del proceso en el rubro “actividad económica, oferta, demanda” resultó levemente positivo. Pero también hemos de aclarar que el área quedó prácticamente impedida de recuperar usos productivos, ahora que el contexto macroeconómico lo permite, por falta de inmuebles con aptitud para los mismos.
La ponderación del impacto en el rubro “mercado inmobiliario, dinámica y valorización” resulta positiva de intensidad media. La dinámica inmobiliaria del lugar llegó a ser percibida, en el discurso de algunos entrevistados, con similitudes a la de Puerto Madero y Palermo Nuevo; los valores inmobiliarios promedio aumentaron significativamente, lo que re-valorizó las propiedades, pero un costado negativo, que no llega a opacar la dinámica floreciente del lugar, es el recambio poblacional ocasionado por este proceso. Parte de los pobladores de la tercera edad han emigrado, o por resultarles caro el barrio para sus actividades cotidianas y de abastecimiento, o por la conveniencia de vender sus propiedades y mudarse a un barrio más económico y poder reutilizar la diferencia de la operación de compra-venta de sus viviendas, con lo cual el barrio estaría perdiendo en parte la identidad marcada por este tipo de población, la cual a su vez, no puede disfrutar de las nuevas ventajas y mejoras del proceso estudiado.
La “interacción barrial ciudadana” respecto de las T3 recibió la calificación de negativa leve, al igual que el rubro “usos, costumbres y prácticas barriales”, por la poca relación entre vecinos (incluidos los comerciantes, que tratan más bien con las empleadas domésticas). Se registra resistencia en algunos sectores de la población frente a la desaparición de casas antiguas, pero a la vez, ellos mismos están de acuerdo con la mejora en materia de seguridad que se produce a partir del desarrollo de las T3; este último ítem “seguridad urbana” recibió la ponderación de impacto positivo leve, porque si bien la misma mejoró por la presencia de numerosos vigiladotes privados, el hecho de la existencia de una nueva masa de población con poder adquisitivo alto y medio-alto, resulta también atractiva para quienes cometen ilícitos, especialmente robos en vía pública y a la propiedad privada. También se dio una ponderación positiva leve en cuanto al impacto de las costumbres barriales porque realmente logró expandirse, no sólo virtualmente, la franja de prestigio que, anteriormente, llegaba hasta la avenida Rivadavia y hoy día llega más al sur, no sólo en aspectos inmobiliarios, sino también en materia de uso de la vía pública.
Hasta aquí los resultados de la evaluación que realizáramos entre 2005 y principios de 2006, con anterioridad a la eclosión de la crisis urbanística denunciada en el lugar por los vecinos. Desde 1997 nuestro equipo ha venido monitoreando la dinámica inmobiliaria en el lugar y, en las medidas de nuestras posibilidades y acceso a canales de difusión, hemos advertido de los riesgos del proceso de densificación en curso. Pero es a fines del año 2006 cuando la voz de los vecinos organizados del lugar logra hacerse escuchar y emerge la problemática urbanística con mayor fuerza que en los resultados de las entrevistas efectuadas por el equipo un año antes. En el siguiente punto sintetizamos los hechos acontecidos en relación a este nuevo “actor social“, la cuestión de la densificación del sector Goyena y sus implicancias, lo que entendemos también como parte de esta evaluación de impacto ambiental del proceso de densificación en curso, destacando los aspectos más relevantes.
DS y CC
(continúa en el próximo número de café de las ciudades, donde se analizará la opinión y acciones de los vecinos organizados de Caballito y Flores respecto de la densificación vertical del eje Pedro Goyena, y se realizarán las reflexiones finales y recomendaciones específicas sobre el tema)
Daniela Szajnberg es Arquitecta y Especialista en Planificación Urbana y Regional; Directora de Proyecto de investigación sobre Política Urbanística y Dinámica Inmobiliaria UBACyT A815; Coordinadora de la Unidad de Investigaciones en Planificación Urbana y Regional-SI-FADU-UBA y Area Urbanismo – Secretaría Académica-FADU-UBA; Profesora de Planificación Urbana.
Christian Cordara es Arquitecto e integrante del equipo de investigación Proyecto UBACyT A815. Docente de Diseño FADU-UBA. Alumno de posgrado del PROPUR-FADU-UBA.
De la autoría de ambos, ver también en café de las ciudades:
Número 35 I Economía de las ciudades (II)
La transformación de Palermo Nuevo, Pacífico y el eje de Juan B. Justo – Int. Bullrich I Desarrollo inmobiliario selectivo en la ciudad de Buenos Aires.
Sobre el Código de Planeamiento Urbano y, en general, sobre políticas urbanísticas en Buenos Aires, ver también en café de las ciudades:
Número 47 I Planes de las ciudades
Cómo cambiar de una vez por todas el ya agotado (y además confuso) Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires I Apuntes para una normativa urbana (III). I Mario L. Tercco
Número 43 I Planes de las ciudades
¿Evaluar impactos o planificar la ciudad? I Apuntes para una normativa urbana (I). I Mario L. Tercco
Número 21 I Planes de las ciudades
El Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires I Origen y situación actual. I Rubén Gazzoli
Bibliografía de referencia
ALESSANDRI CARLOS, A.F. A re-produçao do espaço urbano. São Paulo: EDUSP, 1994.
AZUELA DE LA CUEVA, A. “La ciudad, la propiedad privada y el derecho”, El Colegio de México, México, 1989.
CLICHEVSKY, N. Política Social Urbana. Normativa y configuración de la ciudad. Buenos Aires: Editorial Espacio, 1996.
DIEZ, F. Buenos Aires y algunas constantes en las transformaciones urbanas. Buenos Aires: Editorial de Belgrano, 1996.
———-, “Los arquitectos tras las grandes torres”. Revista Summa Revista de Arquitectura y Diseño, N° 77. Donn S.A. Buenos Aires, 2006.
ELGUEZABAL, L.. “Reforma del Estado y Municipio. Análisis del Programa de Privatizaciones de la MCBA 1989-91”. Buenos Aires: PROPUR-FADU-UBA, mimeo, 1995.
Fainstein, S.,: “The City Builders. Property, Politics & Planning in London and New York”, Studies in Urban and Social Change, Blackwell, Oxford UK & Cambridge USA, 1994.
FREY, J. P.; MANZANILLA, H; PALACIOS, L. Introducción a la teoría de la renta. Buenos Aires: Editorial SIAP, 1980.
GARAY, A. “Algunas observaciones respecto a cómo el capital está reorganizando nuestro territorio” en La ciudad construida. Urbanismo en América Latina. Fernando Carrión, compilador. FLACSO Ecuador y Junta de Andalucía, 2001.
GORELIK, A. “¿Cómo reformar la ciudad? Código, Plan y otros Instrumentos de intervención pública revistados”. Colección Papeles del Centro de Documentación e Investigaciones para la Gestión Urbana. Serie: Urbanismo N° 2, Buenos Aires, 1993.
GUIMARAES, R., (1998): “Modernidad, medio ambiente y ética: un nuevo paradigma de desarrollo”, Revista Interamericana de Planificación N° 117 – 118, Sociedad Interamericana de Planificación, SIAP.
HARVEY, D.: Urbanismo y desigualdad social, Siglo XXI, Madrid, 1979.
JARAMILLO, S. Construcción en altura: Mecanismo económico y acciones de política. www.polis.org.br.
LOPEZ, N. “Apuntes sobre la situación social argentina, antes y después de la crisis”. La Gran Ciudad. Planeamiento estratégico para la Región Metropolitana de Buenos Aires, Nº 3, Fundación Metropolitana, Buenos Aires, 2003.
MIGNAQUI, I. y ELGUEZABAL, L. “Reforma del estado y práctica urbanística. Las intervenciones urbanas recientes en Capital Federal: entre la ciudad global y la ciudad excluyente”, en Postales urbanas de fin de milenio. Una construcción de muchos, H. Herzer compiladora. Buenos Aires: Ediciones CBC, Instituto de Investigaciones Gino Germani, Facultad de Ciencias Sociales, UBA, 1993.
MIGNAQUI, I., ELGUEZABAL, L. SZAJNBERG, D. “La producción del espacio residencial en la ciudad de Buenos Aires. Nuevas ofertas y modalidades de producción a partir de la reforma del Estado”, en Actas del 6° EGAL: Territorios en Redefinición. Lugar y Mundo en América Latina. Buenos Aires: Instituto de Geografía, UBA, 1997.
MIGNAQUI, I. y SZAJNBERG, D. “Tendencias en la organización del espacio residencial en la región metropolitana de Buenos Aires en los noventa” en Procesos territoriales en Argentina y Brasil, R. Bertoncello y A. F. Alessandri Carlos compiladores. Buenos Aires: Instituto de Geografía, UBA, 2003.
MORAES, A. y DA COSTA, W., “A valorizaçao do espaço “, HUCITEC, São Paulo, 1987.
SIDICARO, R. La crisis del Estado y los actores políticos y socioeconómicos en la Argentina (1989-2001). Libros del Rojas, EUDEBA, UBA, Buenos Aires, 2002.
SUAREZ, O. Planes y Códigos para Buenos Aires, 1925-1985. Buenos Aires: FADU-UBA, Serie Ediciones Previas, 1986.
SVAMPA, M. y BOMBAL, I. “Movilidad social ascendente y descendente en las clases medias argentinas: un estudio comparativo”, SIEMPRO, Serie Documentos de trabajo, Nº3, Buenos Aires, 2001.
SZAJNBERG, D. “Informes de Beca de Investigación SECYT-UBA”, Buenos Aires, 1998-2000.
———————-. “Las políticas territoriales implícitas en el Estado post-social: el caso de la ciudad de Buenos Aires” en Actas de Jornadas de Ciencias Políticas de la UBA, Facultad de Ciencias Sociales, noviembre1999.
———————-. “Allá arriba, allá a lo lejos. El ostracismo residencial de los sectores medios-superiores de la sociedad metropolitana de Buenos Aires de fines de siglo XX”, en Actas del Encuentro Lo urbano en el pensamiento social, Facultad de Ciencias Sociales de la UBA, Buenos Aires, septiembre 2000.
———————-. Tesis de Maestría PROPUR-FADU-UBA “La densificación residencial en la CBA desde los noventa”. Buenos Aires, 2006.
SZAJNBERG, D., CORDARA, C., DE PALMA, D. Y LIOY, J.: “La instancia proyectual de los instrumentos normativos que contribuyen al proceso de producción de la ciudad. El caso de la densificación de la Av. Pedro Goyena y la reforma del Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires en 1989”, 1° Encuentro Regional de Investigación Proyectual SI+PRO Investigación + Proyecto, Secretaría de Investigaciones-FADU-UBA, 2003.
SZAJNBERG, D. Y CORDARA, C. “Los condominios con infraestructura y servicios especiales y la reconversión de tierras de fábricas, talleres y depósitos desactivados en Villa Santa Rita, ciudad de Buenos Aires”. En Congreso Nacional de Arquitectura y Urbanismo “Estado de situación y nuevas perspectivas en el siglo XXI”, Eje Temático Investigación Urbana – Regional, Facultad de Arquitectura y Urbanismo – Universidad Nacional de La Plata – , 2005.
————————————————. “Desarrollo inmobiliario selectivo en la ciudad de Buenos Aires: la transformación del sector urbano Pacífico, el eje Av. Juan B. Justo y adyacencias“, en Revista digital café de las ciudades Nº 35, Conocimientos, reflexiones y miradas sobre la ciudad, sección Economía de las Ciudades, M. Corti Editor, Buenos Aires, Argentina, Café de las ciudades, 2005.
TORRES, H. “Cambios socioterritoriales en Buenos Aires durante la década de 1990” en EURE, Revista latinoamericana de estudios urbano regionales Nº 80, v. 26, Santiago de Chile, 2001.
YUJNOVSKY, O. “La renta del suelo y la configuración del espacio y del medio ambiente urbano”, en Revista Interamericana de Planificación, vol. XI, N° 41, 1977
