Una mirada arrabalera a Buenos Aires

“…Terquedades será una tribuna de doctrina” (C. Ricot)

En pocas semanas, las Legislaturas de la Provincia y de la Ciudad de Buenos Aires respectivamente sancionaron una serie de leyes trascendentes para la evolución futura de la metrópolis: la Ley de Acceso Justo al Hábitat en el caso bonaerense, la batería acordada entre el PRO y el FPV y sus aliados para el uso y la norma de algunos de los predios más importantes y significativos de la ciudad, en el caso de la CABA. Estos nuevos instrumentos regulan las formas que adoptará el crecimiento de la Región Metropolitana en sus dos vertientes más definitorias, como son la extensión hacia la periferia en el conurbano y la renovación interior por grandes operaciones en la ciudad central. Esta coincidencia, como explicaré a continuación, es a mi juicio casual y no implica una estrategia unificada de los poderes políticos para el gobierno de la ciudad real. Pero a la vez (y siempre en mi opinión) las leyes sancionadas configuran un inesperado “corpus” normativo y de planificación para la aglomeración urbana más grande de la Argentina.

En principio, las leyes sancionadas son muchas y muy recientes; de alguna de ellas ni siquiera tenemos aún los textos definitivos. En sucesivas ediciones de café de las ciudades se irá realizando el análisis particularizado que su importancia merece. Pero en primera instancia, puede identificarse en la ley bonaerense la idea de flexibilizar las condiciones de urbanización establecidas por el Decreto Ley 8912/77 e incorporar acciones de promoción del hábitat popular, y en las leyes porteñas un ambicioso programa de renovación urbana sobre los predios que desde hace más de una década (más precisamente, desde los primeros estudios para el Plan Urbano Ambiental) se imaginan como las áreas de oportunidad más significativas de la Ciudad.

La Ley de Acceso Justo al Hábitat introduce los conceptos de Producción Social del Hábitat y de Urbanización progresiva, es decir “aquellos emprendimientos en los que la construcción de las redes de agua y saneamiento, electricidad, drenaje pluvial, alumbrado público y mejoramiento vial se llevan a cabo de manera gradual, sucesiva y continua hasta alcanzar los estándares de cobertura y prestación de servicios exigidos por la legislación aplicable”. Para ello admite parcelas, unidades rodeadas de calles, espacios circulatorios y dotaciones de estacionamientos diferentes a los establecidos por “la 8912”, siempre que respondan a un proyecto integral que, de manera progresiva, permita alcanzar adecuadas condiciones físicas, de habitabilidad y de funcionalidad urbana y ambiental, “con preferencia en zonas de completamiento y consolidación de tejido o en sectores adyacentes a las áreas urbanas”.

La Ley crea también el régimen de integración socio-urbana de villas y asentamientos precarios existentes y Zonas de Promoción del Hábitat Social, e identifica hechos generadores de la participación del municipio en las valorizaciones inmobiliarias: la incorporación al Area Complementaria o al Área Urbana de inmuebles del Area Rural o al Area Urbana de inmuebles del Area Complementaria; los cambios normativos, la autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, la ejecución de obras públicas cuando no se haya utilizado para su financiación el mecanismo de contribución por mejoras, las autorizaciones administrativas que permitan o generen grandes desarrollos inmobiliarios, etc. La participación mínima de los Municipios en esa valorización será del 10%, pudiendo elevarse hasta “el máximo establecido por la instancia superior de justicia en materia de constitucionalidad para la regulación de usos del suelo por parte del Estado”. Una decisión judicial, pocos días después de la sanción de la Ley, rechazó la argumentación del empresario, desarrollador inmobiliario y político Francisco De Narváez, que había presentado un amparo por la supuesta inconstitucionalidad de una ley que, en la reveladora opinión de De Narvaez, beneficia a las “clases inferiores”.

A diferencia de la bonaerense, las leyes porteñas están dirigidas a casos y predios concretos. Los terrenos de propiedad nacional ubicados en Caballito, Palermo y Liniers son desafectados del uso ferroviario y destinados a proyectos integrales de urbanización respetando los espacios verdes (el Código de Planeamiento urbano establece en estos casos un 65% mínimo de asignación de esos predios para su uso como espacios públicos). Las rentas, utilidades o beneficios que se generen como consecuencia de estas operaciones integrarán el Fondo de Garantía de Sustentabilidad del Sistema Previsional, debiéndose “evaluar la posibilidad” de su reinversión en el financiamiento de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento.

También se desafectan los predios de Parque Patricios y Pompeya, donde se construirán unas 4.500 viviendas del programa ProCreAr y se utilizarán 500.000 metros cuadrados para la creación de nuevos espacios verdes. Se crea además el Centro de Transferencia de Cargas del Sur y se incorpora a los tipos de uso del código de Planeamiento Urbano a los Centros de Concentración Logística, predios donde se brinden servicios de alquiler y uso de espacios para carga, descarga, distribución, redistribución y almacenamiento de mercadería transportada.

La para algunos impensada alianza PRO-FPV (que sin embargo prolonga una historia de 5 años de decisiones compartidas entre ambas fuerzas políticas) rompe el triple empate paralizante que caracterizó desde los `90 al debate sobre los predios ferroviarios, como señala el editor de esta revista en su opinión publicada el pasado 23 de noviembre en Diario Z, con la cual coincido y que por lo tanto reproduzco:

“En los recientes acuerdos del PRO y el FPV (y sus aliados) hay, en primer lugar, un sinceramiento de una necesidad política mutua. Históricamente, el tratamiento de estos proyectos estuvo trabado por un triple empate político: los vecinos quieren que las tierras ferroviarias disponibles sean transformadas en parques, la Ciudad tiene la potestad de darles norma urbanística pero no es dueña (y además debe considerar la opinión de sus habitantes) y la Nación quiere aprovechar el potencial valor económico de esos terrenos, que sin embargo se reduce a cero si no tienen normas otorgadas por la Ciudad. Este empate es estructural porque no depende del partido político ni de la ideología de los gobernantes. Y es, al mismo tiempo, una disyuntiva difícil: la propiedad del Estado nacional es de todos los argentinos, incluso de los que viven a centenares de kilómetros de Buenos Aires.

Este pacto entre dos fuerzas políticas pone en disposición una cantidad de tierras. Está muy bien que haya emprendimientos y que se construya en la Ciudad, pero es necesario que estas obras estén pensadas con criterios apropiados: que estén integradas a sus barrios y consideren los problemas ambientales que hoy se hacen evidentes, que la valorización inmobiliaria que generan sea utilizada por ambos niveles del Estado para promover el acceso universal e inclusivo a los beneficios de la urbanidad. En caso contrario, sólo se tratará de promover negocios privados desde una lógica reducida a la venta del patrimonio.

A pesar de sus diferencias, el kirchnerismo y el macrismo parecen considerar al suelo disponible en la Ciudad casi exclusivamente como un recurso económico primario, con el riesgo de caer en una matriz económica extractivista. Así como se extraen minerales en las provincias andinas o soja en la pampa húmeda, se pueden “extraer” m2 en las grandes ciudades, sin reinvertir en desarrollo social ni en ampliar y universalizar los beneficios de la urbanidad.

Un acuerdo político no está ni bien ni mal per se. La lógica es que si dos gobiernos tienen trabas para avanzar con sus proyectos se deben sentar a negociar. Para la sociedad hay dos temas centrales. Por un lado, cómo afectarán los nuevos emprendimientos a los barrios y a los vecinos, que convivirán con la nueva situación. Por el otro, si la valorización y el dinero se pondrán al servicio de una ciudad más justa, igualitaria e inclusiva. La doble lectura y la presentación definitiva de los proyectos son instancias que permitirán evaluar mejor estos aspectos.
Una buena señal hubiera sido que el acuerdo incluyera también un compromiso para avanzar en la urbanización de las villas: la Villa 31 tiene una Ley sancionada sin que se hayan registrado avances en su implementación”.

Los acuerdos PRO-FPV tienen un impacto tal sobre el territorio porteño que constituyen, de hecho un plan más concreto y efectivo que el Plan Urbano Ambiental establecido por la Ley 2930. El mismo Corti señaló hace un tiempo que en las acciones de ACUMAR y en la creación de la Agencia Metropolitana de Transporte, lo que une a la Ciudad, la Provincia y la Nación no es el amor sino el espanto… y la Justicia. En este caso, a estos dos gobiernos oh-“tan”-enfrentados-ideológicamente los une además una necesidad de utilización política del territorio que requiere estas negociaciones. En el caso de la ley bonaerense, la matriz política es otra y se nutre de reivindicaciones sociales que encuentran un espacio para concretarse en el marco de la callada pero sostenida interna del Partido Justicialista, gobernante desde hace un cuarto de siglo en la Provincia. Pero en conjunto, estos movimientos marcan una agenda a la que poco le falta para constituir una especie de Plan para el territorio metropolitano (el Plan que realmente existe).

MLT

Ver el texto completo de la Ley de Acceso Justo al Hábitat de la Provincia de Buenos Aires; y sus fundamentos en el número 120 de café de las ciudades.

Sobre el ProCreAr:

Número 117 | Política y Economía de las ciudades
Esperanzas e interrogantes del Pro.Cre.Ar. | Créditos, políticas de suelo y acceso a la vivienda | Marcelo Corti

Número 118 | Planes y Política de las ciudades
Aristas positivas de un plan todavía ambiguo | Alcanzar estratos medios y medio-bajos hoy sin acceso a la vivienda | Artemio Pedro Abba