“...Terquedades
será una tribuna de doctrina” (C. Ricot)
Eran
nomás las parrillas ferroviarias esos inmuebles que
según la Presidenta Cristina Fernández de Kirchner
“tenemos en la ciudad de Buenos Aires y pueden ser
destinados a desarrollos urbanos”, como sostuvo hace
un mes al anunciar el Polo Audiovisual de la Isla
Demarchi (ver nuestra Terquedad
del número anterior). Se trata de los polígonos
de Liniers, Caballito y Palermo-Pacífico, tres predios
de grandes dimensiones de propiedad del Estado nacional
y objeto desde hace varios años de una disputa de
difícil resolución política:
- El
Estado Nacional actúa con la lógica del terrateniente,
buscando el mayor lucro posible de estos terrenos
estratégicamente ubicados en la Ciudad. No está mal
que lo haga, si creemos (como lo cree quien esto escribe)
que el Estado debe ser el único especulador sobre
el suelo y si se considera que dichos predios son
propiedad de todos los argentinos, incluso de quienes
más lejos están geográfica y socialmente de Buenos
Aires. Esta lógica, aclaremos, es independiente del
signo político que tenga el gobierno nacional y de
su relación con quien circunstancialmente esté a cargo
del siguiente actor.
- El
Gobierno de la Ciudad debe fijar la normativa urbanística
de esos terrenos, para lo cual debe atender lógicas
técnicas, ambientales y sociales. Puede oscilar entre
una normativa que impida la edificabilidad de los
predios (aunque eso implicaría que la Nación postergaría
su venta esperando tiempos más propicios y autoridades
porteñas más afines) y otra, de máxima capacidad constructiva,
en la que procure asociarse con los intereses federales:
esto resulta difícil de instrumentar en la práctica
debido a que la normativa debe ser aprobada en la
Legislatura porteña (y por lo tanto se requiere establecer
algún tipo de acuerdo entre distintos bloques) y,
especialmente, al conflicto que esto ocasionaría con
el tercer actor de este juego…
- …,
es decir, el conglomerado de colectivos vecinales,
sociales, ONGs, etc., cuya lógica predominante es
pretender para estos predios su uso como espacios
verdes de uso público. En el caso de Caballito, este
pedido resulta explícito y ha derivado incluso en
un proyecto de Ley, presentado en el año 2010 para
la creación del Parque del Bicentenario (ver nuestra
Terquedad
de los parques).
En
ese laberinto de difícil salida (que recuerda esas
escenas de Tarantino en que varios personajes se apuntan
entre sí sin que ninguno pueda disparar), otro actor
y otra lógica asoma expectante: el sector privado
y su expectativa de valorización inmobiliaria. Resulta
sugestivo, en ese sentido, que Eduardo Constantini
(cuya empresa Consultatio fue mencionada por la Presidenta,
junto a IRSA, como una de las desarrolladoras invitadas
a participar de la operación del Polo Audiovisual)
haya sido tan contemporizador en sus declaraciones
sobre el proyecto
de Ley de acceso justo al hábitat presentado
a la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires.
La
propuesta que ahora realiza el gobierno nacional para
destrabar este juego busca legitimarse en la resolución
de dos necesidades sociales: la vivienda, destinando
los predios a la localización de emprendimientos financiados
con el Pro.Cre.Ar. (Programa de Crédito Argentino
del Bicentenario), y la movilidad, destinando el monto
de lo producido por la venta de los predios al financiamiento
de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento.
Ambas iniciativas son loables, pero la gestión que
a partir de estas bases propone el Estado Nacional
parece subestimar el rol que corresponde al Gobierno
de la Ciudad y directamente ignorar las reivindicaciones
del sector social y vecinal. ¿Soberbia estatal o estrategia
de negociación? Veamos lo que dice el Decreto
1723/2012, publicado el pasado 21 de septiembre
en el Boletín Oficial.
El
decreto desafecta los inmuebles de Liniers, Caballito
y Palermo del servicio ferroviario y los destina al
desarrollo de proyectos integrales de urbanización
y/o inmobiliarios (es inquietante el “y/o”, pero suponemos
que se trata de un mero formulismo de redacción).
A tal fin se instruye a la ANSES (Administración Nacional
de la Seguridad Social, también a cargo del Polo Audiovisual
y del Pro.Cre.Ar) y a la Secretaria de Política Económica
y Planificación del Desarrollo a constituir en treinta
días una Sociedad Anónima que realizará la gestión
de esos proyectos. La Agencia de Administración de
Bienes del Estado le transferirán gratuitamente a
dicha Sociedad Anónima la propiedad de los terrenos.
Las rentas, utilidades y/o beneficios que se generen
como consecuencia de los proyectos a realizar en los
predios se integrarán al Fondo de Garantía de Sustentabilidad
del Sistema Integrado Previsional Argentino, “debiéndose
evaluar la posibilidad de su reinversión en el financiamiento
de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento”.
Vale decir, esa reinversión no es obligatoria y está
sujeta a la evaluación actuarial. Sin precisar cifras
ni justificar la estimación, en la fundamentación
del Decreto se menciona que “dichos inmuebles, una
vez refuncionalizados y puestos en valor a través
de los correspondientes desarrollos inmobiliarios,
no sólo lograrán la plena integración urbana procurando
revertir los efectos negativos sobre el territorio
y el ambiente producidos por la presencia del ferrocarril,
(…) sino que por su ubicación y potencial podría implicar
un ingreso aproximado equivalente al 25% de la inversión
real directa necesaria para la realización de las
obras de soterramiento” ferroviario.
El
Decreto crea un Comité de Evaluación de Proyectos
integrado por representantes de la ANSES, el Ministerio
de Planificación Federal, Inversión Pública
y Servicios, la Secretaría de Política Económica y
Planificación del Desarrollo del Ministerio de Economía
y Finanzas Públicas, la Secretaria de Transporte,
la Agencia de Administración de Bienes del Estado
y, en caso de aceptar la invitación que se les formula,
la Sociedad Central de Arquitectos y el Gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Dicho Comité realizará
la evaluación de las iniciativas y proyectos presentados
a un concurso abierto de iniciativas y proyectos.

Ahora
bien: ¿con que normativa urbanística se convocará
a dicho concurso? ¿O se esperarán los resultados del
concurso para formular una normativa ad-hoc que permita
la implementación de las propuestas seleccionadas?
Actualmente, los tres predios están afectados a la
Zonificación UF (Urbanización Futura). Según el artículo
5.4.9. del Código de Planeamiento Urbano, son “terrenos
de propiedad pública, aún no urbanizados, u ocupados
por instalaciones y usos pasibles de remoción futura”
y “están destinados a desarrollos urbanos integrales
que exigen un plan de conjunto previo en base a normas
y programas especiales”. Todo cambio “deberá ser sometido
a estudio, para la futura planificación o urbanización
de estos Distritos, bajo normas especiales que requerirán
aprobación legislativa”. Por su parte, el artículo
3.1.2. de dicho Código establece que: “Todo parcelamiento
que exija la apertura de vía pública o propuesta de
urbanización referida a una superficie superior a
1,5 Ha, obligará a la cesión gratuita a la Ciudad
de una superficie de terreno no menor del 25% ni mayor
del 50% del total del área de la parcela, afectada
para uso y utilidad pública. En todos los casos deberá
destinarse no menos de una tercera parte de la superficie
cedida a espacios verdes de uso público y acceso irrestricto”.
Y para el caso de “parcelamiento de tierras de propiedad
del Estado Nacional sujetas a privatización o desafectadas
del dominio o de un servicio público se destinará
como mínimo el 65% de la superficie total para uso
y utilidad pública transfiriéndose su dominio a la
Ciudad. Deberá afectarse especial y preferentemente
dicha superficie a la generación de nuevos espacios
verdes parquizados”. Vale decir que la Sociedad Anónima
podrá explotar comercialmente un 35% de los predios
que le son encomendados, y para ello deberá obtener
una norma especial de la Legislatura porteña (norma
que será sometida, como prevé la Constitución porteña
para todo cambio del Código de Planeamiento Urbano,
al procedimiento de doble lectura con Audiencia Pública).Cabe
recordar que en los inmuebles de las ex Bodegas Giol
y Santa Ana, vecinas al predio de Palermo, Nación
y Ciudad firmaron en 2009 un Convenio Urbanístico
para la creación de un Polo Científico
y Tecnológico (cuyo edificio fue recientemente
inaugurado).
El
Decreto no realiza ninguna mención al Pro.Cre.Ar.,
por lo cual el destino de vivienda de clase media
tiene también un carácter de mera recomendación presidencial
(que es de suponer será obedecida por los funcionarios
a cargo de la gestión de estos proyectos). En la misma
fecha se publicó el Decreto
1722/2012, que instrumenta la desafectación
del inmueble destinado al Polo Audiovisual y la gestión
de este emprendimiento.
MLT
Sobre
el Programa Pro.Cre.Ar., ver también en café
de las ciudades:
Número
118 I Planes
y Política de las ciudades
Aristas
positivas de un plan todavía ambiguo
I Alcanzar estratos medios y medio-bajos
hoy sin acceso a la vivienda I Por Artemio Pedro Abba
Número
117
| Política y Economía de las ciudades
Esperanzas
e interrogantes del Pro.Cre.Ar.
| Créditos, políticas de suelo y acceso a la vivienda | Marcelo
Corti
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