Una mirada arrabalera a Buenos Aires

“…Terquedades será una tribuna de doctrina” (C. Ricot)

Desde el pasado 29 de agosto “conviven” en Buenos Aires dos iniciativas estatales inconexas entre sí sobre industria audiovisual: el Distrito creado por la Ley 3876 del Gobierno de la Ciudad y el Polo anunciado por la Presidenta de la Nación. ¿Tiene algo de esquizofrénica esta superposición de políticas públicas? Solo si se admite la lógica de cluster implícita en el Distrito Audiovisual, que encierra en un polígono centrado en el Cementerio de Chacarita la totalidad de los beneficios fiscales que constituyen su esencia.

Un visitante desprevenido que recorra el área mencionada y particularmente la zona conocida desde hace unos años como “Palermo Hollywood” puede suponer que esa ley del año 2011 ha tenido un éxito extraordinario, considerando la gran cantidad de empresas del sector que allí se han afincado y han dado carácter a buena parte del área. Sin embargo, la realidad ha sido en este caso muy distinta: esas empresas ya estaban radicadas desde mucho antes que se sancionara la norma, cuyo único resultado entonces es aliviar los compromisos fiscales de corporaciones tan poco necesitadas de ese estímulo como los son Ideas del Sur, Fox o Multimedios América. Los beneficiarios están exentos del pago del impuesto de sellos, del impuesto a los Ingresos Brutos, del pago de las Contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras y del Derecho de Delineación y Construcciones para la realización de obras nuevas y mejoras durante un plazo de diez años. Cuentan también con la promesa de líneas de financiamiento del Banco Ciudad.

Estas medidas de estímulo fiscal pudieran parecer razonables si lo que se pretende es la radicación de un sector empresarial en un área degradada o con un stock de edificios de uso industrial en obsolescencia, tal como fue el caso del Distrito Tecnológico en Parque Patricios. Aplicado a una de las zonas más caras de la ciudad y a una actividad que ya floreció en ella sin que la amedrentaran las obligaciones impositivas, resulta desconcertante. La Ley no prevé, por fuera de estas medidas de exención fiscal, prácticamente ninguna clase de intervención sobre la base física de la ciudad, salvo la adopción de “las medidas necesarias para facilitar el diseño y tendido subterráneo de ductos de fibra óptica”.

El Polo Audiovisual, en cambio, es una propuesta netamente urbanística. Se trata de la conversión de un predio de 120.000 m2 en el extremo sudoeste de la Isla Demarchi de una suerte de Cinecittà destinada al desarrollo de contenidos audiovisuales y actividades conexas, como por ejemplo la Arena que imaginó Cristina Fernández de Kirchner en su discurso. Sugestivamente, el desarrollo urbano-inmobiliario estuvo tan o más presente que la propia actividad audiovisual en el anuncio presidencial, que fue presentado por CFK como “un programa para desarrolladores inmobiliarios privados, para mantener la actividad económica y generar cosas que son importantes para toda la sociedad”.

Aunque relativamente cercano a Puerto Madero y al controvertido proyecto de Santa María del Plata, el predio objeto de esta propuesta presidencial es de difícil acceso terrestre (CFK también imaginó puentes de unión con tierra firme) y está rodeado por agua en tres de sus frentes, que dan a la Dársena Sur y al Canal Sur de acceso al Antepuerto. Si bien la Presidenta lo describió como un terreno vacío y sin actividades, Oscar Verón, capitán fluvial y delegado general de ATE vías navegables sostuvo en una entrevista con el diario Clarín que en sus instalaciones siguen funcionando dependencias de la Dirección Nacional de Vías Navegables, lo cual no he podido corroborar ni desmentir al cierre de esta nota.

En el video de presentación de la propuesta se mencionan como beneficios urbanos la creación de espacio público, incluyendo un paseo costero, y la preservación de edificios de valor patrimonial incluidos en el área. De todos modos, el mayor acento fue puesto por la Presidenta en el potencial inmobiliario de este Polo: “son tierras que hoy no tienen ningún uso pero que tienen un valor oculto incalculable”, sostuvo. La gestión del proyecto comenzará con la cesión del dominio por parte de la Agencia de Administración de Bienes del Estado al organismo previsional de la Nación, la ANSES, que creará una sociedad anónima para administrar los terrenos y posteriormente lotearlo. Según el diario Página 12, se estima el posible desarrollo de “inversiones inmobiliarias y comerciales por más de 150 millones de dólares” (el diario usa dicha moneda para cuantificar el monto de la inversión). La Presidenta mencionó explícitamente el objetivo de capitalizar a la ANSES, lo cual podría interpretarse como una efectiva manera de apropiar plusvalías inmobiliarias, incluso con fines de equidad socio-territorial, si se considera el rol de dicho organismo en la implementación del ProgramaPro.Cre.Ar.

La Presidenta fue aún más explícita en dar nombre y apellido a algunos de los desarrolladores inmobiliarios que han sido invitados a participar de la operación, como es el caso de IRSA y Consultatio (“los de Nordelta”, enfatizó, ajena a las preocupaciones del Diputado Rossi sobre los barrios privados). Anticipó nuevas operaciones en la región: “en la ciudad de Buenos Aires tenemos muchos inmuebles que pueden ser destinados a desarrollos urbanos”, sostuvo (quizás refiriéndose a las parrillas ferroviarias) y habló de proyectos en Tigre, Ezeiza y La Matanza.

Para cerrar, CFK anunció que en 30 días se realizará “el llamado a concurso con toda la normativa”. En este sentido, la normativa urbanística afecta el predio actualmente al Distrito I1 (Industrial Uno) del Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad, que en su artículo 5.4.4.1 describe el carácter de esos distritos como “zonas destinadas a la localización de las industrias permitidas dentro de la ciudad y cuyas características exigen su segregación de otros distritos”. Si bien la “segregación” mencionada se refiere a la existencia de impactos no compatibles con otras actividades humanas y resulta difícil de compatibilizar con el costado inmobiliario del proyecto, lo cierto es que esta normativa permitiría desarrollar la propuesta del Polo Audiovisual dentro de ciertos parámetros: cumplir con las condiciones requeridas para su eventual subdivisión (destinar como mínimo el 65%de la superficie total para uso y utilidad pública transfiriéndose su dominio a la Ciudad, que deberá afectar “especial y preferentemente dicha superficie a la generación de nuevos espacios verdes parquizados”), ocupación total de la parcela hasta una altura de 17,50 m. (salvo restricciones de FOS) y ajuste a relaciones de tangente para volúmenes edificados que sobresalen de esa altura, y FOT máximo = 2. Una vez deducidas las superficies a ceder, este valor llevaría a una capacidad constructiva de aproximadamente 84.000 m2.

Esta norma solo admite la existencia de una vivienda por parcela, como uso complementario de los permitidos, lo cual implica que los desarrollos inmobiliarios no podrían incluir el uso residencial. El citado artículo nada dice sobre otras actividades, pero el cuadro de usos del Código establece condiciones muy restrictivas. Por ejemplo: no se admiten hoteles de 4 o 5 estrellas, solo hostales (previa consulta al Consejo del Plan Urbano Ambiental), los locales comerciales tienen superficies máximas y no se admiten paseos de compras ni grandes tiendas (aunque sí supermercados hasta 1.500 m2., mueblerías, concesionarias de autos, peluquerías y salones de belleza, entre otros), bares y restaurantes solo pueden establecerse en locales existentes. Los estudios profesionales, oficinas ligadas a la actividad principal y los bancos, están permitidos.

Si los “desarrolladores inmobiliarios” pretendieran incluir viviendas o variantes más permisivas de los otros usos mencionados, se debería solicitar la sanción de una nueva normativa, lo cual implica la intervención de la Legislatura porteña y la realización de Audiencias Públicas. En todos los casos (con o sin cambio normativo), la intervención a realizar requiere la previa realización de un Estudio de Impacto Ambiental.

MLT

Ver en Youtube el discurso completo de CFK en el anuncio del Polo Audiovisual y el video institucional presentado.

Ver el texto de la Ley 3876, que crea el Distrito Audiovisual de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El predio propuesto para el Polo Audiovisual está también cercano al área donde el Gobierno de la Ciudad proyecta realizar el relleno costero cuestionado en la Terquedad del número 118 de café de las ciudades.

Sobre el Programa Pro.Cre.Ar., ver también en café de las ciudades:

Número 118 I Planes y Política de las ciudades
Aristas positivas de un plan todavía ambiguo I Alcanzar estratos medios y medio-bajos hoy sin acceso a la vivienda I Por Artemio Pedro Abba

Número 117 | Política y Economía de las ciudades
Esperanzas e interrogantes del Pro.Cre.Ar. | Créditos, políticas de suelo y acceso a la vivienda | Marcelo Corti