Una mirada arrabalera a Buenos Aires

Terquedad de las playas (ferroviarias)

“…Terquedades será una tribuna de doctrina” (C. Ricot)

Finalmente, el pasado 18 de diciembre la Presidenta Cristina Fernández de Kirchner anunció la creación de la sociedad Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A., cuyo capital inicial está conformado por las playas ferroviarias de Liniers, Palermo y Caballito y que estará compuesta por la ANSES y el Ministerio de Economía (al cierre de esta edición, no se había incorporado al Boletín Oficial el acto administrativo correspondiente). El anuncio llega aproximadamente un año y medio después de la realización de los concursos de proyecto para cada uno de los predios, y algo más de dos años desde que el Decreto 1723/2012 del Gobierno Nacional instruyera a ambos organismos a constituir en treinta días una Sociedad Anónima que realizará la gestión de esos proyectos y que la Ley 4477 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires les diera normativa urbanística. Más allá de la discusión sobre el mucho o poco tiempo pasado, lo cierto es que la ciudad ingresa al año electoral 2015 con la expectativa de concretar tres proyectos que la transformarán significativamente.

Proyectos para Liniers (Hojman, Pschepiurca, Grassi, Crook, Varas, Calligo, Cides, Pentimalli y Sirna)
y Caballito (Barone y Lucchini)

Los proyectos urbanísticos o Planes Maestros a utilizar para estos emprendimientos son los surgidos de los respectivos concursos organizados por la Sociedad Central de Arquitectos en 2013. Nuevo Liniers estará a cargo de María Hojman, Pablo Pschepiurca, Rodrigo Grassi, Leandro Crook, Alberto Varas, María Aldana Calligo, Roberto Cides, Atilio Pentimalli y María Florencia Sirna, mientras que Nuevo Caballito responderá al proyecto de Edgardo Barone y Gabriela Lucchini. La novedad (según anuncia la página de ANSES en la Web) es que en el caso de Nuevo Palermo el segundo premio, obtenido por Carlos Lebrero y Christian Sarno, remplazará al primer premio de Mario Boscoboinik y Jorge Iribarne, objetado en su momento por la función ejercida por Boscoboiniken el Gobierno de la Ciudad.

Otra novedad en el caso de las playas de Palermo es que la continuidad del Ferrocarril San Martín hacia el noroeste se producirá a través de un viaducto elevado, que permitirá anular varios pasos a nivel y el actual puente de la Av. Juan B. Justo sobre Av. Córdoba. Esta obra fue anunciada dos días antes que la creación de la nueva sociedad para las playas ferroviarias, en forma conjunta por el Ministro del Interior y Transporte, Florencio Randazzo, el Subsecretario de Transporte de la Ciudad, Guillermo Dietrich, y el jefe de Gabinete de la Ciudad, Horacio Rodríguez Larreta. Los funcionarios firmaron en esa ocasión un convenio por la construcción de ese viaducto y otro sobre la Av. Saenz, en el barrio de Nueva Pompeya, para la resolución del cruce del Ferrocarril Belgrano Sur.

Proyecto para Palermo (Lebrero y Christian Sarno) e infografía del viaducto proyectado
para el Ferrocarril San Martín.

Las ganancias producidas por estos desarrollos serán destinadas a aportar a la financiación de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento. En este sentido, el capital constitutivo de la nueva sociedad fue valuado en $2.572 millones, que significan alrededor de $10.000 por cada m2 que la normativa admite destinar a desarrollos inmobiliarios (es decir, el 35% de las 74 hectáreas que suman los predios como superficie total) o algo menos de $6.000 por cada m2 edificable (155.000 m2 en Nuevo Caballito, 191.631m2 en Nuevo Liniers y 99.000 en Nuevo Palermo, sumando 445.631 m2 en total).

Según el estudio Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires – Precio de oferta de venta de terrenos, del Ministerio de Planeamiento porteño, realizado en enero de 2014, el precio promedio del total de terrenos en venta registrados en ese estudio fue de U$S 1.762,3 (cerca de 14.000 pesos, a la cotización oficial del dólar al momento de escribirse esta nota), mientras que el costo de incidencia de terreno sobre el metro cuadrado construible alcanzaba U$S 2.246,8 (19.000 pesos) en las zonas centrales (C) y U$S 1.571,9 (13.500 pesos) en las zonas residenciales (R). Vale decir, es posible que el Estado pueda obtener mayores ganancias por la venta de ese capital societaria que lo valuado para esta ocasión, aunque eso dependerá también del costo que tengan y de la manera en que se realicen los costos de urbanización, y obviamente de las fluctuaciones del mercado inmobiliario y de la habilidad en la oferta y modalidad de venta concreta que realice Playas Ferroviarias de Buenos Aires. Según el mismo informe, los terrenos en venta registrados en el mes de diciembre de 2013 fueron en total 1.471, con una superficie total de 705.384,4 m2 de suelo urbano. Vale decir que la superficie a poner en venta en esta operación, alrededor de 259.000 m2 entre los tres predios, equivale a un 36% de la oferta total de lotes urbanos en Buenos Aires en un determinado momento.

Con respecto al costo de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento (que llevan varios meses paralizadas), según una nota de Pablo Tomino en La Nación del pasado 25 de septiembre, “la empresa brasileña Odebrecht está, desde el año pasado, al frente del Consorcio Nuevo Sarmiento, un pool de empresas a cargo de la obra. Se logró cerrar un financiamiento por 1.508 millones de dólares del Banco Nacional de Desarrollo Económico y Social de Brasil (Bndes), y que cubre la mitad del costo total del soterramiento. En tanto, la Casa Rosada deberá desembolsar otros 1500 millones de dólares para alcanzar los 3000 millones que demandará la totalidad de la obra. (…) En cuanto a los costos del financiamiento, se otorgaría una tasa menor al 6%, y los 1508 millones de dólares del préstamo el Estado podría cancelarlo en 12 años, con dos años de gracia”.

Siempre con la misma cotización de referencia, el valor de las tierras que administrará Playas Ferroviarias de Buenos Aires SA equivale a 302.588.235 de dólares, el 10% del costo total previsto para el soterramiento o el 20% del costo no financiado por el préstamo del Bndes. En las charlas que café de las ciudades organizó en el CPAU en 2013, hubo algunos cuestionamientos a que las ganancias resultantes de la venta de playas ferroviarias fueran al financiamiento de una obra que no iban a poder cubrir en su totalidad, y se sugirió que un mejor destino podría ser su reinversión en generación de suelo urbano, y no solamente en Buenos Aires y su área metropolitana.

MLT

Ver la síntesis del anuncio presidencial de la creación de la nueva sociedad Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A.

Ver el comentario sobre el tema en el sitioASN/nOise (“lado B” del Estudio Aisenson).

Sobre los proyectos urbanísticos en las playas ferroviarias de Buenos Aires, ver también en café de las ciudades las Terquedades ferro-inmobiliaria y del Plan que realmente existe, y la nota sobre La Ley 4477 de la Ciudad de Buenos Aires en el número 125.

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