Ver la primera Terquedad del CUR modificado
El proyecto original de ley de modificación del Código Urbanístico (CUR) incluía la entrada en firme en catálogo de más de 4.200 inmuebles singulares. Durante el debate legislativo se decidió desdoblar el proyecto en el texto finalmente aprobado (Ley N° 6776) y el referido proyecto de catalogación de inmuebles singulares, con la promesa de volver a tratarlo en segunda lectura en marzo o abril. Esto permitió que la modificación normativa se aprobara en el plazo pretendido por el Ejecutivo, pero en términos de planificación implica escindir el patrimonio de la cuestión urbanística, cuando en realidad la protección patrimonial es el Título 9 del código y es claramente una cuestión urbanística: no se trata solamente de la protección individual de un inmueble sino que ese inmueble está en un contexto urbano que tiene ciertas características. No hubo en realidad una discusión urbanística sino una puja entre algunos vecinos y asociaciones –y también algunos sectores políticos– que piensan que en la ciudad hay demasiado pocos inmuebles protegidos y que hay muchos más que deberían ser protegidos, y otras facciones políticas, desarrolladores urbanos y hasta la propia gestión, que piensan que son demasiados los inmuebles protegidos y que esto coarta los derechos del privado (como si las normativas urbanísticas no fueran justamente restricciones a la arbitrariedad de las decisiones privadas).

Entre las modificaciones aprobadas (luego de que se escindiera el catálogo) se encuentra la protección patrimonial con normativa de tres Equipamientos Especiales, los llamados EE, de las manzanas salesianas en el barrio de Almagro, sobre Hipólito Yrigoyen, incluyendo la iglesia de San Carlos Borromeo. En este caso, los vecinos en realidad querían en esas manzanas un APH pero la gestión ya poseía la decisión urbanística respecto a hacerlos Equipamientos Especiales, que parece correcta, y se le sumó la normativa específica con la protección de los edificios concretos dentro de cada manzana. Esto es un logro importante. En el Código hay una gran cantidad de Equipamientos Especiales sin normativa específica concreta, lo que habilita cierta discrecionalidad respecto a qué se puede realizar o no; esta cuestión no fue abordada ni en esta modificación ni en las anteriores.
(…) la protección patrimonial es el Título 9 del código y es claramente una cuestión urbanística: no se trata solamente de la protección individual de un inmueble sino que ese inmueble está en un contexto urbano que tiene ciertas características.

También desde el Ejecutivo se había enviado a pedido de los vecinos la ampliación del APH4 – Estación Belgrano R y su entorno, para incluir los pasajes Marcelo J. Fitte y Dr Bernardo Vélez, que están a continuación de la estación. En el CUR original, a estos pasajes se les había asignado edificabilidad como Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (USAA). Se consideraron las condiciones del entorno y se entendió correctamente que era necesario incluirlos dentro del Área de Protección Histórica.

Por otro lado, se consiguieron algunos logros que no estaban previstos en el proyecto original, en gran parte gracias a la lucha de los vecinos y las asociaciones. A esta se agrega el acompañamiento (para algunos inédito) de partidos como Unión por la Patria, la Unión Cívica Radical y la Coalición Cívica. Gracias a las discusiones legislativas y a la presión que se ejerció, tanto en las audiencias públicas como en las reuniones de comisiones, se incorporó la ampliación del APH 32, Abasto. Hasta ahora solo estaba catalogado el inmueble del Mercado de Abasto; logró ampliarse a un polígono que tiene alrededor de 300 parcelas con normativa específica, con la protección de pasajes como Carlos Gardel y el Zelaya. También se bajó su constructividad de USAM a USAB2.
Se incluyó el APH47 Parque Los Andes, que ya existía como nuevo APH desde el antiguo Código de Planeamiento Urbano (CPU) (estaba incluido en las que estaban denominadas como nuevas Áreas de Protección Histórica) pero que en más de 20 años nunca se había logrado que pasaran la instancia legislativa para dejarlo en firme. En esta oportunidad, desde el Ejecutivo no se había propuesto como APH, solo se procuraba que al menos se lo catalogara en firme con Nivel de Protección Estructural, pero también gracias a estas discusiones se le dio normativa como APH, aunque sin incluir las manzanas o parcelas frentistas al Barrio Parque Los Andes. El APH está conformado solamente por la manzana del barrio. La discusión se centró en que la catalogación estructural no sumaba cuestiones del espacio público respecto a las veredas y al arbolado de esa manzana; ahora, con la denominación APH y con una normativa específica para esas cuestiones del espacio público y también de los espacios internos del conjunto, la protección es mucho más concreta.
En cambio, en el Título 9, a solicitud de La Libertad Avanza se incorporó una exigencia que en la práctica es casi imposible de aplicar: que cuando un edificio entre a catálogo preventivo, no solo se le deba notificar esa entrada al dueño del inmueble sino también a los propietarios de los inmuebles linderos a ese edificio, como si esos propietarios pudieran recurrir algo que no los afecta específicamente. Además se estableció que si un inmueble entra en catálogo preventivo y no es tratado por la Legislatura en tiempo y forma, a los cuatro años se le debe dar de baja de este catálogo (habría que pensar que funcionario después de cuatro años de que un inmueble sea catalogado va a afrontar el costo político de firmar una resolución dando de baja esa catalogación).
Queda por ver el resultado que tendrá la posibilidad de transferir capacidad constructiva a partir de la puesta en valor de edificios protegidos. Hay quienes sostienen que hubiera sido más efectivo poner en marcha el FEREC, figura que ya se encontraba delineada en el CPU y que indica que una parte de los ingresos por derechos de construcción deben ser puestos en un fondo para la puesta en valor de edificios. Sin embargo, esta nueva transferencia parece interesante como concepto, ya que pone en relación a los privados y el Estado toma un rol facilitador y de control en ese intercambio (a la manera de los mecenazgos). Queda también por ver, como ya señalamos en la Terquedad anterior, el impacto urbanístico de transferir superficie construible a otros lugares. En especial, considerando la preocupación por la homogeneidad morfológica expresada en el Plan Urbano Ambiental y en los fundamentos del CUR.

En el Código hay una gran cantidad de Equipamientos Especiales sin normativa específica concreta, lo que habilita cierta discrecionalidad respecto a qué se puede realizar o no
Finalmente, y aunque no es específicamente una cuestión de patrimonio sino de la ciudad existente en un sentido más amplio, se incluyó el denominado “tejido carpeta” (una mezcla intrincada de volúmenes edificados de baja altura con pasillos y patios de dimensiones reducidas) como parte de las nociones de edificabilidad de la ciudad. Esto permitirá, por ejemplo, regularizar obras en gran cantidad de PHs, edificios de pasillo lateral o de pasillo central con algunas unidades residenciales. Esto chocaba con la idea predominante en el antiguo CPU, que imaginaba una renovación total de la ciudad con centros libres de manzana “impolutos”, afectando a vecinas/os que no podían regularizar obras en sus unidades funcionales por superar la línea de frente interno o estar dentro del centro del libre de manzana. Esto no implica construir cuatro pisos en un PH sino, por ejemplo, agregarles un dormitorio más o un ambiente con un uso específico. Hay en la ciudad muchos PHs que son patrimonio pero también muchos que, aunque no lo son, forman parte importante de la identidad barrial y porteña. Estos edificios se vieron realmente perjudicados con esa normativa, que se pretendía aplicable en todas las manzanas de la ciudad.
(…) se incluyó el denominado “tejido carpeta” (una mezcla intrincada de volúmenes edificados de baja altura con pasillos y patios de dimensiones reducidas) como parte de las nociones de edificabilidad de la ciudad.
Lo que empieza a discutirse (y que pasó sin penas ni gloria con el propio CUR) es esta dialéctica entre la ciudad existente, la conservación de ciertas características de nuestra ciudad y su renovación total, que era el objetivo implícito del CPU (ligado al viejo Plan Director de Buenos Aires). Se suponía que el Plan Urbano Ambiental tenía una visión un tanto diferente respecto a la sustitución total, pero que no se vio reflejada completamente en las discusiones legislativas o en las propuestas normativas del Ejecutivo, que siguen basadas en el concepto de sustitución total y cambio de tejido completo. En modo contrario, muchos profesionales, vecinas y vecinos consideran que ciertas tipologías que caracterizan a Buenos Aires no deberían desaparecer.
MLT
Terquedades. Una mirada arrabalera a Buenos Aires, es una columna a cargo de Mario L. Tercco, corresponsal de café de las ciudades en la capital argentina.
Sobre el tema, ver también El Código Urbanístico de Buenos Aires. Entre el mercado y el derecho a la ciudad, por Luciana Antelo y Agustín Mango; El proyecto de modificación del Código Urbanístico de Buenos Aires. O cómo repetir siempre la misma historia, por Fernando Fimognare; la presentación de nuestro número 236; la advertencia sobre las modificaciones propuestas al CUR y el trabajo comparativo realizado por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU); la nota de Federico Poore en Cenital del 30 de agosto y la nota de Néstor Magariños en ARQ del 27 de agosto.