El Código Urbanístico (CUR) aprobado en 2018 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires trajo consigo una serie de cambios que, aunque prometían modernizar y flexibilizar el desarrollo urbano, han generado profundas críticas y consecuencias que hoy son visibles en el paisaje urbano y en la calidad de vida de sus habitantes.
Desde su implementación, se ha consolidado un modelo de ciudad que prioriza la especulación inmobiliaria y donde el derecho a la ciudad, entendido como la posibilidad de todos los ciudadanos de acceder y disfrutar del espacio urbano, ha quedado relegado.
Una de las principales modificaciones que introdujo el actual código fue la eliminación de indicadores como el FOS y el FOT. El objetivo era lograr reglas claras y a la vez evitar la “discutida” ciudad de las medianeras
El Código Urbanístico de 2018: la morfología urbana del desarrollo inmobiliario.
El código vigente, impulsado por la gestión de Horacio Rodríguez Larreta, planteó la necesidad de actualizar el antiguo Código de Planeamiento Urbano (CPU) de 1977, apoyado en una serie de políticas urbanas que buscaban reconfigurar el modelo de ciudad. El CUR, como principal instrumento de planificación, juega un papel central en este proceso.
Bajo la premisa de construir una ciudad homogénea, es decir, con edificios de alturas similares por manzanas, una de las principales modificaciones que introdujo el actual código fue la eliminación de indicadores como el FOS y el FOT. El objetivo era lograr reglas claras y a la vez evitar la “discutida” ciudad de las medianeras. También se buscó dejar atrás el supuesto modelo de zoning del CPU y se propuso la mixtura de usos como herramienta para generar una “ciudad policéntrica”. Esto se tradujo en la introducción de cuatro tipos de mixturas de usos y seis unidades de edificabilidad que se distribuyen por toda la ciudad, disociadas entre sí. Pero sobre todo, lo que esta nueva modalidad impulsó fue un aumento exponencial de la constructibilidad, ya que se subieron las alturas, se amplió la banda edificable y se aumentó la intensidad de usos.
Las consecuencias principales son las que hoy reclaman los colectivos vecinales: construcción y usos descontrolados, la pérdida total de la identidad barrial y un negocio extraordinario para el desarrollo inmobiliario. A estos reclamos, Álvaro García Resta, Secretario de Desarrollo Urbano y el encargado de ejecutar esta modificación, los llama “populismo urbano”, como una forma peyorativa de referirse a aquellas posturas que, según él, obstaculizan el desarrollo urbano de forma demagógica y responden a intereses políticos más que a necesidades reales de la ciudad.
Se mantiene una visión fragmentada de la ciudad, donde el sur de la Ciudad en general y los barrios populares en particular continúan relegados a una infraestructura deficiente y sin acceso a servicios básicos de calidad.
El proyecto de modificación: coaching urbano
En este contexto, la gestión actual encabezada por Jorge Macri dijo reconocer las problemáticas que el Código generó y consideró que debían modificar el Código que el mismo sector gobernante, con una continuidad política de 17 años en la Ciudad, escribió hace seis años. El proyecto de ley sigue perpetuando un enfoque basado en la lógica de mercado y en la primacía de los intereses de los desarrolladores privados sobre el bien común.
Los proyectos vecinales plantean modificaciones de alturas y una revisión de usos, especialmente en áreas donde las nuevas habilitaciones que la mixtura ofrece resultaron en dinámicas indeseadas para la identidad de barrio. Esta es una problemática que en la versión aprobada en primera lectura no se aborda.
Además, no es la única ausencia. Los Títulos 5 (sistema de movilidad) y 8 (Reurbanización e Integración Socio-Urbana) no son modificados. Se mantiene una visión fragmentada de la ciudad, donde el sur de la Ciudad en general y los barrios populares en particular continúan relegados a una infraestructura deficiente y sin acceso a servicios básicos de calidad. El proyecto tampoco aborda los problemas de movilidad y conectividad urbana, ni presenta soluciones para mitigar de manera efectiva el impacto ambiental que genera la urbanización descontrolada. Tampoco aborda la problemática del escaso espacio público que tiene la Ciudad.
Lo que sí aborda es un nuevo instrumento para generar “capacidad constructiva adicional” al desarrollo inmobiliario. Según lo que propone la herramienta, desarrollando vivienda en la zona sur de la Ciudad se podrían ganar metros cuadrados adicionales para construir en las áreas que la Legislatura determine y que, claro, le interesen al mercado inmobiliario. Todo ello sin ninguna consideración acerca de quiénes y cómo accederían a esas viviendas.
Álvaro García Resta, como principal impulsor de estas modificaciones, basa la propuesta en la necesidad de una ciudad más equilibrada y la presenta como una solución a la brecha norte-sur que se explica, según él, por la falta de desarrollo privado, porque allí a nadie le interesa invertir. Desde esa hipótesis plantea la necesidad de generar incentivos, con un discurso superficial basado en la posibilidad de potenciar habilidades y aumentar oportunidades, propio de lo que podríamos denominar “coaching urbano”.
Para justificar la propuesta, el área de antropología urbana elaboró un “Índice de cobertura de las necesidades de la vida cotidiana”, referenciándose en el concepto de la “ciudad de 15 minutos” de Carlos Moreno y en el que se evalúa la proximidad a la infraestructura de servicios en la toda la ciudad de Buenos Aires, con el fin de “desarrollar una Ciudad sostenible, ecológica, generadora de valor económico y con impacto social positivo”. Las intenciones suenan bien desde el tan repetido discurso coacheado, pero lo que deja en evidencia el resultado de este diagnóstico es la falencia en términos de infraestructura que tiene gran parte de la Ciudad (las áreas en rojo) y que el mismo Gobierno propone solucionar sólo con incentivos al desarrollo privado en las áreas donde las necesidades están resueltas. La posibilidad de encarnar el rol de Estado no aparece. Las grandes decisiones urbanísticas siguen subordinadas a los intereses económicos.
Índice de cobertura de las necesidades de la vida cotidiana (ICNVC).
Fuente: Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
La ciudad que necesitamos no es aquella que se desarrolla al ritmo de la renta inmobiliaria, sino una en la que el Estado invierta en infraestructura y guíe la inversión privada, respetando y promoviendo la calidad de vida de sus habitantes.
Hacia un modelo de Ciudad superador
La ciudad debe planificarse considerando las necesidades de vivienda, trabajo, educación, salud y recreación de todas las personas. Es fundamental que las políticas urbanísticas incluyan mecanismos de consulta y participación ciudadana real, donde todos los actores, los vecinos y las comunas tengan un rol activo en las decisiones que afectan sus entornos.
Es momento de que la planificación urbana se entienda como una herramienta de justicia social, capaz de cerrar brechas y generar espacios de encuentro, convivencia y disfrute. No se trata sólo de discutir alturas y morfología, es pensar estratégicamente cómo, dónde y para quiénes se desarrolla la Ciudad. Para ello es necesario construir planes de sector donde se evalúen de manera pormenorizada las complejidades que las diferentes áreas presentan y se propongan soluciones a su medida. También es necesario abordar el acceso a la vivienda y las distintas complejidades que el déficit habitacional presenta. Existen antecedentes virtuosos, como el de los créditos hipotecarios PRO.CRE.AR, en los que el Estado resolvió de forma integral el acceso a la vivienda con créditos preferenciales para diferentes sectores sociales, con producción económica, inversión en infraestructura y generación de trabajo.
En ese sentido, los sectores que han sido históricamente postergados, como el área sur de la Ciudad y los barrios populares en particular, son los que requieren mayor foco, más y mejores propuestas. Es necesario ampliar el Título 8 y establecer lineamientos para asegurar procesos que garanticen efectivamente el acceso a un hábitat digno a todas las personas que habitan en barrios populares y alcanzar la inclusión plena al tejido social, urbano, económico y cultural.
La ciudad que necesitamos no es aquella que se desarrolla al ritmo de la renta inmobiliaria, sino una en la que el Estado invierta en infraestructura y guíe la inversión privada, respetando y promoviendo la calidad de vida de sus habitantes. Para ello, es necesario abandonar el coaching urbano y dar un debate profundo, real y transversal de todos los temas que esta normativa regula, con todos los actores que involucra.
El debate del Código Urbanístico es una oportunidad para ello. Solo así podremos avanzar hacia una ciudad más justa, humana y habitable.
LA y AM
La autora y el autor son profesionales de arquitectura (FADU-UBA). Actualmente se desempeñan como asesores parlamentarios y trabajaron en la discusión del Código Urbanístico y en la elaboración del proyecto de ley “Lineamientos para Barrios Populares”. Tienen experiencia en trabajos interdisciplinarios relacionados con las problemáticas del hábitat popular y el desarrollo de políticas urbanas.
Sobre el tema, ver también El proyecto de modificación del Código Urbanístico de Buenos Aires. O cómo repetir siempre la misma historia, por Fernando Fimognare en nuestro número 237; la presentación de nuestro número 236; la advertencia sobre las modificaciones propuestas al CUR y el trabajo comparativo realizado por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU); la nota de Federico Poore en Cenital del 30 de agosto y la nota de Néstor Magariños en ARQ del 27 de agosto.