La coyuntura emergente de las Primarias (PASO) refuerza la necesidad de problematizar un conjunto de ideas cuyo eje vertebrador es el mercado -inmobiliario- como organizador de la vida social y el hábitat en particular. Tal idea tiene implicancias concretas en el hábitat y el ambiente; a continuación, abordaremos algunas relativas a su dimensión jurídica.
La primera radica en fortalecer una idea absoluta e ilimitada del derecho de propiedad, desconociendo su función social y ambiental e instituyéndola en un derecho adquirido que no reconoce limitaciones sin considerarlas violatorias de aquel, limitando severamente las capacidades públicas de velar por el interés general mediante la regulación de este derecho y coartando el rol del Estado a un mero facilitador o proveedor. Así, su función regulatoria y redistribuidora sería violatoria de los derechos de los propietarios y distorsiva en términos de la libre asignación de bienes y usos que hace el mercado, quedando por fuera de las capacidades públicas el control sobre el uso y el desarrollo del suelo que tenga en cuenta las necesidades y derechos socioambientales colectivos.
Pensar la tierra y la vivienda casi exclusivamente como una mercancía, cuyo contenido económico estaría determinado por los intereses del propietario individual, ponderando su valor de cambio por sobre cualquier valor de uso social
La segunda, íntimamente ligada con la primera, es pensar la tierra y la vivienda casi exclusivamente como una mercancía, cuyo contenido económico estaría determinado por los intereses del propietario individual, ponderando su valor de cambio por sobre cualquier valor de uso social, privilegiando usos no habitacionales permanentes del parque habitacional. Pensemos por ejemplo que cualquier regulación sobre usos turísticos o no usos -ociosidad- quedaría fuera de las potestades públicas, limitándose las posibilidades de determinar un orden público más equilibrado e inclusivo. Ello implica un retroceso y desconocimiento de arraigados principios sobre penalización del ejercicio abusivo del derecho (art 10 CCyC), reforzada por el Código Civil y Comercial con relación a la afectación del ambiente y los derechos de incidencia colectiva (Art 14CCyC) y las actuales previsiones sobre “subordinación del ejercicio de los derechos individuales a la no afectación del funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas(…) y a las normas de derecho administrativos (…) dictadas en el interés público”. Nuestro país tiene una vieja tradición de intervención en los mercados con el fin de garantizar el interés público; basta con mencionar los relevantes precedentes de “Saladeristas (…)” sobre actividades de curtiembres que contaminaban el Riachuelo, o “Ercolano” donde se avalan la constitucionalidad de legislación de emergencia para regular el mercado locativo, sosteniendo la Corte que “un derecho ilimitado sería una concepción antisocial”.
Una tercera implicancia, relativa al mandato distributivo y de igualdad sustancial que debe guiar la acción pública: pensar la ciudad no como un producto colectivo sino como un conjunto de esfuerzo individuales priva a los Estados la capacidad distributiva equitativa de las cargas y beneficios de la urbanización, las que serán apropiadas por los propietarios, privándolo por ejemplo de la posibilidad de captar las plusvalías por su accionar normativo o la realización de obras públicas.
Por ello, nos encontramos ante la necesidad de fortalecer un abordaje integral del hábitat y en la obligación de mejorar la acción pública, discutir nuestros sistemas jurídicos elitistas y reposicionar el rol del Estado como garante del derecho al hábitat, combinando su facetas prestacionales y regulatorias.
Pensar la ciudad no como un producto colectivo sino como un conjunto de esfuerzo individuales priva a los Estados la capacidad distributiva equitativa de las cargas y beneficios de la urbanización
Así también lo advierten los organismos internacionales, por ejemplo, en la Observación General 24, donde el Comité DESC entendió que los Estados violan su obligación de respetar los derechos humanos “por no regular el mercado inmobiliario y los actores financieros que operan en este mercado para garantizar el acceso a una vivienda asequible y adecuada para todos”. [3]
Mientras la gran mayoría de las ciudades del mundo discuten qué tipo de regulaciones son adecuadas para garantizar derechos de su población, debemos evitar que Argentina inicie un camino a contramano, donde discutamos si debe o no el Estado ejercer su faceta regulatoria o ser un mero espectador o promotor de la inversión privada. Ello no implica que toda regulación por sí misma sea virtuosa, pero pensar que el Estado tiene que mantenerse al margen del proceso urbano no sólo profundizará las políticas de corte excluyente sino que impedirá que se adopten las medidas necesarias para morigerar los impactos de las asimetrías sociourbanas, impactos diferenciales conocidos en mujeres, diversidades, niñas/os, migrantes, etc.
AT
El autor es abogado. Es Codirector de Centro de Hábitat Inclusivo (IEH.FADU).