Durante más de cuatro décadas, urbanistas como yo hemos defendido incansablemente los barrios caminables, los desarrollos de uso mixto y las comunidades de diversos ingresos y orígenes. Luchamos por lugares donde los niños pudieran ir caminando a la escuela, los vecinos pudieran reunirse en porches compartidos y la vivienda no se consiguiera a costa de la salud mental ni de la ruina financiera. Y, hasta cierto punto, lo logramos. Hoy, estas ideas aparecen en documentos de planificación de toda Norteamérica, y su lenguaje se ha integrado en la jerga burocrática de los ayuntamientos.
Sin embargo, a pesar de este aparente progreso, los resultados han sido devastadoramente claros: hemos fracasado. La vivienda es más cara, más desigual y más esquiva que en cualquier otro momento de la historia reciente. Las familias de ingresos medios se ven cada vez más excluidas de las comunidades en las que trabajan. La idea misma de una vivienda asequible cerca del trabajo, los amigos o la familia se ha vuelto inalcanzable para la mitad de la población. Y durante el calvario de la pandemia de Covid-19, este desastre silencioso se hizo evidente: la forma en que organizamos nuestras ciudades no solo es ineficiente, sino que está matando gente.
(…) hemos fracasado. La vivienda es más cara, más desigual y más esquiva que en cualquier otro momento de la historia reciente. Las familias de ingresos medios se ven cada vez más excluidas de las comunidades en las que trabajan.
Entonces, ¿qué falló? ¿Hay malicia detrás de nuestras decisiones de planificación? ¿Una conspiración de promotores y urbanistas? Prefiero una respuesta menos cínica. El problema no es de intención, sino de omisión. Durante décadas, hemos perseguido sombras —modificando la forma, la escala y el uso— ignorando la fuerza más poderosa de la vida urbana: el precio del suelo. Llamemos a las cosas por su nombre. La renta del suelo —los ingresos no derivados de acciones propias que obtienen los propietarios por el mero hecho de poseer un recurso finito e inmóvil— es la raíz de nuestra crisis.
Las ciudades crecen, se construyen infraestructuras, los trabajadores trabajan, las empresas invierten, y la mayor parte de la riqueza resultante se desvía silenciosamente en forma de un aumento del valor del suelo. Ya sea que se pague a un propietario o a un banco en forma de hipoteca, la renta de la tierra es un lastre para la civilización misma. No produce nada. Lo absorbe todo. Esto no siempre se sintió con tanta crudeza. En las tres décadas de posguerra, los efectos perniciosos de la renta de la tierra se atenuaron temporalmente. La construcción masiva de viviendas, las vastas extensiones de terreno barato y las fuertes protecciones laborales crearon un período fugaz en el que incluso un empleado de supermercado podía mantener a una familia y comprar una vivienda modesta.
Pero en los últimos cuarenta años —y de forma más aguda en los últimos veinte— la maquinaria de extracción de rentas ha vuelto a la vida. En ciudades bendecidas con el crecimiento del empleo y el talento humano, la prosperidad misma se ha convertido en un veneno. Los salarios suben, las empresas prosperan y los precios de la tierra se disparan desproporcionadamente, consumiendo todas las ganancias. Esto no es una paradoja. Es exactamente lo que Henry George previó hace más de un siglo: que el progreso, en condiciones de monopolio de la tierra, no beneficia a todos. Aumenta la marea y hunde a los trabajadores.
La construcción masiva de viviendas, las vastas extensiones de terreno barato y las fuertes protecciones laborales crearon un período fugaz en el que incluso un empleado de supermercado podía mantener a una familia y comprar una vivienda modesta.
Los urbanistas de hoy se enfrentan a una amarga verdad. Nos hemos aferrado a la creencia de que simplemente permitiendo más viviendas —eliminando las barreras de zonificación y permitiendo una mayor densidad— el mercado se recuperaría por sí solo. Pero el mercado no puede corregir una patología arraigada en el precio del suelo. Cuando el suelo está monopolizado privadamente, cada buena acción —cada nueva línea de transporte público, cada nuevo empleo, cada dúplex permitido— solo infla el valor subyacente del suelo. El propietario gana. El inquilino no. Entonces, ¿qué se puede hacer?
La respuesta, como enseñó George, no reside en castigar la creación de riqueza sino en recuperar el incremento no derivado de acciones de los propietarios: el aumento del valor del suelo que la propia sociedad crea. Ciudades como Viena han demostrado que cuando la renta del suelo se aprovecha para el bien común —mediante la propiedad social, la recuperación de plusvalías o la vivienda pública en terrenos públicos— la vivienda puede ser abundante y asequible. Crea espacio para que la mano de obra prospere y el capital invierta, sin verse estrangulado por la renta parasitaria.
Ciudades como Viena han demostrado que cuando la renta del suelo se aprovecha para el bien común —mediante la propiedad social, la recuperación de plusvalías o la vivienda pública en terrenos públicos— la vivienda puede ser abundante y asequible.
La tragedia no es que el problema sea complejo, sino que su solución sea tan aburridamente simple. Ya tenemos las herramientas. Zonificación, controles de desarrollo, planificación del uso del suelo: estas son las herramientas legales que necesitamos. Pero en lugar de usarlas para controlar la especulación inmobiliaria y exigir asequibilidad, las hemos convertido en chivos expiatorios. Culpamos a las “limitaciones de oferta” y a los “NIMBY” del estrés habitacional, cuando en realidad estamos diagnosticando mal la enfermedad. El problema no es la negativa a construir más viviendas. Es el proceso mecánico por el cual los propietarios de la tierra absorben todos los beneficios y dejan a los trabajadores con la factura.
En este sentido, nuestra crisis de vivienda no es un desastre natural. Es el resultado previsible de políticas públicas que se han rendido ante los intereses privados de la propiedad del suelo. Y, sin embargo, la oportunidad es inmensa. Al restaurar el principio de que la tierra debe servir a la gente, no al revés, podríamos revertir el rumbo. Podríamos construir no sólo más viviendas, sino todas las viviendas necesarias. Henry George murió intentando enseñar esta verdad: que el trabajo y el capital no son enemigos. Su adversario común es el monopolio de la tierra: la renta de la tierra que exige pago sin trabajo, innovación ni contribución.
En este sentido, nuestra crisis de vivienda no es un desastre natural. Es el resultado previsible de políticas públicas que se han rendido ante los intereses privados de la propiedad del suelo.
Nuestras ciudades no sufren de falta de edificios. Sufren de una falta de justicia en la asignación y el precio del terreno que las sustenta. Podemos solucionar esto. Pero solo si recordamos lo que hemos olvidado. Y solo si actuamos con la claridad moral que exige este momento. Nuestros hijos —y sus ciudades— cuentan con nosotros.
PMC
El autor es arquitecto paisajista, profesor de diseño urbano en la University of British Columbia (Vancouver) y militante político. Es autor de Broken City: Land Speculation, Inequality, and Urban Crisis. En Twitter, equis o como se llame es @pmcondon2
