El expediente municipal Nº 32080/25 solicita autorización para la construcción de una torre de planta baja y 11 pisos en el lote ubicado en Avenida Belgrano 548 de la ciudad de Rosario, emplazado en un sector comprendido dentro del Área de Protección Histórica asociada al Monumento Nacional a la Bandera. Tal como destaca ICOMOS en su Informe Técnico Valorativo del pasado 4 de mayo, “el inmueble integra un área especialmente regulada y registra catalogación patrimonial con grado de protección específico, circunstancia que exige ponderar las intervenciones proyectadas no solo desde parámetros edilicios generales, sino también desde los criterios especiales aplicables al sector”.
En este número de café de las ciudades reproducimos las opiniones que expresaron sobre el tema la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (SAPLAT) y la Academia de Arquitectura y Urbanismo (ACAU), respectivamente.
Solicitud de la ACAU a favor del cumplimiento de las normas vigentes, en torno al pedido de excepción para construir un edificio en la Av. Belgrano 548 de la Ciudad de Rosario. Expediente municipal Nº32080/25.
Con copia al Intendente Municipal, Pablo Javkin, y a la Presidenta de la Comisión de Planeamiento y Urbanismo del Concejo Municipal de Rosario, Concejala Fernanda Gigliani.
A la Presidenta del Concejo Municipal de Rosario
Concejala María Eugenia Schmuck.
el Monumento Nacional a la Bandera posee una significación que trasciende lo local, proyectándose como un referente simbólico de alcance nacional cuya integridad y la de su entorno debe preservarse de manera irrenunciable.
De nuestra mayor consideración:
La Academia de Arquitectura y Urbanismo (ACAU) -en su carácter de organismo de alcance nacional- se dirige a usted y por su intermedio a los integrantes del cuerpo que preside, con el objeto de manifestar su opinión y valoración a favor del cumplimiento de las normas vigentes, en torno al otorgamiento de una excepción para construir un edificio en altura en la Manzana 99, Gráfico 6 (Av. Belgrano 548) de la ciudad de Rosario, hecho que tomó estado público movilizando a nuestros miembros académicos así como a reconocidas instituciones del país.
Nuestra organización, sin fines de lucro, fue fundada para promover el valor social y cultural de la Arquitectura y el Urbanismo en Argentina. Su visión se proyecta sobre la ciudad y el territorio, animada por una perspectiva de futuro que integra la historia y el patrimonio construido con los desafíos que plantea la evolución de la disciplina y su relación con la cultura, la tecnología, los recursos naturales y el medio ambiente. Está compuesta por destacados profesionales con amplia experiencia en la práctica de la arquitectura, el urbanismo, la planificación, el paisaje, la enseñanza universitaria, el estudio y defensa del patrimonio, el medio ambiente, la historia y la crítica arquitectónica.
Muchas de las argumentaciones aquí presentadas coinciden y reafirman las consideraciones vertidas en el Informe Técnico remitido por el Consejo Internacional de Monumentos y Sitios (ICOMOS) Argentina, así como el posicionamiento fijado por el Colegio de Arquitectura y Urbanismo Distrito 2 (CAUD2), respaldado por el Centro Universitario Rosario de Investigaciones Urbanas y Regionales (CURDIUR UNR/CONICET).
En este sentido, el área involucrada no debe entenderse como una suma de parcelas independientes, sino como un sistema complejo de relaciones espaciales y una morfología consolidada que otorga sentido al Monumento.
Nuestra institución sostiene plenamente que el Monumento Nacional a la Bandera posee una significación que trasciende lo local, proyectándose como un referente simbólico de alcance nacional cuya integridad y la de su entorno debe preservarse de manera irrenunciable. No obstante, entendemos que el debate suscitado en Rosario excede este caso particular. La preocupación manifestada por numerosos profesionales del país —y en especial por nuestros miembros académicos— se vincula con situaciones similares registradas en distintas ciudades argentinas. En este marco, y sin reiterar argumentos ya expresados por otras instituciones, consideramos oportuno señalar la necesidad de reafirmar determinados postulados:
Protección del paisaje urbano. Tal como señala el informe de ICOMOS Argentina, existe una extensa bibliografía que respalda que la intervención sobre el patrimonio ha dejado de concebirse como la defensa de piezas individuales. Su valoración remite necesariamente al contexto, en tanto cada hecho arquitectónico configura un paisaje urbano particular. La permanencia de las arquitecturas que lo integran contribuye a su identidad y expresa una construcción histórica donde se plasman rasgos culturales colectivos.
En este sentido, el área involucrada no debe entenderse como una suma de parcelas independientes, sino como un sistema complejo de relaciones espaciales y una morfología consolidada que otorga sentido al Monumento. Superar la altura establecida para esta Área de Protección Histórica (APH) desvirtuaría dichas relaciones paisajísticas y la unidad morfológica del sector.
Cabe recordar que la Ordenanza Nº7367/2002, en su Artículo 2º inciso b), crea el Distrito H2-15 destinado a integrar el Parque Nacional a la Bandera, incorporando la Manzana 99. Posteriormente, la Ordenanza Nº8891/2011 crea y define indicadores urbanísticos para el Área de Preservación Histórica “Parque Nacional a la Bandera”, incluyendo parte de los inmuebles de dicha manzana. En particular, asigna al Gráfico 6 la categoría “Protección Directa 2b” y fija aspectos específicos: las alturas deben respetar el perfil de las construcciones patrimoniales linderas y toda intervención requiere aprobación de la Secretaría de Planeamiento conforme a la normativa vigente de preservación.
Asimismo, corresponde señalar que esta APH no fue incluida en la Ordenanza Nº8243/2008 de “Reordenamiento Urbanístico del Área Central”, fue objeto de una ordenanza específica Nº8891/2011. Por esa pertenencia esta APH no queda involucrada en los alcances de la Ordenanza Nº10838/25, que fue recientemente aprobada adoptando un carácter regresivo.
Este marco permitió delimitar con precisión dónde corresponde aplicar políticas de preservación y dónde promover procesos de renovación, reconociendo su necesaria diferenciación, estableciendo reglas claras sobre alturas, usos y ocupación del suelo.
Patrimonio como parte del ambiente. La jurisprudencia argentina reconoce al patrimonio cultural e histórico como una dimensión constitutiva del concepto jurídico de “ambiente”. Este principio resulta plenamente aplicable a la preservación urbana, en tanto garantiza la equidad intergeneracional, asegurando que los bienes —naturales y culturales— se preserven para las generaciones futuras, evitando que intereses particulares de corto plazo comprometan el interés colectivo.
Incidencia en la política urbana general. La preservación debe entenderse en el marco de una política urbana integral. En este sentido, Rosario asumió un desafío significativo a partir de 2008, cuando inició un proceso de revisión normativa que permitió reemplazar el antiguo Código Urbano vigente desde 1967 —extremadamente permisivo en la asignación de alturas e indiferente a la preservación del patrimonio— por un cuerpo normativo integral: las Normas Urbanísticas de la ciudad.
La política de preservación se expresó entonces fuertemente mediante el control de índices edilicios y alturas en tres categorías específicas: a) preservación de tejidos barriales consolidados, al desalentar procesos indiscriminados de sustitución; b) definición de “Áreas de Preservación Histórica” (APH), como fragmentos urbanos que constituyen registros vivos de distintos momentos históricos; c) identificación de “Tramos de Preservación” en manzanas del Área Central, reconocidos por la sucesión de inmuebles catalogados.
En paralelo —y como contrapunto—, la misma norma definió oportunidades de renovación a través de: a) “Tramos de Completamiento”, en manzanas conformadas del Área Central, donde se habilita la incorporación de edificación en altura para completar vacíos intersticiales; b) “Corredores Urbanos”, admitiendo mayor densificación en ejes jerárquicos ya transformados; c) “Áreas de Reserva”, que impulsan transformaciones significativas en sitios de alto valor estratégico definidos por el plan, mediante el desarrollo de Planes Especiales o de Detalle.
una vez que el Estado ha consolidado un estándar de tutela sobre un bien (como el área del Monumento a la Bandera u otros), no puede retroceder hacia una protección menor sin una fundamentación extremadamente rigurosa.
Este marco permitió delimitar con precisión dónde corresponde aplicar políticas de preservación y dónde promover procesos de renovación, reconociendo su necesaria diferenciación, estableciendo reglas claras sobre alturas, usos y ocupación del suelo. Un tema actualmente de mucha preocupación y debate en numerosas ciudades argentinas.
Límite a la discrecionalidad. Advertimos que la aprobación de excepciones “caso por caso” o la inclusión de modificaciones parciales que desvirtúan una visión integral del fenómeno urbano conduce, con el tiempo, a una transformación progresiva y negativa de la ejemplar normativa urbanística que definió oportunamente la ciudad de Rosario, sin una discusión de carácter general, ineludible para el caso de considerarse necesaria su actualización y para que adquiera este acto además de legalidad, legitimidad.
Riesgo de precedentes regresivos. El principio de no regresión, mencionado en los documentos técnicos de ICOMOS Argentina, adquiere especial significación en el caso de Rosario. Es un pilar del derecho ambiental y patrimonial contemporáneo que establece que los niveles de protección ya alcanzados no deben ser disminuidos por decisiones normativas o administrativas posteriores. Está íntimamente ligado al principio de progresividad, lo que significa que una vez que el Estado ha consolidado un estándar de tutela sobre un bien (como el área del Monumento a la Bandera u otros), no puede retroceder hacia una protección menor sin una fundamentación extremadamente rigurosa.
La flexibilización de las condiciones de tutela o la disminución de las restricciones de altura en un Área de Protección Histórica (APH) se consideraría un precedente regresivo que debilita los estándares de protección consolidados con anterioridad por otras ordenanzas.
En resumen, este principio exige que cualquier cambio en la normativa urbana de un área protegida se oriente siempre hacia una mejora o profundización de la protección, y nunca hacia su debilitamiento.
Inapropiada contraposición entre desarrollo y preservación. Sostenemos que la preservación patrimonial no constituye un obstáculo al desarrollo, sino un marco que orienta un crecimiento equilibrado y sostenible. En este caso particular, la alteración del entorno mediante excepciones particulares opera en detrimento del valor simbólico del Monumento, subordinando el interés colectivo a lógicas inmobiliarias de corto plazo.
Resulta particularmente preocupante cuando estas excepciones se fundamentan exclusivamente en la viabilidad económica del bien, ya que ello implica asumir que todo inmueble debe ser potencialmente sustituible por edificación en altura, lo que podría extenderse a indiscriminadamente a cualquier sector urbano, incluso a los barrios consolidados, modificando sustancialmente sus condiciones de vida e imponiendo a la población un modelo de ciudad que no es sostenible.
Equidad y racionalidad para un desarrollo urbano sostenible. Resulta evidente que la responsabilidad institucional en la formulación y modificación de normas urbanísticas es de suma relevancia, en tanto de ello depende la sostenibilidad de las ciudades, el respeto por la convivencia y el equilibrio entre intereses sectoriales y generales.
En este marco, las manifestaciones de vecinos —como las de la Vecinal Monumento— y de múltiples organizaciones en distintas ciudades del país deben ser consideradas como expresiones legítimas que reclaman coherencia y equidad en las políticas urbanas.
Por todo lo expuesto, la Academia de Arquitectura y Urbanismo presenta estas consideraciones al Concejo Municipal de Rosario, y solicita, en particular, se abstenga de sancionar la excepción solicitada por Expediente municipal Nº32080/25, dado que dicho procedimiento desvirtúa la planificación general, genera inequidades entre propietarios, debilita la seguridad jurídica, afecta la credibilidad institucional y vulnera el principio de no regresión.
Sin otro particular, saludamos a usted atentamente.
Daniel Cella, Académico de Número, Vicepresidente
Nani Arias Incollá, Académica de Número, Presidenta
Esteban Bondone, Académico de Número, Protesorero
Mirta Levin, Académica de Número, Prosecretaria
Teresa Egozcue, Académica de Número, Tesorera
Enrique García Espil, Académico de Número, Secretario
Autoridades de la Academia de Arquitectura y Urbanismo
La Academia de Arquitectura y Urbanismo (ACAU) es una organización sin fines de lucro, fundada para promover el valor social y cultural de la Arquitectura y el Urbanismo en Argentina. Su visión se proyecta sobre la ciudad y el territorio, animada por una perspectiva de futuro que integra la historia y el patrimonio construido con los desafíos que plantea la evolución de la disciplina y su relación con la cultura, la tecnología, los recursos naturales y el medio ambiente. Está compuesta por destacados profesionales con amplia experiencia en la práctica de la arquitectura, el urbanismo, la planificación, el paisaje, la enseñanza universitaria, el estudio y defensa del patrimonio, el medio ambiente, la historia y la crítica arquitectónica.
