N. de la R.: Esta nota reproduce la Intervención del autor en la Audiencia Pública por la Reforma del Código Urbano de la ciudad de Rosario.
Por estar trabajando en temas de planificación urbana en distintas ciudades argentinas, uno tiene la posibilidad de asistir a discusiones similares, con actores similares, con argumentos similares; lo que no siempre son similares son los índices urbanísticos utilizados: pueden ser 4, 5, 1…
También es similar que lo que se dice en reuniones pequeñas, no siempre se dice públicamente y eso no ayuda.
Como en el viejo relato del elefante, nadie faltará a la verdad si lo cuenta como un tubo grande y rugoso, o como una masa enorme que aplasta todo a su andar. Pero deberíamos hacer un esfuerzo colectivo por ver al “elefante” en su total dimensión, más allá de la parte que tengamos próxima.
1- Por qué bajar los índices y alturas
Porque hay riesgos ciertos de:
- Saturación de las infraestructuras de servicios
- Saturación del sistema vial
- Incremento de la congestión de tránsito
- Incremento de los niveles de contaminación sonora
- Incremento de los niveles de polución en el aire
- Aumento de los conos de sombras, que deteriora la calidad de vida e impacta sobre la matriz energética
- Pérdida del patrimonio construido
2- Por qué no bajar los índices y alturas
Porque se puede poner en riesgo un modelo de negocio inmobiliario. Un modelo construido por:
- Una coyuntura económica favorable
- La existencia de dinero en plaza que no confía hoy en otras inversiones
- La existencia de dinero en plaza que encuentra márgenes importantes en el negocio (mas allá de que en el último tiempo se haya amesetado o reducido)
- La existencia de dinero en plaza que encuentra en estas operaciones un espacio de blanqueo u ocultamiento
- Propietarios de terrenos que encuentran una oportunidad de alcanzar márgenes de ganancia que superan largamente la media histórica
Se pone en riesgo un modelo de negocio, que genera dos tipos básicos de productos: edificios de departamentos en altura orientados a la inversión, y edificios de viviendas en altura para un segmento de alto poder adquisitivo.
¿Ocurre esto en toda la ciudad…?
No.
Ocurre en aquellas partes que son la cara más visible de la transformación de la ciudad, la que cambió, la que ofrece otra mirada de Rosario, la que ha aportado a que Rosario sea hoy una ciudad diferente, atractiva y, si la consideramos en términos económicos, “un buen producto”.
¿Desde donde se construyó esta ciudad diferente, este buen producto?
Ese buen producto tuvo en el sector público su impulsor, su mentor, su artífice. Buenos planes, buenos proyectos, continuidad de políticas, continuidad de obras. Lo público hizo una apuesta fuerte en tiempos difíciles.
Lo privado estuvo a la expectativa, se sumó pausadamente y, hoy, con decisión, impulsado por la coyuntura económica.
¿Cual debe ser el acuerdo mínimo a futuro?
Preservar la ciudad… preservar el producto…
La ciudad, el producto está en riesgo, si lo que sigue es actuar del mismo modo.Si la ciudad se deteriora… el producto se deteriora.
Impacta directamente en la calidad de vida de sus habitantes e impacta directamente en el negocio, si lo pensamos de una manera sustentable y no desde la voracidad del corto plazo, del pronto retorno, del toco y me voy…
El sector público sabe de esa responsabilidad y la asume.
Sería bueno que se asuma colectivamente.
¿Se termina el negocio? No, cambia
Seguramente en ese lugar no será lo mismo, se tendrá que adecuar.
Y habrá que buscarlo por otro sitio…
Si algo caracteriza a la ciudad de estos últimos años, es el cambio, la transformación. Vayamos en busca de lo nuevo…
No puede ser que el cambio de un índice destruya una actividad económica. Si seguramente hay cosas que ajustar del modelo, el precio de la tierra, los valores que tomamos cuando calculamos la TIR o la VAN (que no vienen por gracia divina) pueden ser diferentes. Los productos de la construcción pueden ser diferentes.
Si seguimos viendo el tema desde la hormigonera que me entorpece el transito, la medianera que se fisuró, el valor por metro cuadrado de mi terreno, o el expediente de mi estudio, el tema se torna confuso, se complica.
La ciudad no se agota en un sector donde lo que pusimos en marcha funciona; hay más, si es que podemos superar la máxima futbolera que dice que “equipo que gana no se toca”.
La ciudad tiene asignaturas pendientes:
- Déficit de equipamiento e infraestructuras
- Áreas degradadas ó a la espera de renovación
- Sectores amplios de la población que no tienen acceso a la vivienda: trabajadores, sectores medios que no son ni ABC1 ni inversores
¿Por qué no pueden ser estos espacios nichos de oportunidad para que mejore la ciudad, para que gane la población y se sostenga la actividad económica de la construcción?Bastaría con repetir o recrear algunas formulas probadas…
Lo público mejora sectores de la ciudad, lo privado acompaña sinérgicamente con propuestas, con proyectos, con innovación, con rentabilidad, con ajustes normativos.
Hay sectores donde se pueden incrementar los índices, si es necesario.
El urbanismo de esta época ofrece ejemplos e instrumentos a la altura de estas circunstancias. El proyecto urbano y la gestión asociada son algunos de ellos, hay experiencias internacionales, nacionales y locales.
Sigamos en ese camino. No discutamos lo que muchas veces resulta obvio.
Reduzcamos los índices y alturas en los sectores donde hay riesgos ciertos de deterioro en la calidad de vida, llegando a acuerdos razonables.
Particularmente en los siguientes puntos:
1- Alturas de edificación
No se visualizan razones científicas para que la altura de 5, sea mejor o peor que 4 o que 6… pero bajémosla en serio.
2- Catálogo patrimonial
En algunos casos se presenta demasiado extenso y de dudosa calidad, lo que le otorga a la propuesta cierto aire fundamentalista. Revisar particularmente la preservación de unidades aisladas.
3- Edificios de perímetro libre
Evaluar exigencias de dimensiones de terrenos, flexibilizando las superficies solicitadas.
4- Dimensiones y condiciones de los patios interiores,
Replantear de manera que ganen en calidad, ya que la reducción en altura supone la generación de bloques y patios.
5- Implementación de la norma
Ajustar temas referidos la aplicación y control de la norma, ya que se vislumbran complejos.
6- Instrumentos de la compensación,
Sostener esta herramienta de política publica que propende al equilibrio y la equidad urbana.
Pero cambiemos también algunas metodologías.
Discutir una propuesta muy armada, casi cerrada, dificulta las cosas.
Se construye colectivamente cuando la masa esta fresca, cuando se puede hundir las manos, buscar formas alternativas, cuando hay cosas por hacer.
Y este es un llamado de atención para el municipio.
RM
Rosario, 28 de mayo de 2007
El autor es consultor en temas de planificación y gestión urbana.Integra el Instituto de Gestión y Ciudades.
Sobre Rosario, ver también en café de las ciudades:
Número 33 I Lugares
La construcción de Rosario (I) I Una ciudad “inevitable” en tiempos de renovación. I Marcelo Corti
Número 34 I Arquitectura de las ciudades
La construcción de Rosario (II) I Arquitectura e Identidad, pragmatismo y poesía. I Marcelo Corti
(continuar la búsqueda en café de las ciudades)
Sobre cuestiones de normativa urbana, ver también en café de las ciudades:
Número 47 I Planes de las ciudades
Cómo cambiar de una vez por todas el ya agotado (y además confuso) Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires I Apuntes para una normativa urbana (III). I Mario L. Tercco
Número 50 I Planes de las ciudades
Una historia del zoning de Chicago I “Las políticas de lugar”: una mirada a la evolución de la normativa urbana. I Mario L. Tercco
Sobre “torres” y edificios en altura, ver también en café de las ciudades:
Número 54 I Política de las ciudades
Las políticas urbanísticas en su laberinto (II) I El Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires o la quimera de la Planificación: la densificación vertical de la Avenida Pedro Goyena, en Caballito y Flores. I Daniela Szajnberg y Christian Cordara I
Número 53 I Política de las ciudades (I)
Las políticas urbanísticas en su laberinto (I) I El Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires o la quimera de la Planificación: la densificación vertical de la Avenida Pedro Goyena, en Caballito y Flores. I Daniela Szajnberg y Christian Cordara
Número 34 I Tendencias
La génesis de Torre Country I Una tipología antiurbana (II). I Mario L. Tercco I Ver PDF I
Número 33 I Tendencias
Los deseos imaginarios del comprador de Torre Country I Una tipología antiurbana (I) I Mario L. Tercco
