N. de la R: Este artículo está basado en el Trabajo Final de la autora para el Máster en Planificación Territorial y Gestión Ambiental de la Universidad de Barcelona, presentado en 2016. Debido a su extensión se publica por partes en varias ediciones sucesivas de café de las ciudades.
Introducción
En la década de 1860, el ingeniero Idelfonso Cerdá ya se refería al evidente desequilibrio que producía el desarrollo urbano cuando la ciudad y los presupuestos públicos asumían los costos de la urbanización. En el Plan de Ensanche para Barcelona manifestaba algo evidente y por todos sabido, esto es, que los proyectos de urbanización son una fuente de riqueza y que los principales beneficiarios son los propietarios. Por lo cual, consideraba justo que fueran estos últimos quienes cargaran con los costos de implantación de las vías.
América Latina es, actualmente, una de las regiones más urbanizadas del mundo. Cerca del 80% de la población en la región y en Colombia, reside en áreas urbanas (UN-HÁBITAT, 2012). El desarrollo urbano genera riqueza a partir de la creación de amplias fuentes de valorización del suelo derivadas de los esfuerzos sociales y de las intervenciones públicas con obras y potenciales urbanísticos.
Sin embargo, es un hecho notorio que muchos de los latinoamericanos sufren las consecuencias de la precariedad, sin acceso a elementos tan básicos como el agua entubada o una escuela primaria y sujetos a riesgos y vulnerabilidad ambiental y social. Así mismo, las áreas formales, desarrolladas de conformidad con las reglas existentes, suelen acumular importantes déficits urbanos que no son atendidos por falta de recursos para ello.
De esta forma, las ciudades reflejan importantes desequilibrios urbanos, ambientales y sociales vinculados a la poca capacidad de financiamiento público. Mientras tanto, de forma paradójica, los enormes recursos derivados del propio desarrollo urbano son transferidos de forma injusta para pocos actores privados que se benefician del mismo, en especial para dos actores privados: desarrolladores inmobiliarios y propietarios de terrenos.
Esta situación impide alcanzar la equidad en el territorio y su continuidad refuerza y profundiza los desequilibrios existentes y la desigualdad por la vía de la concentración de riqueza y el acceso diferenciado a los beneficios urbanos, convirtiéndose en un obstáculo para el desarrollo económico y el bienestar social al incrementar la desigualdad. ¿Cómo superarla?
Los instrumentos orientados a la mejora del financiamiento urbano resultan fundamentales para el avance de la equidad y el bienestar social en las ciudades. El abanico de herramientas es amplio y las experiencias internacionales bien ilustran que no hay fórmulas únicas. Sin embargo, las figuras orientadas a las dos fuentes más importantes de riqueza en el desarrollo urbano, las obras públicas y las decisiones de planeación que determinan los usos y aprovechamientos urbanísticos, son esenciales para el logro de estos objetivos.
Ahora bien, a pesar de que en América Latina existe un vibrante mercado inmobiliario y un sistema tributario estable con tasas altas de recaudo, las ciudades presentan serios problemas de financiamiento urbano, lo que se refleja en desigualdades en el acceso a los servicios urbanos por parte de los ciudadanos más pobres, lo cual nos muestra la importancia latente de buscar nuevas fuentes de financiación para la infraestructura de servicios públicos que requiere la ciudad.
Diversos países, incluyendo Brasil y Colombia, disponen en el marco jurídico urbanístico de desarrollo de instrumentos de financiamiento urbano vinculados a los incrementos de valor derivados de las decisiones públicas de planificación del territorio. No obstante, los cobros por derechos de edificabilidad se caracterizan por estar directamente vinculados a la demanda o necesidad específica de edificabilidad del proyecto inmobiliario.
Colombia es un país de 47,6 millones de habitantes de los cuales el 76% reside en las cabeceras municipales, con cifras considerables de pobreza y desigualdad. Según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), la pobreza se ha reducido en los últimos años pero no la desigualdad, básicamente por los ingresos. La pobreza monetaria, es decir el número de personas cuyos ingresos no alcanzan para una canasta básica fue en 2014 de 28,5%; es decir; 13,5 millones de personas y y y yla llamada pobreza multidimensional, que es otra forma de medir y en la que se combinan indicadores de educación, salud y trabajo, entre otros, es de 21,9%. Las personas que presentan condiciones de pobreza extrema monetaria son el 8,1 %, es decir 3,8 millones de colombianos.
La desigualdad, estimada con el llamado coeficiente de Gini en Colombia (donde 0 es absoluta igualdad y 1 es inequidad absoluta) fue de 0,538, prácticamente igual a la de años anteriores y que se hace más evidente entre el campo y la ciudad.
Colombia a pesar de contar un indicador alto de desarrollo humano, ocupa el puesto 12 en mayor desigualdad del ingreso entre 168 países del mundo, de acuerdo con el Informe sobre Desarrollo Humano del Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (Pnud).
La desigualdad del ingreso es notable en Colombia, donde medidas con el índice Gini, Bogotá y otras tres ciudades colombianas (Barranquilla, Cali y Medellín), se encuentran entre las ciudades con mayores índices de desigualdad de todo el mundo. El fenómeno de los asentamientos informales es común, aunque en diferentes grados (Morales Carlos F. “En Contra De La Informalidad Como Forma De Producción De Vivienda”. Capítulo V del libro “La Ciudad y el Derecho”).
En Colombia, es un deber público el avance en este tipo de figuras, de tal manera que se materialicen dos pilares fundamentales de la legislación urbanística: i) el reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados de la urbanización y ii) la función social y ecológica de la propiedad. Si bien estos principios son reconocidos de forma explícita en la ley desde 1997 aún es grande el camino por recorrer para lograr su materialización.
En los últimos años se ha observado en el país un avance a nivel municipal con el desarrollo de figuras de cobro o compensación por derechos de edificabilidad. Lo que abre una posibilidad real de cambio en el desequilibrio actual, tanto en el financiamiento urbano como en la relación entre los derechos y los deberes vinculados a la propiedad del suelo urbano.
Se propone así el análisis de esta figura, el cobro o compensación por derechos de edificabilidad, en su aspecto conceptual, finalidad, implicaciones desde el punto de vista del derecho de propiedad e implementación. Esta última, acotada al análisis de la experiencia pionera de Brasil –país vecino y con similitudes sociales, urbanísticas y jurídicas– y las recientes experiencias de Barranquilla y Bogotá, ciudades colombianas que inauguran el uso de este instrumento en el país. Con ello se contribuye al conocimiento de este instrumento y su utilización para alcanzar la equidad en las ciudades colombianas. Al final, con este instrumento no solo se pretende recaudar sino también redistribuir oportunidades y servicios urbanos para la población pobre de las ciudades.
De otro lado, el derecho de propiedad en Colombia ha tenido una evolución desde la Constitución de 1886 hasta nuestros días, una primera etapa donde se define la propiedad como un derecho subjetivo y cuasi absoluto, un segundo momento que modifico la constitución en 1936 donde el derecho de propiedad está estructurado bajo un régimen mixto que reconoce la función social de la propiedad pero que mantiene la noción individualista de la propiedad, y un tercer momento con la constitución del ´91, donde en la propiedad priman los principios de solidaridad e igualdad sobre el de la autonomía y esta se define como una función social a la cual le es inherente una función ecológica y donde la garantía de derecho de propiedad se limita a su núcleo esencial definido por la jurisprudencia como “El nivel mínimo de goce y disposición de un bien que permita a su titular obtener utilidad económica en términos de valor de uso y valor de cambio que justifiquen la presencia de un interés privado”. (Sentencias Corte Constitucional C-491 de 2002, C-189 de 2006, C-544 de 2007), lo cual permite explorar de instrumentos de venta de derechos de edificabilidad.
La implementación de estos instrumentos significa entonces una ruptura en la cultura jurídica sobre el concepto de propiedad y a su vez un cambio en las condiciones de ejercicio de la actividad inmobiliaria hacia el reparto equitativo de las cargas y beneficios de la urbanización.
De otra parte, la edificabilidad o aprovechamientos urbanísticos representan un importante activo económico dentro de los mercados inmobiliarios en nuestras ciudades. Sin embargo, estos recursos, derivados de las posibilidades que la norma urbana permite, son apropiados por los particulares. A partir de la evolución del derecho de propiedad hoy se puede afirmar que en Colombia “no existe una vinculación natural y automática entre el derecho de propiedad sobre el suelo y el derecho de construir” (Pinilla J (2013). “La Ciudad y el Derecho”. Parte VIII. “Propiedad privada versus planeación urbana en Colombia”. Bogotá. Ed. Los Andes), siendo esta última una potestad otorgada por el Estado en lo que supera a su núcleo esencial, que solo podrá concretar el propietario bajo las condiciones que establezca la norma urbanística y cumpliendo los deberes urbanísticos que se le impongan. Con la posibilidad de escindir el derecho de edificar del derecho de propiedad del suelo se pueden generar instrumentos que permiten que sobre la asignación de los aprovechamientos urbanísticos (uso y edificabilidad) se establezcan compensaciones económicas para el Estado que cumplen diferentes objetivos dentro del ordenamiento del territorio.
Los instrumentos de venta de derechos de edificabilidad son una alternativa viable y justa para superar este desequilibrio en las ciudades y garantizar fuentes de financiamiento urbano. En la Ley de Desarrollo territorial de nuestro país (Ley 388 de 1997) existen este tipo de instrumentos, pero su implementación es aún un desafío, por este motivo, es importante avanzar en la aplicación de estos instrumentos.
Por último, estos instrumentos no solo son un mecanismo de recuperación de plusvalías, de financiación del desarrollo urbano o de distribución equitativa de cargas y beneficios, sino que pueden articularse con la producción de vivienda de interés social, generando así un incentivo para la construcción de este tipo de proyectos y aportando así a la equidad territorial.
La Ley 388 de 1997 Ley de Desarrollo Territorial estableció como principios del ordenamiento los siguientes: la función social y ecológica de la propiedad, el interés privado cede ante el interés general y la distribución de cargas y beneficios. De otro lado, nuestra Constitución establece como derecho del Estado la participación en las plusvalías que se generen por sus decisiones o por la ejecución de obras, mecanismos que son creados y reglamentados en la Ley 388 de 1997.
Adicionalmente la Ley tiene como objetivo generar instrumentos de financiación del desarrollo urbano, algunos de los cuales tienen relación con los derechos de edificabilidad.
En este marco legal y teniendo en cuenta que nuestras ciudades tienen que buscar nuevos mecanismos de financiación para el desarrollo urbano, pues los tradicionalmente existentes no son suficientes, los derechos de edificabilidad que asigna el Estado se convierten en la mejor herramienta para la financiación del desarrollo urbano, la recuperación de plusvalías, la distribución equitativa de cargas y beneficios y en general para lograr la equidad territorial.
En el presente artículo se analizan los instrumentos de venta, intercambio o transferencias de edificabilidad que han sido utilizados en países de Latinoamérica especialmente en Brasil y México. Analizando nuestro marco jurídico y jurisprudencial respecto al derecho de propiedad y al “Ius edificandi”, para establecer la viabilidad jurídica, conveniencia e implicaciones de implementar estos mecanismos, analizando los pocos casos donde se han utilizado los derechos de edificabilidad como instrumentos de ordenamiento territorial, como en los casos de Bogotá D.C. y Barranquilla.
1. Instrumentos de cobro o compensaciones por derechos de edificar
1.1. Orígenes de la figura, justificación y finalidad
En algunos países de América y Europa se han generado instrumentos de cobros, intercambios o trasferencias de potencial constructivo o edificabilidad, con marcadas diferencias teniendo en cuenta su régimen jurídico de propiedad y su legislación urbanística. Dentro de esos instrumentos encontramos el cobro por derechos de edificabilidad, pagos en dinero o en especie que se realizan al Estado como contraprestación por mayores aprovechamientos urbanísticos y, el segundo, la trasferencia de derechos de edificación como mecanismo compensatorio en casos de protección de bienes de interés cultural y ambiental. Este último se materializa en la transferencia (valga la redundancia) de potencial constructivo de un lugar donde no es posible utilizarlo para otro terreno privado con capacidad para recibir este potencial.
Estos instrumentos parten de una distinción entre el derecho de propiedad y el derecho a construir o a edificar (Ius edificandi). Siendo el primero del particular y el segundo una facultad del Estado, razón por la cual, puede cobrar por su concesión (u otorga), con excepción de un mínimo de edificabilidad que se entiende una atribución inherente al derecho de propiedad, pues de no contemplarse ese mínimo, se dejaría sin posibilidad de ejercer el mismo en el ámbito urbano.
Estos mecanismos requieren para su implementación normas que fijen mínimos gratuitos de edificabilidad para los propietarios, así como parámetros relativos a los máximos de edificación posibles en cada zona de la ciudad. Estos aprovechamientos urbanísticos son definidos por el Estado por medio de las leyes de ordenamiento territorial; para ser aprovechados por los particulares estos deben pagar al gobierno para los fines de interés general que establezca la misma ley.
Según Furtado (2010), el antecedente de estos instrumentos se encuentra en Italia cuando, en 1971, miembros de la Comisión Económica Europea y expertos en vivienda y planificación urbana propusieron la distinción entre los derechos de propiedad y los derechos de construcción, indicando que estos últimos deberían pertenecer a la comunidad y ser otorgados exclusivamente por la autoridad pública. Posteriormente, en la reforma urbana francesa de 1975 se implementó la política de suelo “Plafond Légal de Densité”, la cual analizaremos posteriormente, que consistía en pagar por derechos de edificabilidad por encima de los índices básicos que establecía la normatividad urbanística, pero siempre dentro de unos topes de construcción. Este puede considerarse como el principal antecedente de la figura de Suelo Creado del sistema brasilero
En Brasil, el primer intento para introducir el concepto de “suelo creado” o cobros por derecho de construcción en una ley nacional fue en 1983, pero fracasó. Posteriormente fue incluido en el 2001 en el Estatuto de la Ciudad, que reglamenta los artículos 182 y 183 de la Constitución Federal brasileña de 1988. Estos aspectos también serán desarrollados más adelante.
Dentro de los instrumentos más usados de cobros o intercambios de edificabilidad encontramos: la venta de derechos de construcción, los títulos de derecho de edificabilidad o Cepacs, las trasferencias de derechos de construcción y la bonificación por zonificación o bonos de densidad. Este último, si bien no es un instrumento de derechos adicionales de construcción, implica mayores aprovechamientos por aumentos de densidad a cambio de proveer algún tipo de beneficio público.
La bonificación por zonificación o bonos de densidad han sido utilizados en Nueva York para la construcción de plazas públicas y en Toronto para el mantenimiento de fachadas y de inmuebles considerados patrimonio histórico. Este instrumento se basa en el mismo principio: la autorización de mayores densidades por el gobierno le genera al particular un beneficio económico adicional en el desarrollo de su proyecto. En contrapartida por este beneficio adicional (o plusvalía) el particular debe pagar con alguna carga que el gobierno determine, por ejemplo un espacio público adicional a los que ya obligatoriamente el proyecto debe entregar, o contribuir al mantenimiento de algún elemento cultural, arquitectónico, o histórico que se considera de valor para esa sociedad pero que no es económicamente viable de mantener por un solo propietario y necesita del apoyo de la ciudad.
La venta u otorga onerosa del derecho a construir es otra manera de cobrar por la autorización de edificación más allá del nivel mínimo de aprovechamiento. Para su implementación se debe contar con la asignación de normas que determinen los coeficientes mínimos de edificabilidad (para garantizar el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda) y según la zona el coeficiente máximo de aprovechamiento u ocupación, para que así por el acceso a la edificabilidad máxima se puedan establecer los cobros. Para cada lugar, los interesados en desarrollar proyectos que superen el coeficiente mínimo deberán comprar al municipio el derecho a usar el resto de coeficiente hasta llegar al máximo permitido por la zonificación. De esa manera, se evita el enriquecimiento sin justa causa que se generaría por la decisión pública de permitir un aumento en la densidad a través del aumento de la edificabilidad y, al mismo tiempo, se garantizan los recursos para cubrir tanto las infraestructuras que va a necesitar la propia zona densificada como otras zonas más pobres de la ciudad. Esta figura fue conocida antes como Suelo Creado, hoy outorga onerosa do direito a construir (OODC) en el Estatuto de la Ciudad y ha tenido algunas experiencias de aplicación en Brasil, las más importantes en las ciudades de Curitiba y Porto Alegre. En esta última ciudad se presentó un caso importante de uso de OODC como moneda de pago del municipio para adquirir terrenos necesarios para ampliar una vía circunvalar de la ciudad (Acosta, 2009). Los propietarios de los terrenos a ser expropiados fueron compensados con derechos de construcción que los vecinos de la obra tenían que comprar si querían construir en altura. Como este instrumento captura plusvalías generadas por la densificación de una zona, puede ser utilizado tanto en áreas ya ocupadas pero que se están densificando como en áreas de expansión que tendrán altas densidades.
La transferencia de derechos de construcción o de potencial constructivo, como se denomina en Argentina, permite al propietario de un inmueble sobre el que pesa un interés público de preservación o restricción por razones culturales, artísticas, históricas o arquitectónicas, utilizar otro inmueble o vender la diferencia del área preservada y el total del área atribuida al terreno por coeficiente básico de acuerdo a la zona, siempre que el propietario participe en programas de preservación en colaboración o aprobados por ente público. El objetivo es compensar a los propietarios de inmuebles que han de ser preservados, pero aunque este instrumento aunque existe en la legislación argentina no ha tenido mucha aplicación (Taller, Adriana y Antik, Analia. “Curso de derecho urbanístico.” Ed. Rubinzal-Culzone. Argentina).
1.2. Estados Unidos y Francia: concepto y aplicación
En los EEUU se estableció el instrumento de “The Transfer of Developments Rights (TDR)” cuya finalidad era la compensación a propietarios o el pago de indemnizaciones. Se determinaba el área emisora, predios con preservación ambiental o inmuebles patrimonio histórico, y las áreas receptoras de esos derechos, las áreas urbanas donde se podrían construir edificios en altura.
Este mecanismo busca compensar desequilibrios entre los propietarios por los potenciales de edificabilidad, pero predio a predio y entre particulares, pues el Estado solo interviene para establecer el mecanismo el valor se lo deja al mercado. Este instrumento representa un modelo de propiedad urbana fuertemente individualista donde la facultad de edificar forma parte del derecho de propiedad y convierte una responsabilidad pública de indemnizar o compensar de la administración en un negocio privado.
Los criterios de aplicación de los TDR son los siguientes: “La cantidad efectiva en oferta y demanda potencial es indicativa en el plan y su ejecución queda dependiente de la voluntad de las partes, pero ni está garantizada ni controlada, ya que es aleatoriamente generada por quien quiera vender sus derechos y quien quiera comprarlos para sobre elevar la edificabilidad de su predio urbano, bajo condiciones puntuales y casuísticas de la capacidad de sobredensificación de las infraestructuras urbanas en el lugar concreto a donde se transfieran dichos derechos. Estos derechos son medidos por la superficie edificable transferida sin tener en cuenta los valores relativos de uso y posición de donde proceden y a donde van, dependiendo de un libre mercado de títulos-derechos completamente ajeno al control o injerencia de la Administración, de modo que sus precios unitarios bajan y suben según la coyuntura de las zonas: si los derechos demandables de las receiving son más que los ofertados en las sending areas, los precios bajan, que es de lo que se quejan éstos, además de la posibilidad de poder amasar muchos títulos-derechos comprándolos cuando están bajos y monopolizarlos luego para su encarecimiento artificial” (García-Bellido, 1999a). En este modelo el aprovechamiento máximo se establece de acuerdo con las normas urbanísticas del área aferente a la zona que genera los derechos de construcción que pueden transferirse.
Según (Borrero 2008) donde mejor funcionó para los predios rurales que se deseaban mantener sin construir fue en New Jersey, Florida, Georgia, Massachusetts, Pensilvania y Puerto Rico. Para edificios históricos de conservación se aplicaron mejor en Nueva York, Los Ángeles y Columbia y no en todos los estados norteamericanos se aplicó.
En Francia, el concepto fue similar y se utilizó especialmente para la preservación de inmuebles con valores ambientales. Como ya se mencionó el derecho francés incorpora los derechos adicionales de construcción, cuando se pretende construir más allá del límite legal de densidad establecido o plafond légal de densité (PLD). “Este límite legal de densidad, que fue creado por la ley de 31 de diciembre de 1975, establece una superficie máxima de construcción cuya tasa se fija a escala nacional. Las construcciones que sobrepasan este límite están sometidas a un pago, a favor del municipio, por sobrepaso del límite legal de densidad” (Empresa de Renovación Urbana de Bogotá).
Explica García Bellido que en Francia el punto de partida del denominado “Estatuto urbanístico” de la propiedad del suelo —institución jurídica allí inexistente— es la afirmación del Código de Urbanismo: “el derecho a construir está vinculado a la propiedad del suelo”. Se trata de un punto de partida civilista al que se superponen limitaciones administrativas, ya que, como establece ese mismo precepto, el derecho se ejerce respetando las disposiciones legislativas y reglamentarias relativas a la utilización del suelo. Se configura así un estatuto mixto: a una base civil se le superpone otra administrativa. Entre estas limitaciones merece destacarse el PLD, imponible discrecionalmente por los planes. Su finalidad era fijar un techo —sólo a efectos valorativos en suelo urbanizados, no de derecho de la propiedad—, superado el cual, según el Plan d’Ocupation des Sols (POS) [desde diciembre de 2001 con la ley de Solidarité et Renouvellement Urbaine es sustituido por el Plan Local d’Urbanisme (PLU)] surge el deber del promotor de abonar a la municipalidad una contribución compensatoria complementaria por el exceso, cuando solicite la licencia de construcción (permiso de construir). En coherencia con esta finalidad desdensificadora y antiespeculativa, el coefficient d’occupation des sols (COS, edificabilidad objetiva simple) viene delimitado en el POS actuando como parámetro típicamente urbanístico que expresa la densidad máxima de ocupación o utilización del suelo urbanizado.
En Francia, el derecho de edificar es inherente al derecho de propiedad. La Constitución Francesa de 1958 hace remisión expresa a la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789 donde la propiedad está definido como un derecho inviolable y sagrado. El Código Civil francés establece que la propiedad es el “derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, supuesto que no se hace un uso prohibido por la ley o los reglamentos” (artículo 544), “comportando la propiedad del suelo la del dessus (vuelo) y la del dessous (subsuelo), pudiendo el propietario acometer las construcciones y excavaciones que juzgue convenientes y obtener los productos que pueda suministrarle, teniendo en cuenta las leyes y reglamentos de policía” (artículo 552). Sin embargo este absolutismo es matizado por el interés general que puede establecer límites y condiciones, hasta la expropiación por causa de utilidad pública y mediante una justa y previa indemnización prevista en el artículo 545. Ahora bien, el Código de Urbanismo (CU) trae implícita la función social de la propiedad, limitando el derecho de propiedad en el ámbito urbanístico: “El derecho de edificar está ligado (attaché) a la propiedad del suelo y se ejerce respetando las disposiciones legislativas y reglamentarias relativas a la utilización del suelo” (art. L.112-1 CU).
De lo anterior, podemos concluir que en el derecho francés el derecho de propiedad tiene limitaciones, dentro de las cuales encontramos la densidad que el plan urbanístico asigne a los diversos de sectores de la ciudad y que para ser aumentada debe pagarse una tasa a favor de la comunidad, por esos derechos adicionales de construcción.
1.3. Brasil: país pionero en América Latina
1.3.1. Suelo Creado y evolución de un concepto
Como atrás se mencionó, en la década de 1970 aparecieron de forma simultánea en diversas partes del mundo discusiones que tenían un elemento en común: el interés por recuperar la valorización derivada de las actuaciones públicas (por obras públicas y por decisiones de planeación). La primera conferencia de las Naciones Unidas sobre los asentamientos humanos, ocurrida en 1976 en Vancouver, Canadá, y conocida como Hábitat I, se refería las potestades públicas para fiscalizar y regular la tierra y sus beneficios económicos. En Brasil, en 1975, técnicos del Centro de Estudos e Pesquisas em Administração Municipal (CEPAM) realizaron una propuesta pública: la figura del suelo creado. Esta propuesta visibilizó un importante debate sobre este instrumento que se materializaría en la famosa Carta de Embú de 1976, identificándose una correspondencia en el tiempo en la discusión de ideas similares. La Carta de Embú reflejaba el pensamiento de un grupo importante de técnicos, arquitectos, juristas e ingenieros. Este es el primer documento a nivel nacional donde se observa la referencia explícita a la noción de “suelo creado” en su concepto y aplicación. En este documento se señalaba que:
“1. Es constitucional fijar por el municipio un coeficiente único de edificación para todos los terrenos urbanos.
-
- La definición de este coeficiente no interfiere con la competencia municipal para establecer índices diversos de utilización de los terrenos, tal como ya ocurre, mediante la legislación de zonificación.
- Toda edificación por encima del coeficiente único es considerada suelo creado, ya sea por ocupación del espacio aéreo o del subsuelo”.
Siguiendo la Carta de Embú, la noción de suelo creado, más que un instrumento representaba un concepto para explicitar “la creación de áreas adicionales de piso utilizables pero que no se apoyaban directamente sobre el suelo” (Maleronka, 2010). La portada de la revista CJ Arquitectura No. 16 de 1977 bien ilustra esta idea:
El suelo creado surgía como una respuesta para dos problemas simultáneos: la falta de recursos para el financiamiento urbano y las desigualdades derivadas de las propias decisiones públicas de planeación. Sobre esta última se refería Moreira en 1975: “la definición de diferentes coeficientes de aprovechamiento en diferentes zonas lleva a una valorización diferenciada de los terrenos” (citado por Maleronka, 2010, pág. 77, traducción libre). Así, el suelo creado permitiría corregir la lotería de la zonificación al tiempo que recuperar la valorización derivada de las decisiones públicas de planeación.
La Carta de Embú traía también dos aspectos centrales para la configuración del instrumento en Brasil: a) el coeficiente único de edificación –que se convertiría en el coeficiente básico de aprovechamiento– y, b) las bases para la figura de transferencia del derecho de construir.
Sin embargo, de la concepción de la idea de suelo creado a su materialización como instrumento de política urbana y equidad en el Estatuto de la Ciudad fue largo el recorrido. En 1977 se presentó en el Congreso de la República el anteproyecto de ley de desarrollo urbano, la cual, si bien no fue aprobada, representó un paso en la evolución del concepto. A esta iniciativa siguió el proyecto de ley de desarrollo urbano de 1983, que corrió igual suerte. Y finalmente, la Constitución de 1988, conocida por ser la constituyente del regreso a la democracia y el fin de la dictadura, instituyó las bases de la política urbana en los artículos 182 y 183. Sin embargo, no fue la discusión en el ámbito político la principal herramienta para la evolución hacia las figuras de outorga onerosa do direito de construir y la transferencia de direitos de construção, tal como aparecen hoy en el Estatuto de la Ciudad, sino las experiencias municipales pioneras.
1.3.2. Primeras experiencias: de la excepción a la regla
Durante la década de 1980, el equipo técnico del municipio de la Ciudad de São Paulo avanzó sobre una idea de planeación, las llamadas operaciones urbanas, para coordinar la actuación urbanística en áreas de la ciudad plausibles de transformaciones urbanísticas. Este instrumento, si bien no estaba vinculado con el de suelo creado, a la postre vendría a servir de escenario para las primeras experiencias de suelo creado en la ciudad al contemplar como principios la distribución de costos y beneficios de la urbanización, la transferencia de recursos entre áreas y la viabilización de habitaciones populares en áreas de mayor renta (Montandon, 2009 citado por Maleronka, 2010). Aunque las operaciones urbanas no fueron desarrolladas prácticamente, anticiparon la idea de vínculo entre planeación y financiamiento.
En 1985 fue aprobado el Plano Director de la ciudad de São Paulo, en el cual aparecen las llamadas operaciones interligadas, inicialmente “Lei de desfavelamento”. Esa ley permitió al gobierno municipal cobrar por autorizaciones excepcionales (es decir fuera de la ley general de zonificación) a cambio de viviendas sociales. La primera experiencia de trueque consistió en la autorización excepcional del doble de coeficiente de aprovechamiento a cambio de 17 viviendas sociales.
Aunque la figura duró solo dos años y fue declarada inconstitucional, abrió la puerta para la implementación del suelo creado (Maleronka, 2010), antecedente de las experiencias en otras ciudades, la mayoría de ellas a partir de la posibilidad de aumento del coeficiente de aprovechamiento en zonas específicas, tal como fue el caso de Curitiba con su ley municipal No. 7.841/91.
Aunque esta figura fue objeto de muchas críticas, representó una oportunidad para la implementación de instrumentos de recuperación de la valorización inmobiliaria y de cobros por los derechos de edificabilidad, principalmente porque con ella se mostró que se podían generar recursos adicionales a partir de la concesión u otorga de potencial constructivo. También quedó más que comprobado que las decisiones de zonificación tienen un efecto directo en los precios del suelo y que se requiere la participación del sector privado en el financiamiento urbano.
Tanto en la experiencia de São Paulo con las operaciones interligadas como en la experiencia de Curitiba unos años después se observa la misma lógica en la introducción del instrumento, el pago de una contrapartida por la aprobación o concesión de un aprovechamiento superior al permitido por la norma. Es decir, un carácter excepcional para ser estudiado caso a caso en zonas específicas de la ciudad.
Esta característica, aunque ajena a las ideas iniciales del suelo creado, como eran las de corregir las injusticias derivadas de la zonificación diferenciada, tomó fuerza y ha caracterizado parte de las experiencias de implementación del instrumento a lo largo de treinta años de existencia. Y como se verá más adelante, la misma ha sido tratada de superar por la propia reglamentación del instrumento en el Estatuto de la Ciudad, por los documentos técnicos de implementación y por las experiencias posteriores de los municipios.
Durante la década de 1990, la ciudad de São Paulo retomó la idea de las intervenciones dirigidas en áreas específicas de la ciudad que serían transformadas. Dentro de este instrumento fue considerado el cobro por parte del municipio por el potencial adicional constructivo y/o por alteraciones de uso. Así fueron proyectadas tres operaciones urbanas, de las cuales vendría a ocupar un lugar destacado la conocida operación urbana Faria Lima.
La operación Faria Lima representó un antes y un después en la discusión sobre suelo creado y en la posterior reglamentación de la outorga onerosa do direito de construir en el Estatuto de la Ciudad. Esta operación comenzó oficialmente con la ley 11.732 de 1995 y se sustentó financieramente a partir del cobro por potencial constructivo como moneda de cambio. Si bien es amplia la literatura sobre las cuestiones urbanísticas y físicas que surgieron en la región objeto de esta operación, existe bastante concordancia en que su gran éxito fue financiero. Esta operación utilizó durante más de dos décadas la venta de potencial adicional de construcción como principal mecanismo de recaudo.
En esta operación el cobro por potencial adicional de construcción evolucionó hacia un sistema sin precedentes ni antecedentes conocidos, la subasta de los mismos en procesos de subasta especializada para el sector de la construcción por medio de operaciones realizadas en la bolsa de valores. A este mecanismo especializado de comercialización de potencial constructivo se le llamó CEPACs (de ellos se hablará más adelante). Y, aunque esta operación ha sido reconocida de forma general como una operación que funcionó de forma excepcional, su trayecto fue fundamental para el avance del instrumento de outorga onerosa do direito de construir.
1.3.3. Institucionalización: el Estatuto de la Ciudad y sus reglas
Si bien las bases para la reglamentación de instrumentos de política urbana fueron sentadas en la constitución de 1988, solo fue en 2001 que los grupos ligados al movimiento de la reforma urbana consiguieron, junto con el PT (Partido de los Trabajadores) la mayoría en el congreso para aprobar el Estatuto de la Ciudad (Ministerio de las Ciudades y Alianza de las Ciudades, 2010). Entre tanto, como ya se explicó arriba, las experiencias municipales, con especial énfasis en el caso de São Paulo, habían avanzado y madurado la idea inicial del “suelo creado” hasta la configuración final como outorga onerosa do direito de construir y su dialogo con la transferencia do direito de construir.
La ley 10.257 de 2001, denominada como Estatuto de la Ciudad, sentó las bases para el uso de ambos instrumentos y, aunque este texto jurídico recibió muchas críticas por la poca reglamentación explicita, el mismo refleja su carácter político, pues fue el texto posible de ser aprobado. Aun así, se resalta el especial énfasis en la función social de la propiedad.
En 2003 fue creado el Ministerio de las Ciudades, con el objetivo entre otros de apoyar a los niveles territoriales en la estructura y desarrollo de nuevas formas de pensar y actuar en el desarrollo urbano, de cara a superar la enorme brecha que separa la ciudad formal y financiada de aquella destinada a los pobres, así como avanzar en la mejora de infraestructuras y aspectos centrales como la movilidad.
El Estatuto de la Ciudad en su artículo 2do, estableció como directrices para el desarrollo pleno de las funciones sociales de la ciudad y la propiedad urbana (entre otras): (IX) la justa distribución de los beneficios y cargas derivados del proceso de urbanización, (XI) la recuperación de las inversiones del poder público en las que haya como resultado la valorización de inmuebles urbanos. En el artículo 4to se observan entre otros instrumentos jurídicos y políticos la outorga onerosa do direito de construir e por alteração de uso y la transferencia do direito de construir. Sobre la outorga onerosa, puede decirse que: “La concesión onerosa del derecho de construir es un instrumento destinado a inducir el desarrollo urbano, permitiendo, por ejemplo, que los poderes públicos incentiven la densificación de determinadas áreas de la ciudad en detrimento de otras, como forma de promover un mejor aprovechamiento de la infraestructura instalada, además de hacer posible que la colectividad recupere la valorización inmobiliaria generada por las acciones públicas. (…) El mecanismo de funcionamiento de la concesión onerosa remite al principio del “suelo creado”, de 1970, (…) Así pues, se ve que el concepto de “suelo creado” presupone que el derecho de propiedad engloba el derecho de construir, pero este último está limitado por el coeficiente único o básico definido en el plan director. Las edificaciones que estén por encima de ese coeficiente se permitirán exclusivamente en áreas predefinidas y mediante una contrapartida que se pague al poder público” (Ministerio de las Ciudades y Alianza de las Ciudades, 2010, página 109).
Los requisitos correspondientes a la outorga onerosa se encuentran definidos en el artículo 28 del Estatuto. De la redacción del artículo puede extraerse que esta figura retoma parte de lo conceptuado en la década de 1970. En especial, se observa la posibilidad de establecer una justicia social entre propietarios a partir de la concesión de un derecho igual de construir vinculado de forma gratuita al derecho de propiedad, generar recursos públicos para financiar la urbanización y regular el mercado inmobiliario (Furtado y Rezende, 2011).
1.3.4. La Outorga Onerosa do Direito de Construir, los CEPACs – certificados de potencial adicional constructivo- y la transferencia de derechos de construcción.
La Outorga Onerosa do Direito de Construir (por sus siglas en portugués, OODC) aparece en la legislación general de Brasil como un instrumento de política urbana en 2001, en el Estatuto de la Ciudad (ley federal No. 10.257). Sin embargo, en muchas ciudades ya se utilizaba instrumentos similares, cuyos fundamentos se remontan a la década de 1970, basados en las ideas del ‘suelo creado’. Existen casos, inclusive, en que el término ‘suelo creado’ es utilizado en la denominación del instrumento municipal, como por ejemplo en Porto Alegre, Estado de Rio Grande do Sul (Furtado y Acosta, 2013).
Este instrumento tiene su base legal en el principio de que el derecho del propietario está limitado a un coeficiente de aprovechamiento básico menor al que se podría desarrollar dada la capacidad máxima de soporte de la infraestructura urbana de un área. La OODC supone el pago al Estado por el derecho a construir por encima de la edificabilidad básica y hasta llegar al coeficiente de aprovechamiento máximo, definido en las normas urbanísticas de cada ciudad. Este instrumento también se utiliza para convertir zonas rurales a urbanas o para cambio de zonificación.
De conformidad con los artículos 26 y 31 del Estatuto de la Ciudad, los recursos de la OODC pueden destinarse en cualquier zona de la ciudad para los siguientes fines: programas de regularización jurídica y mejoramiento físico de asentamientos precarios, la ejecución de programas y proyectos habitacionales de interés social, la constitución de reservas territoriales, el ordenamiento y direccionamiento de la expansión urbana, la implementación de equipamientos urbanos y comunitarios, la creación de espacios públicos de recreación, áreas verdes, unidades de conservación, o la protección de áreas de interés ambiental, histórico, cultural o de paisajismo.
Este mecanismo encuentra su razón de ser, según Smolka, en dos ideas: “El entendimiento implícito de que para soportar cantidades adicionales de construcción o usos del suelo más intensos, el sector público tiene que realizar inversiones en infraestructura urbana y servicios; y dos, el principio de que el Estado no puede favorecer una propiedad sobre otras, al otorgar derechos adicionales de construcción o permitir usos del suelo. De esta manera, el instrumento potencialmente permite a todos los propietarios compartir los beneficios generados por las intervenciones de soporte de desarrollo urbano”.
El derecho a construir puede ser igual para todas las zonas o ser diferenciado en ciertas zonas, dependiendo del soporte de sus infraestructuras y restricciones ambientales.
En São Paulo se implementó en 2002, reduciendo los coeficientes de aprovechamiento preexistentes a 1. Sin embargo, en algunas áreas se admitieron coeficientes básicos de 1,5 e incluso de 2 y en otras se aumentaron los umbrales máximos de edificabilidad de la ciudad en un rango de 1 a 4. En algunas áreas, el coeficiente de aprovechamiento podía ser más bajo, igual o incluso más alto que el coeficiente original preexistente. El recaudo de los pagos los realiza el Fondo de Desarrollo Urbano (FUNDURB), creado para implementar planes especiales y proyectos en áreas urbanas y ambientales u otras intervenciones consideradas en el plan municipal de 2002 en São Paulo. En 2012, cerca de $175 millones de dólares provenientes de pagos por OODC fueron distribuidos a través del FUNDURB en seis secretarias municipales, para proyectos incluyendo terminales de buses, corredores de transporte, parques y áreas verdes, regularización de asentamientos precarios, preservación histórica y drenaje (Maleronka y Furtado 2013)
Los requisitos para la implementación del instrumento son de dos naturalezas:
- Urbanística: se debe realizar un diagnóstico de la situación urbana y especialmente de la zonificación para verificar la pertinencia del uso del instrumento del suelo.
- Legal: se deberá definir el porcentaje al componente básico que puede ser único o diferenciado por zona y principalmente los límites máximos a ser alcanzados por los coeficientes de aprovechamiento incrementado por los potenciales adquiridos, considerando la proporcionalidad entre la infraestructura existente y el aumento de densidad esperado en cada área.
Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC). Una versión particular del instrumento de otorga onerosa del derecho a construir son los llamados CEPAC, certificados de potencial adicional de construcción, desarrollados en la ciudad de São Paulo desde antes de la expedición del Estatuto de la Ciudad –de allí la especificidad de su nombre. Siguiendo a Sandroni (2001), los CEPAC son propuestos como títulos de libre circulación en el mercado, al estilo de una bolsa de valores, incluyendo la subasta pública entre los interesados en desarrollar propuestas en un área determinada de la ciudad. Son emitidos por el Municipio de São Paulo para financiar las intervenciones de gran tamaño. La primera experiencia fue para el financiamiento de la Avenida Faria Lima. Los CEPAC representan derechos de constructibilidad a ser utilizados en áreas previamente determinadas y solo son emitidos dentro de una operación urbana (instrumento de planeación y gestión para una intervención específica pero de gran envergadura en la ciudad). Las áreas de uso son delimitadas específicamente en operaciones urbanas, así como el número de CEPAC a ser emitidos para dicha operación.
Los certificados de potencial adicional de construcción CEPAC, son entonces títulos valores inmobiliarios negociados en la bolsa de São Paulo, cuyo tenedor o subastador tiene el derecho de la edificabilidad adicional a lo consagrado en los planes directores. Son emitidos por las Empresas Municipales de Urbanización y son negociados en el mercado financiero con bonos. Al adquirirlos los promotores pueden desarrollar mayores aprovechamientos (mayor altura, cambio de usos de suelo, mayores densidades) en las áreas de las operaciones urbanas y el destino de su recaudo es para la infraestructura pública de la misma operación.
Como antecedentes de este escenario se encuentran las subastas de bonos realizadas para la operaciones urbanísticas de Agua Espaida y Faria Lima, las cuales fueron aprobadas por el Consejo Municipal de São Paulo en 2004, siendo puesto en marcha la primera para operación urbanística de Agua Espaida en julio de 2004 por subasta electrónica; en esta, el valor de los CEPAC fue unitario, resultando vendidos 10.000 CEPACS con un valor unitario nominal de 300 reales, representativo de diferentes cantidades adicionales de construcción. Se negociaron todos los bonos colocados y fue posible el desarrollo inmobiliario.
Este instrumento fue implementado luego para la ampliación de la avenida Faria Lima, la cual planteaba una extensión de 4,6 kilometros, con un aprovechamiento de 2.250.000 metros cuadrados potenciales más de los que ya se encontraban permitidos en el área de influencia de esta avenida. La operación se realizó a finales del año 2004 y en este la oferta de CEPAC fue de 90.000, resultando solo vendidos 9.091. No contó con la misma suerte de Agua Espaida y resultó ser todo un fracaso, teniendo como causa la demora en la implementación, dado que los constructores conocían de ante mano el interés en la declaración de Faria Lima como zona priorizada y por su parte se adelantaron y compraron derechos de construcción sin este esquema. Por tal razón al momento de llegarse a la colocación de los bonos, ya no cumplía su fin por haberse desarrollado ya la zona planteada.
En la práctica el esquema del instrumento CEPAC comienza por definir la zona en la cual se llevaría a cabo la operación urbanística y realizar el planteamiento de la misma, para luego proceder con la emisión de bonos y puesta en subasta para su negociación. Una vez establecido el precio en la subasta este se determina en fijo y se coloca en el mercado financiero para su negociación.
Los CEPAC también se pueden utilizar como pago de las intervenciones a través de colocaciones privadas. En este caso, el valor se actualiza en el índice general, publicado mensualmente por la Hacienda Municipal en el Boletín Oficial de la ciudad de São Paulo, con base en el precio realizado en la última subasta. La CEF (Caixa Económica Federal) es responsable de supervisar el uso de recursos y el seguimiento de las intervenciones, lo que garantiza la exactitud e integridad de la información proporcionada por el municipio para el mercado.
No pueden ser utilizados de una operación urbana en otra, aunque su funcionamiento es similar; el CEPAC tiene diferentes reglas para cada operación urbana, contenidas en las respectivas leyes municipales. El CEPAC es para uso exclusivo dentro del perímetro de la misma operación urbana.
Cada operación urbana tiene unas tablas de conversión por m² para cada tipo de uso o sector. Este cuadro forma parte de la Ley de Urbanismo; si la operación urbana en metros cuadrados se agota, el CEPAC puede ser utilizado en otros sectores siempre dentro de la misma operación urbana.
El CEPAC se puede negociar (vender) a través de un contrato específico, por lo general preparado por los corredores de bolsa y los recursos provenientes de su venta se utilizan exclusivamente para el pago de las operaciones previstas en la Ley de la Operación Urbana. Las propuestas de intervenciones son presentadas y aprobadas en las reuniones de los grupos de gestión, previamente.
Las intervenciones que componen la operación urbana son definidas en su ley municipal. Corresponde a la Dirección General del Grupo de Operación Urbana evaluar propuestas y priorizar las intervenciones que formarán parte de las distribuciones futuras CEPAC.
En ciudades como Rio también se utilizaron los CEPAC, en lo que resultaron experiencias exitosas. En la operación urbana de Porto Maravilha, todos los derechos fueron adquiridos por subasta por un solo comprador, el Fundo de Investimento Inmobiliario creado por la Caixa Económica Federal (CEF), con recursos que administra de los fondos de pensiones de los trabajadores. La Ley 101 de 2009 autorizó la emisión de 6.436.722 CEPAC, para un total de 4.089.502 m² de derechos adicionales de construcción por US$ 1.750 millones. El municipio de Rio de Janeiro obtuvo así una suma sustancial por adelantado para cubrir los costos de la renovación urbana del área. Solamente en octubre de 2012, la CEF vendió cerca de 26.000 CEPAC (de una oferta de 100.000) a un precio base de US$ 575, obteniendo así alrededor de US$ 15 millones en una operación que logró una ganancia de 100% sobre el precio original de adquisición por CEPAC.
La Transferencia de Derechos de Construcción es la compra de parte o todos los derechos de desarrollo de un sector determinado para ser utilizados en otros, en los cuales se desea o tolera un incremento de densidad. Este instrumento ha sido utilizado hace varias décadas en Estados Unidos y Canadá y se encuentra en la legislación brasileña (Estatuto de la Ciudad). De esta manera, se permite que aquellos afectados con una medida, por ejemplo la única o última casa estilo colonial de un sector que se afecta con medida de conservación (mientras que sus vecinos se desarrollaron en altura) pueda materializar o desarrollar dicha altura en otro lugar de la ciudad (previamente determinado). Así, el primero no es injustamente obligado a conservar y el segundo (es decir el receptor de la transferencia) tiene que pagar por esa altura que desea. Digamos que se “traslada” la altura de un lugar para otro con un beneficio económico para el vendedor de los derechos y para el Estado.
En Brasil se han desarrollado dos modalidades, la primera para compensar a los edificios con valor patrimonial, utilizado en la ciudad de Curitiba desde la década de los ´80, y la segunda para adquirir suelo para obras pública, es decir, como pago de las adquisiciones públicas.
Esta figura ha sido utilizada en Porto Alegre para la ejecución de la 3ra Avenida Perimetral; la administración Municipal requirió ejecutar 12,3 Kilómetros de vía, con un presupuesto bastante limitado dada la necesidad de realizar expropiaciones que superaban los veinte 20 millones de dólares. La operación de transferencia del derecho de construir se inició con la división de la ciudad en regiones en las que se establecieron actividades y densidad máxima de población, índices de aprovechamiento, alturas máximas, entre otras, de modo que siempre estuviera asegurada la densidad máxima en cada sector. Con esto se aseguraba que la posibilidad de transferir la capacidad constructiva de un lote para otro no alterara la capacidad máxima anteriormente planeada. Este instrumento únicamente podía ser autorizado por el Municipio, basado en el interés público por previsión de obras públicas (Smolka-Furtado, 2014).
Con estos presupuestos, para que alguien pudiera construir más de lo asignado de forma gratuita debía comprar ese derecho. El instrumento de la transferencia del derecho de construir en Porto Alegre fue llevado a gran escala. La operación consistió en pagar la expropiación de un lote o parte de él a cambio de obtener un permiso de llevar el potencial constructivo a otro terreno. Para la ciudad, esta operación representó la adquisición de una gran cantidad de inmuebles sin desembolsar fondos propios, mientras por otro lado los propietarios afectados recibieron recursos que alcanzaron valores superiores a sus terrenos.
GEHG
La autora es Abogada de la Universidad del Rosario, con Máster en Planificación Territorial y ambiental de la Universidad de Barcelona, Máster en Gestión de la Ciudad de la misma universidad y Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid. Especializada en Derecho Tributario, Derecho de los Negocios y Derecho Urbano. Con amplia experiencia en el área del derecho urbano y en la dirección y gestión de proyectos urbanísticos. Directora de la especialización en Derecho Urbano de la Universidad del Rosario, Catedrática de la misma universidad, de la Universidad del Norte, de la Universidad Javeriana, de la Universidad Piloto de la universidad de Salamanca en convenio con el Instituto de Altos Estudios de Republica Dominicana. Ha sido asesora y consultora de entidades gremiales como la Cámara de Comercio de Bogotá y la cámara colombiana de la construcción, de entidades públicas como la Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín, la Empresa de renovación urbana de Bogotá, la empresa de desarrollo urbano de Barranquilla, la Alcaldía de Soacha, la Alcaldía de Tunja, la Secretaria de Planeación de Montería y la Secretaria de Planeación de Barranquilla. Ha participado en el diseño de Planes de Ordenamiento Territorial, Planes Parciales, Planes Zonales, Macroproyectos, Planes Especiales de Manejo y Protección, entre otros, y en consultorías e investigaciones en temas.
Sobre recuperación de plusvalías y herramientas urbanísticas, ver también entre otras notas en café de las ciudades:
Número 1 I Entrevista a Raquel Rolnik
"La misión del urbanismo es redistribuir riqueza y enfrentar la exclusión" I El Estatuto de las Ciudades, el Plan Director de San Pablo, y los nuevos instrumentos del urbanismo brasileño. I Por Marcelo Corti
Número 20 | Economía de las ciudades
"Ahora existen mecanismos para corregir las distorsiones del mercado" | Entrevista a Samuel Jaramillo: la gestión del suelo urbano en Latinoamérica. | Marcelo Corti
Número 23 | Economía
El impuesto predial como instrumento de urbanización | Los mitos sobre la política del suelo en Latinoamérica, en una entrevista con Martim Smolka. | MartimSmolka
Números 35, 36 y 37 I Economía de las ciudades
Instrumentos para la recuperación de plusvalías en Bogotá (I, II y III y última) I Marco teórico y experiencias internacionales I Recuperación de plusvalías en Colombia I Instrumentos, estudio particular de un caso y conclusiones. I Gloria Henao González
Número 80 | Economía de las ciudades
Sobre la captación de plusvalías urbanísticas | Una herramienta para la construcción de ciudades más justas y sustentables | Grisela García Ortiz
Número 146-147 I Economía de las ciudades
La formación de los precios del suelo y la configuración de las rentas urbanas I El origen de la fragmentación en la ciudad I Por Edgardo Contreras Nossa
Número 153+ I Economía de las ciudades (II)
Parques industriales en la Provincia de Buenos Aires I ¿Otra oportunidad perdida para el recupero de plusvalías? I Por Guido Ingrassia
Número 154 I Economía y Política de las ciudades
Las herramientas urbanísticas financieras en la gestión del ordenamiento territorial I Prospectiva geopolítica y territorial I Por Martín Sanchez
El índice de desarrollo humano (IDH) se basa en un indicador social estadístico compuesto por tres parámetros: vida larga y saludable (salud: medida según la esperanza de vida al nacer), educación (medida por la tasa de alfabetización de adultos y la tasa bruta combinada de matriculación en educación primaria, secundaria y superior, así como los años de duración de la educación obligatoria) y nivel de vida digno (riqueza: medido por el PIB per cápita PPA en dólares internacionales). Fuente: PNUD.
Bibliografía
Aitec. 2013. “La tierra es nuestra”. Francia.
Carta de Embú, 1976. Citado por: Furtado y Rezende, 2011. Traducción libre.
Declaración sobre los asentamientos humanos (1976). Conferencia Hábitat III. Vancouver, Canadá.
Empresa de Renovación Urbana de Bogotá (2008). “Estructuración De La Implementación de Títulos Representativos de Derechos Adicionales de Construcción y Desarrollo en Operaciones de Renovación Urbana”. Alcaldía Mayor de Bogotá.
Erba, Diego Alfonso (editor). Definición de políticas de suelo urbano en América Latina [recurso electrónico]: teoría e práctica. Viçosa, MG : O editor, 2013. 1 pdf e-book (20, 2 MB) ISBN 978-85-906701-4-8
Estatuto de la Ciudad. Ley 10.250 de 2001. Brasil.
Furtado et. al. (2006) Outorga onerosa do direito de construir: panorama e avaliações de experiencias municipais. Working Paper, Linconl Institute of Land Policy.
Furtado y Rezende (2011) Minicurso No. 4: Implementando a outorga onerosa do direito de construir no meu municipio.
Gómez A y Rodríguez G. (2014) “Conflicto Entre Propiedad Comercio y ambiente”. Ed. Ibañez.
Furtado, F, y Acosta C, (2013), Recuperación de plusvalías urbanas en Brasil, Colombia y otros países de América Latina: Legislación, instrumentos e implementación. Working Paper. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
Galvis Gaitán F, Manual de Derecho urbanístico”. Ed. Temis 2014. Bogotá Colombia.
J. García-Bellido (1999): «La excepcional estructura del urbanismo español en el contexto europeo», Documentación Administrativa (DA) nº 252-253: 11-85, núm. monográfico sobre “El nuevo marco legal del urbanismo. La Ley 6/1998 de 13 de abril de Régimen del Suelo y Valoraciones”, septiembre 1998-abril 1999, ed. Instituto Nacional de Administración Pública, MAP (sept. 99).
Gómez A y Rodríguez G. (2014) “Conflicto Entre Propiedad Comercio y ambiente”. Ed. Ibañez.
Lincoln Institute of Land Policy, y Ministerio de las Ciudades de Brasil. Instrumentos Notables de Intervención Urbana, Quito, Ecuador. Banco del Estado (Ecuador).
Londoño B, Rodríguez G y Herrera G. (2006). “Perspectivas del derecho Ambiental en Colombia”. Ed. Universidad del rosario. Bogotá Colombia.
Maleronka, Camila (2010) Projeto e gestão na metrópole contemporânea : um estudo sobre as potencialidades do instrumento ‘operação urbana consorciada’ à luz da experiência paulistana. São Paulo, FAUUSP.
Maleronka, C, y Furtado, F, 2013. El otorgamiento oneroso del derecho de construir (OODC): La experiencia de São Paulo en la gestión pública de edi?cabilidades.
Micelli, Ezie, Development Rights Markets to Manage Urban Plans in Italy, Urban Studies, Vol. 39, No. 1. 141-154, 2002.
Morcillo Dosman, P, (2007), Derecho Urbanístico Colombiano, Bogotá, Editorial Nomos.
Padilla Hernández, E, Ramos Enciso, C, (2002). “Derecho Urbano”. Bogotá, Colombia. Editorial ABC
Peterson, G, (2010) La plusvalía de la tierra como opción para el financiamiento de la infraestructura urbana. Tendencias y opciones de política No. 7 Banco Mundial. PPIAF. Washington.
Pineda Castro, G, (2009) “El poder del derecho urbanístico en la asignación de contenidos a los cuatro elementos estructurales de la propiedad privada”. Tesis de grado para optar por el título de Maestría en Derecho Administrativo Universidad del Rosario Colombia.
Pinilla, J, F, Rengifo, M, (Coords.), (2012), La ciudad y el Derecho, Bogotá, Universidad de los Andes.
Pucheu Muñoz, Mario Martin. “Derecho a Edificar en La Legislación Urbanística”.
Santofimio Gamboa, J, O, (2004), “Derecho Urbanístico Legislación y Jurisprudencia”. Ed. Universidad Externado de Colombia, Bogotá Colombia.
Santos Carvalho y Rossbach (orgs) (2010) El Estatuto de la Ciudad: un comentario. Ministerio de las Ciudades, Alianza de las Ciudades. São Paulo.
Smolka – Furtado. (2014) Instrumentos notables de políticas de suelo en América Latina
Smolka M. O. (2013), Martim. Implementación de la recuperación de plusvalías en América Latina. Política e instrumentos para el desarrollo urbano, Lincoln Institute of Land Policy, 2013.
Taller Adriana y Antink Analía. “El Derecho Urbanístico como instrumento de inclusión social”. Centro de Investigaciones de Derecho Administrativo (C.I.De.A.) Ponencia realizada dentro del Proyecto de Investigación: “El Ordenamiento Urbano: ¿Factor De Crecimiento O Instrumento De Intervención Administrativa En La Sociedad?”, bajo la Dirección de la Dra. Noemí Nicolau.
Ternera Barrios, F, (2015), Derechos Reales cuarta edición, Bogotá, Editorial Temis.
Velásquez Jaramillo, L, G, (2000), Bienes octava edición. Editorial Temis S.A. Bogotá Colombia.
Zea Restrepo, A, I, García Bocanegra, J, C, (2010), Instrumentos de Gestión Urbana, Área Metropolitana del Valle de Aburra.