Zidane y Ronaldo, goleadores de las últimas dos finales de la Copa del Mundo. Roberto Carlos, un lateral izquierdo que abre surcos en su camino al área contraria y shotea con la fuerza y la precisión de un misil. Figo, el veloz y exquisito transfuga portugués. Beckham,… esteee…, ¡ah, si!, casado con una Spice Girl. Y la solidez de Iker Casillas en el arco, y la nobleza de Raúl, el ángel de Madrid, y la categoría de Cambiasso y Solari, y la seguridad de una defensa de Hierro (bueno, nadie es perfecto, ¿no?). Por ahora, el equipo “galáctico” del Real Madrid es más un suceso del marketing que del fútbol, a juzgar por su decepcionante eliminación en Champion’s League, a manos de la terrestre Juventus.
Pero el afán de contratar a cuanta superestrella anda por los estadios del mundo, ha llevado al Madrí a la consideración mundial, incluyendo la aparición en la primera plana del New York Times (tan poco afecto al soccer) con el fichaje de David Beckham. Si el club más famoso del mundo siempre se caracterizó por sus contrataciones millonarias y por fichar superestrellas, la etapa iniciada por el presidente Florentino Pérez (dicho sea de paso, accionista mayoritario de la principal empresa constructora española, ACS, que tras la próxima fusión con DRAGADOS se convertirá en la cuarta constructora de Europa) parece un salto cualitativo sobre todo lo conocido. De algún modo, podría asemejarse a la transformación de la NBA en la liga de las estrellas, allá por los ’80 de la mano de Nike y Michael Jordan.
Pero es interesante, desde el estudio de los fenómenos urbanos, ligar la “movida madrileña” con otra escalada galáctica española: los precios de las propiedades en la famosa burbuja inmobiliaria ( ver número 1 y número 2 de café de las ciudades). Es que el superequipo del Real Madrid está siendo armado con parte de los 480 millones de euros que le reportó a la institución la venta de la Ciudad Deportiva. La explotación de esos terrenos en plena Castellana, compartida con la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento, permitió sanear las cuentas de la institución y construir una nueva ciudad deportiva junto a la autopista M-40.
Y otros clubes de España han desarrollado o planean comenzar operaciones similares. Según el cronista Luis Alemany, del diario El Mundo, es el estallido de otra burbuja, la propia de las sociedades anónimas deportivas (S.A.D.), la que obligó a estas a buscar soluciones en el ámbito de los bienes inmobiliarios: “la necesidad de los clubes de fútbol de sanear sus cuentas, y el deseo de muchos ayuntamientos de optimizar el uso de grandes solares en los centros urbanos, han propiciado la sustitución de los estadios en muchas ciudades“. Alemany atribuye el origen de estas operaciones a la combinación de magníficos patrimonios inmobiliarios y cuentas bancarias en rojo.”De hecho – sostiene – el Real Madrid no es el primer club en irrumpir en el mercado inmobiliario. Antes de que la ley del deporte de 1992 previera la figura de las S.A.D., varios estadios ya cambiaron de propietario. Fue entonces cuando el Hércules de Alicante y el Sporting de Gijón vendieron sus canchas a sus ayuntamientos en operaciones que tenían más de subvención pública que de negocio“.
Pero la primera incursión de un club de fútbol en el mercado inmobiliario moderno fue la que en 1997 llevó al Real Club Deportivo Espanyol de Barcelona a trasladarse desde la Carretera de Sarriá hasta el Estadio Olímpico Montjuïc. Otros clubes tienen planes similares. En Bilbao, el Athletic va a cerrar su estadio San Mamés, en pleno ensanche y a pocas cuadras del Guggenheim, para construir un nuevo estadio en los terrenos del antiguo Recinto de Muestras, muy cerca de “La Catedral”. Según Alemany, el éxito del proyecto depende de la disposición del propietario de los terrenos, el Ayuntamiento de Bilbao, a venderlos por debajo del precio de mercado “porque, de lo contrario, la operación sería inviable. El club ya ha empezado a ejercer presión con la contratación del arquitecto Norman Foster para una obra con encargo pero sin solar“.
El Valencia sufrió una muy fuerte oposición para sus planes de dejar su estadio en el centro de la ciudad (una de las más dinámicas de España). Y en Palma de Mallorca, los integrantes de la sociedad propietaria del estadio Lluis Sitjar no acuerdan la manera de rentabilizar “un recinto infrautilizado desde hace dos años“. Alemany sostiene que “las presiones políticas son mayores cuando los estadios son de propiedad pública. San Sebastián, por ejemplo, tardó siete años en encontrar un uso para el estadio de Atocha, abandonado en 1993. Sólo este otoño se entregarán las llaves de las viviendas de protección oficial. Otras ciudades han buscado nuevas soluciones: Oviedo construirá un palacio de congresos en el solar del antiguo Carlos Tartiere; Jaén y Las Palmas de Gran Canaria pretenden instalar equipamientos deportivos, zonas verdes y espacios comerciales; Huelva ha integrado el terreno del antiguo Colombino en el plan urbanístico de Isla Chica, recurrido por los vecinos ante la justicia; Zaragoza y Logroño, por último, pretenden dedicar los solares de los viejos estadios a la promoción de viviendas libres“.
Pero los tres casos más ilustrativos son seguramente los del Español (ya realizado), el Real Madrid (que se está realizando) y el Barcelona, que aun es un proyecto. Recordemos que en España la Ley del Deporte del 1990 hace posible la conversión de los clubes de futbol en S.A.D. Los únicos clubes de primera que no se han “privatizado” son el Barça y el Real Madrid.
En 1997 el RCD Espanyol de Barcelona vendió el histórico estadio de Sarriá a un grupo de promotoras inmobiliarias, tras obtener la recalificación urbanística de los terrenos. Con ello, el club periquito ingresó alrededor de 56 millones de euros. Según la nota de El Mundo, si hubieran podido esperar hasta hoy para realizar la operación, “sus beneficios habrían alcanzado los 97 millones de euros, según el aumento de los precios (72%) en el distrito de Sarriá-Sant Gervasi“, el más caro de la ciudad. Cabe recordar que el accionista principal del Espanyol es José Manuel Lara, (dicho sea de paso, propietario del primer holding editorial de Hispanoamérica: Planeta).
Tras sanear parte de la deuda histórica del club, el Espanyol se fue de alquiler, como un hijo de vecino más, al estadio olímpico de Montjuic, gestionado por la empresa municipal Barcelona Promocions, que se encarga de la gestión y promoción de las instalaciones deportivas públicas de la ciudad (en su mayor parte, provenientes de la época olímpica).
En la actualidad el RCD Espanyol, con una situación económica saneada (pero en cambio con una situación deportiva mediocre), ha iniciado la promoción de su nuevo estadio, que le costará alrededor de 50 millones de euros. Esta nueva sede se localizará en el edge city de la Barcelona metropolitana, en Cornellá de Llobregat, allí donde las últimas promociones del boom inmobiliario de Barcelona dan paso a los huertos del Baix Llobregat. La localización no es baladí, sino que se encuentra muy cercana a los nudos de acceso por carretera a Barcelona y en una zona de población joven (los que se han hipotecado a 35 años, para poder cumplir su sueño de ser propietarios de un piso de 80 metros con zona comunitaria en el extraradio). Dos elementos que ayudarán a generar una zona comercial y de ocio con la que asegurar la viabilidad económica del recinto deportivo.
En el caso del Real Madrid, el ex presidente Ramón Mendoza dejó a Florentino Pérez una herencia caracterizada por la chulería castiza y un déficit de cerca de 240 millones de euros, pero también importantes activos. El nuevo presidente aplicó en seguida una gestión económica excelente, a la que sumó su relación con el poder que gobierna la ciudad y el gobierno regional (ambos en manos del Partido Popular) y una estrategia deportivo-publicitaria simple y eficaz: el superfichaje de una megaestrella cada año.
A pesar de la gestión económica, el lastre que suponía el déficit impedía el proyecto de Pérez. El Madrid necesitaba ayuda, pero la ley del deporte establecía claramente la imposibilidad de que los gobiernos subvencionaran los clubes. La solución encontrada fue la de recalificar los terrenos de la Ciudad Deportiva del club, que con el impresionante crecimiento de la ciudad en los últimos 30 años, se encontraba en pleno centro (¡y en el Paseo de la Castellana!). Está previsto que cuando se urbanicen los cerca de 150 mil metros cuadrados de la Ciudad Deportiva, el club haya ingresado cerca de 600 millones de euros. Esta operación se conoce como “el pelotazo”.
A pesar de las cantidades astronómicas que este le reportará, algunos expertos creen que, al actual ritmo de gastos del club, con 6 jugadores que cobran por encima de los 12 millones brutos de euros, y con semejantes fichajes, la sostenibilidad económica del club es una utopía. Estas mismas personas vaticinan un nuevo “pelotazo” de los merengues para el 2012. Madrid es candidata para acoger las olimpiadas de ese año, y hasta ahora se la sitúa entre las ciudades favoritas. Si finalmente Madrid fuera elegida, no sería extraño que se construyera un nuevo estadio olímpico que permitiera jubilar el Santiago Bernabeu, poniendo sus terrenos en el mercado. No en vano don Florentino Pérez es un empresario conocedor de los mercados urbanos (uno de sus negocios más recientes es la asociación con JC Decaux para la explotación del mobiliario urbano de Barcelona).
El ex presidente durante 22 años del FC Barcelona, José Luis Nuñez (dicho sea de paso propietario de la constructora y promotora inmobiliaria Nuñez y Navarro, NyN), tuvo un sueño. Diseñó el proyecto Barcelona 2000, que preveía convertir los terrenos adyacentes al Camp Nou en un “shopping center”. Nuñez, un hombre “hecho a sí mismo”, gracias a su vinculación matrimonial con la burguesía catalana, dejaba una economía saneada y una Copa de Europa. El proyecto Barcelona 2000 tenía que asegurar el futuro económico del club. Cuando Nuñez se vio obligado a dimitir tras los fracasos deportivos cosechados por su protegido Van Gaal, asumió la presidencia Joan “Boig Noi” Gaspart (dicho sea de paso, presidente del consorcio “Barcelona Turisme” y vicepresidente del Gremio de Hoteleros de Barcelona). Solo tardó dos años en dejar el Barça en números rojos. Si bien Nuñez no pudo llevar adelante su plan, debido en gran parte a sus malas relaciones con los gobiernos municipal y autonómico, la llegada de Gaspart trajo nuevos proyectos para “can” Barça que no se alejaban mucho del sueño de N y N.
El proyecto Barça 2000 preveía la recalificación de alrededor de 20 hectáreas de las zonas anexas al estadio, al miniestadio y la zona de “La Masía”, y en las que se construirían cerca de 100.000 metros cuadrados destinados al ocio, oficinas y comercio. Tras las persistentes protestas del movimiento vecinal, arquitectos, urbanistas y personalidades agrupadas en una plataforma ciudadana en contra del proyecto, el Ayuntamiento rehusó aprobar ese proyecto. En contraprestación, y ya con el club en poder de Gaspart, el Ayuntamiento se comprometió a liderar el Plan Director del Portal del Conocimiento (haciendo referencia a las dos universidades de la zona) que afecta el barrio de Les Corts y la zona universitaria, coordinado con los municipios de L’Hospitalet de Llobregat y Esplugues de Llobregat, adyacentes a Barcelona, y sobre los cuales se extienden las instalaciones del club azulgrana.
Dicho Plan Director afecta una zona de 240 hectáreas. La plataforma opositora volvió a la carga al considerar que consolidaba el proyecto Barcelona 2000, añadiéndole un reparto de nuevas edificabilidades, y que solo incorporaba nuevas zonas verdes y un plan de ordenación del tráfico. Actualmente, el plan se encuentra paralizado, mientras la situación económica del club está en “terapia intensiva” (según la calificó Gaspart antes de su renuncia) y se ha elegido a una nueva junta, liderada por el “joven pero sobradamente preparado” Joan Laporta. De momento, el club ya está terminando la nueva Ciudad Deportiva Joan Gamper en terrenos del municipio de Sant Joan Despí, en una operación similar a la que va a realizar el Espanyol. Y la nueva junta ha rescatado un estudio de rediseño del miniestadio (campo de las secciones filiales), también elaborado por Norman Foster, que van a intentar aplicar.
Comprender estos procesos económicos y urbanísticos es fácil, si nos situamos del lado de los clubs. La recalificación de los terrenos aporta capital liquido y la posibilidad de construir mejores y más modernas instalaciones. Pero más interesante es situarse en el lado de la administración local. ¿Porqué interesa a un ayuntamiento o municipalidad seguir el juego de un club de fútbol (sobretodo si consideramos que estamos hablando de una entidad privada) y recalificar los terrenos? Se nos ocurren diversos motivos, dejando de lado explicaciones que incluyan eventuales casos de corrupción:
- Las arcas municipales españolas se nutren en un 90% del cobro del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI), de los permisos de construcción, y de las plusvalías que genera la compra-venta de bienes inmuebles. En ese sentido, el estadio de Sarriá, la ciudad deportiva del Real Madrid, y los terrenos adyacentes al Camp Nou, son equivalentes a las propiedades de la iglesia española en el siglo XIX, que originaron el proceso de desamortización de Mendizabal . Estos terrenos, al no tener precio de mercado, no tributan IBI y no se pueden vender, por lo que no generan plusvalías y nadie va a pedir licencias de obras para construir en ellos. Y en adición, se encuentran en las zonas más densas y con el precio más elevado de ambas ciudades (el precio medio del suelo de Barcelona se situó durante el primer trimestre del 2003 en 2.845 euros/m2; los precios de Sarriá se situan cerca de los 4.000 euros/m2 y los de Les Corts, en alrededor de 3.500 euros/m2). Son verdaderos descampados urbanos ineficientes e infrautilizados que no generan riqueza para la ciudad. A través de la recalificación de terrenos, el Ayuntamiento recupera una zona que entra a la dinámica de la economía del suelo, a la vez que permite crear zonas urbanas. Convirtiendo estos terrenos en oficinas y pisos, la administración local se asegura esta dinámica. Además, no olvidemos que los estadios normalmente son zonas oscuras de la ciudad (los alrededores del Camp Nou son la principal zona de prostitución de calle de Barcelona).
- A las administraciones locales les interesa colaborar e ir “de bracito” con los clubes. En los casos del Barça y del Real Madrid estamos hablando de dos de los 5 clubes más grandes del mundo. La publicidad que ofrecen a las ciudades es impagable y representa una de sus mejores estrategias de marketing urbano: un club en la elite hace brillar más a una ciudad en la constelación de ciudades (ver articulo de Mariona Tomàs en el número 6 de café de las ciudades). En este sentido, la colaboración entre administración local y club es una relación simbiótica que beneficia a ambos. Y la recalificación de los terrenos es un claro ejemplo.
Promotores y políticos enfrentan las polémicas alegando la necesidad de mejorar las áreas céntricas de las ciudades y potenciar las actuales ubicaciones de los estadios. El concejal de Urbanismo de Las Palmas de Gran Canaria, Juan José Cardona, sostiene en tal sentido que “no es normal que un solar de 20.000 metros cuadrados en el centro de la ciudad sólo se use 20 tardes al año“. Sin embargo, todos estos movimientos tienen el mismo trasfondo: recalificar los terrenos, previamente destinados a equipamientos públicos (estadios deportivos), para poderlos ingresar al mercado inmobiliario.
De esta manera, las SAD llevan ventaja sobre otras empresas que, no solo no tienen localizaciones tan privilegiadas como las de la mayoría de los estadios españoles, sino que no tienen tanta facilidad para disponer así de sus activos inmobiliarios (sea por la complejidad y costosa amortización de sus procesos productivos, como por la dificultad de acceder a relaciones tan especiales con la autoridad local). Los clubes se encuentran entonces entre los beneficiarios de la burbuja inmobiliaria, a diferencia de otros sectores: en especial, los residentes de las grandes ciudades. Estos, si son propietarios y habitan su bien, no tienen ventaja especial que sacar de la burbuja, salvo que puedan trasladarse sin inconvenientes a nuevas ubicaciones más periféricas y menos costosas. Y si son inquilinos o están pagando hipotecas, deben afrontar un porcentaje cada vez mayor de sus ingresos para pagar los costos de habitar.
Desde el punto de vista estrictamente deportivo, la posibilidad de regular el mercado de fichajes y pases de los grandes jugadores, ensancha aun más la brecha con los clubes de América del Sur, reducidos a proveedores de cracks a edades cada vez más tempranas. A diferencia de sus pares españoles, los clubes del sur no obtendrían de la venta de sus patrimonios mucho más que lo que cuesta un jugador de mediana cotización.
JA y MC
En los próximos números de café de las ciudades, más notas sobre el fútbol y las ciudades: como opera la valorización inmobiliaria en otros contextos (Italia, Argentina); el club como factor de identidad urbana y barrial; ultras, barras bravas y tribus urbanas; la impronta territorial del fútbol en Buenos Aires; ocaso y resurgimiento del Gasómetro; sociología de la fiesta urbana, etc., etc. Una aclaración final: sin que esta afirmación contradiga el rigor técnico de la nota, sus autores creen firmemente en la absoluta e inevitable superioridad de los clubes de color azulgrana sobre los que visten de blanco.
Sobre la venta de la Ciudad Deportiva del Real Madrid, denuncias y pormenores en la página de la
Asociación de vecinos de las colonias de Valdemarín, Monreal y Pardo de Aravaca.
Sobre la postulación de Madrid para las olimpíadas del 2012, ver la página oficial.
Una nota jocosa y malintencionada sobre el “pelotazo del Barça”, en el sitio Antibarcelona,
a cargo de unos fascinerosos madrileños.
Una visión más vecinal, por las asociaciones de oposición al proyecto.
