Dos notas periodísticas y un texto crítico recientes aportan, al mirarlos en conjunto, algunas pautas para la comprensión de ciertos procesos territoriales en curso. Especialmente, aquellos que se producen en las regiones más ricas o en los enclaves de riqueza dentro del subdesarrollo.
En el Wall Street Journal, Steve LeVine y Christine Haughney cuentan la manera en que “la fiebre inmobiliaria llega a los mercados emergentes”. El truco es que, según la nota, a medida que las naciones estabilizan y modernizan sus economías, se convierten en lugares más seguros para invertir y con precios inmobiliarios que continuarán al alza. Esto implica, obviamente, que los precios de los alquileres aumentarán, lo cual es muy bueno para los brokers inmobiliarios, aunque no parezca serlo para los inquilinos.
La Nación del 27 de febrero reproduce en castellano la nota anterior y, en otra sección, informa sobre Ave María, la ciudad católica que Tom Monaghan, el fundador de Domino´s Pizza, está construyendo en Florida.
Y en Arch´it, Marco Vanucci (arquitecto del estudio de Zaha Hadid) publica el 13 de febrero su nota Dreaming Dubai, donde presenta a la ciudad del emirato como la ruptura del último tabú, “el muestrario residual de todo aquello que hubiera ya podido ser pero que la técnica todavía no estaba en condiciones de realizar“.
Un fenómeno económico-financiero, como la burbuja inmobiliaria; una típica urbanización privada norteamericana con la particularidad de su componente religioso; un paraíso turístico escenográfico y temático. Contexto y productos, respectivamente, de una forma de desarrollo territorial que tiene muy poca relación con la idea humanista de una ciudad compleja, heterogénea y mixturada; con la idea, en fin, de una ciudad democrática.
Los procesos descriptos en la nota del Wall Street Journal tienen un patrón común, en todos los casos. La historia del empresario David Mitzner, emigrado polaco que llegó a Texas tras la Segunda Guerra Mundial, lo explica muy bien. Mitzner volvió a Polonia a fines de los años ´80 y “se encontró con el sueño de todo empresario de bienes raíces: un tablero de ajedrez compuesto por terrenos vacíos y oficinas poco usadas, bodegas y fábricas, y escasa competencia por parte de otros inversionistas. Pero al buscar financiamiento en Estados Unidos, se sintió como si estuviera promocionando inmuebles ´en la luna´, relata.
Hoy, el mercado polaco de bienes raíces tiene tanto capital extranjero que a Mitzner le cuesta obtener retornos altos. Según Cushman & Wakefield Inc., una firma de propiedades de Nueva York, el año pasado la inversión extranjera en el mercado inmobiliario polaco llegó a los US$ 3500 millones, el doble que en 2004. Los nuevos inversionistas se tienen que conformar con retornos anuales por debajo de 7%, no mucho mejor que la rentabilidad en los mercados occidentales, y muy inferiores a los retornos de dos dígitos que Mitzner cosechaba al principio. ´Ya no hay nada que comprar en Polonia a precios razonables, se lamenta Mitzner´de modo que ahora ha empezado a examinar los mercados de Rusia, Rumania y Ucrania en busca de negocios más lucrativos“.
La nota explica este proceso con datos bien conocidos: en los ´90, los inversionistas globales a la caza de altos retornos se dedicaron a los mercados bursátiles; “cuando estos mercados se hundieron, el capital se volcó hacia los inmuebles comerciales, elevando los precios y reduciendo los retornos en los principales mercados de Estados Unidos y Europa Occidental“. Así que una vez saturados los mercados más seguros, una nueva ola de capitales, provistos por fondos privados y de pensiones, fluye hacia mercados hasta hace poco marginales: Polonia, la República Checa, México, China. “Y a medida que los precios en estos mercados suben, los inversionistas, hambrientos por mayores tasas de retorno, han comenzado a moverse a mercados aún menos previsibles“, como Rusia, Bosnia e incluso América Latina.
Según la nota, el fondo de pensión de los empleados públicos de California ha realizado inversiones en Brasil y México, a través de operadores locales. Se espera que estos emprendimientos produzcan retornos por encima del 15% anual. Sin embargo, sostienen LeVine y Haughney, “la historia del mercado inmobiliario está plagada de ciclos altos y bajos, y muchos inversionistas y analistas del sector creen que el ritmo actual de aumento de precios no puede sostenerse por mucho tiempo. ´Todos sabemos que habrá una corrección a la baja en los próximos cinco años, pero no podemos saber cuándo´, dice Richard Barkham, director de estudios de Grosvenor Group, una administradora de propiedades con sede en Londres“. A manera de ejemplo, Quinlan Private, un fondo de inversión irlandés, sólo compitió contra un par de firmas cuando adquirió dos edificios de oficinas en Varsovia en 2001, pero recientemente tuvo que competir con más de una docena de inversionistas para comprar el 50% de un centro comercial en Cracovia por US$ 83 millones. “La primera operación dio un retorno de 9%; la segunda, de 7%“.
Los autores no mencionan en ningún momento la expresión “burbuja inmobiliaria”, aunque la ominosa sensación de su existencia recorre la totalidad de la nota. Si la burbuja estalla, habrá mucha gente que pasará su vejez con más privaciones de las que pensaron al invertir en fondos de pensión… En cambio, mientras el mercado se mantenga en expansión, vivir o continuar viviendo en el centro de las ciudades será imposible para la mayoría de sus ciudadanos, aun para sectores que históricamente habitaron en ellos. Esto hará muy fuerte la presión para expandir la ciudad hacia la periferia, potenciando otra forma de renta urbana (la transformación del suelo no urbano en urbano) que la nota tampoco menciona. Y continuará la paradoja de que excelentes indicadores económicos coexistan con la cada vez mayor dificultad para el acceso a la vivienda (y ni que hablar del derecho a la ciudad…).
El sitio oficial de Ave María en la Web no se diferencia demasiado de la presentación de otras urbanizaciones privadas. Imágenes de la “ciudad” proyectada, con profusión de estéticas kitsch (historicistas en general, aunque también hay ciertos guiños a la arquitectura de Frank Lloyd Wright, a la difusión de cuya obra Monaghan dedicó buena parte de las operaciones de la Fundación Domino´s), datos de interés para inversores en lotes residenciales y comerciales, cronogramas de construcción y habilitación y hasta un link a la constructora Pulte Homes. La localización del emprendimiento, ocupando 20 km2 de áreas naturales, en las inmediaciones de un humedal, coincide con el patrón territorial típico de estos desarrollos. Pero Ave María no es una urbanización privada más: es el sueño de un empresario católico que desconfía de los valores espirituales que transmite la enseñanza en Estados Unidos y quiere contestar a la amenaza del fundamentalismo religioso musulmán con un bastión de la fe cristiana, una “comunidad visionaria”, al decir de su creador.
Ave María incluirá como componente esencial una universidad católica, la primera que se funda en Estados Unidos en 40 años, y el diseño de su centro principal tendrá como foco una iglesia donde se celebrará una misa por hora todos los días de la semana. Los estudiantes de la nueva universidad “serán instados a convertirse en curas o monjas; un cuarto de las clases serán dictadas por sacerdotes completamente ortodoxos“. En la urbanización no se venderán anticonceptivos ni se practicarán abortos; la televisión no incluirá programación considerada pornográfica. Entre las protestas y reclamos que ha provocado Ave María figuran los de los ambientalistas que cuestionan la localización del emprendimiento, pero especialmente las de activistas de los derechos civiles que no acuerdan con el derecho de Monaghan a establecer sus propias leyes en un sector diferenciado del territorio estadounidense.
De todos modos, las discusiones acerca del modo de vida en estas urbanizaciones no son nuevas. Jeremy Rifkin refiere en La era del acceso la historia de algunas comunidades donde se prohíbe tener perros de más de 15 kilos de peso o, aun más curioso, cónyuges menores de 45 años… La pregunta es, en todo caso, si la segregación es una muestra de poder de quienes deciden segregarse, o si en cambio solo expresa debilidad y resignación ¿Un nuevo Arca de Noé para salvar las buenas almas, o el bastión desde el que saldrá el embate final contra Sodoma y Gomorra?
Un merito de Syriana, película reciente donde actúan entre otros George Clooney y Matt Damon, es presentar una visión distinta de Dubai, desde el desierto, con los rascacielos a modo de espejismos tras la arena y los pozos petroleros. Es la visión de los trabajadores que habitan los trailers de los campos petroleros, bien distinta a la de los hoteles 5 estrellas, las marinas y los centros de convenciones sobre el frente costero. En su nota de Arch´it, Vanucci relaciona ambos frentes territoriales con su correlato económico: previendo el agotamiento de las reservas petroleras, el emirato transforma por completo su economía hacia el sector terciario basado en los servicios. Estos incluyen las finanzas y la investigación científica, pero especialmente el turismo de lujo; sagazmente, Vanucci incluye en el campo de los servicios terciarios a los proyectos arquitectónicos de vanguardia.
Claro que esta vanguardia es más bien una vanguardia kitsch, a juzgar por los proyectos en curso, que incluyen una marina en forma de mapamundi, rascacielos enclavados en el mar y la reproducción de grandes maravillas del mundo antiguas y modernas: la Pirámide de Keops, los jardines colgantes de Babilonia, el Faro de Alejandría, la Torre de Pisa, la Torre Eiffel y la Gran Muralla China. Para Vanucci, con estas “colosales operaciones de cut and paste urbanístico“, Dubai representa “el último estadio evolutivo de la experiencia urbana, a cuyo interior el deseo, que es el motor de la organización urbana en otros contextos, deviene el único criterio organizativo a través del cual ejercitar el derecho a la planificación de escenarios urbanos de ensueño que se sobreponen totalmente a la ciudad real“. Collage acrítico, ready made urbano, ciudad que deviene el simulacro de si misma, en Dubai “una masiva inyección de capitales, unida al empleo de los más extraordinarios recursos tecnológicos e infraestructurales, hacen posible la concreción de una condición urbana utopista y al mismo tiempo hiperreal; se instaura, de hecho, una suspensión temporal en la cual el pasado es actualizado al interior de un eterno presente“.
En esta “dictadura del deseo“, el kitsch se toca con la burbuja: volviendo a la nota del Wall Street Journal, leemos que la familia real de Dubai pagó el año pasado 705 millones de dólares por un edificio en Manhattan y otros 250 millones por uno en Londres. “Pero su retorno anual será de apenas 4% a 6%, sólo levemente superior al rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense“, se compadecen LeVine y Haughney. En Syriana, los príncipes de un emirato innombrado podían destruir una lujosa residencia en Marbella y transformarla en parque como muestra de congoja por un accidente ocurrido en la piscina. Se non é vero, e ben trovato…
Refinamiento y ubicuidad de las operaciones financieras, hegemonía del terciario, tecnología omnipotente, brechas económicas, segregación y homogeneidad, kitsch estilístico y volatilidad de los capitales, seducción y pesadilla. ¿Será acaso que los sueños de la razón globalizadora engendran monstruos urbanos?
MC
Ver la nota La fiebre inmobiliaria llega a los mercados emergentes, de Steve LeVine y Christine Haughney, en la versión en castellano publicada en La Nación.
Sobre las burbujas inmobiliarias, ver las notas ¿Hay una burbuja inmobiliaria en España? y Plusvalías y burbuja inmobiliaria española, nuevamente, en los café cortos de los números 1 y 16, respectivamente, de café de las ciudades.
Ver el sitio Web de Ave María.
Sobre las urbanizaciones privadas estadounidenses, ver la nota Ven a mi casa suburbana, comentario de la película Stepford Wives, en el número 23 de café de las ciudades.
Ver la nota Dreaming Dubai en Arch´it.
Sobre Dubai, ver la nota El Mundo, un paraíso chabacano, en el número 35 de café de las ciudades.
Sobre las tendencias de la urbanización contemporánea, ver entre otras las notas Una visita guiada a la Ciudad Global, entrevista digital a Saskia Sassen; Buenos Aires en los `90 y otras consecuencias de la ciudad global – “Macdonaldización y disneylandificación”, entrevista a Zaida Muxí; La Revolución Urbana I y II, de Jordi Borja, en los números 10, 24, 31 y 32, respectivamente, de café de las ciudades.
De Jeremy Rifkin, ver la nota Limpio y democrático, comentario a su libro La era del Hidrógeno, en el número 1 de café de las ciudades.
