Tomo de Mario L. Tercco una definición de su reciente Terquedad (la “del plan que realmente existe”): “la batería [de leyes] acordada entre el PRO y el FPV y sus aliados para el uso y la norma de algunos de los predios más importantes y significativos de la ciudad (…) constituyen, de hecho un plan más concreto y efectivo que el Plan Urbano Ambiental establecido por la Ley 2930”. Aceptada esta proposición, la continúo a través del análisis de la Ley 4477 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, sancionada por la Legislatura porteña el pasado 20 de diciembre.
Esta Ley establece la nueva normativa de aplicación para las playas ferroviarias de Caballito, Palermo y Liniers, propiedad del Estado Nacional y objeto de una operación de desarrollo inmobiliaria administrada por la ANSES, administración nacional de la seguridad social. La Ley es básicamente una modificación del existente Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad (que el Plan Urbano Ambiental ordena desde 2008 remplazar por un nuevo Código Urbanístico), desafectando del distrito Urbanización Futura (UF) a dichos predios y afectándolos al distrito Urbanización Determinada (U). Según el art. 5.4.6. del Código, estos distritos U son “zonas que, con la finalidad de establecer o preservar conjuntos o sectores urbanos de características diferenciales, son objeto de regulación integral en materia de uso, ocupación y subdivisión del suelo y plástica urbana”. Vale decir, lo que el consenso disciplinario ha dado en llamar “normativa morfológica”, cualidad pretendida para aquel Código Urbanístico tan largamente esperado como agonizante es el vigente de Planeamiento Urbano (al que ya a esta altura se puede aplicar aquel chiste del señor que tenía “una mala salud de hierro”…).
Las Urbanizaciones generadas por la Ley responderán a los esperanzados nombres de Nuevo Caballito, Nuevo Liniers y Nuevo Palermo I. En este caso, la numeración adosada se explica en que la misma Ley establece un segundo Nuevo Palermo, II, en el área entre la Avenida Santa Fe, Godoy Cruz, Paraguay y Juan B. Justo. Este área, a diferencia del ubicado al oeste de la calle Soler, se rezonifica al genérico Distrito E3, con una generosa asignación de constructibilidad que supera la que podría considerarse necesaria para el “polo gastronómico” para el cual había sido concesionado hace unos años a Arcos Gourmet (IRSA).
A partir de su artículo 10º, la Ley establece una serie de criterios y (en menor medida) requisitos concretos para el cumplimiento de los objetivos de tejido urbano y de sostenibilidad ambiental que parecen constituir el sustrato de valores sobre el que se asientan las operaciones legisladas. Entre los criterios:
– “…las edificaciones que se desarrollen en la superficie sujeta a privatización consideraran las dimensiones morfológicas particulares de las zonas componentes del sector y de acuerdo a la caracterización del barrio y respetando los edificios y/o áreas de valor patrimonial”.
– “El proceso integrado de diseño se constituirá desde un enfoque holístico, que aborde la interacción de los componentes edilicios y urbanos con su contexto ambiental, natural y construido para optimizar su rendimiento global. Este proceso deberá integrar soluciones que satisfagan a varios elementos de diseño y objetivos, como la funcionalidad y facilidad de construcción, el control de costos, promoviendo el uso eficiente, la conservación de recursos y reducción de impactos ambientales.”
– “Los edificios a construir requieren alcanzar estándares de ecoeficiencia optimizables durante su ciclo de vida, como resultado de la sinergia entre las estrategias de diseño sustentable y las buenas prácticas incorporadas desde un estadio temprano del proceso proyectual.”
– “…las estrategias de diseño urbano y edilicio deberán incorporar criterios de diseño bioclimático (asoleamiento, calidad del aire interior, confort térmico, iluminación natural, ventilación natural), gestión eficiente de la energía, gestión eficiente del agua, gestión de los materiales de construcción (materiales de bajo impacto ambiental), gestión de los residuos y gestión sustentable del espacio urbano (conservación de la biodiversidad, habitabilidad térmica, sistemas de drenaje sustentable, mejora de la permeabilidad del suelo, materiales de bajo impacto ambiental).”
Entre los requisitos concretos:
– Una edificación de 10 m2 cada 1 m2 de espacio público atenuante.
– Cobertura total de los servicios públicos de infraestructura.
– Un desarrollo edilicio con menos de 2 pisos contados entre el edificio de mayor y de menor altura de la manzana.
– Una dotación mínima de 20 árboles por cuadra de entre 90 y 130 m. de largo.
– Un porcentaje de reserva de espacio libre de manzana mínimo de 20%.
– Un ángulo del factor de visualización del cielo no menor a 70º desde el centro del espacio público.
– Un balance entre usos de 75% / 25% de destinos residencial / no residencial
– Una proporción de espacio verde absorbente no menor al 45% del área total de la propuesta
– De no existir normativas específicas de edificación sustentable se aplicarán las normas IRAM específicas para la temática.
– Los espacios verdes públicos se proyectarán asegurando que la continuidad de los mismos no sea interrumpida, integrándolos en una concepción de parque lineal que permita también su uso como recorrido peatonal activo.
La propuesta urbanística deberá contemplar el desarrollo de equipamientos de sustentabilidad social acordes con el desarrollo residencial “y en concordancia con las características sociodemográficas tanto de los nuevos habitantes como del entorno”. También se exige una superficie de reserva para el desarrollo de equipamientos públicos de escala comunal. No se menciona en cambio ningún requisito ni estímulo a la mixtura social.
El requisito más importante que establece la Ley para la venta de los predios es en realidad una exigencia de la sección 3ª del Código: del total de la superficie que se destine al desarrollo urbano, el desarrollador deberá ceder a título gratuito el 65% para uso y utilidad pública, transfiriéndose su dominio a la Ciudad. Dentro de este 65% se cuenta el espacio público destinado a parques, plazas y calles y la superficie destinada a la localización de equipamientos. La “accesibilidad y la conectividad del entorno circundante con el desarrollo urbano previsto” y “la realización de todas aquellas obras necesarias que garanticen la integración urbana del emprendimiento, así como respecto a las condiciones paisajísticas”, serán materia de Convenios Urbanísticos específicos que el Ejecutivo porteño sostendrá oportunamente con los desarrolladores. Estos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 16º, deben realizar a su costo las obras de apertura de calles, parques públicos y equipamientos, conforme a los requerimientos que especifique el Gobierno de la Ciudad.
En cuanto a la infraestructura urbana, deberá ser realizada por los desarrolladores dentro de los 24 meses corridos contados desde el registro del plano de mensura y fraccionamiento. En caso de incumplimiento, el Gobierno de la Ciudad tendrá el derecho de “tomar posesión de las obras y concluirlas por administración o por un tercero a costa del desarrollador”. Pero la Ley no introduce salvaguardas a la especulación sobre el precio del suelo que pudiera surgir a partir del desarrollo de estas infraestructuras ni ninguna otra circunstancia generadora de mayor valor. Tampoco establece condiciones de parcelamiento ni superficies mínimas o máximas de subdivisión, más allá de las genéricas que tácitamente se aplican por el mero cumplimiento de la Sección 3ª del Código de Planeamiento Urbano. Esto deja abierta la posibilidad de que un solo desarrollador adquiera la totalidad de los predios, lo cual acotaría las posibilidades de estímulo a pequeñas y medianas empresas para realizar estos desarrollos.
La ley dice muy poco respecto a las condicionantes de movilidad y transporte que se supone deberían ser tenidas en cuenta en terrenos cuyo origen está marcado por esos destinos. Solo en el artículo 19ª se especifica que “La autoridad competente deberá preservar las superficies necesarias para asegurar la materialización de los viaductos y/ o soterramiento de las líneas ferroviarias que oportunamente se proyecten como instancia superadora del actual trazado a nivel”. Al respecto, no hemos encontrado durante la confección de este artículo ningún documento de la Agencia Metropolitana de Transporte que avale, cuestione o condicione estas operaciones. Cabe señalar que la Ley tampoco hace referencia a la voluntad de destinar una parte del producto de estos desarrollos al soterramiento del Ferrocarril Sarmiento (enunciado en el Decreto 1723/2012 de Gobierno Nacional), obra que condiciona los desarrollos de Caballito y Liniers. Cabe señalar que en el caso del predio de Palermo, la necesaria elevación del ferrocarril obligaría a un serio replanteo de la actual “solución” del cruce entre las vías, la Avenida Córdoba y el puente de la Avenida Juan B. Justo.
Los cuatro Anexos de la Ley establecen las respectivas condiciones particulares para cada desarrollo, en general de una manera muy escueta y con pocas indicaciones más allá de algunas condiciones de tejido y de las capacidades constructivas admitidas:
– Nuevo Caballito: 155.000 m2 edificables, 128.606 m2 de cesión al dominio público, altura máxima: 24 m.
– Nuevo Liniers: 191.631m2 edificables, 175.000 m2 de cesión al dominio público, altura máxima: 24 m. en el 80% de la superficie sujeta a privatización, 39 m. en el 20% restante. Se incluye un importante Área de Protección Patrimonial en los antiguos talleres.
– Nuevo Palermo I: 99.000 m2 edificables, 69.884 m2 de cesión al dominio público, altura máxima: 50 m. sobre Juan. B. Justo, 31 m. sobre Godoy Cruz. Se considera la incorporación del equipamiento Polo Científico y Tecnológico Ex Bodegas Giol y Ex Bodegas Santa Ana, ubicado entre las calles Soler y Paraguay.
Para el sorpresivo distrito Nuevo Palermo II se establece una versión sui generis del genérico E3, donde el FOT (y por consiguiente sus excepciones) como indicador de capacidad constructiva ha sido remplazado por una superficie edificable total de 115.000 m2 (mayor a la admitida para Nuevo Palermo I), con una cesión al dominio público de 23.319 m2. En total, los 4 predios suman una capacidad constructiva de más de 560.000 m2 (el planteo original de Puerto madero preveía, hace más de 20 años, 800.000 m2 de superficie construida).
Para los tres nuevos distritos de Urbanización Determinada se establece un carácter de “Conjunto urbano de escala homogénea, cuyo uso predominante es la vivienda colectiva con equipamiento comercial, de servicio, educacional, de salud y todos aquellos que justifiquen la configuración del Modelo Territorial en base a los criterios de Ciudad Sustentable”. En todos los casos se admiten, en general, los usos del distrito R2aII del Código. Los estacionamientos podrán localizarse en los subsuelos de la totalidad de los terrenos, algo que no parece demasiado sustentable en el caso de Nuevo Palermo, considerando la vecindad al entubamiento del Arroyo Maldonado y las históricas inundaciones que afectaron al área.
Las alturas moderadas que adquirirán estos nuevos distritos marcan posiblemente una concesión a los reclamos vecinales “anti-torres”, particularmente fuertes en el caso de Caballito. En cambio, no se han establecido condiciones concretas de urbanidad para las relaciones entre el tejido construido y el espacio público: permeabilidad visual y física de los interiores de manzana, número de accesos, zócalos comerciales, relaciones fachada-vereda, etc. Todos estas cuestiones y otras de las nombradas, como la relación entre superficie de predios y capacidad empresarial de producción o la forma concreta que alcanzará la relación entre los entornos barriales y los parques a construir, resultarán de la calidad de los proyectos presentados a los concursos que ya se han convocado (excepto para el Nuevo Palermo II…). Y la cuestión de la mixtura social quedará para otra ocasión y otros debates.
Ver el texto completo de la Ley 4477-GCBA-2012.
Ver las opiniones de Carlos Lebrero, Jaime Sorín, Roberto Coverti y Alfredo Garay sobre los desarrollos de las playas ferroviarias porteñas, en ARQ Clarín del pasado 29 de enero.
El análisis crítico de la legislación urbanística y de ordenamiento territorial en la Argentina comenzó en el número 82 con la nota La Ley de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de Mendoza, por Marcelo Corti. Continuó en el número 83 con la nota Ordenamiento territorial y ordenamiento ambiental, por Hernán Petrelli, en el número 84 con El Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires, por Marcelo Corti, en el número 85 con El Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires, en el número 86 con El Plan de Comuna en la Ciudad de Buenos Aires, por Marcelo Corti, en el número 87 con El Proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial de la Provincia de Chaco, por Nadia Finck, en el número 88 con Hacia la función social de la actividad urbanística en la Provincia de Corrientes, por José Luís Basualdo, en el número 89 con Reglamentaciones y contradicciones de “la 8912”, por Marcelo Corti, en el número 91 con Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Sustentable, Entrevista a Diego Fernández, en el número 96 con Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial: reflexiones a partir de tres propuestas normativas, por Melinda Lis Maldonado, y Perspectivas para una ley de suelos y desarrollo urbano, por Silvia Augsburger, y en el número 97 con El florecer de las normas…, por Marcelo Corti, y ¿Por qué es importante para Argentina contar con una ley de ordenamiento territorial nacional?, por Soledad Arenaza y Juan Ignacio Duarte.
Y sobre los temas tratado en esta nota, ver también las Terquedades del Plan Urbano Ambiental, de los parques, audiovisual y ferro-inmobiliaria y entre otras notas en café de las ciudades:
Número 62 | Planes y Política de las ciudades
Normativa urbanística: la articulación entre planeamiento, participación y gestión I Sobre los conflictos alrededor del Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires I Marcelo Corti
Número 54 I Planes de las ciudades
Normativa urbana, casuística y visión procedimental I Sobre el debate “¿Evaluar impactos o planificar la ciudad?”. I Artemio Pedro Abba
Número 47 | Planes de las ciudades
Cómo cambiar de una vez por todas el ya agotado (y además confuso) Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires | Apuntes para una normativa urbana (III). | Mario L. Tercco
Número 43 I Planes de las ciudades
¿Evaluar impactos o planificar la ciudad? I Apuntes para una normativa urbana (I). I Mario L. Tercco
Número 35 | Economía de las ciudades (II)
La transformación de Palermo Nuevo, Pacífico y el eje de Juan B. Justo – Int. Bullrich | Desarrollo inmobiliario selectivo en la ciudad de Buenos Aires. | Daniela Szajnberg y Christian Cordara
