Tomo
de Mario L. Tercco una definición de su reciente Terquedad
(la “del
plan que realmente existe”): “la batería
[de leyes] acordada entre el PRO y el FPV y sus aliados
para el uso y la norma de algunos de los predios más
importantes y significativos de la ciudad (…) constituyen,
de hecho un plan más concreto y efectivo que el Plan
Urbano Ambiental establecido por la Ley
2930”. Aceptada esta proposición, la continúo a través
del análisis de la Ley
4477 del Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires, sancionada por la Legislatura porteña el pasado
20 de diciembre.
Esta
Ley establece la nueva normativa de aplicación para
las playas ferroviarias de Caballito, Palermo y Liniers,
propiedad del
Estado Nacional y objeto de una operación de desarrollo
inmobiliaria administrada por la ANSES, administración
nacional de la seguridad social. La Ley es básicamente
una modificación del existente Código de Planeamiento
Urbano de la Ciudad (que el Plan Urbano Ambiental
ordena desde 2008 remplazar por un nuevo Código Urbanístico),
desafectando del distrito Urbanización Futura (UF)
a dichos predios y afectándolos al distrito Urbanización
Determinada (U). Según el art. 5.4.6. del Código,
estos distritos U son “zonas que, con la finalidad
de establecer o preservar conjuntos o sectores urbanos
de características diferenciales, son objeto de regulación
integral en materia de uso, ocupación y subdivisión
del suelo y plástica urbana”. Vale decir, lo que el
consenso disciplinario ha dado en llamar “normativa morfológica”, cualidad pretendida para aquel Código Urbanístico
tan largamente esperado como agonizante es el vigente
de Planeamiento Urbano (al que ya a esta altura se
puede aplicar aquel chiste del señor que tenía “una
mala salud de hierro”…).
Las
Urbanizaciones generadas por la Ley responderán a
los esperanzados nombres de Nuevo Caballito, Nuevo
Liniers y Nuevo Palermo I. En este caso, la numeración
adosada se explica en que la misma Ley establece un
segundo Nuevo Palermo, II, en el área entre la Avenida
Santa Fe, Godoy Cruz, Paraguay y Juan B. Justo. Este
área, a diferencia del ubicado al oeste de la calle
Soler, se rezonifica al genérico Distrito E3, con
una generosa asignación de constructibilidad que supera
la que podría considerarse necesaria para el “polo
gastronómico” para el cual había sido concesionado
hace unos años a Arcos Gourmet (IRSA).
A
partir de su artículo 10º, la Ley establece una serie
de criterios y (en menor medida) requisitos concretos
para el cumplimiento de los objetivos de tejido urbano y de sostenibilidad ambiental que parecen
constituir el sustrato de valores sobre el que se
asientan las operaciones legisladas. Entre los criterios:
-
“…las edificaciones que se desarrollen en la superficie
sujeta a privatización consideraran las dimensiones
morfológicas particulares de las zonas componentes
del sector y de acuerdo a la caracterización del barrio
y respetando los edificios y/o áreas de valor patrimonial”.
-
“El
proceso integrado de diseño se constituirá desde un
enfoque holístico, que aborde la interacción de los
componentes edilicios y urbanos con su contexto ambiental,
natural y construido para optimizar su rendimiento
global. Este proceso deberá integrar soluciones que
satisfagan a varios elementos de diseño y objetivos,
como la funcionalidad y facilidad de construcción,
el control de costos, promoviendo el uso eficiente,
la conservación de recursos y reducción de impactos
ambientales.”
-
“Los edificios a construir requieren alcanzar estándares
de ecoeficiencia optimizables durante su ciclo de
vida, como resultado de la sinergia entre las estrategias
de diseño sustentable y las buenas prácticas incorporadas
desde un estadio temprano del
proceso proyectual.”
- “…las
estrategias de diseño urbano y edilicio deberán incorporar
criterios de diseño bioclimático (asoleamiento, calidad
del aire interior, confort térmico, iluminación natural,
ventilación natural), gestión eficiente de la energía,
gestión eficiente del agua, gestión de los materiales
de construcción (materiales de bajo impacto ambiental),
gestión de los residuos y gestión sustentable del
espacio urbano (conservación de la biodiversidad,
habitabilidad térmica, sistemas de drenaje sustentable,
mejora de la permeabilidad del suelo, materiales de
bajo impacto ambiental).”
Entre
los requisitos concretos:
-
Una edificación de 10 m2 cada 1 m2 de espacio público atenuante.
-
Cobertura total
de los servicios públicos de infraestructura.
-
Un desarrollo edilicio con menos
de 2 pisos contados entre el edificio de mayor y de
menor altura de la manzana.
-
Una dotación mínima de 20 árboles por cuadra de entre
90 y 130 m. de largo.
-
Un porcentaje de reserva de espacio libre de manzana
mínimo de 20%.
-
Un ángulo del factor de visualización del cielo no
menor a 70º desde el centro del espacio público.
-
Un balance entre usos de 75% / 25% de destinos residencial
/ no residencial
-
Una proporción de espacio verde absorbente no menor
al 45% del área total de la propuesta
-
De
no existir normativas específicas de edificación sustentable
se aplicarán las normas IRAM específicas para la temática.
-
Los espacios verdes públicos se proyectarán asegurando
que la continuidad
de los mismos no sea interrumpida, integrándolos en
una concepción de parque lineal que permita también
su uso como recorrido peatonal activo.
La
propuesta urbanística deberá contemplar el desarrollo
de equipamientos de sustentabilidad social acordes
con el desarrollo residencial “y en concordancia con
las características sociodemográficas tanto de los
nuevos habitantes como del entorno”. También se exige
una superficie de reserva para el desarrollo de equipamientos
públicos de escala comunal. No se menciona en cambio
ningún requisito ni estímulo a la mixtura
social.
El
requisito más importante que establece la Ley para
la venta de los predios es en realidad una exigencia
de la sección 3ª del Código: del total de la superficie
que
se destine al desarrollo
urbano, el desarrollador deberá ceder a título gratuito
el 65% para uso
y utilidad pública, transfiriéndose su dominio a la
Ciudad. Dentro de este 65% se cuenta el espacio
público destinado a parques, plazas y calles y la
superficie destinada a la localización de equipamientos.
La “accesibilidad
y la conectividad del entorno circundante con el desarrollo
urbano previsto” y “la realización de todas aquellas
obras necesarias que garanticen la integración urbana
del emprendimiento, así como respecto
a las condiciones paisajísticas”,
serán materia de Convenios
Urbanísticos específicos que el Ejecutivo porteño
sostendrá oportunamente con los desarrolladores. Estos,
de acuerdo a lo establecido en el artículo 16º,
deben realizar a su costo las obras de apertura de
calles, parques públicos y equipamientos, conforme
a los requerimientos que especifique el Gobierno de
la Ciudad.
En
cuanto a la infraestructura urbana, deberá ser realizada
por los desarrolladores dentro de los 24 meses corridos
contados desde el registro del plano de mensura y
fraccionamiento. En caso de incumplimiento, el Gobierno
de la Ciudad tendrá el derecho de “tomar posesión
de las obras y concluirlas por administración o por
un tercero a costa del desarrollador”. Pero la Ley no introduce salvaguardas a la especulación
sobre el precio del suelo que pudiera surgir a
partir del desarrollo de estas infraestructuras ni
ninguna otra circunstancia generadora de mayor valor.
Tampoco establece condiciones de parcelamiento ni
superficies mínimas o máximas de subdivisión, más
allá de las genéricas que tácitamente se aplican por
el mero cumplimiento de la Sección 3ª del Código de
Planeamiento Urbano. Esto deja abierta la posibilidad
de que un solo desarrollador adquiera la totalidad
de los predios, lo cual acotaría
las posibilidades de estímulo a pequeñas y medianas
empresas para realizar estos desarrollos.
La
ley dice muy poco respecto a las condicionantes de
movilidad y transporte que se supone deberían ser
tenidas en cuenta en terrenos cuyo origen está marcado
por esos destinos. Solo en el artículo 19ª se especifica
que “La autoridad competente deberá preservar
las superficies necesarias para asegurar la materialización
de los viaductos y/ o soterramiento de las líneas
ferroviarias que oportunamente se proyecten como
instancia superadora del actual trazado a nivel”.
Al respecto, no hemos encontrado durante la confección
de este artículo ningún documento de la Agencia Metropolitana
de Transporte que avale, cuestione o condicione estas
operaciones. Cabe señalar que la Ley tampoco hace
referencia a la voluntad de destinar una parte del
producto de estos desarrollos al soterramiento del
Ferrocarril Sarmiento (enunciado en el Decreto 1723/2012
de Gobierno Nacional), obra que condiciona los desarrollos
de Caballito y Liniers. Cabe señalar que en el caso
del predio de Palermo, la necesaria elevación del
ferrocarril obligaría a un serio replanteo de la actual
“solución” del cruce entre las vías, la Avenida Córdoba
y el puente de la Avenida Juan B. Justo.
Los
cuatro Anexos de la Ley establecen las respectivas
condiciones particulares para cada desarrollo, en
general de una manera muy escueta y con pocas indicaciones más allá de algunas
condiciones de tejido y de las capacidades constructivas
admitidas:
-
Nuevo Caballito: 155.000 m2 edificables, 128.606 m2
de cesión al dominio público, altura máxima: 24 m.
-
Nuevo Liniers: 191.631m2 edificables, 175.000 m2 de
cesión al dominio público, altura máxima: 24 m. en
el 80% de la superficie sujeta a privatización, 39
m. en el 20% restante. Se incluye un importante Área
de Protección Patrimonial en los antiguos talleres.
-
Nuevo Palermo I: 99.000 m2 edificables, 69.884 m2
de cesión al dominio público, altura máxima: 50 m.
sobre Juan. B. Justo, 31 m. sobre Godoy Cruz. Se considera
la incorporación del equipamiento Polo Científico
y Tecnológico Ex Bodegas Giol y Ex Bodegas Santa Ana,
ubicado entre las calles Soler y Paraguay.
Para
el sorpresivo distrito Nuevo Palermo II se
establece una versión sui generis del genérico E3,
donde el FOT (y por consiguiente sus excepciones)
como indicador de capacidad constructiva ha sido remplazado
por una superficie edificable total de 115.000 m2
(mayor a la admitida para Nuevo Palermo I), con una
cesión al dominio público de 23.319 m2. En total,
los 4 predios suman una capacidad constructiva de
más de 560.000 m2 (el planteo original de Puerto madero
preveía, hace más de 20 años, 800.000 m2 de superficie
construida).
Para
los tres nuevos distritos de Urbanización Determinada
se establece un carácter de “Conjunto
urbano de escala homogénea,
cuyo uso predominante es la vivienda colectiva
con equipamiento comercial, de servicio, educacional,
de salud y todos aquellos que justifiquen la configuración
del Modelo Territorial en base a los criterios de
Ciudad Sustentable”. En todos los casos se admiten, en general, los
usos del distrito R2aII del Código. Los estacionamientos
podrán localizarse en los subsuelos de la totalidad
de los terrenos, algo que no parece demasiado sustentable
en el caso de Nuevo Palermo, considerando la vecindad
al entubamiento del Arroyo Maldonado y las históricas
inundaciones que afectaron al área.
Las
alturas moderadas que adquirirán estos nuevos distritos marcan
posiblemente una concesión a los reclamos vecinales
“anti-torres”, particularmente
fuertes en el caso de Caballito. En cambio, no
se han establecido condiciones concretas de urbanidad
para las relaciones entre el tejido construido y el
espacio público: permeabilidad visual y física
de los interiores de manzana, número de accesos, zócalos
comerciales, relaciones fachada-vereda, etc. Todos
estas cuestiones y otras de las nombradas, como la
relación entre superficie de predios y capacidad empresarial
de producción o la forma concreta que alcanzará la
relación entre los entornos barriales y los parques
a construir, resultarán de la calidad de los proyectos presentados a los concursos que ya se han convocado
(excepto para el Nuevo Palermo II…). Y la
cuestión de la mixtura social quedará para otra ocasión
y otros debates.
MC
Ver
el texto
completo de la Ley 4477-GCBA-2012.
Ver
las opiniones
de Carlos Lebrero, Jaime Sorín, Roberto Coverti y
Alfredo Garay sobre los desarrollos de
las playas ferroviarias porteñas, en ARQ Clarín del
pasado 29 de enero.
El
análisis crítico de la legislación urbanística y de
ordenamiento territorial en la Argentina comenzó en
el número 82 con la nota La Ley
de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de Mendoza,
por Marcelo Corti. Continuó en el número 83 con la
nota Ordenamiento territorial
y ordenamiento ambiental,
por Hernán Petrelli, en el número 84 con El
Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires, por
Marcelo Corti, en el número 85 con El
Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y
Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires, en el número 86 con
El Plan de Comuna en
la Ciudad de Buenos Aires, por
Marcelo Corti, en el número 87 con El
Proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial de la
Provincia de Chaco, por
Nadia Finck, en el número 88 con Hacia la
función social de la actividad urbanística en la Provincia
de Corrientes, por
José Luís Basualdo,
en el número 89 con Reglamentaciones
y contradicciones de “la 8912”, por
Marcelo Corti, en el número 91 con Hacia
una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial para
el Desarrollo Sustentable,
Entrevista
a Diego Fernández, en el número 96 con Hacia una Ley Nacional
de Ordenamiento Territorial: reflexiones a partir
de tres propuestas normativas,
por
Melinda Lis Maldonado, y Perspectivas para una
ley de suelos y desarrollo urbano, por
Silvia Augsburger, y en el número 97 con El
florecer de las normas…, por
Marcelo Corti, y ¿Por qué es importante
para Argentina contar con una ley de ordenamiento
territorial nacional?,
por Soledad Arenaza y Juan Ignacio Duarte.
Y
sobre los temas tratado en esta nota, ver también
las Terquedades del
Plan Urbano Ambiental, de
los parques, audiovisual y ferro-inmobiliaria y
entre otras notas en
café
de las ciudades:
Número
62 |
Planes y Política
de las ciudades
Normativa
urbanística: la articulación entre planeamiento, participación
y gestión I
Sobre los conflictos alrededor del Código de Planeamiento
Urbano de Buenos Aires I Marcelo Corti
Número
54 I Planes de las ciudades
Normativa
urbana, casuística y visión procedimental I
Sobre el debate “¿Evaluar impactos o planificar la
ciudad?”. I Artemio Pedro Abba
Número
47 | Planes
de las ciudades
Cómo
cambiar de una vez por todas el ya agotado (y además
confuso) Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires |
Apuntes para
una normativa urbana (III). | Mario L. Tercco
Número
43 I Planes de las ciudades
¿Evaluar
impactos o planificar la ciudad? I
Apuntes para una normativa urbana (I). I Mario L.
Tercco
Número 35 |
Economía de las ciudades (II)
La
transformación de Palermo Nuevo, Pacífico y el eje
de Juan B. Justo - Int. Bullrich |
Desarrollo
inmobiliario selectivo en la ciudad de Buenos Aires.
| Daniela Szajnberg y Christian Cordara
