¿Por qué Pacífico-Juan B. Justo y adyacencias como sector urbano paradigmático del desarrollo inmobiliario selectivo en Buenos Aires?
Localizado en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires (CBA), cerca del área central, Pacífico es uno de los sectores urbanos de mayor complejidad, por su multiplicidad de funciones de distintas escalas y jerarquías.
Ubicado en el barrio de Palermo, de 17,4 km² de superficie y un cuarto de millón de habitantes, presenta a principios del siglo XXI (además de una de las dinámicas más aceleradas de transformación urbana) una gran heterogeneidad de situaciones, algunas consolidadas, otras emergentes. En el barrio de Palermo pueden definirse varios sectores urbanos. Palermo, el pulmón verde de la ciudad (los bosques, el lago, el Rosedal, un “jardín japonés”, un club de golf, un hipódromo, un campo de polo, un planetario); el borde costero al Río de la Plata con el equipamiento aeroportuario y el paseo costanero; Barrio Parque y Palermo Chico, dos áreas residenciales de baja densidad y alto estándar; Barrio Norte, uno de los sectores de mayor desarrollo inmobiliario residencial en altura de la década de los setenta; Palermo Sensible, manteniendo la escala barrial y reminiscencias tangueras; Palermo Freud, que conglomera consultorios de psicoanalistas; la bohemia zona en torno a la Plaza Cortázar; dos nodos de transbordo multimodal (Pacífico y Plaza Italia), rodeados de equipamientos como el predio ferial de La Rural, el Jardín Zoológico y el Jardín Botánico; tres nuevos sectores de especialización como Las Cañitas (restaurantes y bares temáticos), Palermo Hollywood (aglomeración de estudios televisivos y productoras filmográficas), Palermo Soho (agrupamiento de locales de venta de objetos de diseño e indumentaria y últimamente emplazamiento de una nueva modalidad de alojamiento que, con el auge del turismo receptivo post-devaluación, surgió primero en el histórico barrio de San Telmo y de manera incipiente en el Soho: departamentos de alquiler temporario -short term rental-, alojamiento en habitaciones en casas con servicio familiar -hostels-, y hoteles boutique o culturales); y un nuevo sector de desarrollo inmobiliario residencial de alta densidad y alto estándar, Palermo Nuevo. La Av. Juan B. Justo y su continuación Int. Bullrich es el eje estructurador del crecimiento urbano en la zona en sentido este-oeste, y es atravesado en sentido norte-sur por la Av. Santa Fe, uno de los principales corredores de comercio y servicios de la ciudad. El epicentro del sector, Pacífico, se ubica en la intersección de esas 3 avenidas.
Estudios propios sobre dinámica inmobiliaria en la CBA (Szajnberg, 1998-2000), revelan algunas tendencias de desarrollo urbano, entre las que se destaca la consolidación y extensión del corredor residencial norte, que va de Retiro a Núñez. Entre los años 1995 y 2003, 25.703 fue la cantidad de permisos de obra nueva con destino residencial solicitados a la autoridad municipal competente, 34% del total de la ciudad (GCBA, 2000 y 2003). La primacía del desarrollo residencial del corredor norte se consolidó desde los `90, con 10% más que el área de mayor dinámica subsiguiente. En Palermo, entre 1999 y 2003, se mantuvo un promedio anual de casi 2.000 viviendas nuevas con solicitud de permiso de obra (120.000m² de construcción).
Independientemente de los aspectos cuantitativos de la dinámica inmobiliaria residencial de este sector urbano, ha sido trascendental su transformación socio-territorial y urbanística, excediendo la escala tanto edilicia como de sector urbano, llegando a reconfigurar el paisaje de todo el corredor norte física y funcionalmente, e incluso a nivel de la ciudad, si lo pensamos en su dimensión socio-cultural y simbólica. Se trata del fenómeno urbano relativo a la emergencia y afianzamiento de una nueva tipología arquitectónica para la Ciudad, la torre amurallada de alto estándar con infraestructura, equipamiento, servicios especiales y dispositivos de seguridad y vigilancia privada, que a su vez ha implicado un proceso de re-densificación, con tendencias de localización selectivas, como el caso de Palermo Nuevo, donde este fenómeno cobra mayor envergadura (descontando el caso de Puerto Madero). La génesis de esta tipología de espacio residencial en la Ciudad coincidió con el efecto de la paridad cambiaria derivada de la Ley de Convertibilidad de los noventa, en sectores socioeconómicos altos y medio-altos, con capacidad de autofinanciación y acceso al crédito hipotecario ofertado. También, a raíz de profundos cambios socio-culturales que indujeron las preferencias de consumo de parte de la población que fue enriquecida en este período, con connotaciones de un nuevo status social y a raíz del crecimiento de la inseguridad urbana (Szajnberg, 2000). Ese fenómeno refleja otras transformaciones urbanas devenidas del proceso de globalización, como los cambios en la modalidad de producción y gestión del espacio residencial, sus pautas de consumo y nuevos mecanismos de apropiación y uso del espacio urbano.
El fenómeno de este tipo de espacio residencial, de carácter exclusivo, con una particular forma de interacción entre el espacio privado y el público y connotaciones de segregación socio-territorial muy marcadas, es parte a la vez de un proceso de re-densificación residencial y valorización selectiva de la ciudad, en el que Puerto Madero no ha sido el único protagonista. Sí, el más famoso por el tipo de intervención urbana (reconversión de usos portuarios desactivados a usos residenciales, terciarios y de equipamiento recreativo), por su escala y la de los actores involucrados. Pero hay otros sectores urbanos que protagonizaron ese proceso, dentro del tejido urbano consolidado o en consolidación. El más impactante ha sido sin dudas el de Palermo Nuevo en torno al nodo Pacífico, conteniendo la torre residencial más alta de la ciudad en la década de los noventa, y donde el efecto “contagio” ha avanzado al eje Juan B. Justo en los dos mil. Por eso, este sector urbano con tendencias tan particulares y de dinámica acelerada desde los noventa, que continúan consolidándose en el primer quinquenio de la década del dos mil, es considerado paradigmático de un desarrollo urbano selectivo, sustentado en prácticas de realización de capitales inmobiliarios y de desarrolladores espacialmente selectivas, acompañadas de políticas estatales sinérgicas (normativa urbanística, obra pública, lineamientos sobre el stock fundiario fiscal, políticas culturales, etc.).
El desarrollo inmobiliario del sector urbano Pacífico y adyacencias en los últimos quince años
Hasta principios del siglo XIX los Bañados de Palermo tenían una configuración de chacras y quintas. Luego se sucedieron las primeras construcciones: desde una casona de estilo colonial para residencia del gobernador Juan Manuel de Rosas, hasta las primeras obras encaradas durante la presidencia de Domingo Faustino Sarmiento (Parque Tres de Febrero, Jardín Zoológico, Botánico). También comenzaron las primeras cesiones de terrenos, como los del hipódromo y los de la Sociedad Rural Argentina para exposiciones agrícola – ganaderas. Durante el siglo XX continuaron las cesiones de tierras públicas a clubes deportivos y para equipamiento urbano. Los ´90 se caracterizaron por la urbanización y privatización de terrenos vacantes y espacios verdes, lo que reconfiguró el carácter físico y socio-territorial del barrio. El conjunto de esas transformaciones determinó que Palermo fuera en una de las zonas de mayor crecimiento de la ciudad, lo que, según los desarrolladores, se explica por su ubicación estratégica dentro del corredor norte y por su excelente accesibilidad.
La Avenida Juan B. Justo, en la zona de Pacífico y sus adyacencias, se ha convertido en un foco de inversión inmobiliaria. Además del desarrollo residencial de Palermo Nuevo, se dio allí un proceso de sucesión – invasión (reemplazo de población y actividades que puede culminar en la extinción de lo preexistente), que reconfiguró Palermo hacia la margen norte de la Avenida Juan B. Justo, predominantemente por iniciativa del sector privado. Nos referimos a la emergencia de emprendimientos gastronómicos, de diseño y de estudios filmográficos y televisivos, en Palermo Hollywood y Palermo Soho, anteriormente una zona de viviendas unifamiliares, comercios barriales, talleres, depósitos y corralones de materiales para la construcción, vinculados a la actividad de la playa ferroviaria de cargas que el gobierno propuso desactivar. Asimismo, contundentes acciones e inversiones del sector público han atraído inversiones que van completando el proceso de reconversión iniciado a principios de los noventa.
Entre los grandes emprendimientos desarrollados en los noventa en el área podemos mencionar:
– La instalación de un Centro Cultural Islámico en un terreno de 33.000m² ubicado en las Av. Del Libertador y Bullrich, donado por el gobierno nacional en 1995.
– La instalación de un hipermercado Jumbo y un hipermercado minorista de materiales de construcción Easy en terrenos del Estado Nacional, ubicados en Bullrich entre Cerviño, Juncal y Dorrego, desafectados de su uso para actividades del Regimiento de Infantería.
– El predio donde funciona la Sociedad Rural Argentina, ubicado en las Avenidas Sarmiento y Santa Fe, es un espacio urbano estratégico disputado por múltiples sectores de la comunidad, y sobre el que existen varios proyectos. Además de sede de exposiciones rurales, lo es de exposiciones como la del Libro o de la Moda. En 1991 la Sociedad Rural pagó 30 millones de dólares por esos terrenos, y luego se construyó un centro de convenciones y se modernizó el de exposiciones por 35.000 m²; luego, OGDEN Rural Sociedad Anónima (OGDEN es una empresa norteamericana) presentó un proyecto de complejo multicine-gastronómico, y recientemente, apareció un proyecto para instalar un hotel, para los cuales se requiere la re-zonificación del predio o la conformidad del uso, que no fue aprobada por los organismos legislativos; los proyectos han sido cuestionados por las fuerzas vivas de la ciudad, especialmente los vecinos de Palermo y asociaciones ecologistas como APEVU, Asamblea Permanente por los Espacios Verdes Urbanos. La Comisión de Planeamiento de la Legislatura de la CBA ha fundamentado la denegación por el impacto ambiental previsible, principalmente por el tránsito.
– Hacia fines de los noventa, se desafectaron varias playas ferroviarias de carga del dominio del Estado Nacional mediante Decretos 1090/97 y 837/98 del Poder Ejecutivo Nacional (sujeto a la re-localización y uso efectivo de las actividades de carga) y desde entonces se discute su destino. Para el caso de la Estación Palermo, con una superficie total de 161.540 m², la superficie liberable es de 120.323 m², de los cuales el 65% debe ser espacio público y el 35% es edificable; el ENABIEF, Ente Nacional de Administración de Bienes Ferroviarios, queda a cargo de 25.837 m², y 15.380 m² quedan concesionadas a la empresa Transporte Metropolitano, como área operativa para el servicio ferroviario de pasajeros y como reserva. La normativa urbanística de los terrenos desafectados depende de la jurisdicción local: en la última reforma del Código de Planeamiento Urbano (CPU), la normativa se confirmó como UF (urbanización futura), distrito para terrenos públicos de gran superficie destinados a desarrollos urbanos integrales. El Modelo Territorial del Plan Urbano Ambiental (PUA) puesto a consideración de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, incluye un Programa de Desarrollos Estratégicos en Playas Ferroviarias. El caso de Palermo es un tema con superposición de intereses entre los inversores privados, los vecinos y las asociaciones vecinales, así como entre distintas jurisdicciones estatales entre sí, por lo que el destino de esas tierras aún no se ha definido. Recientemente, se ha dado a conocer el Programa de Puesta en Valor de los Inmuebles Ociosos del Gobierno Nacional, que propone urbanizar con torres de vivienda, un paseo peatonal y un parque. La Asociación Vecinal Lago Pacífico patrocina desde 2001, el Proyecto Lago Pacífico, para los terrenos ubicados entre la Av. Juan B. Justo y Godoy Cruz. Se trata de un parque público con un lago receptor de aguas del arroyo entubado Maldonado, excedentes de lluvias copiosas, con planta de tratamiento. También se haría una rambla, espacios verdes, un centro polideportivo, bicisendas, una mini-marina, y opcionalmente, una escuela y un paseo comercial, y se recuperarían edificios de valor histórico (ex Bodegas Giol y Santa Ana) como espacios cívicos y culturales. La Asociación Palermo Viejo también participa de estas acciones, presentadas ante la Legislatura y a la Secretaría de Planeamiento Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA).
Entre los nuevos proyectos de inversión en este sector urbano citamos:
– Parque Lineal Bullrich: en un predio de 30.000 m² recuperado por el GCBA sobre la Avenida Int. Bullrich, entre Av. Santa Fe y Av. Del Libertador (cedido en 1992 para terminal de una empresa de transporte colectivo automotor de pasajeros), y con una inversión de casi 3 millones de pesos, el GCBA realizará un parque con 4 invernaderos y espacios verdes y para exposiciones de floricultura.
– Palermo Centro: complejo comercial y cultural con 6 salas de cine, 2 teatros, un anfiteatro y 34 locales, en los antiguos talleres ferroviarios desactivados, en un terreno de 16 hectáreas cedido al GCBA por el Órgano Nacional de Administración de Bienes del Estado (ONABE), incluyendo la ex Bodega Giol, desalojada de las familias carenciadas que la ocupaban en 1994. El emprendimiento será desarrollado por Arcos del Gourmet, grupo inversor vinculado a la productora de cine Patagonik, adjudicataria de la explotación del terreno, con una inversión inicial de 6 millones de pesos.
– La cadena nacional Coto proyecta construir un hipermercado en un terreno de su propiedad, ubicado en Juan B. Justo entre Nicaragua y Costa Rica, con una inversión de 20 millones de pesos.
– Swiss Medical, uno de los grupos más fuertes en el rubro de medicina privada prepaga, proyecta la construcción de una nueva sede en Juan B Justo y Guatemala.
El desarrollo inmobiliario de Palermo fue acompañado de acciones públicas que contribuyeron a generar condiciones urbanas para la atracción de inversiones que están reconfigurando el área. A pequeña escala, la puesta en vigencia de un nuevo Código Contravencional, que contrarrestó un conflicto vecinal de larga data: el ejercicio de la prostitución de travestis en la vía pública en la calle Godoy Cruz, fue desplazado a más de 200 metros de viviendas, escuelas y templos, estableciéndose una “zona roja” en los bosques. A mediana escala, la intención de renovar el centro comercial Pacífico, en el marco del Programa de Centros Comerciales a Cielo Abierto del GCBA, mediante el remozamiento de veredas, la ejecución de bicisendas, bicicleteros, luminarias, señalética, arbolado, rampas para discapacitados, refugios para paradas de colectivos y mobiliario urbano, en la Avenida Santa Fe, desde Juan B. Justo hasta Plaza Italia, con una inversión de 300.000 pesos. A gran escala podemos mencionar dos instancias. Una más débil, el PUA, que aún no ha obtenido consenso para su aprobación, conteniendo una vaga referencia al reordenamiento del centro de transbordo Pacífico y la recuperación de la ex estación ferroviaria Palermo. La otra, la reforma del Código de Planeamiento Urbano (CPU), que regula la distribución de actividades y la intensidad de uso del suelo.
El CPU, puesto en vigencia por primera vez en el año 1977, ha ido siendo modificado parcial y periódicamente. En ese año se establecieron normas de fuerte impacto restrictivo a las tendencias más o menos espontáneas de la industria de la construcción y el mercado inmobiliario, si bien existía el Código de Edificación, con anterioridad a la Ley de Propiedad Horizontal de la década del cincuenta, que posibilitó el primer estadio de verticalización residencial de Buenos Aires. Pero hubo dos reformas globales del CPU, las de los años 1989 y 2000, que forjaron las condiciones para un segundo estadio de verticalización residencial, asociado a un proceso de re-densificación, que en un mercado inmobiliario y fundiario imperfecto, y con la aparición de grandes inversores y agentes (desarrolladores) de tallas prácticamente desconocidas en el territorio argentino antes de la apertura económica de los noventa, potenciaron procesos de densificación espacialmente selectivos, como el de Pacífico y sus adyacencias.
Palermo Nuevo tenía asignado el Distrito R2a, correspondiente a las áreas residenciales generales de alta densidad. A partir de la reforma de 1989, los distritos residenciales fueron diversificados, resultando para Palermo Nuevo el R2aI, correspondiente a las áreas residenciales de alta consolidación con densidad alta.
Son varios los aspectos modificados que influyen en la edificabilidad potencial máxima de los terrenos, pero adentrándonos en el Factor de Ocupación del Suelo (FOT), que multiplicado por la superficie total de la parcela determina el volumen edificable, podremos dimensionar el impacto del proceso de reproducción de suelo urbano que se ha generado. Considerando las dos tipologías edilicias extremas que permite el CPU, la que se desarrolla entre medianeras y la de perímetro libre, se verificaron importantes cambios en el FOT: mientras que en 1977, para la tipología entre medianeras, el indicador era 2 y el máximo para perímetro libre era 3,5, en las versiones de 1989 y 2000 el FOT se unificó para ambas tipologías en el resultado de una ecuación que multiplica al cociente entre el ancho de calle y 12,5 por un FOT básico de 3. Esto significa un intenso incremento en la edificabilidad en los terrenos abarcados por esta norma en 1989, que se mantuvo en la reciente reforma del 2000. Estimamos que para el caso de lotes frentistas a las calles de ancho simple (17,32m aproximadamente), este incremento ha sido del 108% en tipología entre medianeras, y del 19% en la de perímetro libre. Para el caso de la Avenida del Libertador (aproximadamente 50m de ancho), se estiman incrementos de 500% para tipología entre medianeras y de 243% para la de perímetro libre (Ver Gráficos n° 2, 3, 4 y 5). Otro indicador incrementado en 1989 fue el R (multiplicado por el ancho de calle, define la altura del frente edilicio, para la tipología entre medianeras), al pasar de 1,5 a 2,4, mientras que para el de perímetro libre permaneció incólume en 3. Por otra parte, la reforma del 2000 introdujo la posibilidad de enrase de alturas para la tipología entre medianeras, con lo cual también se indujo un aumento de la edificabilidad.
A otra escala, considerando el polígono correspondiente a Palermo Nuevo, delimitado por las Avenidas del Libertador, Bullrich, Santa Fe, la calle Kennedy y el predio ferial de La Rural, con una superficie total de FOS (Factor de Ocupación del Suelo según normas de tejido, en porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos) de 176.701 m², obtenemos una edificabilidad máxima en 1977, de 156.196 m² para tipología entre medianeras, y de 98.566 m² para la de perímetro libre. Para 1989 y 2000, la superficie edificable potencial se unifica en 780.417 m² para ambas tipologías, considerando como ancho de calle 17,32m. Considerando las Avenidas Bullrich, Santa Fe y Del Libertador, con anchos aproximados de 30m y 50m, la incidencia en lotes frentistas a ellas, es mayor.
En cuanto a la Avenida Juan B Justo, en 1977 el Código le asignaba Distrito RU (renovación urbana) en su mano norte entre Santa Fe y Soler, E3 (equipamiento) en ambas manos entre Soler y Córdoba, y UF (urbanización futura) en la mano sur hasta Soler. En la reforma de 1989, lo que era RU pasó a E3. El FOT máximo del Distrito E3 es de 3 para edificios de perímetro libre o semilibre o entre medianeras. Allí se localizan dos de los emprendimientos residenciales más voluminosos en desarrollo.
Otro factor alterado en las reformas del CPU, con incidencia en el proceso de verticalización, tiene que ver con las prácticas de englobamiento parcelario, ligadas al tipo edilicio en torre (también se flexibilizaron otros requerimientos vinculados al tipo edilicio entre medianeras: disminuyeron exigencias de iluminación y ventilación del 50% de los dormitorios, y promovieron el enrase de la altura de frentes entre edificios linderos). En este período se disminuyó, primero a 5.000 m² y luego a 2.500 m², la superficie mínima de los predios sobre los cuales los propietarios podrían solicitar normas especiales. Según los antecedentes parcelarios de algunos de los terrenos donde se construyeron torres en Palermo Nuevo, unos ya eran de grandes dimensiones, como aquel en que se asentó la torre Le Parc, que había albergado usos ligados a la actividad ferroviaria. Otros, como el caso de las torres Quartier, han requerido del englobamiento de pequeños terrenos. En algún caso, debió abrirse la vía pública en sectores en que la trama estaba interrumpida, por tratarse de largos terrenos paralelos a las vías del ferrocarril.
Si bien el plano límite de altura para toda la ciudad está fijado en 38 metros, esto rige para la tipología entre medianeras, siendo que la de perímetro libre debe regirse por el gálibo determinado por las normas de tejido, el FOT y las relaciones R que definen la altura máxima de paramentos. Así es que la torre Le Parc, la más alta de la ciudad, alcanza aproximadamente 150 metros de altura, las Quartier alrededor de 90, la Sinclair, 63, la Dorrego Nuevo, 51, y próximamente, las torres Bellini y Mirabilia alcanzarán los 111y 135 metros respectivamente. El impacto paisajístico de estas densidades edilicias excede la escala local. Desde la Costanera Norte del Río de La Plata, una nueva experiencia urbana, con la carga simbólica correspondiente, es divisar esa isla edificada de gran altura que emerge por sobre el resto del tejido urbano tradicional, y se constituye en un hito de referencia de la ciudad. Concientes de la escala del impacto de la reforma de la normativa urbanística, veamos que aconteció en Palermo Nuevo. En materia de nuevos emprendimientos residenciales multivivienda, de alto estándar, amurallados y con infraestructura y servicios especiales, el barrio de Palermo ha sido uno de los que más emprendimientos recibió desde los ´90, y uno de los que más se han re-densificado. Desde este punto de vista, y según trabajo empírico propio, distinguimos algunos agrupamientos
– Las Cañitas – Palermo Hollywood: Torres Libertador, Torre Dorrego Nuevo.
– Palermo Norte – sector shopping Alto Palermo, y sector shopping Paseo Alcorta – Palermo Chico – Palermo Parque: Palacio Alcorta (refuncionalización de ex fábrica de automóviles Chrysler), Torres de Bulnes, Torre Las Plazas, Torre Grand Bourg, y Torre Bellini (ambas en realización).
– Pacífico – Palermo Nuevo – Soho – Hollywood: Torre Le Parc, Torres Quartier Oro y Demaría, Torre Sinclair, Torres Jardines del Rosedal, Torre Cardón y Torres Mirabilia (ambas en realización).
Además de sus características edilicias, funcionales, morfológicas y arquitectónicas, estos productos inmobiliarios son significativos por sus agentes productores (desarrolladores, proyectistas, comercializadores, inversores): La refuncionalización de Palacio Alcorta contó con el proyecto de uno de los estudios de arquitectura más prestigiosos de Argentina, Estudio Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona y Salaberry, y con la participación de la desarrolladora IRSA, asociada con capitales extranjeros (el inversor transnacional es George Söros); las Torres Libertador fueron proyectadas por el Estudio Dujovne – Hirsch en conjunto con el arquitecto Mario Roberto Alvarez, autor de reconocidos edificios de oficinas y centros culturales; el proyecto y la dirección de la torre Dorrego Nuevo, ubicada en un predio de 3.500 m² donde funcionaba una fábrica textil, con 2 torres de 17 pisos y una inversión de 10 millones de dólares, estuvo a cargo del Estudio Aizenstein (también proyectistas de la Torre Sinclair), la construcción, a cargo del Grupo Techint, y el desarrollo del negocio inmobiliario en manos de KAS, desarrolladora de varios emprendimientos residenciales de la zona; las Torres de Bulnes fueron proyectadas por el estudio de arquitectura Manteola, Sánchez Gomez, Santos, Solsona y Salaberry en asociación con el estudio Lier–Tonconogy, autores de proyectos de varios shopping centers. La Torre Las Plazas fue proyectada por el Estudio Aisenson y construida por la empresa Maccarone; la Torre Le Parc, fue diseñada por el conocido Estudio SEPRA, en asociación con los arquitectos Mario Roberto Alvarez y Sánchez Elía, y desarrollada por Raghsa Construcciones, empresa desarrolladora y constructora de oficinas, con las torres Le Parc Puerto Madero en curso. Las Torres Quartier son un producto inmobiliario de lujo seriado desarrollado por Argencons, proyectadas y construidas por los arquitectos Camps y Tiscornia. Las torres Jardines del Rosedal fueron diseñadas por el Estudio Natanson – Rajlin (proyectistas de un nuevo emprendimiento en Juan B Justo y Guatemala) y desarrolladas por la Compañía de Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios Sociedad Anónima (CEDISA). Los emprendimientos más recientes del área, Grand Bourg, Bellini, Cardón y el de la Av. Juan B Justo y Nicaragua, reiteran la fórmula de los agentes de gran envergadura: Grand Bourg es un desarrollo de Eduardo Constantini (desarrollador de la urbanización privada Nordelta y el Museo de Arte Latinoamericano de Buenos Aires). Bellini fue proyectada por el Estudio Aisenson y es construida por Arupac Sociedad Anónima. Cardón es un desarrollo de Churba – Friedman (Churba ha desarrollado, entre otros emprendimientos, el edificio Green Tower). Las Torres Mirabilia es un proyecto de Proimra (estudios Cohen y Esses – Naistat, autores de la Torre Iberá en Núñez, quienes estarán a cargo de la construcción). Tizado, Bullrich, Empresse y Covello, las inmobiliarias más grandes y con mayor logística, fueron los principales agentes comercializadores.
La escala de los emprendimientos aludidos, tanto en su dimensión física como tecnológica, y económico–financiera, revela un negocio inmobiliario que requiere de productores de la talla de los mencionados, revelándose una operatoria con altos niveles de concentración. Para la ejecución de las obras de arquitectura se requiere de tecnología de encofrados racionalizados y equipamiento y medios de elevación específicos para edificios de gran altura, además de mano de obra especializada, y programación ajustada del tiempo de ejecución de la obra, para facilitar el recupero de las inversiones. Para tener una idea de la escala de las inversiones: en la Torre Quartier Oro el monto contractual de la empresa constructora fue de 16,5 millones de dólares hacia 1999. Muy próximo a Palermo Nuevo, en 2004 se previó una inversión de 18 millones de dólares, por parte de un consorcio de inversores nacionales y extranjeros, para demoler el edificio Daimier Chrysler y construir 2 torres de viviendas en Av. Del Libertador y Ruggieri. En 2005, se prevé una inversión de 35 millones de pesos (alrededor de 12 millones de dólares) para las torres Mirabilia, que se venderá en 1500 a 2.500 dólares el m² . Frente a Palermo Chico se está construyendo la torre Grand Bourg, entre J. Salguero, Cerviño y J. F. Seguí, con un precio de venta de 2.800 dólares el m². En la torre de 37 pisos Bellini, se venden departamentos a 1.700 a 2.500 dólares el m², inversiones de escala similar a la de algunos emprendimientos residenciales de Puerto Madero, a excepción del valor de los terrenos. Con posterioridad a la salida de la convertibilidad cambiaria que perduró 10 años, hubo un desajuste de la estructura de precios del suelo en la Ciudad, que acentuó los valores diferenciales históricos entre zonas. Según el titular de CDI Consultora Inmobiliaria, Juan Carlos Franceschini, la escasez de terrenos con aptitud para este tipo de emprendimientos es el problema, porque los pocos terrenos que quedan en el eje norte, el de los negocios inmobiliarios con menor riesgo, están sobrevaluados en un 10% en sus valores en dólares en relación a su valor previo al 2001. Por eso, Palermo, aunque con altas incidencias del valor del terreno, es hoy el centro de atención de los inversores, por disponer de terrenos que cumplen con los requisitos necesarios.
Palermo Nuevo ha sido una de las localizaciones predilectas para inversiones en bienes raíces con destino residencial para destinatarios de alto poder adquisitivo, que procuran residir en la CBA con mayor seguridad y una alta calidad de vida. Este grupo poblacional ha adoptado patrones de consumo globalizados, de ahí la inclusión de infraestructura y servicios similares a los de la hotelería internacional. Seguidamente detallaremos las principales características descriptivas de los emprendimientos residenciales más destacados, implantados en Palermo Nuevo desde los noventa.
En general, además de servicios de vigilancia privada permanente, dispositivos de seguridad por monitoreo, sistemas de elevación de última generación, reja o muro perimetral con accesos controlados con casillas blindadas, detalles constructivos y materiales de primera calidad con elementos de confort con tecnología de avanzada, cuentan con una amplia gama de servicios especiales e instalaciones deportivas y sociales, que los agentes inmobiliarios denominan amenities premium. Los de mayor estándar cuentan con varios de los siguientes: canchas de tenis, paddle, papifutbol, mini golf, piscina cubierta y climatizada, y descubierta, solarium, gimnasio, salón de usos múltiples, guardería, juegos para niños, pileta para niños, servicio de lavandería y de servicio de mucamas, lavadero de autos, jardín con diseño, estacionamiento de cortesía, cocheras, bauleras, sauna, hidromasaje, spa, resto-bar, minimarket, microcine, quincho con parrilla, sala de lectura, sala de Internet, salones para reuniones de negocios y, dependiendo del caso, helipuerto y marinas. Suelen disponer de una distribución diferencial de las unidades funcionales en pisos altos (pent – house, duplex, triplex) aprovechando las visuales, y algunos diseñan una planta flexible, según las preferencias del cliente.
– Torre Le Parc: ocupa la manzana completa entre Demaría, F. J. Santa María de Oro, Cerviño y Godoy Cruz. Tiene 50 pisos de altura, está emplazada en el centro del lote y la superficie construida es de 65.000 m². Sus 90 unidades funcionales tienen 450 m² y se desarrollan en planta única.
– Torres Quartier Demaría: se trata de 2 torres de 30 pisos ubicadas en Godoy Cruz 3046, entre Demaría, Cerviño y Sinclair, en un terreno de 5700 m² (aproximadamente media manzana tradicional de la ciudad), con una superficie construida de 130.000 m². Sus unidades funcionales son de distribución variada y sus superficies oscilan entre 61 y 142 m².
– Quartier Oro: torre de 32 pisos, ubicada en Fray Justo Santa María de Oro 2774, con una superficie total construida de 24.000 m². En cada planta se distribuyen 4 departamentos de 150 m² cada uno.
– Torres Sinclair: 2 torres de aproximadamente 21 pisos, con entre 4 y 8 departamentos por planta, ubicada en Juncal y Sinclair, desarrollada sobre el terreno de 3 lotes tradicionales de la ciudad. Sus unidades funcionales son de 160 m².
– Torres Mirabilia: este proyecto en ejecución cuenta con 3 torres de 45 pisos en un terreno que pertenecía a la bodega Peñaflor, que comprende una manzana completa en la avenida Juan B. Justo entre Nicaragua, Humboldt y Soler. Con 42.000 m² a construir, incluye departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con dependencias de servicio, desde 59 hasta 336 m².
El fenómeno descrito no es significativo sólo por la cantidad de superficie edificada, sino también porque, desde un enfoque demográfico, es factible suponer un crecimiento significativo de la cantidad de población en el último período intercensal. Sin embargo el barrio de Palermo, es uno de los que mayor pérdida de población ha reflejado según información del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos. De 263.410 habitantes en 1991, con una densidad poblacional de 15.495 habitantes por km², pasó a tener 235.900 habitantes, con una densidad de 13.876 habitantes por km² en 2001. Una pérdida de la décima parte de la población, superior al promedio de disminución poblacional de toda la ciudad. Nuestro relevamiento de campo y algunos cálculos revelan que en Palermo Nuevo ha habido un incremento importante en la cuantía de población residente. Solamente considerando la población nueva de los edificios Le Parc, Quartier Demaría, Quartier Oro y Sinclair, estimamos 2.100 nuevos vecinos, que además, por sus patrones de uso, consumo y apropiación del espacio urbano, y por su nivel adquisitivo y modalidad socio-habitacional, han reconfigurado la estructura poblacional en sus dimensiones sociocultural y socioeconómica (estos actores son aquellos que pueden afrontar un precio de 2000 dólares el m² construido en unidades de hasta 400 m² de superficie; en general, los grupos socioeconómicos altos tradicionales residen en viviendas unifamiliares en ubicaciones residenciales exclusivas; los que optaron por las torres de alto estándar son un grupo de los sectores medio-altos y altos surgidos de procesos socio-económicos que en los noventa beneficiaron a ciertos rubros productivos y de servicios, por la apertura económica y la flexibilización laboral, muchos de ellos compuestos por matrimonios de profesionales con hijos menores de edad, y también personajes ligados al mundo de la política, el deporte profesional y el espectáculo, que optaron por esta modalidad residencial). Ejemplo de ello es que, solamente entre la población estimada de las torres Le Parc y Quartier Demaría, la densidad potencial es de 18.120 habitantes por km², un 30% superior a la densidad actual de Palermo.
Reflexiones finales
Hemos recorrido diferentes aspectos de un fenómeno urbano, enmarcado en un proceso selectivo de re-densificación urbana a partir de nuevos usos residenciales. Para analizar el tejido urbano debimos considerar la dimensión espacial física tanto como la social, puesto que no es posible entender el tejido urbano sin la trama y sus edificaciones, pero tampoco sin su población y la acción de los actores públicos y privados, sus mecanismos y procedimientos, y su contexto político, económico, jurídico, cultural e institucional. Los mecanismos de formación y apropiación del espacio urbano tienen que ver con un proceso dinámico de producción y reproducción que involucra la producción del espacio público, formado por los equipamientos colectivos incorporados al suelo y la producción de valores de uso colectivos para la yuxtaposición de las actividades privadas. De allí, la relevancia del equipamiento público en la articulación de los mercados fundiarios e inmobiliarios. Es el estado el que posee en mayor medida el poder de fijar la estructura de los precios del suelo, ordenando los mecanismos de producción de suelo urbano (Tutin, 1993). Las políticas públicas tienen influencia directa en el mercado fundiario e inmobiliario. Uno de los mecanismos más conocidos es el urbanismo reglamentario. En Buenos Aires, el CPU es el instrumento más poderoso en materia de regulación de los usos del suelo y la intensidad de los mismos.
Cuando un arquitecto – urbanista se dispone a ordenar una parte de la ciudad, definiendo las vías, las formas, los tamaños y los modos de agrupación de las parcelas, que remiten a una tipología edificatoria determinada, regulada a través de una serie de normas legales, está definiendo un marco inicial a partir del cual la ciudad se conforma, evoluciona, transforma, y adquiere rasgos diferenciados en el tiempo. Panerai (1993) dirá que no se proyecta un objeto fijo, cerrado y autónomo, impermeable a la transformación por los cambios de su contexto, sino que el proyecto de un nuevo trozo de ciudad es algo abierto, que será transformado por la acción de otros y que de hecho, ya ha sido transformado por la acción de otros durante el mismo proceso de su concepción y realización. Las opciones políticas de las administraciones públicas, las limitaciones económicas, la tecnología de los modos constructivos y la modalidad de producción inmobiliaria constriñen los proyectos de la ciudad, así como su proceso de producción en general. Panerai sostiene que los barrios evolucionan, las costumbres, los usos y las densidades cambian, las tipologías edilicias se transforman y las parcelas pueden ser agregadas o segregadas, lo que fundamenta que el proceso de producción de la ciudad es un proceso social colectivo, que incluye hasta la dimensión simbólica.
Las acciones del Estado influyen en aspectos estructurales de la configuración urbana. A través de las inversiones en obras públicas y la normativa urbanística, el Estado transfiere valor diferencial a los distintos sectores urbanos, que son apropiadas por los actores que habitan y actúan en ellos. Esa transferencia se materializa a través de la variación en los precios de los terrenos y en la calidad de vida. Los lineamientos de los Planes Urbanos y el marco normativo urbanístico, que en la CBA está plasmado en el CPU, procuran orientar los intereses divergentes en cuanto al uso del suelo urbano. Ante planes de alcance meramente teórico y un Código basado en la restricción, en una ciudad con las problemáticas institucionales y socio-económicas propias de los países de América Latina, las construcciones clandestinas o bajo normativa de excepción han estado a la orden del día, generando modificaciones en las rentas urbanas y beneficiando de manera diferencial a los propietarios de los terrenos involucrados.
A partir de un período que se caracterizó por la crítica al enfoque tradicional de la planificación, se optó por flexibilizar el marco normativo del Código, a lo que se sumó una posición facilitadora de las acciones privadas en el espacio urbano por parte del estado, en concordancia con el contexto político, institucional y económico neoliberal, imperante en los noventa. Sumado ello a las tendencias socio-habitacionales polarizadas que caracterizaron esa época, y la apertura al juego de nuevos actores con nuevos mecanismos de producción de espacio residencial, la verticalización de algunos sectores urbanos como Pacífico (especialmente las piezas urbanas Palermo Nuevo y el eje Juan B. Justo) fue un proceso ineludible, si lo vemos retrospectivamente. La pequeña producción inmobiliaria fue desplazada por la incorporación inmobiliaria, la cual promueve no sólo la construcción de departamentos, sino también un nuevo estilo de vida, en el que la carga de significados conferidores de distinción está relacionada con las ganancias de localización. Así, la Ciudad actual combina modernización con exclusión, en un cuadro urbano que propende a la dualización: por un lado, las torres de Palermo Nuevo, por el otro, producción informal (villas, loteos ilegales). Desde el punto de vista morfológico y socio-territorial, Pacífico y sus adyacencias son entonces un claro ejemplo de la transmutación del tejido urbano compacto y socialmente heterogéneo hacia un patrón más denso de ocupación del suelo, con un tejido abierto, discontinuo y socialmente homogéneo, segregado e hiper-especializado. Pero, principalmente, es parte de un proceso de re-densificación residencial espacialmente selectivo, a priori, ni bueno ni malo, pero respecto del cual se deberían tomar recaudos como, por ejemplo, respecto de la presión inmobiliaria sobre espacios públicos y espacios verdes, la sobre-saturación de infraestructura urbana del área, y el riesgo de extinción por renovación de un parque edilicio con valor patrimonial arquitectónico e histórico, como lo es el de las casas “chorizo” y los inmuebles de industrias productivas, ociosas y desactivadas, que han dado el rasgo característico a ese sector urbano.
DS y CC
Daniela Szajnberg es Arquitecta y Especialista en Planificación Urbana y Regional. Es docente de grado y posgrado de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires. Es también Directora del Proyecto Ubacyt A023 2004-2007 “La producción del espacio residencial en la ciudad de Buenos Aires. Análisis desde la perspectiva de las políticas urbanísticas y la dinámica inmobiliaria” y Coordinadora de la Unidad de Investigaciones en Planeamiento Urbano y Regional – Secretaría de Investigaciones – FADU – UBA.
Christian Cordara es Arquitecto y docente de grado en la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires. Es Investigador del Proyecto Ubacyt A023 2004-2007 “La producción del espacio residencial en la ciudad de Buenos Aires. Análisis desde la perspectiva de las políticas urbanísticas y la dinámica inmobiliaria“.
El texto aquí publicado es uno de los trabajos elaborados por el equipo de investigación en temas urbanísticos que dirige Szajnberg en el marco de los programas UBACyT de la FADU-UBA. Según lo expresado por la autora, el equipo es transdisciplinario, con aporte de profesionales provenientes la arquitectura, el urbanismo, la sociología, la economía y la geografía.
Sobre el barrio porteño de Palermo, ver las notas La preocupante boludización de Palermo Viejo y El Nuevo Orden Palermitano, ambas de Carmelo Ricot, respectivamente en el número 28 y en este número de café de las ciudades.
Sobre las “torres country”, ver la saga Una tipología antiurbana: Los deseos imaginarios del comprador de Torre Country y La génesis de Torre Country, en los números 33 y 34, respectivamente, de café de las ciudades.
Sobre el Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires, ver la nota de Rubén Gazzoli en el número 21 de café de las ciudades.
Sobre Puerto Madero, ver la nota El impacto metropolitano de los grandes proyectos urbanos, de Norberto Iglesias, en el número 26 de café de las ciudades.
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