El pasado jueves 26 de mayo, el alcalde neoyorquino Zohran Mamdani anunció Block by Block (bloque por bloque, manzana por manzana o cuadra por cuadra), “el más ambicioso plan de viviendas en la historia moderna de nuestra ciudad”. Reproducimos en esta nota la Carta del Alcalde presentando el proyecto, su Introducción y puntos destacados. El texto completo del plan puede verse aquí.
Nueva York no puede seguir siendo una ciudad de oportunidades si quienes la hacen funcionar se ven obligados a abandonarla debido a los altos precios.
Carta del Alcalde
Para demasiados neoyorquinos, la promesa de nuestra ciudad parece cada vez más inalcanzable.
La crisis de la vivienda está expulsando a la clase trabajadora de los barrios que construyeron, dificultando el acceso a la vida diaria, la construcción de un futuro en su ciudad y el cumplimiento de los gastos cotidianos.
Mi administración está abordando esta crisis de frente. Nueva York no puede seguir siendo una ciudad de oportunidades si quienes la hacen funcionar se ven obligados a abandonarla debido a los altos precios. Cumplir con esa promesa implica tomar medidas audaces para construir viviendas más asequibles y actuar con urgencia para reducir los costos, aumentar la estabilidad y garantizar que todos los neoyorquinos puedan vivir con dignidad.
El plan “Bloque por Bloque: El Plan de Vivienda para una Nueva Era” expone esa visión. Este plan ofrece una estrategia integral para abordar la crisis de la vivienda: construir más viviendas asequibles, proteger a los inquilinos del desalojo y la explotación, ampliar las vías para acceder a la propiedad de la vivienda, preservar las viviendas existentes y crear empleos seguros y bien remunerados. Desde mi primer día en el cargo, he priorizado un enfoque integral para la justicia en materia de vivienda. Organizamos las primeras audiencias sobre estafas de alquiler y eventos de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) en tu vecindario, lanzamos la Oficina del Alcalde para la Prevención del Robo de Escrituras y publicamos el innovador informe SPEED para mejorar la eficacia del gobierno municipal.
Y en un momento de verdadera presión fiscal, hicimos un compromiso histórico en el Presupuesto Ejecutivo de este año: más de 22 mil millones de dólares para vivienda durante cinco años. Esta inversión encaminará a la ciudad de Nueva York hacia la construcción de 200 000 nuevas viviendas asequibles y la preservación de otras 200 000 viviendas existentes durante la próxima década, los objetivos de vivienda más ambiciosos en la historia moderna de nuestra ciudad.
Si bien la vivienda siempre ha sido un desafío para la ciudad de Nueva York, esta crisis no es inevitable. Las decisiones políticas han creado estas condiciones y pueden brindar alivio a los neoyorquinos.
La ciudad de Nueva York ha sido pionera en el país en soluciones innovadoras de vivienda, desde la construcción de la primera vivienda pública de la nación hasta la defensa de las protecciones para inquilinos más sólidas del país.
Para afrontar este momento, se requiere ese mismo espíritu de ambición. Debemos invertir con mayor audacia, exigir excelencia pública y utilizar todas las herramientas disponibles para beneficiar a los neoyorquinos de clase trabajadora.
Durante demasiado tiempo, se les ha dicho a los neoyorquinos que acepten alquileres desorbitados, viviendas en ruinas y un gobierno que actúa con demasiada lentitud para responder a la urgencia de la crisis.
Los neoyorquinos merecen algo mejor: un gobierno que responda a las necesidades de la población, sea eficaz y capaz de brindar la estabilidad y las oportunidades que todos merecen.
Este plan busca construir una ciudad donde la gente trabajadora pueda permitirse vivir y criar a sus familias. Y juntos, cuadra por cuadra, eso es precisamente lo que vamos a lograr.
ZM
Introducción y Aspectos Destacados
La crisis de vivienda es la más acuciante de Nueva York. Los neoyorquinos pagan alquileres excesivos, la estabilidad habitacional es cada vez más inalcanzable y las personas sufren acoso, condiciones precarias o hacinamiento para encontrar un lugar donde dormir por la noche. Decenas de miles de neoyorquinos duermen en albergues cada noche. Simplemente no hay suficientes viviendas para satisfacer la demanda, especialmente en los alquileres más asequibles. Esta crisis amenaza la esencia misma de Nueva York como lugar de oportunidades y creatividad, donde todos son bienvenidos.
Si bien la vivienda siempre ha sido un desafío para la ciudad de Nueva York, esta crisis no es inevitable. Las decisiones políticas han creado estas condiciones y pueden brindar alivio a los neoyorquinos. Donde la ciudad ha restringido el crecimiento y ha hecho que ciertos barrios sean prácticamente inaccesibles para nuevas viviendas, podemos revertir esas decisiones. Donde la ciudad ha visto a los inquilinos organizados como un problema en lugar de una ventaja, podemos revertir esas decisiones. Donde la ciudad ha permitido que los costos aumenten y las condiciones empeoren, podemos revertir esas decisiones.
Las políticas propuestas en este plan no carecen de precedentes en la historia de Nueva York. Históricamente, la ciudad de Nueva York ha hecho mucho más por fortalecer el poder de los inquilinos como colectivo y ha construido mucha más vivienda que en la actualidad, en épocas en que la vivienda era mucho más asequible para la clase trabajadora. Este plan traza un camino hacia una ciudad más asequible: una donde los neoyorquinos puedan vivir con dignidad en viviendas seguras y estables en el barrio de su elección.
Una crisis de esta magnitud exige que utilicemos todas las herramientas a nuestro alcance para brindar alivio a los neoyorquinos. Tomaremos medidas inmediatas para enfrentarnos a los propietarios abusivos y proteger a los inquilinos del acoso y el abandono, al tiempo que creamos las nuevas viviendas necesarias para estabilizar los precios de los alquileres. Este plan abre nuevas oportunidades para la financiación pública y privada de nuevas viviendas, mediante cambios en el uso del suelo que permitan más viviendas –particularmente en áreas que históricamente han visto poca construcción de viviendas–, una mayor inversión de la ciudad en vivienda asequible y nuevas herramientas innovadoras para que cada dólar público tenga un impacto aún mayor.
Además, trazamos un camino para crear más oportunidades de acceso a la vivienda asequible, apoyar los modelos de propiedad comunitaria y cooperativa de vivienda, e impulsar la reinversión en las viviendas de NYCHA. Este plan también garantiza que los neoyorquinos que construyen y mantienen estas viviendas tengan buenos empleos, y que la crisis de las personas sin hogar se aborde de manera integral en nuestro plan de vivienda.
Este plan se organiza en ocho capítulos, cada uno de los cuales aborda un componente de nuestra agenda de vivienda. Cada componente desempeña un papel importante. Si bien algunos observadores han intentado en ocasiones contraponer estos enfoques políticos, no podemos abordar la crisis de la vivienda con una sola táctica. Block by Block muestra cómo estos enfoques se complementan y fortalecen mutuamente, en lugar de competir entre sí.
Estas estrategias incluyen inversiones en vivienda asequible y cooperativas, como el nuevo programa “Nuestro Hogar”, y nuevos apoyos para los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT).
La base del plan es una estrategia clara para construir una nueva y poderosa coalición de neoyorquinos que trabajen juntos, edificio por edificio, manzana por manzana, para abordar la crisis de la vivienda, con tres valores clave que guían nuestro trabajo:
• La solidez de los derechos de los inquilinos es la base de un Nueva York asequible, creativo y habitable. Los inquilinos representan casi el 70% de nuestra ciudad. Viven en viviendas públicas y alquilan a propietarios privados de todo tipo. Son taxistas, conductores de autobús, maestros, enfermeros, trabajadores de servicios, artistas y más. Los contratos de arrendamiento estables y predecibles hacen que la ciudad de Nueva York sea especial.
• Impulsar las inversiones en vivienda lideradas por el sector público es fundamental. La ciudad de Nueva York alberga algunos de los primeros proyectos de vivienda pública del país, un sólido movimiento cooperativo de vivienda asequible liderado por los trabajadores y una robusta red de instituciones de desarrollo comunitario. Llevamos mucho tiempo a la vanguardia en el desarrollo de nuevas herramientas de construcción y financiación del sector público para abordar la crisis de la vivienda. Block by Block refleja nuestra firme convicción de que resolver la crisis de la vivienda significa permitir que nuestras agencias y socios innoven y poner al sector público al mando.
• La ciudad de Nueva York necesita crecer. Necesitamos nuevas viviendas de todo tipo para reducir significativamente nuestra escasez de vivienda. En las últimas dos décadas, las reformas de planificación han garantizado que podamos crear viviendas permanentemente asequibles mediante acciones de zonificación públicas y privadas. Aprovecharemos estas nuevas herramientas para ayudar a proporcionar las viviendas que los neoyorquinos necesitan con urgencia, tanto para los inquilinos de hoy como para los del futuro.
El Alcalde Mamdani y la directora de la Oficina del Alcalde para la protección de inquilinos, Cea Weaver, visitan a inquilinos de un edificio de propiedad de Emerald Equities. Foto: Mayoral Photography Office
Capítulo 1: Empoderamiento de los inquilinos y fortalecimiento de la aplicación de la normativa
En este capítulo, presentamos estrategias para empoderar a los inquilinos y fortalecer los esfuerzos de la ciudad para hacer cumplir el código de construcción. Estas dos estrategias van de la mano: los inquilinos organizados pueden alertar mejor sobre las malas condiciones y coordinar el acceso y las reparaciones en diferentes edificios o incluso en varios conjuntos de viviendas. Esto también incluye brindar un mejor apoyo a las organizaciones de residentes en las propiedades de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA). Este capítulo presenta una nueva iniciativa, Fix the City, que movilizará el conjunto de herramientas de cumplimiento y preservación de la ciudad para mejorar las condiciones en las carteras de propietarios persistentemente negligentes. También incluye nuevos esfuerzos para coordinar los días de cumplimiento interinstitucionales programados con organizaciones de inquilinos y fortalecer la forma en que el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD) responde y comunica las quejas sobre el código. El capítulo también incluye estrategias para apoyar la participación de los inquilinos y la participación cívica, particularmente para las comunidades inmigrantes.
Capítulo 2: Preservación de la asequibilidad y mejora de la calidad de la vivienda
Este capítulo se centra en preservar la asequibilidad y mejorar la calidad de la vivienda, reduciendo su costo de operación, invirtiendo en programas de preservación, utilizando nuevas herramientas de preservación y habilitando nuevas formas de vivienda social. Este capítulo describe cómo la administración Mamdani logrará nuestro ambicioso objetivo de preservar y estabilizar 200,000 viviendas existentes en los próximos diez años. Las estrategias para reducir el costo de operación de la vivienda incluyen una inversión histórica de $100 millones en un proveedor de seguros respaldado por la ciudad; la ampliación de los beneficios de asequibilidad del agua; también se agilizarán las reparaciones de fachadas y se incentivarán las mejoras en los edificios mediante un programa J-51 renovado y ampliado. Este capítulo también incluye una inversión de miles de millones de dólares en los programas de preservación del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD) y la introducción de un nuevo conjunto de recursos de preservación bajo el programa Opciones Dirigidas para la Estabilidad a Largo Plazo de los Propietarios (TOOLS). Finalmente, este capítulo expone el apoyo de la administración Mamdani a la Ley de Viviendas Seguras (SAFER Homes Act) y a la Ley de Oportunidad Comunitaria para la Compra de Viviendas (COPA). El informe “Enfoque en el Bronx” describe el enfoque interinstitucional de la administración Mamdani para abordar los problemas más acuciantes de calidad y estabilidad de la vivienda en el distrito. A finales de este año, las agencias municipales, incluyendo el HPD, la Oficina del Alcalde para la Protección de los Inquilinos y la Oficina del Alcalde para la Equidad y la Justicia Racial, iniciarán un proceso de planificación para coordinar la acción municipal en los barrios con mayores necesidades. Además de la preservación de viviendas asequibles y el cumplimiento de los códigos, estos esfuerzos también incluirán la reducción de las desigualdades en salud y la promoción de la equidad para los residentes del Bronx de bajos ingresos.
Capítulo 3: Asegurando el Futuro de NYCHA
Este capítulo abarca los esfuerzos de la administración para brindar mejoras a los más de 500.000 residentes de NYCHA en la ciudad de Nueva York. Con la mayor inversión de capital municipal destinada a NYCHA en la historia reciente, la administración abordará las principales necesidades de capital e impulsará la participación de los residentes, al tiempo que mejorará la capacidad de respuesta de NYCHA a sus necesidades. Este capítulo también describe cómo la administración y NYCHA utilizarán el programa Compromiso Permanente de Asequibilidad (PACT) y el Fondo Fiduciario para la Preservación de la Vivienda Pública para brindar reparaciones integrales y estabilidad a largo plazo, además de explorar herramientas para crear nuevas viviendas públicas y asequibles. También incluye programas para apoyar a los residentes de NYCHA con capacitación laboral y otros programas de movilidad económica.
Los neoyorquinos tienen opiniones firmes sobre todo, y quizás especialmente sobre el mercado inmobiliario. Nuestros hogares son donde descansamos por la noche, donde compartimos una comida con nuestros seres queridos.
Capítulo 4: Construyendo Vecindarios para la Gente Trabajadora
Aquí, buscamos abordar la histórica escasez de vivienda que está en la raíz de la crisis de vivienda de Nueva York. Este capítulo muestra cómo lograremos la meta histórica de construir 200,000 nuevas viviendas asequibles en la próxima década, utilizando todas las herramientas a nuestro alcance: una inversión de miles de millones de dólares del presupuesto municipal en viviendas asequibles, la construcción de nuevos barrios en terrenos de propiedad municipal, el lanzamiento de herramientas de financiación innovadoras y la planificación de cambios en el uso del suelo que generarán decenas de miles de nuevas viviendas, tanto asequibles como a precio de mercado. Las nuevas viviendas asequibles subvencionadas incluirán viviendas para personas mayores y con servicios de apoyo, entre otros tipos, y las agencias colaborarán para incluir a constructores que no hayan creado viviendas asequibles con apoyo municipal anteriormente. Además de las viviendas subvencionadas, este capítulo también describe cambios en el uso del suelo que generarán más viviendas, incluyendo el uso del nuevo Programa de Vivienda Asequible de Vía Rápida, una propuesta de desarrollo urbano orientado al transporte público y planes a nivel de barrio y microbarrios. En conjunto, estos cambios permitirán el crecimiento de nuevos barrios y fortalecerán los barrios existentes con más viviendas asequibles y mejores servicios.
Capítulo 5: Ampliación y Estabilización de la Propiedad de Vivienda
Este capítulo va más allá del costo del alquiler y el estado de la vivienda para ampliar y fortalecer las oportunidades de propiedad de vivienda en los cinco distritos. Estas estrategias incluyen inversiones en vivienda asequible y cooperativas, como el nuevo programa “Nuestro Hogar”, y nuevos apoyos para los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT). También incluye programas para proteger a los propietarios contra el robo de escrituras y brindar programas y servicios para ayudarlos a construir pequeñas viviendas accesorias y realizar reparaciones. Este capítulo también incluye propuestas para nuevas normas municipales que permitan la construcción de unidades de vivienda accesorias prefabricadas (ADU) y ayuden a legalizar apartamentos seguros en sótanos.
Capítulo 6: Reducción y prevención de la falta de vivienda
En este capítulo, nos centramos en la relación entre la vivienda y la falta de vivienda. Esto incluye esfuerzos para que los neoyorquinos conserven sus hogares, como la ampliación del programa Derecho a Asesoramiento Legal. También incluye planes para mejorar los servicios para las personas sin hogar, facilitando una transición más rápida a una vivienda permanente, y planes para aumentar el apoyo intensivo y especializado a las personas con enfermedades mentales graves y necesidades médicas complejas. Si bien la administración publicará un plan específico para abordar la falta de vivienda el próximo año, este capítulo reafirma la necesidad de colaborar entre equipos y agencias para reducir y prevenir la falta de vivienda en la ciudad de Nueva York.
Capítulo 7: Inversión en empleos sólidos e innovación
Este capítulo se centra en cómo las inversiones históricas de la ciudad en vivienda generan empleos sólidos y deben ir acompañadas de protecciones para los trabajadores. Este capítulo presenta nuestro plan para implementar la Ley de Justicia en la Construcción y explora cómo ampliar los acuerdos laborales de proyectos a más desarrollos en el sector de vivienda asequible de la ciudad. También incluye mejoras e innovaciones en la construcción, como la reforma del código y las técnicas de construcción modular. Este capítulo también establece el primer Comité del Alcalde sobre Seguridad en la Construcción de la Ciudad y un Grupo de Trabajo para la Reforma del Código de Construcción Asequible y Eficiente, con el fin de identificar áreas del Código de Construcción susceptibles de reforma para fomentar un mayor y mejor desarrollo de viviendas sin comprometer la seguridad.
Capítulo 8: Logrando la Excelencia Pública
En este capítulo, detallamos cómo la excelencia pública del gobierno municipal puede hacer que nuestros programas de vivienda sean aún más eficaces y eficientes al servicio de los neoyorquinos. Esto incluye esfuerzos para reducir las vacantes en viviendas de apoyo, para conectar a las personas sin hogar con una vivienda más rápidamente, y las reformas de procesos del Grupo de Trabajo para la Simplificación de Procedimientos para Acelerar el Desarrollo Equitativo (SPEED), un esfuerzo integral para agilizar la entrega de viviendas desde la fase previa al desarrollo hasta el arrendamiento, que reducirá el tiempo de desarrollo de todos los proyectos de vivienda asequible en ocho meses y el de los proyectos que requieren cambios de zonificación hasta en dos años.
Campos Plaza II, nuevo Desarrollo de vivienda para sectores de ingresos mixtos. Crédito: Eli Marias
En conjunto, las estrategias de este plan están diseñadas para ayudarnos a ampliar nuestro trabajo y alcanzar los objetivos de construcción de viviendas asequibles más ambiciosos que cualquier administración municipal haya establecido hasta la fecha: construir 200.000 nuevas viviendas asequibles en los próximos diez años, preservando y estabilizando simultáneamente 200.000 viviendas existentes durante el mismo período. Alcanzar estos niveles de construcción de viviendas asequibles no será fácil ni se logrará de la noche a la mañana: nos hemos fijado la meta de crear más de 14.000 nuevas viviendas en el año fiscal 2027, con el objetivo de aumentar gradualmente la producción hasta superar las 21.000 nuevas viviendas anuales para el año fiscal 2031. Para lograr este ambicioso objetivo, la ciudad deberá pensar de forma creativa sobre cómo reducir costos, optimizar el uso de los recursos y colaborar con todos los niveles de gobierno para obtener nuevos recursos. Como se analiza con más detalle en el Capítulo 4, esto también requerirá nuevos recursos de capital para ampliar los proyectos de vivienda 100% asequible, herramientas de ingresos mixtos nuevas y más eficaces que nos permitan subvencionar viviendas asequibles con unidades a precio de mercado cuando sea posible, y nuevas estrategias de uso del suelo que nos ayuden a lograr la asequibilidad en más barrios con el tiempo.
Nuestros ambiciosos objetivos de preservación y estabilización requerirán estrategias igualmente ambiciosas para garantizar que las viviendas existentes —ya sean de interés público, Mitchell-Lama o de propiedad privada— puedan consolidarse sobre bases físicas y financieras más sólidas. El primer Presupuesto Ejecutivo de la administración Mamdani incluye nuevos fondos para comenzar a ampliar este trabajo en toda la ciudad, y propuestas como las reformas SPEED demuestran nuestro compromiso inicial para abordar las barreras burocráticas que añaden tiempo y costo innecesarios al desarrollo de viviendas asequibles.
Los neoyorquinos tienen opiniones firmes sobre todo, y quizás especialmente sobre el mercado inmobiliario. Nuestros hogares son donde descansamos por la noche, donde compartimos una comida con nuestros seres queridos. Desde discutir sobre los límites de los vecindarios hasta opinar sobre el mejor distrito, para muchos de nosotros, el lugar donde vivimos es una parte intrínseca de nuestra identidad. No es de extrañar, entonces, que las palabras “vivienda asequible”, “rezonificación”, “se me acaba el contrato de alquiler” o “NYCHA” puedan provocar una fuerte reacción.
Esta administración se esfuerza por construir una nueva coalición de neoyorquinos para quienes estas palabras cargadas de significado puedan inspirar esperanza y nuevas posibilidades.
Manzana por manzana, este plan busca inaugurar una nueva era de estabilidad habitacional para los neoyorquinos.
¿Qué es la vivienda asequible?
Se considera que una vivienda es asequible si su costo es aproximadamente un tercio o menos de los ingresos de los residentes. En este plan, usamos el término “vivienda asequible” para describir la vivienda regulada por el gobierno y a la que los residentes pueden acceder según sus ingresos. También usamos “vivienda de bajo costo” para describir la vivienda que es económica, pero que no necesariamente está dirigida a personas de bajos ingresos.
Tanto la elegibilidad de ingresos como el alquiler para los proyectos de vivienda asequible financiados por la ciudad se basan en un indicador llamado Ingreso Medio del Área (AMI, por sus siglas en inglés), que el gobierno federal define anualmente. El AMI de 2026 para la región de la ciudad de Nueva York es de $152.700 para un hogar de tres personas.
Los solicitantes de vivienda asequible califican según el “rango de ingresos” al que pertenecen, determinado por los ingresos del hogar en comparación con el AMI, y ajustado según el tamaño del hogar.
El alquiler de la vivienda asequible se establece como un porcentaje de ese ingreso mensual. El AMI nos ayuda a describir qué tipo de hogar es elegible para los diversos tipos de vivienda asequible que construimos y preservamos. También garantiza que los programas de vivienda asequible a nivel federal, estatal y municipal tengan un criterio de calificación común para que puedan utilizarse conjuntamente.
La siguiente tabla ofrece ejemplos ilustrativos de hogares asociados con diferentes rangos de ingresos. La gran mayoría de las viviendas que la ciudad de Nueva York subsidia cada año están dirigidas a hogares con ingresos iguales o inferiores al 80% del AMI.
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Ver el informe completo del plan Block by Block.
