El expediente municipal Nº 32080/25 solicita autorización para la construcción de una torre de planta baja y 11 pisos en el lote ubicado en Avenida Belgrano 548 de la ciudad de Rosario, emplazado en un sector comprendido dentro del Área de Protección Histórica asociada al Monumento Nacional a la Bandera. Tal como destaca ICOMOS en su Informe Técnico Valorativo del pasado 4 de mayo, “el inmueble integra un área especialmente regulada y registra catalogación patrimonial con grado de protección específico, circunstancia que exige ponderar las intervenciones proyectadas no solo desde parámetros edilicios generales, sino también desde los criterios especiales aplicables al sector”.
En este número de café de las ciudades reproducimos las opiniones que expresaron sobre el tema la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (SAPLAT) y la Academia de Arquitectura y Urbanismo (ACAU), respectivamente.
La defensa del patrimonio no es un gesto conservador: es la garantía de que las generaciones futuras puedan reconocer en su entorno los hitos que sostienen la identidad colectiva.
Nota de posicionamiento institucional
Señora Presidenta de la Comisión de Planeamiento y Urbanismo
Concejo Municipal de Rosario
María Fernanda Gigliani
Tenemos el agrado de dirigirnos a Ud a fin de remitirle en nota adjunta la posición técnica de la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (SAPLAT), a través de su Regional Litoral, con respecto del expediente por el cual el Departamento Ejecutivo de Rosario solicita autorización para la construcción de una torre de planta baja y 11 pisos ubicada en el Área de Protección Histórica del Parque Nacional a la Bandera.
La solicitud de construir una torre en un área prohibida de Rosario no solo vulnera la normativa urbana vigente, sino que amenaza directamente el patrimonio cultural y la identidad de la ciudad.
Rosario ha forjado su carácter en torno a una trama urbana que combina la memoria arquitectónica con espacios públicos de alto valor cultural y simbólico, y cualquier intervención que desconozca estos principios erosiona la continuidad histórica y social de la ciudad. La defensa del patrimonio no es un gesto conservador: es la garantía de que las generaciones futuras puedan reconocer en su entorno los hitos que sostienen la identidad colectiva.
Adicionalmente, reafirmamos que la calidad ambiental de Rosario constituye un bien común que no puede ser subordinado a intereses particulares. La planificación territorial responsable exige respetar las restricciones establecidas para proteger tanto el equilibrio ecológico como la cohesión social. En este sentido, SAPLAT reafirma que la ciudad debe desarrollarse con criterios de sustentabilidad, equidad y respeto por su patrimonio y no a costa de ellos.
Por último, le solicitamos que la presente nota sea incorporada al expediente en cuestión.
Sin otro particular la saludamos atentamente
Eduardo Reese – Presidente de SAPLAT
Anahí Membribe – Secretaria de SAPLAT
La aprobación de este tipo de solicitudes involucra una cuestión de fondo que trasciende la situación particular: el uso de la excepción normativa como mecanismo de gestión del desarrollo urbano.
La Regional Litoral de la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (SAPLAT) se dirige al Honorable Concejo Municipal a fin de expresar su posición técnica respecto del expediente por el cual el Departamento Ejecutivo solicita autorización para que un privado construya una torre de planta baja y 11 pisos en el fondo de una parcela ubicada en el Área de Protección Histórica del Parque Nacional a la Bandera.
Encuadre normativo
Esta Regional adhiere y respalda técnicamente los posicionamientos expresados por el Colegio de Arquitectura y Urbanismo y por la Facultad de Arquitectura, Planeamiento y Diseño de la UNR y el Consejo Internacional de Monumentos y Sitios (ICOMOS por sus siglas en inglés). En efecto, la parcela en cuestión se encuentra comprendida, conforme a la Ordenanza N° 10.838/2025, en el grado de protección 2.1, con una altura máxima admitida de 14,50 metros. La propuesta supera ese límite en más del doble, alcanzando los 35,10 metros. La preservación de la fachada existente no constituye, por sí sola, condición suficiente para habilitar una excepción de tal magnitud en una zona de alta sensibilidad patrimonial, máxime cuando el inmueble se encuentra en la proximidad inmediata del Monumento Nacional a la Bandera.
Una modificación normativa diseñada para hacer factible un proyecto concreto que no se encuadra en la norma vigente es, en los hechos, una excepción con apariencia de regla general.
El problema de las excepciones como instrumento de gestión urbana
La aprobación de este tipo de solicitudes involucra una cuestión de fondo que trasciende la situación particular: el uso de la excepción normativa como mecanismo de gestión del desarrollo urbano.
El Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (LILP), referencia de primer orden en materia de políticas urbanas para América Latina, ha documentado sistemáticamente los efectos perversos de esta práctica. En sus trabajos sobre política de suelo en la región, el LILP señala que la flexibilización de normas y reglamentos urbanos sin el fundamento legal necesario constituye una falla crítica de los sistemas de planificación, que erosiona la capacidad regulatoria del Estado municipal y habilita procesos especulativos difíciles de revertir. Asimismo, advierte que la negociación de excepciones legales para el desarrollo -aun cuando se presenten como mecanismos redistributivos o de preservación parcial- genera efectos negativos imprevistos que profundizan la diferenciación intraurbana y debilitan la coherencia del marco normativo en su conjunto.
El precedente como problema estructural de política urbana
La Facultad de Arquitectura, Planeamiento y Diseño de la UNR ha advertido con precisión sobre el riesgo de sentar precedentes en sectores de alta sensibilidad patrimonial. Esta Regional comparte y refuerza esa preocupación.
La teoría de la política de suelo es unívoca al respecto: las excepciones no son neutras. Cada excepción aprobada redefine implícitamente el límite de lo posible para los propietarios de parcelas similares, genera expectativas de rentabilidad que se trasladan a los precios del suelo y presiona sobre la normativa en sucesivos ciclos. En áreas patrimoniales, este efecto es especialmente destructivo porque el valor tutelado por la norma, la integridad del paisaje urbano histórico, es por definición irreversible una vez comprometido.
Sobre la posibilidad de un cambio normativo para el sector
Frente a situaciones como la que plantea este expediente, suele presentarse como alternativa superadora la modificación del marco normativo aplicable al sector. Bajo esta lógica, el ajuste de la norma permitiría encuadrar el proyecto dentro de un nuevo régimen de alturas o usos, dotándolo en apariencia de regularidad. Consideramos necesario advertir que dicha alternativa no resuelve el problema de fondo: lo reformula. Una modificación normativa diseñada para hacer factible un proyecto concreto que no se encuadra en la norma vigente es, en los hechos, una excepción con apariencia de regla general. La doctrina internacional en planificación territorial es inequívoca al respecto: cuando la secuencia se invierte -primero el proyecto y luego la norma que lo habilita- el sistema de planificación pierde su función regulatoria.
La aprobación de esta excepción no resuelve una situación sin salida: elige, ante una situación con salidas conocidas, una que compromete de manera irreversible el entorno del Monumento Nacional a la Bandera.
Un cambio de régimen normativo para un sector tiene además un alcance más amplio y más difícil de revertir que una excepción individual: no afecta solo a una parcela sino que amplifica el impacto sobre el área patrimonial y genera expectativas especulativas en el resto del tejido urbano. El camino adecuado es la revisión integral, técnica y participativa del régimen de gestión del patrimonio urbano, con instrumentos que equilibren preservación y viabilidad sin subordinar el interés colectivo al del proyecto particular.
Consideraciones finales
Esta Regional no desconoce que la gestión urbana requiere instrumentos flexibles para abordar situaciones singulares. Sin embargo, la flexibilidad que demanda la planificación territorial contemporánea no es la excepción ad hoc, otorgada caso a caso bajo presión del mercado inmobiliario. En el área en cuestión, la pérdida material invocada por los propietarios ha encontrado históricamente resolución por otras vías, expropiaciones inversas o ampliaciones dentro de los parámetros normativos vigentes, sin necesidad de vulnerar los límites de altura establecidos para la protección del paisaje urbano histórico. La aprobación de esta excepción no resuelve una situación sin salida: elige, ante una situación con salidas conocidas, una que compromete de manera irreversible el entorno del Monumento Nacional a la Bandera. Esta elección resulta tanto más preocupante en un contexto en el que la ciudad carece de un plan urbano que explicite el modelo de ciudad deseado. Sin ese horizonte compartido, las decisiones sobre excepciones no se evalúan en relación a un proyecto colectivo sino a la lógica de cada caso, lo que convierte a la excepción en regla y vacía progresivamente de contenido el marco normativo.
Por lo expuesto, la Regional Litoral de SAPLAT solicita al Honorable Concejo Municipal que rechace la excepción solicitada. Asimismo, invita a los representantes del cuerpo a impulsar un proceso de planificación urbana que dote a la ciudad de un modelo de desarrollo explícito y consensuado, sin el cual las decisiones sobre el territorio quedan libradas a la presión de cada caso particular. La protección del área en torno al Monumento Nacional a la Bandera no puede seguir dependiendo de la resistencia frente a cada excepción, sino que requiere un marco de referencia claro que oriente, con criterio sistémico y equitativo, tanto los objetivos de preservación patrimonial como los de desarrollo urbano.
Arq. Eduardo Reese – Presidente de SAPLAT
Geogr. Anahí Membribe – Secretaria de SAPLAT
Mg. Arq. Fabiana A. Escobar – Socia de SAPLAT-Regional Litoral
Arq. Mariana Melchiori – Vocal de SAPLAT-Regional Litoral
SAPLAT, Sociedad Argentina de Planificación Territorial, es una iniciativa de un colectivo de profesionales que comparten prácticas de planificación y gestión urbana-territorial. Es un espacio federal y multidisciplinario que permite poner en contacto personas y aprendizajes, integrar disciplinas y saberes concurrentes e incidir en la agenda pública. Concurren en este espacio personas con experiencia en gestión ejecutiva y legislativa (nacional, provincial, municipal), asesorías técnicas y el ámbito académico.
SAPLAT es una Asociación Civil integrada por ocho regionales que abordan con una perspectiva federal las dinámicas específicas de los diferentes territorios de Argentina. La Provincia de Santa Fe conforma con Entre Ríos la Regional Litoral.
