La historia del terreno ferroviario de 23 mil metros cuadrados ubicado sobre la Avenida Avellaneda entre las calles Fragata Sarmiento y Olegario Andrade, en el barrio de Caballito en la ciudad de Buenos Aires, comienza en el año 1999 con una transferencia directa e irregular del Estado nacional a la firma Alto Palermo S.A., filial de la empresa Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA), por un monto total de 6,5 millones de dólares y sin ninguna ley que lo avalara. En ese momento el terreno estaba en posesión del Club Ferrocarril Oeste, pendiente de escrituración mientras que sus socios lo pagaban en cuotas, ya que tenían un convenio de compraventa con el Ente Nacional Administrador de los Bienes del Estado Ferroviarios. No obstante, el terreno nunca se escrituró a nombre del Club y en medio del proceso el Estado nacional lo vendió en una acción fraudulenta a IRSA, en circunstancias que no han sido aclaradas. Posteriormente, la empresa presentó en el año 2008 un proyecto para un shopping que no pudo avanzar en la Legislatura de la ciudad, puesto que no consiguió los votos necesarios para ser aprobado y por la resistencia y organización de las vecinas y vecinos del barrio.
“Ciudad Palmera” es el nuevo emprendimiento de IRSA propuesto para el terreno en la playa ferroviaria de Caballito. El primer proyecto, presentado por la empresa en el año 2018, del estudio Dujovne-Hirsch, contaba según los planos aprobados por el GCBA con seis edificios de diez niveles para uso residencial, planta baja con entrepiso para uso de locales y galerías comerciales y dos subsuelos para cocheras privadas y comerciales en toda la superficie. En el año 2020 IRSA solicitó reactivar los expedientes del proyecto, con planos distintos a los aprobados en el año 2018, para continuar con los trámites pendientes y los permisos necesarios. Esto sucedió porque ingresó al negocio la constructora Grupo Portland, que cambió el diseño del proyecto, encomendado al estudio BMA, al pasar de seis a diez edificios de vivienda, conservando los dos subsuelos para cocheras y la planta baja para centro comercial a cielo abierto, con una altura de 34 metros. En este sentido el nuevo Código Urbanístico (CU) solo le permite una altura de 22,8 metros y un solo subsuelo en un sector de la parcela, es decir que el nuevo proyecto supera la altura establecida por el código. Si presentaban los mismos planos era necesario adaptarse al nuevo CU e iniciar los expedientes nuevamente, es decir que los trámites iniciados en el 2018 quedaban sin efecto. Por otro lado, intentaron mantener la estética inicial aunque fue necesario un rediseño para que el negocio fuera más rentable en términos del sistema constructivo y de la estandarización de los departamentos.
Proyectos año 2018 izq. (Dujovne-Hirsch) y año 2020 der. (BMA). Fuente: página IRSA y Portland
La estrategia de IRSA para desarrollar el proyecto tuvo varias líneas de acción:
a) el estudio de arquitectos Dujovne-Hirsch diseñó un proyecto fraccionando el predio en cuatro parcelas, registrado justo antes de que fuera derogado en diciembre de ese mismo año el anterior Código de Planeamiento Urbano (CPU);
b) la empresa presentó el plano de división parcelaria en el año 2018, que fue aprobado en el año 2019; no obstante, el parcelamiento debió ser anterior a la aprobación del proyecto. El anterior CPU le permitía desarrollar más altura, más superficie para estacionamientos y construir dos subsuelos, es decir, un subsuelo más y mayor cantidad de pisos que el nuevo Código Urbanístico (CU);
c) en el año 2019 IRSA permutó e hipotecó el proyecto a la constructora Portland mediante un fideicomiso denominado “Caballito Chico”, a cambio de metros cuadrados construidos con usos de vivienda, comercio y cocheras privadas y comerciales;
e) en el año 2020 la empresa presentó un nuevo proyecto del estudio de arquitectura BMA para continuar con los expedientes y con los permisos correspondientes al permiso de obra (planos de incendio y estructurales, certificado de aptitud ambiental, certificado urbanístico, factibilidad de servicios públicos, etc.). El GCBA avanzó con los expedientes del nuevo proyecto con la normativa del anterior CPU, es decir que se continuó con un proyecto que debió ser ajustado a las nuevas normas urbanísticas que le permitían menos derechos de desarrollo constructivo.
Por otra parte, el proyecto fue diseñado en un predio de 2,3 hectáreas de superficie y según la normativa urbana de la ciudad cualquier proyecto con un área superior a 1,5 hectáreas debe ceder superficie para espacio público y apertura de posibles calles, a ser aprobados por la Legislatura de la ciudad. Además, la normativa también establece para ese sector que los usos comerciales no pueden superar 2.500 metros cuadrados: en este caso ascienden a 11 mil m2, divididos en varias galerías y locales comerciales. La estrategia de IRSA fue fraccionar la parcela para evitar las cesiones correspondientes y el tratamiento por doble lectura en la Legislatura y poder construir una superficie comercial mayor a la permitida. La propuesta es un centro comercial a cielo abierto en planta baja con espacios de circulación internos entre las galerías comerciales, a pesar de que la normativa establece que deben tener acceso directo sobre la calle y no a través de servidumbres de paso.
La organización de las vecinas y los vecinos del barrio, especialmente del Consejo Consultivo Comunal y de la asociación civil y vecinal S.O.S. Caballito, logró frenar en varias ocasiones el proyecto, inicialmente el shopping y ahora los edificios de viviendas con centro comercial a cielo abierto. En medio del aislamiento social preventivo y obligatorio, la empresa Portland decidió iniciar la excavación de una de las parcelas, infringiendo el DNU que prohibía el inicio o continuidad de obras. Además, el código QR del cártel de obra con la información del GCBA presentaba irregularidades respecto a los datos electrónicos consignados en cuanto a metros de construcción, número de parcela, certificado de aptitud ambiental y urbanística.
Las organizaciones vecinales presentaron una acción de amparo por los impactos negativos que generaría el gran proyecto urbano en el Juzgado N°24 en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires. El juez Darío Reynoso falló a favor de los ciudadanos mediante una medida cautelar que suspendió las obras por las inconsistencias descritas anteriormente, cuando la empresa Portland ya había excavado una de las parcelas en su totalidad. El GCBA y la empresa IRSA apelaron la medida pero los argumentos fueron considerados insuficientes por la fiscalía y la medida fue posteriormente ratificada en dos ocasiones: primero, por la Fiscalía de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario a cargo de la fiscal Nidia Cicero y, posteriormente, por los jueces de la misma Cámara. El principal argumento de la justicia fue que la evaluación ambiental arrojaba impactos de efectos no relevantes, a pesar de que se trataba de un megaproyecto que generaría altos impactos al sector, que además fue evaluado por el GCBA como parcelas separadas y no como un conjunto urbano.
Ciudad Palmera es una nueva historia de numerosas irregularidades del GCBA y de IRSA, tanto en el proceso como en el proyecto. Por un lado, al desarrollar un proyecto en una parcela que debería ceder superficie para espacios públicos y para apertura de vías de circulación; por otro, aprobar un proyecto con el anterior CPU y continuarlo con el nuevo CU sin los ajustes correspondientes, entendiendo que los dos códigos tienen exigencias distintas. Así como la subdivisión parcelaria sin previa autorización de los organismos competentes ni la aprobación de la Legislatura de la ciudad y la solicitud de prefactibilidad de servicios públicos por cuatro proyectos separados y no como un gran conjunto urbano. Por último, obtener el Certificado de Aptitud Ambiental de las parcelas por separado y usarlo para todo el proyecto como conjunto y empezar la construcción con planos de obra diferentes a los aprobados por el GCBA, presentando dos proyectos distintos durante todo el proceso administrativo: uno para obtener el permiso de obra y otro para el cálculo estructural y los planos de incendio.
El proyecto inmobiliario desarrollado pone de manifiesto una connivencia entre el sector inmobiliario privado y el gobierno de la ciudad de Buenos Aires, mediante información anticipada para la empresa y la aprobación de varios permisos irregulares y polémicos desde el gobierno. Este tipo de grandes proyectos urbanos representan para el GCBA un importante monto en dinero en términos de recaudación de impuestos a la construcción y para el desarrollador una oportunidad más de capitalizar rentas urbanas provenientes del nuevo desarrollo inmobiliario. Pero, además, para la ciudad y para el barrio un desarrollo urbano de escala metropolitana representa impactos negativos de gran magnitud en términos ambientales, en la movilidad, en los servicios públicos, en la infraestructura, en los equipamientos y en la escala, identidad y carácter del sector, que rompe con las características del barrio Caballito.
ECN
El autor es Arquitecto, Magíster en Planificación Urbana y Regional FADU-UBA y asesor en la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Sobre el tema, ver entre otras referencias las notas en Página 12, Infobae, Clarín y La Nación; el proyecto del Grupo Portland; el proyecto de IRSA; las denuncias vecinales y esta nota sobre la intervención de la justicia.
