Polígono de Actuación Concertada PAC Güemes Sur

Sobre el cierre de esta edición de café de las ciudades, el Concejo Deliberante de Córdoba aprobó la propuesta de Polígono de Acción Concertada PAC Güemes Sur. En esta nota se exponen los fundamentos, objetivos y principales criterios de esta nueva normativa.

Con la aprobación de la Ordenanza que regula los Instrumentos Urbanísticos de Planificación, Concertación y Sostenibilidad para la Ciudad de Córdoba (Ord. Nº 13.557/25), el Municipio propone un cambio del marco normativo urbanístico vigente, priorizando un modelo de ciudad más denso, compacto y sostenible. Esta ordenanza busca promover un desarrollo urbano basado en la participación ciudadana y una mayor claridad normativa, con herramientas que permitan ordenar el crecimiento urbano, reforzar la renovación urbana, y reducir la expansión periférica.

Los Polígonos de Actuación Concertada (PAC) son los Instrumentos Urbanísticos que tienen por objeto generar acciones de promoción al desarrollo urbano integral y modificaciones normativas de uso, ocupación y/o edificación en polígonos singulares que presentan condiciones para la renovación, consolidación y/o densificación controlada (Art. 33, Ord. 13.557/25). Como parte de su elaboración se definen una serie de acciones normativas, orientadas a inducir procesos de transformación en el corto y mediano plazo, por iniciativa pública. En estos el Municipio define un área estratégica, establece indicadores normativos particulares, lo somete a audiencia pública y lo ratifica el Concejo Deliberante mediante Ordenanza.

Una vez aprobado el PAC, los propietarios o iniciadores con terrenos en el ámbito de aplicación pueden optar voluntariamente por adherirse al régimen especial, a fin de acceder a beneficios normativos, como mayor edificabilidad, mayor altura, cambios en parámetros como retiros o densidad, siempre dentro de los márgenes preestablecidos en el mismo. La adhesión al PAC implica compartir parte de la plusvalía que surja del cambio normativo con el Municipio, como Beneficio de la Concertación. Esto permite que los beneficios privados se traduzcan en mejoras en la infraestructura, el espacio público y/o equipamientos situados dentro del polígono. Para la definición de las estrategias de actuación se establecen procedimientos de participación ciudadana, aplicadas en las distintas etapas del proyecto.

El PAC “Güemes Sur” presenta condiciones especialmente favorables para una estrategia de densificación urbana sostenible. Su excelente accesibilidad —gracias a su proximidad con Nueva Córdoba, Ciudad Universitaria y el Área Central— lo convierte en un nodo clave para articular movilidad, servicios y vivienda. En el marco del Concurso Nacional de Ideas para el Plan de Barrio Centro, la propuesta de un centro de escala metropolitana que incluya la oferta de los barrios pericentrales consideraba al sector sur de barrio Güemes como un sector candidato a alojar nueva vivienda, a partir de programas de densificación controlada.

Centro Metropolitano, ciudad de Córdoba. Centralidades barriales y estructura de espacios verdes de escala urbana. Elaborado por la Dirección de Planeamiento Urbano en base a la propuesta ganadora del Concurso Nacional de Ideas y Anteproyectos Plan de Barrio Centro, 2025.

Asimismo, el polígono posee elementos estructurantes que refuerzan su potencial, como el arroyo La Cañada (un hito ambiental de la ciudad reconvertido en oportunidad de integración paisajística); el predio de la ex Cárcel de Encausados, actualmente en proceso de transformación en Paseo Güemes, que incorpora espacios verdes, restauración patrimonial y equipamientos públicos; la cercanía a Ciudad Universitaria como imán de demanda habitacional y uso mixto; y la continuidad física y funcional hacia barrios con densidad ya consolidada como Nueva Córdoba. Estas condiciones significan que Güemes no sólo puede absorber crecientes necesidades de vivienda y espacio público, sino hacerlo sin los costos elevados que implican extender infraestructura hacia zonas más periféricas.

Promover densidad en Güemes permitirá optimizar la inversión pública en transporte, servicios y equipamientos, favoreciendo la transición hacia usos mixtos, a fin de reducir los tiempos de desplazamiento y aprovechar mejor los recursos ya existentes. La densificación —bien regulada— constituye así una herramienta para reforzar la sostenibilidad urbana, la equidad social y la calidad de vida en un barrio central, con historia, con cultura, y con una gran capacidad de transformación positiva.

Polígono propuesto PAC Güemes Sur. Elaborado por la Dirección de Planeamiento Urbano, 2025.

El polígono propuesto cuenta con 25 hectáreas y está delimitado espacialmente de la siguiente manera: Av. J. M. de Pueyrredón al Norte; Av. Vélez Sarsfield al Este; calle Richardson al Sur; y Av. Marcelo T. de Alvear al Oeste. En todos los casos, incluye las parcelas frentistas a dichas vías.

Objetivos

En consonancia con los objetivos generales y particulares de la Ordenanza N° 13.557, son Objetivos particulares del PAC Güemes Sur los siguientes:

-Promover la densificación controlada de sectores ya consolidados de la ciudad, para evitar expansión la indiscriminada sobre el entorno periurbano;

-Promover la renovación y/o regeneración de áreas con infraestructura subutilizada, tejido urbano obsoleto o edificaciones con bajo uso, optimizando los servicios existentes;

-Fomentar un modelo más sostenible, con mejor calidad del espacio público, eficiencia en el uso del suelo y criterios ambientales que prioricen la calidad habitacional de las viviendas.

Metodología

Como parte de la elaboración del PAC y de acuerdo a lo que establece el Artículo 36° de la Ordenanza 13.557/25, se plantea una etapa de diagnóstico urbano-socio-ambiental del polígono a través de un análisis cartográfico y estadístico, a partir de la interacción de cinco ejes:

-Memoria, Cultura y Patrimonio;

-Movilidad Sostenible, Infraestructura y Verde Urbano;

-Equipamiento y Promoción Económica;

-Tejido y Vivienda;

-Género, Inclusión y Cuidados.

Ejes y valores de los Planes Integrados. Ciudad de Córdoba. Elaborado por la Dirección de Planeamiento Urbano, 2024.

Por otra parte, se identifican las principales características del polígono y las dinámicas de renovación que en él influyen. Como síntesis del diagnóstico, se identifican los problemas críticos y se definen escenarios posibles de desarrollo futuro. De manera complementaria, se proponen como parte de la elaboración y desarrollo del PAC dos Jornadas Participativas, de acuerdo a lo que establece el art. 35° de la Ord. 13.557/25.

Finalmente, se formulan lineamientos de intervención para potenciar las fortalezas y revertir las debilidades encontradas. En esta etapa se definen las zonas y sus modelos de ocupación, en base a la definición de un diseño normativo que considera las condiciones particulares de ocupación y las condiciones de sostenibilidad urbana, desarrolladas en los artículos 37° y 38° respectivamente, de la Ordenanza 13.557/25.

Estado actual de la edificación y dinámica de renovación edilicia en el PAC Güemes Sur. Elaborado por la Dirección de Planeamiento Urbano, 2025.

Instancias Participativas

La metodología de participación ciudadana utilizada propone un cruce creativo de personas e ideas, combinada con el uso disciplinado de las preguntas como elementos de atracción. La metodología se conoce como “Café del Mundo” y consta de un proceso de conversación articulado, que tiene como objetivo facilitar la discusión abierta y la conversación privada, vinculando ideas surgidas de grandes grupos y accediendo a la inteligencia colectiva de la sala. Para llegar a esto, se propone de antemano una pregunta o un grupo de preguntas específicas. Se crea un ambiente relajado para facilitar la conversación, donde los participantes pasan de una mesa a otra y continúan con la discusión de cada una de las preguntas planteadas. La contribución más determinante del Café del Mundo es el aprendizaje y la búsqueda de soluciones basadas en el diálogo, centradas en la diversidad y apelando a la inteligencia colectiva.

Esta metodología prevé mesas que conservan un eje o temática y que las personas habitan en diferentes momentos con una consigna compartida, pudiendo pasar por diferentes temáticas de interés y manteniendo de todas maneras las conversaciones vivas. Este proceso se denomina polinización cruzada y funciona generalmente asignando una persona como anfitriona de la mesa, y guardiana del registro de la temática correspondiente a la misma, este rol es el único que estará fijo y permite recopilar la información de los diferentes grupos que pasan por la temática.

La instancia participativa se organiza en jornadas con el objetivo de combinar las instancias de diagnóstico con las de formulación de propuestas; se combina esta metodología con un micro proceso de ideación que permita en una continuidad entre las dos jornadas abordar de manera general los aspectos relevantes y las posibles ideas de solución.

Detalle del Proyecto de Ordenanza PAC Güemes Sur

En cumplimiento de lo previsto en el Artículo 36° de la Ordenanza N° 13.557/25, el proyecto de Ordenanza que regula el PAC “Güemes Sur” plantea las siguientes condiciones de ocupación y sostenibilidad urbana:

Zonificación (Art. 5°): Definición de tres Sub-Zonas normativas con características diferenciadas en función de su rol en el polígono:

Sub-Zona 1: Frente Urbano Ambiental Cañada;

Sub-Zona 2: Interior Barrial;

Sub-Zona 3: Corredor Vélez Sarsfield.

Superficie edificable y condiciones particulares de ocupación (Art. 6° y Art. 8°):

Sub-Zona 1: FRENTE URBANO AMBIENTAL CAÑADA;

Sub-Zona 2: INTERIOR BARRIAL;

Sub-Zona 3: CORREDOR VÉLEZ SARSFIELD;

Condiciones de sostenibilidad urbana (Art. 9°):

-Factor de Impermeabilización del Suelo: 80% (ochenta por ciento);

-Cobertura vegetal: 20% (veinte por ciento) de la superficie de la parcela;

-Movilidad sostenible: Se deberá prever que el 30% (treinta por ciento) de las unidades funcionales de la edificación cuente con espacios para estacionamiento de vehículos pequeños (bicicletas, monopatines, entre otros).

-Superficie de uso público: Los emprendimientos a desarrollarse en parcelas cuya superficie sea igual o mayor a 1.500 m² deberán generar una superficie destinada al uso público no inferior a un 10% (diez por ciento) de la superficie parcelaria.

Unidades funcionales

En los emprendimientos adheridos al PAC “Güemes Sur”, se podrá desarrollar la tipología de microviviendas -regulada por Ordenanza N° 13.326- en hasta un 50% del total de las unidades funcionales.

-Los emprendimientos que incluyan la opción de preferencia de adquisición de unidades funcionales resultante del mismo a los propietarios con matrícula con una antigüedad de 2 (dos) años como mínimo a partir de la entrada en vigencia de la Ordenanza, lo harán constar en la nota de adhesión al régimen del PAC como parte del mérito del proyecto.

SDU-DPU MdC

Ver más detalles del PAC Güemes Sur en esta presentación.