El Centro de Buenos Aires tras el COVID 19

Expectativas del sector inmobiliario a la luz de un discurso del urbanismo.

Noticias de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (al 18 de agosto de 2021):

“Desde el sector inmobiliario estiman que la cifra de oficinas vacías en la ciudad de Buenos Aires es 225.000 metros cuadrados, de las cuales el 85% se encuentran en el micro y macrocentro porteño desde marzo del año pasado. Algunas empresas rescindieron los contratos y otras simplemente no los renovaron. “Estamos trabajando con el GCBA para reconvertir el microcentro” comentan.  El plan es transformar edificios de oficinas en viviendas, hoteles o residencias universitarias”. (El cohete a la Luna)

“Lo importante es que el Gobierno tiene que coordinar la generación de incentivos, políticas con líneas de financiaciones y cambios normativos, usos residencial en otros edificios. Se necesita gente viviendo en la zona, una recuperación del espíritu urbano. El asunto es generar el ámbito para atraer inversiones”, advierten desde el CPAU”. (Reporte inmobiliario)

“Existen dos cámaras empresarias (en los Estados Unidos, el agregado es nuestro) que tienen como objetivo principal “solicitar aumentos exponenciales en el gasto del gobierno en investigación sobre inteligencia artificial y en infraestructura que permita tecnologías como la 5G, inversiones que beneficiarían directamente a las compañías (representadas por dichas cámaras)”. (KLEIN, N. “Distopía de alta tecnología: la receta que se gesta en Nueva York para el post-coronavirus”. Recuperado de La Vaca)

Y así de seguido. Podemos encontrar diferentes publicaciones (periodísticas, académicas, económicas, sectoriales, etc.) que construyen (y reconstruyen) sistemáticamente un discurso (hegemónico) coincidente en el diagnóstico y en soluciones que aparentan diferenciarse pero que tienen un  nodo de convergencia: impulsar propuestas tendientes a recuperar la tasa de ganancia de los sectores económicos que perdieron renta debido a la pandemia COVID-19. “Cada capital busca la ganancia máxima, es decir la sobreganancia. Va a tratar especialmente de apropiarse de las sobreganancias de localización; invirtiendo en las localizaciones favorables el capital va a beneficiarse de condiciones de rentabilidad superiores a la media, por lo tanto de una sobreganancia”. (TOPALOV, CH. (1981). La Urbanización capitalista. México, Edicol; capítulos seleccionados, copia en PDF).

Cabría preguntarse en primer lugar cuál es el orden ético de tales “preocupaciones” frente a un imponderable en salud pública que causo más de 100.000 muertes en Argentina y más de 4 millones en el mundo.

Pero como de capital y tasa de ganancia se trata (el cuerpo y la sombra del sistema bajo el cual vivimos) trataremos de ceñirnos al tema que nos es requerido y que refiere a los términos de urbanismo y planificación territorial.

Lo primero: destacar que no hay UNA teoría urbana y regional (obviamente hay sectores que no coinciden con esta apreciación arrogándose la titularidad de la disciplina y negando idoneidad a las otras); hay una pluralidad de teorías que conviven y confrontan dentro de un mismo campo. En cambio, podemos afirmar que existen teorías que expresan o representan los intereses de los diferentes sectores sociales que componen una sociedad y que esas teorías, por pertenecer a un mismo campo del conocimiento y de la actividad social y política lo hacen en un marco de unidad y lucha de contrarios donde se dirimirá la condición de hegemonía (HARVEY, D. (2007) “Breve historia del Neoliberalismo”. Ediciones Akay S.A.). Por lo tanto podemos intentar responder la pregunta desde el campo dominante en la teoría urbana y regional (y en este lugar están ubicados los parágrafos con los que iniciamos estas líneas) o intentar hacerlo desde otras vertientes teóricas.

La pandemia actuó como catalizador de un proceso iniciado a partir de la década del ´70,  por el que las aglomeraciones metropolitanas mutan su base económica, proceso enmarcado en el que denominamos globalización y que se manifiesta en la CABA. Es en dicho ámbito en el que también se fueron alterando las relaciones de propiedad y de uso del stock construido y de las infraestructuras urbanas. La pandemia en el sector urbano  del centro y microcentro de la Ciudad de Buenos Aires ha afectado a los sectores propietarios (rentísticos) de locales comerciales (el caso de la calle Florida), tanto destinados a la venta de bienes de uso como gastronómicos; a la actividad hotelera turística (tanto la receptora de pasajeros internacionales como locales) y de pasajeros provenientes del interior del país; a las diferentes actividades comerciales derivadas de la industria turística; a los propietarios de oficinas destinadas a alquiler y en menor medida a propietarios que las utilizaban para su uso profesional o comercial. Afectó al sector de la intermediación inmobiliaria, que dejó de percibir renta por la baja en la demanda de locales y oficinas para alquiler. También afectó a los trabajadores (formales e informales) que desempeñaban sus tareas en dichos lugares pero que (en general) contaron con la asistencia de políticas del Gobierno Nacional de contención, como ser el Ingreso Familiar de Emergencia (IFE), la Asistencia de Emergencia al Trabajo y la Producción (ATP), etc. En el caso del GCABA, se impulsó el Programa de Asistencia al Sector Gastronómico y Hotelero, que otorga una ayuda individual a cuenta del pago de la remuneración para los trabajadores y trabajadoras del sector. Es decir que el reclamo por una modificación de los usos del suelo y del destino del stock físico proviene, fundamentalmente, de aquellos sectores que vieron afectados sus ingresos rentísticos y no abarca al universo de personas, empresas y actividades afectadas. A pesar de que efectivamente el Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio generó procesos que permitieron la degradación del entramado urbano de referencia (deterioro inmobiliario, falta de mantenimiento de las áreas comunes y del espacio público, incremento de residuos en el área, problemas de seguridad/inseguridad y otros) no constituyen la “preocupación” principal del sector de referencia, o por lo menos no se han expresado sobre el particular.

También se hace necesario destacar que la propuesta de modificación de usos del suelo –para posibilitar la transformación de locales y oficinas en viviendas para destinarlas al mercado  de locación de viviendas– se hace desconociendo (o velando) la realidad de que en la CABA existen numerosas viviendas ociosas. El censo 2010 reflejó la existencia de 340.000 unidades en esas condiciones y, más recientemente, en las conclusiones  de un estudio realizado (septiembre 2018-mayo 2019)  por la Mesa de Estudio de Viviendas Vacías respecto a la condición de ocupación de las viviendas, podemos leer (que) “Por la disponibilidad de datos, se decidió considerar como viviendas vacías a aquellas que poseen un medidor residencial que registren un consumo entre 0 a 50 kwh por mes. Este corte determinó una tasa de vacancia del 9,2% de los usuarios residenciales (138.328 usuarios)”. Por lo que el problema de la vivienda destinada a alquiler no es meramente un problema de stock sino, y fundamentalmente,  de la convergencia de dos factores: 1. el proceso de concentración de la propiedad y 2. la asimétrica relación entre propietarios e inquilinos (asimetría originada en las relaciones de propiedad y condiciones de ocupación, que han ido generando un proceso de desposesión que reflejamos en la siguiente tabla)

 

Se trata de una actividad donde la pugna de los actores se da en torno a la pretensión de los primeros de obtener rentas valorizadas en dólares o actualizadas conforme evolucionan las tasas de inflación, pretensión que se enfrenta en el mercado de las locaciones con los ingresos en moneda local de la mayoría del segmento de inquilinos, permanentemente erosionados por la inflación y la especulación financiera.

Pero además, volviendo a la “preocupación” del urbanismo hegemónico (aquel que lleva adelante las tareas tendientes a implementar las configuraciones urbanas y territoriales demandadas por los procesos de globalización de la economía, la política y la cultura como tendencia macro en la escena mundial) el informe refleja que “si se consideran los valores relativos a la cantidad de medidores residenciales de cada comuna, se observa una concentración en las comunas del este de la ciudad (1, 3, 2 y 4)”; concentración de viviendas ociosas que se dan en el área central de la CABA, tal como reflejamos en la tabla anterior.

Finalmente: las cuestiones a ser revisadas deberían ir en dirección contraria a la que propone (o insinúa) el urbanismo afín al sector inmobiliario y del capital rentístico.

1. En primer lugar el rol del Estado no debería ser el del mero agente financiero y facilitador de normativas “ad hoc” para el sector hegemónico y que inevitablemente vaya a ir en esa dirección. Mínimamente, una asistencia estatal adecuada debería segmentar el sector de propietarios, sea por cantidad de viviendas o por ingresos y patrimonio, y destinar políticas crediticias para los sectores más débiles de la pirámide económica.

2. Estructurar un espacio de convergencia entre la recomendación de mantenimiento de la distancia social y la iniciativa de promover el uso del espacio público para ser utilizado por los emprendimientos gastronómicos, de esparcimiento, culturales, deportivos, etc., iniciativas que van en contra de las propuestas impulsadas desde el sector rentístico/inmobiliario que apuntan a una mayor densificación urbana.

3. Agrego que esta pandemia tiene duración (que irá siendo definida conforme avance el proceso de vacunación de la población y el logro de inmunidad de rebaño) y, por lo tanto, efectos acotados y limitados en el tiempo. Así, ya hay decisiones de diferentes organismos del estado de volver a la presencialidad, al igual que en actividades desarrolladas por el sector privado. Si bien las tecnologías permitieron que el teletrabajo se instalase como paliativo a las medidas de aislamiento obligatorio, no es menos cierto que las infraestructuras tecnológicas actuales de Argentina en general y de la CABA en particular (provisión, transporte y almacenamiento de datos y procesos), que están en manos del sector privado altamente concentrado de las telecomunicaciones, distan de prestar un servicio eficaz y eficiente, por lo que es de prever que una parte importante del sector de  oficinas (principalmente de la pequeña y mediana empresa) irá recuperando paulatinamente la actividad presencial (habrá que dimensionar y estimar en que medida), por lo que un plan urbano y regional tendiente al diseño de una política de reconfiguración del área central de la ciudad debería hacerlo con la mirada puesta en esa dirección

LO

El autor es sociólogo y tesista del Programa de Planificación Urbana y Regional – PROPUR UBA. Fue Gerente General del IVC (2002-2006), Viceministro de Desarrollo Social de la Provincia de Rio Negro y Coordinador del Proyecto Monteagudo del Movimiento Territorial Liberación (Autogestión de la Vivienda ley 341).

La Mesa de Estudio de Viviendas Vacías está integrada por representantes de las siguientes instituciones: 1. Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) 2. Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) 3. Centro de Estudios Económicos y Urbanos (CEEU - UNSAM) 4. Defensoría del Pueblo de la Ciudad 5. Hábitat para la Humanidad Argentina 6. La Boca Resiste y Propone 7. Legisladores de la comisión de vivienda 8. Ministerio Público de la Defensa de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires 9. Administración General de Ingresos Públicos (AGIP) 10. Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte (MDUyT) 11. Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC).

Sobre el tema, ver también la Primera Terquedad del Centro en nuestro número 196.

 

Una guía para cambiar el capitalismo

Misión Economía, la propuesta de Mariana Mazzucato.

Marcelo Corti

¿Por qué plantar árboles nativos?

Una iniciativa para afrontar la crisis climática.

Virginia Criado

Tres proyectos de movilidad en Ecuador

¿Con pasado y sin futuro?

Fernando Carrión Mena y Paulina Cepeda

Manzana

El soporte del orden urbano.

Fernando Diez; Carlos Gómez y Leticia Gómez; Mariana Debat

Los hoteles pensión en la ciudad de Buenos Aires

Precariedad habitacional, desalojos y procesos organizativos en el barrio de Constitución.

María de la Paz Toscani

menu
menu