La imagen anodina o degradada de muchos sectores y la ausencia de jerarquías urbanas contrasta con la notable presencia de la infraestructura edilicia del Estado Nacional, en particular los equipamientos energéticos y la Unidad Turística construida en la gestión del Ministro Pistarini (década de 1940). «Puerta» de entrada regional, el entorno natural de Embalse ofrece un paisaje altamente atractivo, pero también se caracteriza por la indefinición respecto del rol turístico de la localidad y por fuertes déficits en infraestructura hotelera y servicios al turista

Una síntesis de la situación urbana de Embalse es que la ciudad es ordenada y legible en las áreas originadas en grandes intervenciones estatales y, por el contrario, es desordenada y problemática en su planta urbana, debido a la ausencia deplanificación.Para superar esta disociación, es necesario poner el control y el manejo de la urbanización enmanos del municipio, para que este lidere el proceso dedesarrollo urbano en cooperación con los sectores privado y social y con los otros niveles del Estado.Esto implica una serie de objetivos y metas generales de la planificación y gestión urbana:

·                    Asegurar el acceso al suelo urbanizado y a la vivienda

·                    Compatibilizar el perfil turístico y productivo con la residencia

·                    Asegurar las condiciones aceptables de habitabilidad en las edificaciones

La nueva normativa

Entre otros aspectos, se destacan en el nuevo Código de Urbanización:

- La regulación de los procedimientos para cambios de normativa, que incluyen la realización de Audiencias Públicas, la presentación de Informes Urbanísticos debidamente fundamentados y el establecimiento de compensaciones al Municipio por la mayor renta generada en los cambios: 
Para modificación de indicadores o características de un distrito de zonificación, cambio de distrito de zonificación o creación de nuevos distritos o subdistritos en el área urbana: en ningún caso podrá ser inferior al 40% de la misma o su equivalente en suelo urbano o urbanizable.
Para definición de indicadores y usos de Areas de Desarrollo Especial: apertura de calles, cesión de espacios públicos (nunca menor al 5% de la superficie del área), cesión de predios de dominio privado (nunca menor al 10% de la superficie del área) y las cargas de urbanización.
Para transformación de Areas de expansión en Urbanizaciones: apertura de calles, cesión de espacios públicos (nunca menor al 10% de la superficie del área),  cesión de predios de dominio privado (nunca menor al 20% de la superficie del área), y las cargas de urbanización.

- Instrumentos de Promoción y Desarrollo. Se refieren al conjunto de instrumentos destinados a facilitar la implementación y el financiamiento de las intervenciones, como por ejemplo:

Empresa Municipal de Urbanización: Puede ser implementada teniendo como objetivo la producción de suelo urbanizado provisto de los servicios requeridos a un costo accesible para la generación de vivienda social y en general la vivienda de sectores de ingresos bajos, medios-bajos o medios con dificultades de acceder a dicho suelo en las condiciones particulares del mercado inmobiliario y los equipamientos y servicios de distinto tipo que constituyen la ciudad y el territorio en general. A tal fin podrá comprar o vender predios e inmuebles, realizar obras de urbanización por cuenta propia o de terceros, realizar englobamientos y subdivisiones parcelarias, realizar convenios con organismos estatales, privados o comunitarios, y en general cualquier operación necesaria para el cumplimiento de su misión social, incluyendo la construcción y adjudicación y/o venta de unidades de vivienda y otros edificios.
Programa de Tierras: La Autoridad de Aplicación, con el objeto de disponer de tierras, viabilizar la localización de barrios de interés social, reestructurar sectores urbanos, disponer de activos físicos para la relocalización de las cesiones con destino a espacios verdes y equipamiento comunitario, el mejor aprovechamiento de las redes de infraestructura y toda otra iniciativa con relación a los contenidos de estas normas, implementará en forma conjunta con los organismos competentes el Programa de Tierras del Municipio de Embalse de Calamuchita. El programa encuadrado podrá disponer la adquisición anticipada de predios, el inventario de tierras e inmuebles del dominio privado municipal con el objeto de su movilización, el inventario de tierras e inmuebles provinciales y nacionales con el objeto de iniciar las gestiones necesarias que permitan su desarrollo urbanístico en forma concertada o su cesión al municipio, el inventario y disposición de inmuebles vacantes, con problemas de titularidad y / o con deuda municipal, en cumplimiento del objeto de este Capítulo.
Vivienda de Interés social: las construidas con fines de residencia permanente y única de su propietario, con las superficies mínimas establecidas en esta Ordenanza o un exceso de hasta un 5% sobre la misma, o a las viviendas producidas con ese carácter como producto de los programas propios de la Municipalidad.
Convenios de Desarrollo Especial: son los acuerdos celebrados entre laAdministración con otras organizaciones o particulares, conviniendo las obligaciones entre el Municipio y los interesados, ya sean propietarios o promotores,  instituciones públicas o privadas, para la realización de los objetivos y principios contenidos en este Código. Se trata, básicamente, de formas asociativas y contractuales que deberán tener su correlato normativo.

Algunos patrones de ocupación territorial

- La ordenanza establece 5 categorías de suelo: urbano de llanura, urbano serrano, Unidad Turística, perilago y rural. Dentro de las Areas Normativas se establecen estos casos particulares:
Areas de Desarrollo Especial (ADE): Predios o conjuntos de predios en localización urbana consolidada, de superficie igual o mayor a 5.000 m2, no construidos o subutilizados, que pueden ser objeto de desarrollos urbanos virtuosos de acuerdo a los objetivos del Código, con concertación entre su propietario y/o desarrollador y el Municipio respecto a las normas urbanísticas de ocupación, morfología y uso, cesiones de calles, espacios públicos y predios para uso del Municipio, que podrá destinarlos a equipamientos o a desarrollos residenciales o de otro tipo acordes a los objetivos del Código. La cesión de espacios públicos y predios para uso del municipio no será en ningún caso menor al 20% de la superficie total del ADE, no incluyendo la cesión de calles y vialidades en general. Un propietario o grupo de propietarios cuyo dominio sea igual o mayor a la superficie fijada para la determinación de un ADE, puede solicitar al Municipio dicha zonificación, aun cuando el o los predios se encuentren construidos en su totalidad o en parte.
Area de Reordenamiento Parcelario (ARP): Loteo o conjunto de predios catastrados, pero sin ocupación urbana efectiva ni propuestas de urbanización en curso, en cualquier sector o zona del Municipio. El Municipio procurará la comparencia del propietario/s de los predios. En caso de no presentarse el/los mismos, el Municipio realizará los trámites necesarios para obtener el dominio de los mismos y asignarle una zonificación de acuerdo al presente Código. En caso de presentarse, se fijarán plazos para establecer convenios de utilización de los respectivos predios, en acuerdo a los criterios establecidos en el Código.
Areas o edificios de protección patrimonial (APP): Son áreas o edificios que por su valor histórico, paisajístico, arquitectónico o ambiental, o por la suma de estos valores, constituyen un patrimonio cultural a ser preservado en sus características constructivas, estéticas, tipológicas, funcionales, sociales u otras según cada caso en particular.
Reserva natural (RN): Son áreas que por sus características hídricas, topográficas, ambientales o paisajísticas quedan inhabilitadas a perpetuidad para su urbanización. La normativa fijará sus condiciones de uso y eventual explotación económica.

Mapa de Zonificación

Instrumentos normativos

El Código establece una serie de instrumentos normativos que posibilitan al Municipio intervenir en los mecanismos de producción del suelo urbano:

- Programa de Reordenamiento Parcelario
El objetivo de este Programa es promover y facilitar la recuperación de suelo fiscal, vacante o privado en situación de abandono por parte de sus propietarios, a efectos de ser incorporados a procesos virtuosos de desarrollo urbano dirigidos por el Municipio. Esta recuperación de suelo por parte del municipio posibilita los siguientes fines:

- Urbanización y venta con valores competitivos de mercado para emprendimientos turísticos o residenciales de alto estándar.

- Urbanización y venta al costo para residentes de sectores medios.

- Urbanización y entrega subsidiada para sectores sin capacidad de acceso al suelo.

- Generación de espacio público
El Programa prevé los siguientes mecanismos o componentes:Englobamiento de parcelas o reparcelamiento en loteos no consolidados, Convenios urbanísticos con propietarios de lotes o fracciones, Recuperación de lotes con propietarios morosos por condonación de deudas fiscales, Convenios con concesionarios (ej.: clubes náuticos), Convenios con Nación y Provincia para la recuperación de suelo.
Expropiación de acuerdo a las normativas nacionales y provinciales en la materia, Compradirecta, Cesiones en nuevos loteos conforme a lo establecido en la normativa, y aplicación de la Ley 9150 (de Saneamiento de Títulos de Propiedad) para la recuperación de lotes con propietario ausente por parte del Municipio. En estos casos se prevé un pedido de información por parte del Municipio sobre cuales se encuentran registrados (y en que lotes no existen registros). Ante la ausencia del propietario ni poseedor (a los 60 días de la notificación) del o los lotes, se puede solicitar el reconocimiento como "res nullius" (por el art. 12 de la Ley, que remite al art. 2342 inc. 1º del Código Civil) y consecuentemente la propiedad del Municipio.

- Empresa Municipal de Desarrollo Urbano

El municipio podrá conformar una Empresa de Desarrollo Urbano, con el objetivo básico de gestionar y financiar las Urbanizaciones futuras dentro del Ejido de Embalse de Calamuchita, de modo de generar suelo urbano de calidad, dotado de infraestructura de servicios, financiado mediante la venta de dicho suelo a partir del gerenciamiento del Estado Municipal. Se conformará en caso de realizarse como Empresa de propiedad municipal destinada a gestionar, facilitar y permitir a los ciudadanos de Embalse acceder a suelo urbano servido y de calidad a precios económicos para su vivienda y al Municipio la generación de espacio público para uso y disfrute de vecinos, visitantes y turistas.

El siguiente cuadro resume distintas acciones, proyectos y programas propuestas por zonas normativas:

Con relación a la configuración topográfica  e hidrológica del territorio, la Autoridad de Aplicación determinará las cotas mínima y máxima de urbanización, considerando factores ambientales, paisajísticos, de seguridad de las construcciones, de economía en la provisión de servicios urbanos, de minimización del riesgo de accidentes y siniestros, etc.

Tendrá en cuenta a tal efecto los estudios hidrológicos realizados por encargo del propio municipio y/o de los organismos provinciales, que se incorporan como Anexo de la Ordenanza.Los cursos y espejos de agua, cualquiera sea su escala y superficie, serán accesibles de manera libre, gratuita y permanente a pobladores y visitantes del Municipio, con excepción de los cursos de agua menores y lagunas de retención ubicados en áreas rurales de dominio privado, los cuales de todas maneras deberán ser adecuadamente mantenidos y tratados por los propietarios de los predios que recorran.

Los cursos de agua en áreas urbanas y urbanizables constituirán parques lineales y corredores biológicos, procurándose su incorporación al dominio público en los casos en que permanezcan de propiedad privada.La Municipalidad deberá realizar un plano oficial de escurrimiento de aguas en el Municipio. Para los casos en que este escurrimiento trascurra por áreas urbanas consolidadas y atraviese predios de propiedad privada, la Municipalidad establecerá mecanismos para una progresiva incorporación de dichas superficies al dominio público y su adecuación como parques urbanos. La franja de 50 metros perimetral a las orillasen cota máxima de los Embalses de Calamuchita y Tercera Usina y el Río Tercero será de libre acceso público.

Fichas normativas por zona y subzona

La normativa específica de cada área de zonificación está sintetizada en fichas gráficas de fácil comprensión y manejo, a efectos de transparentar la norma para su uso por profesionales y público en general.

Los aspectos técnico-constructivos, de habitabilidad edilicia y administrativos están contemplados en la Ordenanza 1398/2014, Normas de Edificación, sancionada en el mismo día y también por unanimidad por el HCD, con lo cual Embalse de Calamuchita tiene completamente regulado el marco normativo para el desarrollo urbanode su distrito.

MC, CC y RG

Los autores son arquitectos.

El estudio de consultoría que derivó en la sanción del Código de Urbanización y las Normas de Edificación de Embalse de Calamuchita fue realizado en el marco de un convenio entre la Municipalidad de Embalse de Calamuchita y la Sociedad de Arquitectos de Córdoba

El equipo de trabajo estuvo a cargo del Estudio Estrategias y La Ciudad Posible y fue integrado por Marcelo Corti, Celina Caporossi, Román Garabano, Fernando Díaz Terreno, Fernando Vanoli, Juan Ramírez, Belén Sánchez Juez e Ignacio Minolli.

Ver el texto completo de la Ordenanza 1397/2014, Código de Urbanización de Embalse de Calamuchita.

Ver el texto completo de la Ordenanza 1398/2014, Normas de Edificación de Embalse de Calamuchita.

Del Estudio Estrategias, ver también en café de las ciudades:

Número 102 | Proyectos de las ciudades (II) 
Articulación y conexión territorial en Catamarca | Propuesta para la integración urbana de la Nueva Terminal de Omnibus | Celina Caporossi, Marcelo Corti y equipo de proyecto

Número 122 | Movilidad de las Ciudades 
Civilizar, recuperar y conectar | Hacia un sistema integrado de movilidad en la Región Metropolitana Norte de Buenos Aires | Celina Caporossi y Fernando Díaz Terreno (Estudio Estrategias) | 

Número 124 | POSICiones cordobesas 
Tres ideas para Río Ceballos | Hacia la conformación de una Ciudad Parque | Celina Caporossi y Fernando Díaz Terreno (Estudio Estrategias)

Sobre normativa urbanística en ambiente serrano en la Provincia de Córdoba, ver también en café de las ciudades:

Número 122 | Planes de las ciudades 
La Ordenanza de fraccionamiento de tierras de Río Ceballos | Un análisis crítico de la legislación argentina (XV) | Marcelo Corti

El análisis crítico de la legislación urbanística y de ordenamiento territorial en la Argentina comenzó en el número 82 con la nota La Ley de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de Mendoza, por Marcelo Corti. Continuó en el número 83 con la nota Ordenamiento territorial y ordenamiento ambiental, por Hernán Petrelli, en el número 84 con El Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires, por Marcelo Corti, en el número 85 con El Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires, en el número 86 con El Plan de Comuna en la Ciudad de Buenos Aires, por Marcelo Corti, en el número 87 con El Proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial de la Provincia de Chaco, por Nadia Finck, en el número 88 con Hacia la función social de la actividad urbanística en la Provincia de Corrientes, por José Luís Basualdo,  en el número 89 con Reglamentaciones y contradicciones de “la 8912”, por Marcelo Corti, en el número 91 con Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Sustentable, Entrevista a Diego Fernández, en el número 96 con Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial: reflexiones a partir de tres propuestas normativas, por Melinda Lis Maldonado, y Perspectivas para una ley de suelos y desarrollo urbano, por Silvia Augsburger, en el número 97 con El florecer de las normas…, por Marcelo Corti, y ¿Por qué es importante para Argentina contar con una ley de ordenamiento territorial nacional?, por Soledad Arenaza y Juan Ignacio Duarte, en el número 122 con La Ordenanza de fraccionamiento de tierras de Río Ceballos, por Marcelo Corti, y en el número 125 con La Ley 4477 de la Ciudad de Buenos Aires, por  Marcelo Corti, en el número 127 con El nuevo Código Civil y Comercial argentino y sus efectos urbanísticos: la persistencia del paradigma liberal, por  Hernán Petrelli, y en el número 135-136 con Ley de Acceso Justo al Hábitat en la Provincia de Buenos Aires: nuevas reglas de juego en las políticas de suelo, por Laila Robledo.

Ver también en este número la nota El urbanismo y el nuevo Código Civil y Comercial, por Hernán Petrelli

Carola Inés Posic es comunicadora especializada en temas urbanos. Es corresponsal en Córdoba de café de las ciudades.

POSICiones anteriores:

Ver la presentación del número 104 y las notas:

Número 142-143 I POSICiones cordobesas:
Barrios que no crecen I Estancamiento y renovación en los barrios pericentrales de Córdoba. I Por Carola Inés

Número 141 I POSICionescordobesas:
Una pequeña casa, lecturas y enseñanzas I Le Corbusier y “esa operación narrativa hacia lo mínimo”. I Por Celina Caporossi

Número 140 I POSICiones cordobesas:
Enseñar arquitectura aquí y ahora I Un mar de incertidumbre y archipiélagos de certezas. I Por Celina Caporossi

Número 138-139 I POSICiones cordobesas:
El espacio urbano de la adolescencia I “Una forma de adueñarnos del espacio”. I Por Juana Garabano

Número 137 I POSICiones cordobesas:
Paseo del Buen Pastor I El vacío apropiado en Nueva Córdoba. I Por Marcelo Corti

Número 135-136 I POSICiones cordobesas:
El reordenamiento del transporte público cordobés I Tiene que haber de todo en una ciudad. I Por Celina Caporossi

Número
Ciudad de barrios I Juego interactivo sobre el Espacio Urbano. I Por Celina Caporossi, Agustín Cano, Fernando Vanoli, Alejandra Llugdar, Héctor Paez Ferreyra y Emilia Davezola