Introducción
Entre los fenómenos que han
caracterizado la evolución de las ciudades españolas
en los últimos diez años, destaca sin duda la fuerte
expansión inmobiliaria que, en especial, han protagonizado
las grandes ciudades del país y que, en principio, estaría
relacionada —aunque aún no dispongamos de una argumentación
“reglamentaria” aparte de los conocidos excesos de liquidez—
con los procesos de adaptación a las reglas del juego
de la globalización. Se puede observar que esta adaptación
ha cursado con algunas transformaciones en las estructuras
productivas locales —crecimiento del sector financiero
y sus servicios, desaparición más o menos acelerada
de las plantas industriales tradicionales y fuerte incremento
de las actividades logísticas y comerciales, entre otras—
así como desplazamientos en el rango del empleo local
a posiciones más gerenciales y directivas que contrastan
con la depresión que sacude a los efectivos que han
quedado fuera de estos movimientos. La morfología social
debería, pues, acentuar rasgos duales ya conocidos y
manifestar una cierta “elitización” de las estructuras
económicas locales, donde destacaría la emergencia de
espacios de consumo y circulación muy dinámicos y otras
actividades más inmateriales relacionadas con la sociedad
del conocimiento y de la información. Sin embargo, ninguno
de estos procesos justifica por sí mismo una evolución
inmobiliaria tan desproporcionada. De hecho no se ha
producido en términos similares en otros países de nuestro
entorno.
A pesar de todo, las interpretaciones
habituales sobre este espectacular auge inmobiliario
que ha vivido España desde mediados de los ochenta del
siglo pasado se han centrado en el examen de las fluctuaciones
de la oferta y la demanda que generalmente han conducido
al análisis de coyunturas cada vez más difíciles de
explicar, debido al comportamiento extravagante que
han venido adoptando estas dos funciones fundamentales.
Por el contrario, son raras las aproximaciones que admiten
este desencuentro como punto de partida y lo convierten
en el objeto central de estudio presentándolo como un
evidente y creciente divorcio entre el valor real —¿valor
de producción?— de las viviendas y el conjunto de precios
que éstas alcanzan en el mercado, sin especificar qué
se entiende por valor real. Entre ellas destaca la que
asimila la discrepancia con el desarrollo
de una burbuja semejante a la generada en bolsa cuando
el valor de los títulos en el mercado se aleja demasiado
del valor real de las empresas a las que representan,
empujado por excesos de liquidez, por maniobras especulativas
o por ambas cosas[2].
Según esa interpretación, bastaría con identificar esos
cíclicos excesos de liquidez y explicar por qué razón,
o en qué condiciones, se dirigen a la adquisición de
viviendas alterando su precio de forma tan antinatural.
Ni que decir tiene que sería suficiente que empiecen
las turbulencias financieras para que la “burbuja” se
desinfle, con las consecuencias en cascada que podemos
fácilmente imaginar. Este comportamiento en el desarrollo
de las ciudades españolas se ha ilustrado con dos ciclos
de esta clase, uno corto alentado por las fuertes inversiones
vinculadas a los fastos de 1992, que
habría que considerar como un exceso de liquidez “nacional”
—periodo 86-92, conocido como primer boom inmobiliario—,
y otro claramente internacional —de 1996 en adelante—
que ha presionado sobre los precios de la vivienda en
casi todos los países desarrollados, aunque con diferencias
notables entre ellos, dependiendo del modelo inmobiliario
en que se mueva cada uno[3].
Esta interpretación, como
es lógico, no necesita relacionar el fenómeno con la
escasez de suelo que suele ser el argumento fundamental
de los que se mueven en las estrecheces teóricas de
la oferta y la demanda y buscan, al mismo tiempo, legitimar
las desregulaciones urbanísticas que tanto pueden favorecer
los intereses de la promoción inmobiliaria privada.
No necesita recurrir al suelo como causa principal porque
su papel lo asume la burbuja: la escasez de suelo se
sustituye por el exceso de liquidez. En todo caso, cabe
destacar dos aspectos centrales de este enfoque, en
primer lugar, su acierto al relacionar el fenómeno con
determinados modelos inmobiliarios y con la disponibilidad
de liquidez, lo que facilita conectar unos procesos
que inevitablemente cursan en el medio local con la
evolución de aspectos estructurales de la economía nacional
o globalizada, y, en segundo lugar, su algo más discutible
atribución exclusiva a la producción inmobiliaria y
sus estrategias, de la responsabilidad de los aspectos
especulativos y las desviaciones del modelo, precisamente
porque la considera su máxima beneficiaria.
No puede negarse la colaboración
del sistema inmobiliario privado en las dinámicas alcistas,
ni decir que no haya encontrado en ellas un medio muy
favorable para obtener beneficios espectaculares, incluso
recurriendo a prácticas poco ortodoxas que a menudo
han derivado en episodios de corrupción[4].
Sin embargo, creo que la participación del sistema en
este auge se debe en gran medida a razones de oportunidad
que aprovechan la misma base material que da origen
al valor “real” del stock de viviendas. Así pues,
me parece imprescindible volver sobre la naturaleza
de la burbuja, sus valores y sus discrepancias. Naredo
(2008) dice al respecto lo siguiente: “El riesgo de
la espiral de compras, revalorizaciones y créditos característica
de las llamadas “burbujas” bursátiles o inmobiliarias
arranca de la distinta calidad de los activos y pasivos
generados. Ya que, mientras el valor de los compromisos
de pago contraídos es inequívoco y hasta puede aumentar
si lo hace el tipo de interés, no ocurre lo mismo con
el de los activos, o sea el de los pisos”. La verdad
es que hasta hace muy poco ocurría al revés y la revalorización
de los activos pagaba los costes financieros con holgura,
sin embargo, se trata de un razonamiento impecable si
no fuera porque la naturaleza de los valores bursátiles
difiere de la de los valores inmobiliarios y, como consecuencia,
el comportamiento de aquellos ante las turbulencias
financieras no es transferible al de éstos sin hacer
algunas importantes matizaciones, como trataré de mostrar.
Lo que se propone aquí es
que esas matizaciones tienen que ver con aspectos morfológicos,
de morfología urbana para ser más precisos, que a pesar
de todo confieren una inesperada estabilidad al valor
de esos activos a través de la “forma” que adopta el
parque de viviendas. Es precisamente de esta base morfológica
local y de los modelos inmobiliarios con los que, efectivamente,
se relaciona, de lo que tratan estas páginas. Podríamos
decir metafóricamente que la “burbuja” inmobiliaria
no está “vacía” sino que contiene estructuras que le
confieren no poca estabilidad y bastante resistencia
al pinchazo y que la conservación del sistema de precios
de la vivienda en una ciudad, con su forma peculiar,
es una de las condiciones fundamentales de funcionamiento
de este sistema incluso en momentos de depresión, lo
cual no significa que en condiciones extremas pueda
ser una garantía infalible. Y que al mismo tiempo es
la causa principal del deterioro urbano que padecen
nuestras ciudades
Así planteado el problema,
está claro que debemos reorientar nuestro enfoque al
modelado de la esfera local, y lo primero que observamos
son dos fenómenos inmobiliarios simultáneos que van
labrando la morfología de las grandes ciudades
españolas: un sistema jerarquizado de precios de la
vivienda que después de una larga evolución alcista
empieza apenas a moderarse y una distribución espacial
de estos precios según una forma característica de mosaico,
cuyas piezas cada vez más homogéneas expresan una segregación
espacial no menos jerárquica y progresiva[5].
Este proceso “depurativo” es tan poderoso, y tan “necesario”,
que no ha dudado en acometer la transformación de los
espacios tradicionales, que nacieron más heterogéneos
y en cierto modo más interclasistas, y que van perdiendo
su diversidad y complejidad originarias a medida que
el mosaico va precisando e imponiendo sus contornos
y sus contenidos. La radical remodelación del espacio
urbano consolidado que esto supone y su consiguiente
degradación como escenario cívico, se completa con un
espectacular despliegue sobre el territorio de otro
mosaico de características similares pero de nuevo cuño
—aunque seguramente desplazado a los rangos de estatus
medios y medios-altos— que se apoya en nuevas y costosas
infraestructuras de transporte, más rápidas y de mayor
capacidad, que le prestan un alambicado armazón urbanizado
pero suficiente para la inserción de los poderosos aparatos
de centralidad privados, que suplantan a los tradicionales
espacios de la centralidad colectiva. Se trataría de
un espacio compuesto de piezas sueltas que haría las
veces de una anticiudad —un desdoblamiento urbanizado
“de clase”— ya que su estricta naturaleza inmobiliaria
habría suprimido definitivamente cualquier traza de
la ciudad tradicional, y la habría “liberado” tanto
de todos sus condicionantes como de cualquiera de sus
potencialidades, consagrando el modelo de exclusión
que la anima y vincula al valor inmobiliario: un cuerpo
desmembrado y excluyente del que hubiera desaparecido
todo vestigio de lo urbano, y ocupado por simples habitantes.
Probablemente la forma más depurada de desposesión.
De las contradicciones mercantiles a la morfología urbana
Con independencia de las valoraciones
de orden filosófico y político que cabría hacer sobre
estas irreparables pérdidas y sus escasas ventajas si
las hubiera, es difícil relacionar estos fenómenos tan
extremos —precios y volumen de viviendas producido—
con el comportamiento de la mayoría de las variables
que desde diversos enfoques podrían haber influido en
su evolución. Desde luego cabe descartar cualquier intervención
de los procesos demográficos —tan importantes durante
la formación de los sistemas metropolitanos entre 1960
y 1975— y resulta bastante contradictorio vincular estos
hechos con dinámicas mercantiles de los productos inmobiliarios
que han desperdiciado demasiadas ocasiones de moverse
alrededor del equilibrio. Lo primero porque es en el
periodo 1996-2003 —en medio de una larga etapa de estancamiento
demográfico que acaba por perder efectivos— cuando los
incrementos de precios conocen su mayor virulencia,
y lo segundo porque sus valores más altos coinciden
a su vez con un momento de máxima producción de viviendas;
en realidad con los años en los que se supera, por primera
vez, el máximo que se había alcanzado en la época en
que se concluía la formación de estos conglomerados
metropolitanos, allá por 1973.
Este desencuentro no termina
aquí ya que a partir de 2003, al mismo tiempo que se
confirma una cierta recuperación demográfica,
alimentada básicamente por flujos migratorios, es precisamente
cuando se inicia una desaceleración de las subidas de
precios que llega hasta nuestros días. Es cierto que
la población inmigrante no ha podido tener un efecto
determinante en estas dinámicas, al menos hasta fechas
muy recientes[6],
y que de 2003 en adelante se ha mantenido la misma
tasa creciente de producción hasta finales de 2007,
que parece marcar el final de este periodo, a pesar
de que la desaceleración de los precios ya se había
hecho notar. Parece que finalmente, y por primera vez
en mucho tiempo, la oferta totalmente desproporcionada
conviviría con una desaceleración de la subida de los
precios, lo que se ajustaría mejor a las lógicas mercantiles,
pero lo cierto es que los precios siguen subiendo; menos,
pero aún suben[7].
Claro que estos argumentos sobre evolución de los precios
los hacemos con cifras aproximadas puesto que representan
medias de diversa escala y su valor se reduce a acercarnos
a un fenómeno que, con diferencias y pormenores locales,
es similar en todas las metrópolis del país, puesto
que salvo la costa, son ellas las que proporcionan el
grueso de su material estadístico. Sea como sea, parece
claro, con variantes y matices, que demografía, producción
de viviendas y precios de las viviendas no mantienen
las relaciones esperadas y esperables, por no proclamar
su evidente incongruencia, de manera que no puede obviarse
el problema epistemológico que plantea esta radical
discrepancia entre lo observado y lo que pronostica
la teoría universalmente aceptada.
La teoría de la burbuja, por
su parte y como hemos visto, introduce la cuestión mucho
más prometedora del valor de los activos, y su alejamiento
respecto a los pasivos que genera su adquisición, ya
que los compromisos de pago pueden sufrir grandes alteraciones
en función de las turbulencias económicas, especialmente
en una economía globalizada. Así pues el valor de las
viviendas, su formación y su vulnerabilidad, se convierte
en el centro de la reflexión que conduce a la introducción
de los modelos inmobiliarios —en concreto dos, dependiendo
de que el régimen de tenencia dominante sea en propiedad
o en alquiler— y a conceder un papel determinante a
la promoción inmobiliaria. Según esta teoría el valor
de las viviendas vendría artificialmente inflado por
una combinación perniciosa de liquidez inusual, de prácticas
especulativas y de estrategias inmobiliarias productivistas
y poco escrupulosas.
Tenemos, pues, por el lado
de las variables tradicionales un crecimiento inexplicable
de precios en términos mercantiles y en términos demográficos,
una producción desmesurada que no se corresponde con
las necesidades de alojamiento, y también ciclos económicos
que alternan liquidez excesiva con crisis que amenazan
con provocar el hundimiento de los valores inmobiliarios,
en gran parte debidas a las actividades especulativas
de la promoción privada, mientras que por el lado de
los procesos urbanos se observa una creciente segregación,
homogeneización y consiguiente jerarquización del espacio
y sus componentes. Y todos estos fenómenos necesitan
una explicación convincente y simultánea. Ya he insistido
en otras ocasiones en la importancia que tiene esta
morfología urbana en mosaico que adopta el sistema de
precios, pero cabe dar un paso más y afirmar que eso
que se denomina el mercado de la vivienda, está más
condicionado por la necesidad de modelar, consolidar
y conservar esta forma urbana que por responder a ajustes
mercantiles entre oferta y demanda o por satisfacer
las ansias especulativas de ciertos agentes desaprensivos[8].
Desde luego no lo está por tratar de cubrir las necesidades
de alojamiento de la población, que debería ser, por
cierto, su objetivo principal. Desgraciadamente no es
la justicia social lo que anima el proceso y es precisamente
por eso y por el hecho de que el espacio resultante
se modela con leyes de exclusión social que se puede
hablar de una forma urbana que adquiere dimensiones
patológicas y produce estragos en el medio urbano. Dicho
de otra manera y adelantando la argumentación, esta
forma patológica es el patrón morfológico que dirige,
hoy, el proceso de construcción de la ciudad, más determinado
por la esfera de la acumulación que por la de la circulación,
y del que hace ya mucho quedaron desterrados la justicia
social, los instrumentos de las políticas del bienestar,
o el problema del alojamiento tout court. Más
aún, este formalismo conduce al deterioro de los tejidos
urbanos, despojándolos de su diversidad, de su complejidad,
empobreciendo sus dimensiones sociales, sus funciones
y aumentando la ineficiencia general de la ciudad y
sus partes.
Si nos preguntamos sobre el
valor “real” de las viviendas, tenemos que admitir que
el sistema de precios con sus formalismos ya enunciados
se corresponde con esta morfología, lo que equivale
a decir que los valores “reales” de las viviendas se
expresan y materializan a través suyo, es decir, disponen
de una física relativamente estable que además tiene
su propia historia. Se trata pues de un problema de
valores y de formas urbanas en evolución. De ahí, que
resulte más recomendable buscar la explicación a tantas
paradojas en el campo de la economía política y de la
historia urbana —la sucesión evolutiva de sus modelos
de alojamiento, o las transformaciones de la morfología
urbana, sin ir más lejos— que en el azaroso vaivén de
las coyunturas mercantiles o de los ciclos de liquidez
como pretende la mayoría y como se suele argumentar
para defender las des-regulaciones del Suelo.
Lo que generalmente
se presenta como un fenómeno económico específico es
en realidad un fenómeno específicamente social y urbanístico
que informa un proceso de acumulación que se ve condicionado
a preservar esas formas. El mercado, los precios, la
producción, el famoso suelo tan reclamado para legitimar
toda clase de arbitrariedades, sólo influyen de una
manera indirecta en este asunto[9].
De hecho es mucho más determinante el crédito y sus
modalidades y grados de acceso, ya que es éste el que
cataliza el proceso de acumulación patrimonial que nos
interesa aquí. La idea es, por tanto, que todas las
contradicciones que venimos observando se despejan cuando
tratamos de establecer las condiciones que deben darse
para asegurar esta acumulación extendida y diferenciada
—de amplio espectro social— que alimenta este fenómeno,
tan desproporcionado a veces, como capaz de superar
tantos vaticinios en contra. Vamos pues a centrarnos
en el análisis de esas condiciones, para lo cual es
necesario referirse al modelo de acumulación que en
realidad está asociado al modelo inmobiliario vigente
en España y del que depende a su vez la formación y
la conservación de los valores “reales”.
Los modelos inmobiliarios
En el diagrama, representado
en la figura 1, se ha intentado esquematizar el marco
en el que se ha producido, en las grandes ciudades españolas,
esta acumulación en activos inmobiliarios durante la
fase llamada de boom, es decir, de fuerte crecimiento
de precios que dura ya más de una década. Esta última
circunstancia permite casi una visualización del fenómeno
de la acumulación que fortalece la percepción del proceso
en general, y de sus aspectos formales en particular,
por parte de toda la población. La evolución del mosaico
urbano como una estructura progresivamente más precisa
y depurada se percibe, en efecto, como la mejor y más
clara garantía material de la conservación y, en su
caso, del incremento del valor de sus componentes en
todos sus tramos. Se trata de una percepción colectiva,
es decir, una imagen que comparten
todos los grupos sociales y que se incorpora al imaginario
colectivo de forma operativa. A partir de ella se orientan
las estrategias individuales de compra o venta de viviendas
así como sus precios dirigiendo el conjunto de los movimientos
de inserción de los ciudadanos en el “espacio social”
y también las estrategias de los promotores inmobiliarios[10].
Por otra parte, la persistencia del valor —o su incremento—
que, como se acaba de señalar, sólo se asegura si se
conserva esa estructura excluyente, es una garantía
imprescindible para el sector financiero, que ha tenido
que prolongar considerablemente su papel de catalizador
del proceso de acumulación de patrimonio familiar que
alimenta toda esta dinámica de construcción urbana.
Mientras la evolución demográfica se reduce a un envejecimiento
hasta la llegada de la inmigración a principios del
siglo, el volumen de las transacciones de viviendas
en este periodo —desde mediados de los 80— ha sido muy
intenso, y puede decirse que expresa una transformación
destinada a formalizar en el espacio de la ciudad industrial
en crisis, la nueva morfología social que va surgiendo
a medida que la formación alcanza una posición más o
menos hegemónica en el nuevo orden globalizado, que
entre otras cosas implica una mayor accesibilidad a
los recursos financieros.
Figura 1. Acumulación
en fase de crecimiento de precios inmobiliarios.
Fase de boom en el modelo de propiedad extendida.

Podríamos decir que esta morfología
urbana es la necesaria para asegurar la acumulación
inmobiliaria extendida y que estamos ante un cambio,
complejo sin duda, cuya forma urbana parece resolverse
con procesos de depuración del mosaico social que utilizan
la renta como operador básico y que convierten el espacio
de la ciudad en un campo de acumulación ordenado,
es decir, en un campo inmobiliario suficientemente estable.
En el diagrama se ha situado a la izquierda la “economía
política” del proceso, es decir, lo relacionado con
la formación y evolución del valor de los productos
inmobiliarios y su acumulación como patrimonio a partir
de las rentas familiares, normalmente salariales, por
ser esta acumulación la base de la morfología urbana
resultante y el motor de su proceso de depuración[11].
A la derecha del diagrama se describe lo relacionado
con la forma urbana, su estabilidad y su papel de regulador
y de patrón de referencia, en tanto que imagen colectiva
persistente y progresivamente precisa, para dirigir
también el proceso de extensión de la ciudad, orientando
a la promoción privada y sus clientes sobre el rango
“social” de las promociones en cada lugar. En el centro
del diagrama se muestra el proceso mismo de producción-acumulación
y el circuito de rotación de propiedades que va depurando
el espacio consolidado y cuyo volumen de transacciones
supera al de la vivienda nueva[12].
Además de la formación de patrimonio familiar jerarquizado,
la acumulación tiene su campo tradicional vinculado
al proceso mismo de producción, que beneficia a los
agentes promotores en diverso grado según sus estrategias
y su modus operandi, y de la que también participa
el capital financiero que interviene en todas las operaciones.
Es importante destacar la relativa autonomía del mecanismo
de acumulación de patrimonio familiar extendido en el
circuito de segunda mano, que puede seguir manteniendo
las formas básicas del espacio social con independencia
de que el circuito de acumulación promocional atraviese
problemas más o menos críticos: la crisis de algunas
promotoras y el frenazo del sector, por sí solos, no
tienen por qué traducirse en un desplome del “mercado”.
En la parte baja del diagrama
se señalan los campos de intervención principales de
los diversos organismos públicos en este proceso general
de construcción de la ciudad. Hay que decir que por
muy liberal que se reclame esta sociedad, sin el impulso
de las instituciones públicas este modelo no habría
podido desarrollarse. Y por lo que puede observarse,
esta participación pública se aplica en todos los campos,
desde incentivar y apoyar con medias fiscales y financieras
la acumulación de las familias —recuérdese el Decreto
de 30 de abril de 1985 (Decreto Boyer)—, hasta la desregulación
urbanística definitiva que establece la Ley del Suelo
de 1998, pasando por la introducción de figuras, como
el “agente urbanizador”, destinadas a facilitar la acumulación
de la promoción inmobiliaria privada eliminando otros
actores tradicionales, por la construcción desenfrenada
de infraestructuras de transporte para abrir nuevos
territorios a la urbanización —la movilidad como virtud
urbana suprema—, por la aplicación profusa de las Áreas
de Rehabilitación Integrada (ARIS), o por transferir
recursos públicos para la construcción de VPO cuando
las circunstancias lo requieran.
El crecimiento de los precios
no es esencial en este modelo, aunque es característico
de la fase de boom. En efecto, lo esencial es crear
y conservar la morfología excluyente, aunque el conjunto
de los precios se ajuste e incluso conozca algún descenso
en algunas de las partes del espacio social que normalmente
serán las más periféricas. Después de todo, los precios
sólo reflejan en cada estrato de la jerarquía la renta
de sus habitantes “normales” y lo hacen a través de
una función cuyas variables independientes son esa renta
media o “normal”, el precio del dinero y la duración
del periodo de acumulación. Esta última tiene un techo
—de momento— en la duración de una vida laboral[13].
Para que la exclusión sea efectiva y las piezas del
mosaico consoliden su “pureza” social de la que depende
su estabilidad como valor inmobiliario, es preciso que
cada grupo de estatus lleve al límite su capacidad,
es decir, que la “función de exclusión” se exprese en
máximos. Los precios, se mueven por tanto en límites
que son los que marcan las diferencias, los que conservan
la forma, pero también son el talón de Aquiles de este
formalismo y de todo el aparato de acumulación que lo
sustenta. El boom se ha alimentado de rentas en crecimiento
y de intereses hipotecarios en descenso hasta fechas
recientes y, en principio, la propia lógica del modelo
tratará de ajustar su métrica, sus precios —sus proporciones—,
a las nuevas situaciones que resulten de la combinación
de estas tres variables fundamentales y su evolución
relativamente autónoma entre sí. Pero un ajuste, con
toda la formación social aplicada a mantener la estructura
jerárquica y la física urbana del orden que garantiza
el valor de su patrimonio no es el pinchazo de una burbuja.
Enfrente tampoco hay un sector inmobiliario en crisis
que lo primero que hará será reducir la producción de
forma drástica —y aliviar sus filas de los más débiles
que pueden suponer un engorro para los más fuertes—,
sino una forma urbana ordenada cuyos habitantes-propietarios,
tratarán por todos los medios de que las cosas se mantengan
como están: en Madrid, sin ir más lejos, alrededor de
tres millones de familias.
Los formalismos de los precios y la morfología urbana
De lo descrito más arriba
se deduciría que el campo de precios se organiza de
forma “granular” ya que estaría obligado a expresar
grupos de estatus, mediante umbrales o tramos de renta
y precios, que garantizarían la permanencia de ámbitos
cerrados y excluyentes. Si eso es así las curvas de
distribución frecuencias de precios, tanto la de precios
unitarios (€/m2), como la de precios totales deberían
presentar un desarrollo con máximos relativos.
Figura 2. Distribución
de frecuencias de precios unitarios en el centro de
Madrid en 2005 y 2006.
Casco antiguo y Ensanche de Castro.

Fuente:
Trabajo de campo y elaboración propios.
En la figura 2 se han representado
las distribuciones de precios unitarios en dos años
consecutivos, cuando todavía se mantenía el auge inmobiliario,
aunque ya las tasas de crecimiento se iban atemperando.
El ámbito al que se refiere el estudio es el denominado
AP.001 por el Plan General de Madrid y se corresponde
con el espacio delimitado por la Ronda del Ensanche
(Casco Antiguo más Ensanche de Castro). Se han elegido
tramos de 250 € en la distribución que permitían detalle
suficiente para que se manifestaran, aunque fuera de
forma atenuada, los máximos relativos. Los valores se
registran en porcentaje en el eje de ordenadas del gráfico
y representan la frecuencia con la que aparecen precios
dentro de cada tramo, es decir, la probabilidad de encontrar
viviendas dentro de cada tramo de precios. Así en la
curva de 2005 se pueden observar máximos en el tramo
3.000-3.250, 3.500-3.750, 4000-4.250, estos dos dominando
la distribución, sobre todo el último que es el máximo
absoluto. A la derecha del gráfico donde los precios
son más altos, la pendiente se suaviza aún más aunque
se esbozan máximos en el tramo 4.500-4.750, 5.000-5.250,
5.500-5.750 y en torno a los 6.500. Se observa que todos
estos tramos, a excepción del último, están separados
por 500€, cifra que parece marcar la base “cromática”
con la que se establece la “paleta” del mosaico. La
distribución tiene una fuerte simetría en torno al máximo
que está muy cerca de la media de la distribución, pero
no se trata de una típica distribución de Gauss sino
de una curva que envuelve un conjunto de curvas de Gauss
cuyos máximos se situarían en los valores señalados.
Un año después, en 2006, la distribución conservaba
su forma aunque se había desplazado hacia precios más
altos. En concreto se aprecian los máximos anteriores
desplazados 250€ el primero, 500 el segundo y 750 el
tercero que es el máximo ahora y se encuentra en 4.750-5.000€.
La parte derecha de la curva se desplaza respecto a
la del año anterior 750€. Si consideramos que los máximos
absolutos de las dos curvas equivalen a sus medias respectivas
podríamos concluir que los precios han subido el 18
% en un año. Sin embargo, en sentido estricto, y partiendo
exclusivamente de estas dos curvas, no hay forma de
saber si reflejan un aumento de precios real o simplemente
estamos ante un desplazamiento del mercado hacia el
stock de viviendas más caras del ámbito. Claro que sería
un improbable desplazamiento de todas sus partes ya
que se conserva la forma general de la distribución,
lo que permite deducir que se trata de un auténtico
aumento de precios. Ya se ve que no todos ni en la misma
proporción, pero de lo que no cabe duda es que el espacio
que analizamos se ha vuelto mucho más selectivo. La
probabilidad de encontrar precios entre 4.000 y 4.500€
ha caído del 12 al 7,5 %, mientras que la de encontrar
precios de 5.250 a 5.500 ha subido del 5 al 9,3 %. Encontrar
precios entre 3.000 y 3.250€ en 2006 es prácticamente
imposible y en el tramo de 3.500 a 3.750 se han perdido
casi seis puntos porcentuales.
La curva de distribución de
precios totales en el mismo ámbito ofrece características
“granulares” parecidas, incluso más marcadas. En la
figura 3 se muestran las correspondientes a 2005 y 2006
y también pude observarse, como en el caso de los precios
unitarios el declive de los precios más baratos y el
auge de los más caros. En 2005 el primer máximo relativo
estaba en 175-200.000€ y el máximo absoluto en 250-275.000€
que representaba el precio más probable, en 2006 se
mantenía el primer máximo pero había bajado su frecuencia
y el máximo absoluto estaba en 325-350.000€ y a partir
de 425.000€ la gráfica supera los valores de 2005, con
una espectacular subida en los precios superiores al
millón de euros, que no hemos desglosado.
Quizá lo más interesante de
esta gráfica es que, como la anterior, anuncia un proceso
de elitización del espacio central madrileño que cursa
con diferencias en sus distintas componentes espaciales,
pero que en todas ellas se muestra más selectivo. A
diferencia de la curva de valores unitarios aquí se
parte de una forma “piramidal”, es decir con el máximo
absoluto desplazado a la izquierda del gráfico y valores
decrecientes a la derecha. Es lo lógico puesto que son
estos valores los que representan la acumulación de
cada unidad familiar —medida por su capacidad de endeudamiento,
que como ya se ha señalado es una función de su renta
y otras variables— y por tanto los que organizan la
jerarquía de la formación social que tiene esa forma.
La pérdida de esa geometría significa que cada vez más
el ámbito analizado, que corresponde con el centro de
la ciudad deja de ser un espacio socialmente transversal,
puesto que expulsa a los efectivos de rentas más bajas
y acoge a rentas cada vez más altas en todas sus variantes
familiares.
Figura
3. Distribución de precios unitarios en el centro
de Madrid en 2005 y 2006.
Casco antiguo y Ensanche de Castro.

Fuente:
Trabajo de campo y elaboración propios.[14]
Sin embargo, no son estos
detalles ni sus interpretaciones lo que me interesa
destacar aquí, sino que estas curvas estadísticas capaces
de medir lo social con relativa autonomía respecto a
las instituciones públicas que gestionan la información[15],
muestran la presencia de regularidades que en nada recuerdan
los azarosos vaivenes de la economía, ni sus
inconexas coyunturas mercantiles. Estas regularidades
son propias de las formaciones sociales bajo determinados
modelos urbanos inmobiliarios y no sólo se limitan al
campo de la estadística y sus tiempos más o menos prolongados
sino al espacio de la ciudad y su morfología[16].
En efecto, las mismas regularidades tienen su expresión
en el espacio de la ciudad, como se puede comprobar
en los mapas que se presentan en la figura 4. Esta vez
el espacio se ha ampliado a la Almendra Central de Madrid
—muy aproximadamente coincide con el ámbito delimitado
por la M-30— que nos ofrece un campo más amplio para
observar los aspectos morfológicos que nos interesan.
Los mapas representan las medias por sección censal
de cada una de las magnitudes que se estudian y como
puede comprobarse las regularidades se repiten en cada
uno de ellos.
El mapa de precios unitarios
es el que, como hemos visto en su gráfica, ofrece menos
contraste, debido a la escasez de precios bajos —ya
he insistido en la selectividad del espacio central
madrileño— y a la presencia intensiva de precios en
la zona media que parecen suficientes, aplicados a los
tamaños de las viviendas para ofrecer un mapa de precios
totales tan discriminatorio como el que podemos observar,
y que se asemeja bastante más al mapa de rentas, mucho
más preciso por cierto, porque está elaborado con todos
los datos.
Figura 4. Aspectos morfológicos
del espacio social en la Almendra Central Madrileña,
año 2006.
Rentas per Cápita disponibles a la izquierda.
Precios de la Vivienda: Unitarios en el centro y totales
a la derecha.

Fuente:
Trabajo de campo y elaboración propios, y C.M,
Consejería de Hacienda para el mapa de rentas.
Sobre estos
mapas hay que destacar que mientras el de rentas es
un mapa de estatus que ilustra bien las dimensiones
urbanísticas de la morfología social, los de precios
de vivienda, cada uno a su manera, representan la imagen
colectiva de ese mapa de estatus que tienen los propios
ciudadanos, una imagen bien instalada en la memoria
operativa de los madrileños. El primero es, pues, un
mapa de valores objetivos, los otros son sus imágenes
colectivas no menos objetivas y codificadas en términos
de precios de las viviendas[17].
Entre el valor de producción de las viviendas, bastante
uniforme por cierto —puede oscilar en Madrid entre 800
y 1.000€/m2—, y los valores que pueden alcanzar en un
momento determinado de acuerdo con la función inmobiliaria
ya mencionada, se levantan estas estructuras que dan
forma al sistema de valores reales y le confieren una
gran estabilidad, la misma que puede observarse en el
mapa de rentas donde perviven, después de cuatro siglos
nada menos, los reductos de clase originarios —los viejos
arrabales que ya existían en el siglo XVI (Malasaña,
Embajadores) son aún perceptibles, igual que los suburbios
y núcleos periféricos incorporados en épocas sucesivas
(Cuatro Caminos, Tetuán)—, a pesar de que los procesos
de elitización en curso, activados desde las dinámicas
inmobiliarias e incentivados por operaciones de “mejora”
de todo tipo, desde las grandes aperturas del XIX hasta
los modernos ARIS, han ido atenuando sus diferencias
con los tejidos de su entorno y alterando su morfología
física, de la que depende en gran parte su resistencia
a los cambios. Precisamente esa morfología más fina,
podríamos decir que molecular, ya que remite a las propias
tipologías edificatorias y a las modalidades de utilización
de las parcelas es la responsable en gran medida de
estas permanencias —los usos, tan fundamentales en la
consistencia del espacio urbano, caen sin embargo fuera
de este campo de conservación—, sobre todo cuando viene
asociada al régimen de propiedad horizontal que altera
radicalmente la evolución de estos tejidos ya que bloquea
los procesos de transformación. Espacios construidos
bajo el modelo inmobiliario de alquiler —de propiedad
restringida, que enseguida veremos— han encontrado en
la forma extendida de propiedad, cuyo modelo
ya hemos visto que sirve de soporte a la expresión más
agresiva y predadora de lo inmobiliario, la manera de
superar las fuertes presiones inmobiliarias de remodelación
y elitización. Otra paradoja que nos invita, para terminar
este breve recorrido, a observar con más atención el
viejo modelo de propiedad restringida u oligopolista:
el modelo de los “caseros”[18].
El imposible retorno y la reinvención de la ciudad
Volvemos pues a los modelos
inmobiliarios para revisar las condiciones y particularidades
del reclamado sistema de alquiler y argumentar la imposibilidad
de retornar a él. El diagrama de la figura 5 presenta
notables diferencias con el de la figura 1 que mostraba
un mecanismo de acumulación expansivo. Lo primero que
se observa es su considerable simplicidad respecto a
él. Aquí el grupo hegemónico son los caseros, es decir,
los que acumulan de forma más o menos oligopolista la
parte principal del stock de viviendas de la ciudad.
No existe enfrente de ellos un sistema promocional cuya
actividad genere un proceso de acumulación productivo
paralelo apreciable, lo que simplifica notablemente
la “economía política” del modelo.
Así las cosas su funcionamiento
no depende de una intensa producción de viviendas y
eso permite adaptarlo mejor a las necesidades —no funciona
tensando la capacidad de las familias, salvo en los
estratos sociales más bajos— aunque no es adecuado para
procesos de crecimiento intensos[19].
La productividad del modelo
exige libertad de precios y garantías ante impagos.
En realidad es más “productivo” si la oferta está por
debajo de la demanda real, o sea en déficit de oferta.
En su forma original no es un modelo compatible con
la generalización de derechos constitucionales como
el de la vivienda digna y admite mal su articulación
con otros intereses —otros actores económicos— que puedan
tener aspiraciones hegemónicas. En concreto se combina
mal con las necesidades de los patronos industriales
de disponer de obreros con bajo coste de reproducción.
La solución a estos intereses contradictorios ha inducido
a la administración pública a arbitrar medidas dispares.
Unas son compatibles con el modelo y consisten en convertirse
en un gran casero institucional con precios bajos o
fomentar la aparición de instituciones sociales ad hoc.
En el lado opuesto está la que se siguió en España a
finales de los años cincuenta del siglo pasado, consistente
en sustituir el modelo por otro en propiedad extendida
cuya última fase acabamos de ver.
En este modelo no existe el
circuito secundario de compraventa o es irrelevante,
mientras que en el actual ese circuito es fundamental
y marca, como hemos visto, las directrices de precios
a la producción inmobiliaria aunque mantiene con ella
bastante independencia como se evidencia en momentos
de crisis, en los que en teoría muestra más estabilidad.
Figura
5. Acumulación restringida u oligopolística
en fase de crecimiento moderado y estabilidad de precios.
MODELO DE PROPIEDAD RESTRINGIDA

Desde el
punto de vista inmobiliario es un modelo cuya productividad
procede del aprovechamiento intensivo del solar.
La crisis de esta fórmula y su sustitución por otra
basada en el aprovechamiento selectivo o excluyente
es relativamente reciente, y se beneficia de la difusión
de las tipologías edificatorias racionalistas que imponen
finalmente el edificio colectivo de viviendas uniformes
en la práctica inmobiliaria, sobre todo a partir de
la segunda guerra mundial. El aprovechamiento intensivo
de la parcela propio de la ciudad tradicional generaba
espacios de diverso grado de calidad que alcanzaba expresiones
casi inhabitables hacia el fondo de la edificación,
precisamente en el corazón de la manzana y que sólo
la presencia de grandes patios de manzana hubieran podido
evitar. Esta práctica alcanzaba extremos infames en
ciertos barrios de la ciudad, pero en todos mantenía
la diversidad social asociada a esta diversidad de nichos.
En términos urbanos sería
precisamente el enfrentamiento entre estas dos formas
—la ciudad de mosaicos uniformes contra la ciudad transversal
y plural—, el que ha generado estas desviaciones patológicas
al irse imponiendo la primera. Los problemas que ha
creado el modelo en propiedad extendida no pueden resolverse
como pretenden algunos forzando una imposible vuelta
al viejo modelo en alquiler. La historia de la ciudad
no se repite y, desafortunadamente, esa ciudad de exclusión
está construida sobre el desmantelamiento del orden
previo y bajo una percepción colectiva extrema de las
estructuras urbanas y sociales en las que no tiene cabida
la diversidad y funcionalidad del viejo modelo, cuya
expresión inmobiliaria es, por otra parte, irrecuperable.
Sólo queda intentar nuevos modelos desde una regeneración
política dirigida por la reinvención de lo urbano que
permitan el surgimiento de nuevas morfologías basadas
en los valores ciudadanos, lejos de las lógicas monetarias
y sus mecanismos de acumulación. Pero eso es otra difícil
cuestión.
Notas
[1] Los materiales utilizados en este
trabajo proceden de diversos estudios realizados en
el seno del SpyOT del Instituto Juan de Herrera de la
ETSAM. Universidad Politécnica de Madrid
[2]
Naredo, 1996.
[3]
Naredo, 1996 y 2008. Naredo distingue, sin especificar
su inicio, otro largo ciclo que termina hacia 1975 con
las “crisis petrolíferas”. En realidad se trataría del
proceso urbanístico iniciado a finales de los años cincuenta
que da lugar a la construcción de los sistemas metropolitanos
españoles y que se habría alimentado de los salarios
de la industrialización iniciando el proceso de acumulación
de patrimonio extendido.
[4]
Sobre el carácter hegemónico de los agentes inmobiliarios,
aliados al capital financiero, junto con las condiciones
en que esta alianza alcanza su hegemonía , véase ROCH
2004.
[5]
Estas piezas del mosaico, de tamaño diverso, guardan
escasa relación directa con los tradicionales ámbitos
de barrios y se ajustan más a formas de zonificación
de usos, a menudo de largo recorrido histórico, o al
entorno de elementos estructurantes de la ciudad.
[6]
Se admite, aunque no se disponga de datos para confirmarlo,
que la inmigración que en sistemas metropolitanos como
el madrileño supera las 800.000 personas (de ellas alrededor
de 500.000 en el municipio central), sólo se ha incorporado
recientemente al mercado adquiriendo viviendas de segunda
mano en los bordes de la ciudad o en la corona metropolitana.
Sin embargo, se trata de efectivos en torno a los 30
años que generan una gran necesidad de alojamientos,
y desde su llegada, bajo forma de alquileres, han transferido
a los propietarios cuantiosos recursos que éstos han
podido emplear en viviendas nuevas o en desplazarse
dentro del espacio. En todo caso, el conjunto recibiría
así una nueva inyección de recursos familiares que contribuiría
a alimentar el sistema de precios.
[7]
En efecto, de 2003 hasta la fecha el incremento de precios
ha bajado del 18 % que es el máximo desde 1991 —el máximo
histórico del 25 % corresponde al momento álgido del
boom de 1987-1992—, hasta el 5 % en 2007 que sigue siendo
superior a la inflación.
[8]
Roch, 1999, 2000.
[9]
Esto no significa que se subestime la corrupción urbanística,
ni las estrategias inmobiliarias, sean especulativas
o no, ya que éstas caen del lado de la producción donde
se desarrolla un proceso de acumulación de capital productivo,
paralelo y diferenciado del capital inmobiliario patrimonial,
que no es objeto de esta reflexión.
[10]
Más adelante mostraré su aspecto para la Almendra Central
Madrileña.
[11]
Sin duda la presencia de inversiones puede haber adquirido
un peso apreciable al calor del auge de precios pero
la base de esta forma urbana sigue siendo la formación
social y su alojamiento diferenciado.
[12]
En Madrid en 1987, cuando se inicia el primer boom,
la proporción que pudimos estimar según los datos de
la tasa de plusvalía, llegó a ser de siete viviendas
usadas por una nueva. Esto induce a pensar que el circuito
de vivienda usada puede actuar como detonante ya que
activa los recursos patrimoniales acumulados: ¿dónde
está el suelo?
[13]
En la última campaña electoral de 2008 el PSOE ofrecía
cargar con los costes de prolongación del periodo de
vigencia de las hipotecas para aliviar la presión originada
por la subida de una de las variables de la función:
el precio del dinero. Esta última es una variable que
no controla el gobierno y cuya evolución amenaza con
aumentar la morosidad, por lo que habría que considerarla
una medida de protección para el sistema financiero.
[14]
En la representación se ha simplificado con un número
correlativo del 1 al 38 los tramos considerados. El
1 se corresponde con los precios de hasta 100.000€,
mientras el 2 con los de 100 a 125.000€ y así sucesivamente
hasta el 37 que corresponde a los precios de 975.000
a 1 millón. y el último de 1 millón y más. Los tramos
son, pues, de 25.000€ cada uno.
[15]
Todos los materiales utilizados aquí se basan en fuentes
accesibles para cualquier ciudadano. De hecho, los datos
que maneja la Administración no sólo difieren de estos
sino que ofrecen una imagen bastante desviada de la
realidad, ya que trabajan sobre universos estadísticos
no significativos ni consistentes.
[16]
Sobre la dimensión epistemológica de las estadísticas
sociales, así como de su significado, existe no poca
literatura. He tratado este aspecto y su relación con
el campo que nos ocupa en “El problema del precio de
la vivienda. Morfología social y memoria colectiva.”,
que verá la luz en breve en el monográfico que la Revista
Anthropos proyecta dedicar a la memoria de M. Halbwachs,
al que me remito ya que aquí desbordaría el propósito
central.
[17]
Estos mapas se han elaborado a partir de las ofertas
de venta de vivienda usada en un periodo de un mes y
en ese sentido equivalen a una encuesta aleatoria a
6.000 usuarios que respeta la intensidad de la oferta
en cada ámbito de la ciudad. Y como en el caso de las
gráficas, las regularidades que ofrecen y su correspondencia
con los valores estadísticos objetivos son la mejor
muestra de su consistencia estadística.
[18]
Ahora que la crisis inmobiliaria genera tanto comentario
precipitado y no pocas trivialidades, se reclama una
vuelta al alquiler en proporción más parecida a lo que
se supone que es el modelo en otros países, como si
los caseros y sus considerables patrimonios de viviendas
pudieran salir de la nada. De hecho, fue precisamente
la imposibilidad de conservar estos actores económicos
y sociales ante el reto de la industrialización que
exigía concentraciones de población de gran dimensión
y fuertes crecimientos, lo que condujo a transformar
el modelo inmobiliario de “casero” en el modelo de propiedad
extendida. Véase al respecto Roch 1999 a.
[19]
En países como Gran Bretaña, este problema se resolvió
con una inversión masiva de recursos del estado y los
poderes locales, que se convirtieron en grandes caseros
institucionales y que se materializó sobre todo, aunque
no exclusivamente, a través del programa de nuevas ciudades
que trataba de completar y de equilibrar el despliegue
territorial de la industrialización del país en algo
menos de tres décadas.
Bibliografía
NAREDO, J.M. La burbuja inmobiliario-financiera en
la coyuntura económica reciente (1985-1995). Madrid:
Siglo XXI, 1996.
NAREDO, José Manuel. El aterrizaje inmobiliario, La
Vanguardia, 9 de marzo de 2008.
ROCH, F. Algunas notas sobre el sistema inmobiliario
madrileño en la década de los 50. In La Vivienda
en Madrid en la década de los 50. Madrid: Electa,
1999a, p. 85-118.
ROCH, F. La construcción del
espacio residencial y el mercado inmobiliario. Papeles
de Economía, Fundación de las Cajas de Ahorros
Confederadas, 1999b, nº 18, p. 241-262
ROCH, F. Algunas notas sobre el funcionamiento del mercado
de la vivienda. In Vivienda y Familia. Madrid:
Fundación Argentaria-Visor, 2000, p 417-437
ROCH, F. Agentes sociales
y tendencias urbanísticas. Hegemonía inmobiliaria y
pérdida de urbanidad, en Naturaleza de la conurbación
madrileña y sus tendencias actuales. Urbanismo en
el siglo XXI. Una visión crítica. Ediciones UPC.
Barcelona 2004
Referencia
bibliográfica
ROCH
PEÑA, F. La deriva patológica del espacio social en
el modelo inmobiliario neoliberal madrileño. Diez años
de cambios en el Mundo, en la Geografía y en las Ciencias
Sociales, 1999-2008. Actas del X Coloquio Internacional
de Geocrítica, Universidad de Barcelona, 26-30 de mayo
de 2008. <http://www.ub.es/geocrit/-xcol/179.htm>